20 décembre 2011
Au secours : Eva Joly a des idées !
Le propre d'une campagne électorale est de ne pas laisser de place à l'adversaire , ce géneur de tourner en rond qui cherche à obtenir les voix de "vos" électeurs. Eva JOLY n'échappe pas à ce principe démocratique et, tel M. BALSEN, elle se doit d'en donner plus pour satisfaire notre gourmandise.
Après les sorties sur le nucléaire la voici sur le registre du logement. Ici le naturel revient au galop; chez les verts le permissif est à la fumette entre militants... pas au libre marché ou (plus surprenant encore ) à la définition d'un futur habitat social, thermiquement maitrisé et donc économique...Non trop complexe, pas assez clivant.
Mieux vaut en passer par des concepts issus d'un passé totalement révolu (sauf en Chine et dans quelques pays de l'Est) ; l'encadrement des prix. Donc comme par miracle LA solution aux difficultés du logement se trouverait dans le blocage des loyers...comme en Allemagne (1)
Un vieux concept largement éculé dont il reste encore aujourd'hui quelques traces avec la "loi de 48" qui, au sorti d'une guerre douloureuse, a permis à quelques Français de voir leurs loyers bloqués au delà du raisonnable. Ainsi, au fil des années, l'érosion monétaire aidant les locataires réglaient des loyers de plus en plus bas ... laissant le parc se dégrader inexorablement en raison de l'impossibilité des bailleurs à faire face aux travaux d'entretiens.
Une belle idée qui a trouvé ses limites. Mais Mme JOLY n'était pas en France dans cette période... Mes contradicteurs trouveront cela bas comme argument. Cependant dans un parti jeune et faiblement ancré dans l'histoire de notre pays cette remarque revêt toute son importance ; il importe de tirer enseignement d'un passé encore proche.
Les solutions radicales sont rarement porteuses de réussite. Mme Le PEN en a d'autres tout aussi ridicules. Je ne développerais pas ici car ce blog n'a pas vocation a politiser au delà du raisonnable le débat.
La solution, sous un régimme dit "de gauche", peut provenir d'un développement du logement social (augmenter l'offre et ainsi par le volume rendre le logement privé moins attractif ...donc moins coûteux) ; pour cela il importe d'ouvrir plus largement le droit à construire tant au niveau de nos agglos (par la surdensité raisonnée) qu'au niveau de nos proches banlieues (par la constitution de zones constructibles à coûts maîtrisées).
La régulation du loyer ne s'oppérant qu'à la marge par un encadrement des prix limités au secteur (très) social qu'aujourd'hui la majorité des organismes sociaux néglige par excés de prudence patrimoniale (préférant consacrer leurs développements aux classes moyennes).
(1) idée partiellement erronée car la "variable d'ajustement" utilisée chez Mme MERKEL est de 20% du loyer initial ; une contrainte d'ajustement qui existe également en France sous une autre forme lors des relocations (par la nécessité d'une comparaison objective des loyers dans le périmètre locatif) .
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18 novembre 2011
La crise rend ce gouvernement fou !
Du jamais vu ! L'apôtre du « tous propriétaire », Nicolas SARKOZY en personne, vient, en quelques jours de bouleverser totalement le marché immobilier. Il ne pouvait y avoir pire décision en ce domaine et permettez-moi, ici même, de formuler un désaccord profond et irrévocable sur ce qui est devenu au fil des mois un grand n’importe quoi.
Commençons par les plus values. J’entends d’ici quelques contradicteurs à l’épine dorsale rose ricaner devant leurs écrans. Ils ont raison, parfaitement raison. Jamais un gouvernement de droite n’aurait du mettre en œuvre un plan de cette nature. Sanctionner les détenteurs de résidences dites « secondaires » peut paraître LA formule anti-riche. L’on en oublierait presque que de nombreux franciliens, dans l’impossibilité d’acheter leurs résidences principales ont investit dans un petit pied à terre en Normandie ou ailleurs. De même de nombreux salariés de nos administrations, logés dans le cadre de leurs fonctions aux grès de leurs affectations, ont choisis d’investir dans du locatif en prévision de leurs (maigres) retraites. Tout ceux là voient ainsi leurs patrimoines gelés…dans l’attente de décrets modificatifs susceptibles d’alléger le poids de ces nouvelles contraintes (1).
Continuons par les primo-accédant et le PTZ+. Une magnifique idée consistant à réunir dans une seule et unique "aide financière" l’ensemble des diverses aides antérieures à la propriété. Malheureusement l’enveloppe initiale a fondu comme neige au soleil et ce qui aurait pu s’appeler une réussite est devenu, en ce temps de crise, une charge trop lourde pour les finances de l’état. La décision est donc tombée ; l’ancien n’est plus concerné et l’on sait dès à présent que l’enveloppe préalablement déterminée ne financera qu’une infime partie des dossiers des candidats au logement neuf…pressez-vous il n’y en aura pas pour tout le monde. La solvabilité des ménages est ainsi constituée qu’une partie importante des primo accédants se verra refuser les crédits.
Terminons avec le SCELLIER…défini comme une puissante « aide à l'investissement locatif » il fut souvent dénoncé comme une injuste « niche fiscale ». Depuis son instauration, le dispositif a chaque année perdu un peu de son intérêt : le taux initial très attractif fut raboté une première fois en 2010 à 22 % pour les immeubles les plus performants sur le plan énergétique, 16 % pour les autres. Les acquéreurs de 2012 perdront encore quelques points pour « chuter » à 13 % s'ils signent chez le notaire après le 31 mars...pour voir disparaître totalement la « défiscalisation » au soir du 31 décembre 2012. Ainsi le locatif privé neuf sera irrévocablement arrêté ; son rendement n’incitant pas suffisamment les investisseurs qui, tout naturellement, se tourneront vers d’autres placements plus juteux (souvent à l'étranger).
In fine l’on attend une baisse du nombre de logements construits de près de 20 000 par an ; c’est donc environ 30 000 chômeurs de plus à attendre de cette décision…et complémentairement une hausse généralisée des prix au m2 au seul motif connu de tous : ce qui devient rare est plus cher !
Les conséquences sont dramatiques ; seules les toutes petites entreprises du bâtiment pourront continuer à vivre ; grâce à la rénovation, grâce également à un taux de TVA encore acceptable…et à des arrangements toujours possible d’un côté avec une main d’œuvre disponible et des clients prêts à user du distributeur de billet pour les petits travaux (bien pratique pour réalimenter le marché au noir…).
De son côté F. HOLLANDE candidat PS à la Présidentielle à déterminé ses objectifs en matière de logements lors du salon des HLM à BORDEAUX ; à ces yeux il doit y avoir une priorité absolue au développement du parc social…Une information qui en vaut bien d’autres. Souhaitons simplement que le candidat socialiste prennent la dimension de cette annonce car s’agissant de ce marché…il n’y a pas de TVA et donc aucun revenu pour l’état en contrepartie des importants efforts financiers accordés aux opérateurs.
Tout ceci nous ouvre des perspectives bien sombre sur le marché immobilier…il restera aux privilégiés ayant acquis antérieurement leurs résidences principales à bénéficier des inévitables plus values qu’offrira un marché de pénurie. Il est cependant à craindre que les propriétaires des produits les plus attractifs soient sollicités pour des paiements partiels en liquide permettant ainsi aux vendeurs de limiter les plus values potentielles…Les notaires se préparent dès à présent à remettre en service les anti-chambres et les cheminées dans le cadre de ces futures transactions (2).
Le diable est dans le détail….
(1) ce qui est pratique avec ce gouvernement c'est qu'il suffit d'attendre le contre ordre...
(2) Poussés en cela par une absence de contrôle lié aux effectifs en régression constante dans les services fiscaux !
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26 septembre 2011
Quelques vérités (cachées) sur les HLM
A la veille du congrès annuel des HLM je ne peux m’empêcher d’extrapoler le langage de sourds auquel j’assisterais jeudi à Bordeaux lors de la venue du secrétaire d’état B. APPARU.
D’un côté, les acteurs du monde HLM pleureront des subventions de plus en plus délicates à obtenir et de l’autre le représentant du Gouvernement persévérera à vouloir promouvoir "une France de propriétaires".
Un point commun anime les deux partis ; l'incapacité partielle des banques à financer la construction (publique et privée) liée à la crise. Dexia est en implosion latente et la majorité des organismes financiers donnent priorités à la couverture des emprunts toxiques. Alors que faire ? Attendre des jours meilleurs ou s'adapter à la crise ? La recherche d'un modèle économique nouveau est donc l'axe de réflexion de ce congrès.
Le foncier
Avec l’amoncellement des lois, décrets et autres joyeusetés les territoires constructibles se sont réduits à peu de chose. Selon le vieil adage « ce qui est rare est cher », les propriétaires de parcelles sont des gens heureux. Ils sont en possession d’un potentiel exceptionnel ; un droit à construire. Mais cet avantage est sujet à de nombreux autres paramètres restrictifs dont en particulier un droit d’urbanisme totalement sclérosé qui impose au maître d’ouvrage (publics ou privés) des règles contraignantes parfaitement inadaptées au développement d’un habitat moins coûteux. A celà s'ajoute un élément nouveau, avec les réformes des + values qui nécessairement augmentent sensiblement le prix du foncier (même si les HLM peuvent faire profiter très partiellement les cessionnaires d'avantages fiscaux).
Un habitat coûteux
Nos politiques restent campés sur une France de riches ; vouloir imposer des bâtiments de faibles densités est l’un des principal paramètre inadapté à l’économie du logement. De timides dérogations ont faits leurs apparitions permettant, notamment dans le cadre de création d’habitat social, de pratiquer une surdensité (parfaitement modérée, rassurez-vous). Mais cet exercice autorisé par les textes se heurte au bon vouloir des maires qui connaissent, sur le terrain, les capacités de nuisances des électeurs-riverains. Un bâtiment neuf gène. A fortiori si l’on parle d’HLM. Le mot fait peur et la population des occupants potentiels est rejetée, sans cause réelle ou sérieuse car l'on connaît parfaitement les zones à risques et il ne s'agit en aucune façon de reproduire ce type de projets.
Des typologies inadaptées
Les élus recherchent une gestion d’un territoire apaisé ; pour cela ils privilégient les familles stables conformes au cliché social du 20éme siècle. Comme si le divorce, le concubinage, les Pacs n’existaient pas. Ces éléments ont entraînés un bouleversement des cellules familiales rarement pris en compte dans le parc existant. Il y a les familles recomposées qui ne trouvent plus à loger en ville et préfèrent s’expatrier au milieu de nulle part dans d’improbables pavillons et les familles mono-parentales qui, hélas, ne trouvent que des T3 coûteux et inadaptés à leurs demandes. Ainsi l'on sacralise la colocation faute de fournir un habitat conforme à la demande réelle.
Un parc sclérosé
L’absence de logement fragilise le « parcours résidentiel ». Les (heureux) occupants d’un logement à loyer modéré s’accrochent à leurs appartements comme une huître à son rocher. Les enfants quittent le foyer mais les anciens finissent leur vie dans un logement innaproprié, forcément trop grand mais tellement adapté aux habitudes du foyer qu’on en oublierait presque qu’une jeune famille attend un lieu de résidence conforme à leurs besoins réels…
Une gestion frileuse
A la vérité les organismes ne savent pas gérer le parcours résidentiel ; une partie des locataires sont en mesure, à moyen terme, d’acquérir leurs logements et une autre partie peut déménager pour favoriser le logement des familles en demande. Mais les organismes traînent des pieds et refusent la constitution de copropriétés où se côtoient nouveaux propriétaires et anciens locataires. Un travail certes complexe mais qui offre aux opérateurs sociaux un effet de levier exceptionnel de 3 nouveaux logements potentiels pour une vente d’un logement ancien.
Un mouvement social (partiellement) inadapté
Ici l’on doit tenir compte du vieillissement des structures HLM nées généralement après guerre ; de nombreuses mériteraient d’être concentrées et organisées en centres d’exploitation comme l'ont été les CIL (1% logement). Malheureusement chaque unité, gestionnaire de « son » parc à « son » jeu clientéliste. Chaque élu trouve en sa régie (par le biais des Présidences) des bulletins de votes et il n’est pas rare de voir se côtoyer sur un territoire restreint des unités distinctes pour le seul bénéfice des influences locales...Même les grands groupe nationaux (3F ) pratiquent la fusion-absorbtion des petits en conservant les identités et les personnalités locales afin de ne pas détruire le clientèlisme.
Les solutions existent
Il est grand temps que les Préfets prennent en main le développement urbain des régions (avec des PDU ambitieux et surtout directifs), encourageant la création de territoires denses dévolus à l’habitat (avec des PLU en phase) et favorisant la mixité des populations, la concentration et le développement d’unités HLM tournés prioritairement vers la création d'un parc adapté aux besoins.
Il en va de l’avenir du logement social mais surtout de la capacité d’un état à loger sa population. Soit-elle en difficulté.
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06 septembre 2011
Au secours ! Ils sont fous !
Ce gouvernement aura fait la preuve de son incapacité dans la durée. L'état de grâce est totalement oublié. Il a fait très rapidement place au doute pour se transformer subitement à la certitude que la majorité des Français avait mis en place une bombe...la mèche était allumée du côté de L'Elysée ; il restait à déterminer quand tout cela exploserait. Nous y sommes.
La réaction après la phase des subprimes était trop impliquante sur le plan financier pour ne pas produire des effets pervers comme, par exemple, une remise en question de la notation institutionnelle. Le temps des cadeaux est bien terminé; aujourd'hui le réalisme est rendu nécessaire par les menaces de déclassement des PIGS ou plutôt des PIGSF car l'on peut aisément comprendre que l'effet domino impactera à moyen terme la France après avoir touché suivant l'ordre connu le Portugal, l'Italie, la Grèce (pour la seconde fois) et l'Espagne.
Alors dans la tourmente de l'été le gouvernement a souhaité réagir. Comme à son habitude dans l'impréparation; les certitudes d'infaillibilité entraînent l'endormissement des troupes de Bercy et faute de réalisme il n'y avait dans les tiroirs qu'un brouillon d'un plan B...à proposer en toute hâte. L'effet ne c'est pas fait attendre.
Au delà des bisbilles entre les courants de la droite il y a la grande masse des électeurs qui commence à s'inquiéter...En particulier l'électorat cible de N. SARKOZY. Prennez les directives annonçées concernant la suppression des +values immobilières. Hier encore dans un billet je vous annonçais le plan proposé par les têtes pensantes de Bercy. Mais aujourd'hui il est déjà obsolète car dans l'intervalle les Députés ont (ré)agit dans l'intérêt de leurs bases électorales. Donc on modifie, à la marge, le premier texte...attendons il devrait y avoir d'autres annonces. Le vent tourne et tourbillonne du côté de la Seine...
Revenons simplement au fond du sujet : l'immobilier et en particulier le logement.
Ce qu'il faut regretter, c'est l'instabilité chronique de la règle fiscale. La multiplication des réformes, la brutalité de leur entrée en vigueur, leur remise en cause extrêmement rapide dans des délais et des conditions qui ne sont pas prévisibles, tout cela ne peut que saper la confiance des citoyens, qui font de cet investissement une des décisions majeures de leur vie. L'immobilier a besoin de stabilité.
L'immobilier est un secteur majeur de développement pour notre pays, à un moment où les Français sont pour beaucoup mal hébergés, dans des logements qui ne répondent pas pour l'essentiel aux normes environnementales modernes. C'est pour notre économie une de ses rares activités non délocalisables et aujourd'hui mobilisables, pour autant que l'on dispose des financements nécessaires.
Or, atout particulier, l'épargne des Français est forte, elle ne demande qu'à se placer dans l'immobilier, elle peut donc, dans les centres urbains notamment, financer l'effort de la construction, de la réhabilitation et de la restructuration dont nous avons besoin. Cela à condition que les acquisitions foncières puissent être effectuées à des conditions acceptables pour chacun, et, en particulier, que les règles du jeu soient déterminées pour la durée du match sans pouvoir être mises en cause au milieu de la partie. C'est une question de confiance. Est-ce possible si, comme aujourd'hui, les efforts de tant de Français, qui comptaient patiemment depuis de nombreuses années sur la vente d'un bien immobilier pour financer leur retraite ou aider leurs enfants, doivent du jour au lendemain s'effondrer du fait d'une mesure comme celle annoncée par la loi de Finances rectificative sur les plus-values immobilières ?
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05 septembre 2011
Les plus values des résidences secondaires
Votre Notaire vous le confirmera ; c'est trop tard.
Fillon a fait le nécessaire et souhaite appliquer rétroactivement la dernière décision du gouvernement concernant les règles de calculs en matière de plus values immobilières.
L'article de la Tribune est suffisamment clair pour qu'il n'y ai pas dans vos têtes d'ambiguitées. Vous étes définitivement scotchés a votre résidence secondaire bien au delà de la limite des 15 premières années.
On peut cependant noter quelques cas d'exceptions :
L'achat irraisonné d'un bien qui vous met à l'abris des foudres fiscales
Un premier cas simple qui se résume à peu de chose en effet. Votre achat coup de coeur vous a coûté un bras et demain vous aurez du mal à justifier une forte augmentation si les caractéristiques générales de votre bien n'ont en rien évolué.
Les travaux réalisés qui sauvent l'esthète qui sommeille en vous
Naturellement vous avez donné à votre résidence secondaire une nouvelle jeunesse et entrepris des travaux considérables dont il est possible aujourd'hui de justifier les dépenses. Bravo cela peut vous sauver d'une partie (parfois importante) de la plus value.
Un luxueux nomadisme au grès des évènements
Rien ne vous oblige à persister d'habiter à l'année votre résidence principale actuelle ; une domiciliation opportune de la famille ou d'un membre de celle-ci à votre résidence secondaire peut vous sauver d'une trop forte pression fiscale dans le cadre d'une revente programmée à moyen terme.
Dans les autres cas vous étes faits comme des rats....et pour longtemps.
Reste que cette décision est un (innoportun) coup porté à tous ceux qui ont choisi la France comme lieux de résidence secondaire ou lieu de placement-pierre.
Pour l'investisseur actif ce n'est pas grave; il y a longtemps qu'il a réparti les risques et investit sur d'autres cieux moins hostiles (rappelez-vous MAM et son père irrésistiblement attirés par la Tunisie...).
Pour le bon père de famille qui a souhaité constituer un patrimoine pour son avenir...il lui reste qu'à patienter ou à payer.
Des solutions ?
J'ai comme idée que le liquide va (re)devenir un faciltateur des futures négociations....il y aura ceux qui peuvent et...les autres, sauf à ce que le gouvernement se voit contraint à revenir sur ces directives. En effet l'impréparation des textes proposés au Parlement est scandaleux. Il n' y a pas d'amorce de compensation ou d'orientation nouvelle vers l'habitat social.
Pourquoi, par exemple, ne pas faire bénéficier ceux là même qui accepte de loger des étudiants ou des familles aux ressources faibles d'un amortissement de 5 ou 8% ?
Pourquoi également ne pas faire bénéficier ceux qui acceptent de faire bénéficier leurs locataires d'un droit d'acquisition (type PSLA) d'un abattement sur plus value ?
La diminution sensible des cessions réduira d'autant la capacité d'investissement des familles et pénalisera à coup sûr un marché aujourd'hui en situation d'inadaptation à la demande. Encore une fois par absence de dialogue avec l'ensemble de la profession l'on propose des directives parfaitement inadaptées.
Avec l'Euro, il n y a plus de risques inflationnistes. Considérer uniquement comme indice de référence l'inflation pour revaloriser les biens en France, lors des transactions et mutations est une mesure purement inadéquate au plan du "marché". En effet, un bien acheté en 2002, revendu en 2011 serait revalorisé de 14,4% (suivant le barème INSEE), alors que sa valeur marchande a augmenté d' environ 90% ; il sera frappé d'une taxe de 75,60 x32,5%= 24,47 %, si on y ajoute 7% de fais de mutation cela fait 31,57%, de retenue ; si ce bien a été acheté neuf en 2002 sous TVA à 19,6% l'Etat aura prélevé 51,17% du montant de cession non compris les autres impôts locaux, (ce qui peut sembler parfaitement confiscatoire).
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