28 juin 2009
Un secrétaire d'état branché et social...
Parfois il suffit de relayer une info pour avoir un éclairage sur le profil d’un homme. Vous trouverez ici des infos croustillantes sur notre nouveau secrétaire d’état au logement. Je ne commenterais pas l’information car elle se suffit à elle même pour donner un éclairage particulier sur les prébendes de nos élus. Sachez, chers provinciaux, que le quartier Saint Paul est un bien bel endroit pour séjourner agréablement au cœur de Paris. Situé dans le Marais, à une encablure de la Place des Vosges, le quartier est célèbre à divers titres…son histoire (une des plus vieux quartier de la capitale) et celle de la diaspora juive, mais plus récemment la forte présence de la communautés gay, avec plein de boutiques dédiés à la branchitude et les nombreux cafés, restaurants undergrounds tendance Bears. Benoit. APPARU n’était pas le seul à résider à petit prix dans ces HLM élégant ; Patrick DUPONT célèbre danseur étoile était également résidant social de l'OPAC dans ce même quartier…Ils ont tout deux fait l’objet de critiques quant à leurs présences dans des appartements dévolus aux travailleurs modestes de nos administrations centrales (qui ont eux de graves difficultés à trouver un logement décent à proximité de leurs activités) Gageons que ce nouveau secrétaire d'état au logement et à l'urbanisme sera sensible au développement de l’offre locative sociale….
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24 juin 2009
BOUTIN et BORLOO rament. BOUTIN tombe à l’eau !
Que reste-t-il ? En vérité, pas grand-chose. En effet avec la disparition de Ch. BOUTIN c’est le Ministère du logement qui disparaît.
Cette entité avait vu le jour avec une idée forte de N. SARKOZY de faire de tout les Français des propriétaires. Mais la crise et le réalisme qui va avec a balayé les intentions. La crise tout le monde voit de quoi il s’agit. Pas la peine de développer. Le réalisme en revanche est un sujet plus délicat. Il s’agit avant tout d’apprécier l’absence de vision sur l’aménagement du territoire et la création, tant attendu, d’espace constructible structuré. Reprenez le rapport ATTALI ; tout est porté à la connaissance de nos politiques. En amont du problème du logement existe un problème d’infrastructure, de transport et de foncier disponible à la construction.Ce sujet est récurrent et mérite un traitement d'exception.
Ainsi apparaît la problématique urbanistique. Un sujet bien plus complexe que le logement. Lancer aujourd’hui B. APPARU, nouveau secrétaire d’état attaché à J.L. BORLOO sur ce sujet est habile. Il s’agit d’un théme qui mérite, à l’évidence, un traitement de fond sur le moyen et long terme. Bref, un sujet suffisamment large pour ne pas entrainer de critiques sur le court terme (ne perdons pas de vue les élections à venir) et permettre à ce ministère de trouver les moyens de briller avec des thématiques nobles loin des polémiques du quotidien.
A contrario du logement où cette pauvre Christine a perdue, au fil de son mandat, toute combativité face à une attaque permanente et parfaitement visuelle (les tantes sur le canal de l’Ourcq, les squats à la bourse….).
L’image dicte la politique ; le développement durable est un sujet positif et l’on amplifie le phénomène. La pénurie de logements est un sujet négatif et l’on modère sensiblement son exposition.
Reste cependant les problèmes de logements et, pour encore longtemps. Attendons les mesures concrètes permettant d’améliorer l’accession du plus grand nombre . Le Ministère est mort, pas le sujet.
Complément: La passation des pouvoirs en cours dans les ministères aujourd'hui génère des bons mots. Maître Eolas (mon Maître) envoie Rachida faire les soldes (la date en effet incite les sortants au shopping). Sans chercher a trop en rajouter je suggère de limiter les frais de transport et d'organiser une virée conjointe de Rachida avec en dauphine les 2 Christine (Boutin et Albanel) car les tenues manquent singulièrement de sex appeal pour ces sortantes en situation de recherche d'emplois.
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19 juin 2009
Ministère du logement : BOUTIN boutée ?
La rumeur enfle: Mme BOUTIN sera-t-elle confirmée dans ses fonctions actuelles ? Rien n’est moins sûr.Les signes ne trompent pas ; il n’y a plus de décision à l’actif de cette sphère depuis de nombreux mois, la Ministre est absente de l’actualité, son blog est vide de sens et des actions transversales d’autres responsable (loi Sceller par exemple) parasitent directement son périmètre de compétence.
Reste la politique. Mme BOUTIN réunit ses troupes à Paris pour officialiser le changement de nom de son parti et faire valoir l'apport de sa sensibilité à la majorité présidentielle ; avec ses 8.500 adhérents revendiqués (sur les quelque 300.000 de l'UMP), le Forum des « républicains sociaux » va se transformer en » Parti chrétien-démocrate ». Une manière comme une autre de rappeler au Président qu’elle pèse quelques bulletins dans les urnes…C’est risible mais la chute de BAYROU ranime quelques velléités du côté du centre mou. Delà à considérer que cela soit suffisant pour sauver son poste je n’y crois pas (et je ne suis pas le seul). Reste que pour ses « animaux politiques » l’important est de trouver un rôle permettant d’exister aux yeux de l’électorat.
Les compétences ne sont pas véritablement un critère majeur pour obtenir la berline à cocardes et nous pouvons en observer à divers postes les conséquences néfastes des nominations de complaisances.
Souvenez-vous du congrès de Lyon (première intervention de Mme BOUTIN dans le cercle de la promotion et de l’habitat). Nous avons assisté à un diagnostic éclairé… à des objectifs ambitieux et des intentions… fumeuses. Le reste à suivi.
Qui sera au mannette demain ? Voilà la question. Il s’agira, encore une fois, d’un ministère très secondaire occupé pour remerciements des actions passées par un élu faiblement motivé. Et ainsi, le logement continuera à vivre chaotiquement sans réel axe politique au grès des lobbies des divers acteurs..
La seule certitude ; un ministère en sommeil pour quelques mois encore ; la nomination d’un nouveau ministre retardant invariablement les décisions à prendre. Pathétique.Vous souhaitez connaître mes avis sur son travail au ministère du logement c’est là ou ici . Naturellement nous avons assisté à divers grands moments dont en particulier sa communication dans les médias par ici ou par là .
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17 juin 2009
La FNAIM plus forte encore!
Lors des endémies (comme la grippe H1) plusieurs attitudes s’offrent aux responsables :
On informe la population et l’on prend les mesures qui s’imposent
On transforme la vérité pour ne pas affoler la population en minimisant le risque
On impose le silence sur le sujet et si possible on détruit toutes preuves permettant d’apprécier le danger(y compris si nécessaire en éliminant les chercheurs)
Si la première solution semble empreinte de logique et de transparence les deux autres sont contestables. En particulier la troisième, apanage des gouvernements radicaux et autocrates les plus dangereux de la planète.
Dans la sphère immobilière nous pouvons observer les mêmes phénomènes.
En France la FNAIM était jusqu’à présent dans un dénie d’opinion que nous pouvions classer dans la seconde catégorie. Aujourd’hui sa gouvernance a franchie un nouveau pas en remerciant Henry Buzy-Cazaux pour son discours de franchise et de bon sens. Ainsi elle entre tout droit dans les gouvernances les plus contestables de la troisième catègorie.
Je vous invite à retrouver mon point de vue sur la stratégie de cette fédération ici et de suivre cette pénible actualité là .
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11 juin 2009
Akerys
Sur le post précédent j’ai pris exemple sur l’écart existant entre l’image que souhaite entretenir un promoteur dans le cadre du volet « développement durable » et la réalité sur le terrain. Pour cela j’ai repris un diagnostic DPE établi à la demande d' un blogueur « arnaqué » et (versus) la communication institutionnelle tenue par son « vendeur » la société AKERYS.
Il se trouve que cette société est aujourd’hui sous une plainte déposée par L'UFC-Que Choisir. Ces derniers affirment "que l'argumentaire fourni à ses commerciaux" par le "leader français de l'investissement locatif", présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude". Ces promoteurs, selon les plaignants, "ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante" et "ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables». Il s’agit ici précisément des propos tenus par L’UFC.
Je ne suis pas certain que cette plainte soit suffisamment fondée pour condamner le groupe AKERYS car l’angle d’attaque me paraît faible.Même si je pratique quotidiennement le droit de l’urbanisme je ne suis pas juriste. Cependant j’imagine que des arguments commerciaux sont généralement (un peu) au-delà du possible. Pendant la période critique de la crise, et malgré l’effondrement de la bourse, la plupart des établissements financiers ont continués à proposer « des placements sans risque »…Seront-ils condamnés devant nos tribunaux ? Rien n’est moins certains ; un certain nombre de précautions écrites protège les sociétés des risques liés à la défection des marchés. Le risque zéro n’existant pas en matière de placement.
La synthèse des résultats d’ Akerys vous permettra d’apprécier l’activité globale de ce groupe en 2007-2008.
Pour l'exercice, Akerys a réalisé un chiffre d'affaires de 790,4 millions d'euros comportant l’activité promotion avec 5.531 logements vendus dans l’exercice.
Le prix moyen des lots acté ressort à 152 082€. A ce montant nous pouvons déduire les frais de commercialisation de 19% environ (oui c’est beaucoup…mais les conseillés et leurs dirigeants ont du talent et ces frais incluent partiellement les coûts prévisionnels de garanties locatives) et vous avez un net acquis par l’investisseur de 123 000€ environ.
Que peut-on espérer posséder pour ce montant ? Je vous laisse chercher des produits de qualité pour cette somme... Ils sont rares et en d’autres termes Akerys ne peut garantir 5 500 opportunités de bonnes affaires ; il y a nécessairement des logements qui, dans l’ensemble des ventes ne correspondront pas totalement à la démonstration théorique qui aura été proposé.
Il ne s’agit cependant pas de vente forcée et les acquéreurs ont nécessairement pris connaissance tant au titre de la réservation préalable que de l’acte définitif des éléments constitutifs du programme.
L’immeuble est de qualité médiocre ; normal si ce montant correspond à une surface SHAB de 44 à 48 m2 car vous êtes en dessous des valeurs moyennes de ventes au m2.
Pour ce montant unitaire deux hypothèses :
- Votre acquisition souffrira d’un sous équipement…avec en particulier des finitions critiquables et des prestations riquiqui à base de chauffage électrique et de matériaux de base ;
- Votre acqiisition sera implanté sur un terrain de faible valeur patrimoniale car souvent soumis a des nuisances locales (je pèse la portée de ces écrits et m’engage à démontrer cela si nécessaire) et généralement dans des villes moyennes faiblement développées (cela à déjà a fait l’objet de correction dans l’incitation Scelier).
- Dans le pire des cas vous avez le cumul de ces deux éléments négatifs.
C’est ici précisément que la démonstration locative prend tout son sens. Elle est généralement issue d’un enquête rapide effectuée par une « cellule marketing » au profit des conseillés. Ces enquêtes, tiennent compte de prix théoriques (généralement la fourchette haute) mais oublie de prendre en compte l’emplacement (critiquable) de la future résidence et les prestations fournies.
Le résultat est connu ; sur un montant de loyers forcément surévalué les locataires ne sont pas au rendez-vous. Deux chiffres sont illustratifs des difficultés locatives de ce groupe dans les résultats d’Akerys avec 53 716 mandats de gestion (c’est énorme) mais surtout 21 918 locations effectuées dans l’exercice soit un renouvellement d’un tiers des baux dans l’année (après avoir exclu la mise en place du premier locataire) ; cette rotation prouve l’inadéquation du montant locatif à la capacité financière de la demande. En effet, dans les démonstrations, les loyers offrent une rentabilité apparente de 4 à 4,5% (mais sur un montant d’achat surévalué de 19% voir ci dessus).
La modélisation extrême du « produit », poussée par une force commerciale rompue à un argumentaire infaillible a permis de développer quantité d’opérations « patrimoniales » qui, au final, entraîne nombre d’insatisfactions et de plaintes répétitives aujourd’hui relayées par l’UFC Que choisir.Tout ceci est critiquable mais certainement pas répréhensible.
Pour finir sur une note plus positive la demande locative est très forte en France (en raison notamment du peu de logements disponibles) ; la location des réalisations de ce groupe est toujours possible pour peu que les propriétaires acceptent de baisser le montant des loyers pour « caler » à la valeur acceptable de la demande.
Naturellement il importe également de reprendre en direct la gestion (simplifiée) de son bien ou de confier cela à un acteur local dévoué et compétent car l'homogénéité actuelle des loyers sur une résidence affaibli la capacité de location.
Vous trouverez sur les liens mes précédents post sur les produits défiscalisants et quleques sociétés dangereuses de la profession.
10:06 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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