15 mai 2008
A chacun son ambition...
Jean NOUVEL architecte de renom travaille sur de nombreux projets. Je vous propose de découvrir deux projets d’habitats collectifs qui vont suivre une évolution parallèle.
L’un à BORDEAUX l’autre à SANTA MONICA.
En France, en cœur de cité nous pourrons découvrir, à la sortie de la gare de BORDEAUX St Jean « une tour » de 15 étages et de 15 appartements. Il s’agit dans ce secteur d’un réel exploit provoqué par les élus pour le développement de la ville. Bordeaux reste jusqu'à présent l'une des villes les plus «horizont
ales» de France (Paris est plus provocante en raison notamment de l’existence de la tour Montparnasse..).
L’ambition des services instructeurs est clairement identifiée au travers des propos de l’adjoint en charge du secteur urbain Michel DUCHENE : «Dans chaque nouveau programme, plus d'un tiers des immeubles de logements sociaux auront au minimum quatre étages » ». Nous ne pouvons qu’être impressionnés par autant d’hardiesse !
A Los Angeles, sur Santa Monica Boulevard les riverains auront quelques difficultés à ne pas porter leurs regards sur une tour d’habitation grand luxe de 182 mètres de hauteur comprenant 45 étages. A cause de sa forme très allongée (99 mètres de long), très fine (15 mètres de largeur seulement) et ses jardins verticaux, la tour a naturellement été baptisée «The Green Blade» (la lame verte). Si l’objectif est identique (rentabiliser une parcelle à construire et loger confortablement des familles,) si l’architecte est le même, les moyens mis en œuvre et les ambitions sont bien différents.
A Bordeaux, au cœur de la vieille Europe, l’on évoque un patrimoine inscrit à l’UNESCO, un tissus urbain de faible hauteur…bref la cité musée qui ose l’impossible avec ce projet ambitieux.
De son côté le promoteur américain SUNCAL COMPANIES annonce en Californie la réalisation d’un ensemble emblématique de la côte comportant pas moins de 177 logements de luxe. Au passage nous noterons le montant de l’opération budgétée à 400 millions de dollars, ce qui fait de cette tour l'un des bâtiments résidentiels les plus couteux de Californie. Qui a prononcé le mot subprime ?
Dans les deux cas il sera offert à vivre en coeur d'agglomération, dans les deux cas les travaux d'infrastructures resteront similaires. Pourquoi la France est t'elle éternellement tournée vers son passé ? Pourquoi continuer à bâtir des pavillons individuels sur d'interminables sections de routes en périphérie de nos cités ? Notre foncier est coûteux et mal utilisé. Il importerait de rétablir l'agriculture dans son espace et de redonner à nos cités leurs vocations résidentielles.
15:27 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : france, logement, etats unis, bordeaux, santa monica, tour, jean nouvel
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14 mai 2008
Logement et énergie
Lors d’un investissement en immobilier le vieil adage de la profession, et en particulier des Notaires était le suivant : Les 3 conditions pour réussir cette acquisition sont les suivantes; en 1 privilégier l’emplacement, en 2 favoriser l’emplacement et en 3…vérifier l’emplacement. Plus récemment, cette pensée a été modifié en considérant que la valeur d'un bien immobilier se mesurait naturellement en fonction de son emplacement, mais également de sa surface et de son architecture.
Dans le cadre du Grenelle de l'Environnement, du protocole de KYOTO, des directives européennes mais surtout en raison des hausses considérables de l’énergie (fuel, gaz et électricité) il faudra demain compléter par la performance énergétique.
En effet la qualité énergétique d'un logement est un élément influençant le prix de la transaction et pourrait devenir prioritaire en raison des hausses en cours.
L’article L. 134-3 instaure l’obligation de communication du diagnostic au moment des ventes et des locations à l’acquéreur et au locataire. Il prévoit également que le diagnostic doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande au propriétaire.
Pour le neuf en VEFA il est nécessaire de porter un regard objectif sur le descriptif et plus particulièrement sur les paramètres thermiques proposés (isolation, production thermique l’hiver mais également, et surtout, refroidissement l’été en raison des montées en température constatées ces dernières années).
Pour l’ancien il convient d’exiger le DPE (diagnostic de performance énergétique) et d’en analyser le contenu en portant un regard objectif sur les préconisation des travaux d’ améliorations (chapitre obligatoires et souvent dissimulées à la dernière page portant sur l’isolation, la ventilation, le chauffage, la production d'eau chaude et les énergies) lors d’acquisition ou de location.
Locataires, aujourd’hui le coût de l'énergie progresse plus rapidement que l'augmentation des loyers. Il est conseillé de sélectionner un logement ayant une bonne performance énergétique ; n’oublions pas que la consommation directe au domicile peut représenter 30 à 50% du montant du loyer.
Acquéreurs ; Il devient nécessaire d'évaluer les travaux d'isolation et d'équipements du logement, dès la première visite, afin obtenir un juste prix dans le cadre de la performance énergétique du bien convoité.
Bailleurs. La valeur locative d'un bien immobilier sera demain directement liée à la performance énergétique du logement. L'augmentation du coût énergétique entraînera, à défaut de travaux d'amélioration, une baisse du rendement locatif et, à plus long terme, une pénalisation à la revente du logement.
Vous connaissez tous cette étiquette ; dans quelques temps elle devra figurer dans votre logement comme elle figure aujourd’hui au front des réfrigérateurs chez votre distributeur.
Reste cependant à mettre en vigueur cette loi et à l’étendre aux bâtiments publics (cela va devenir obligatoire en janvier 2008 pour les bâtiments de plus de 1000m2)...Nous allons assister à des remises en cause de nombreux baux professionnels en particulier pour les espaces de bureaux créés avant 2000 où l’image de standing d’une façade de verre avait pour corolaire l'indifférence aux coûts thermiques.
11:10 Publié dans Développement durable et HQE | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : pétrole, gaz, coût, locatire, bailleur, propriétaire, logement
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13 mai 2008
Blog ou pas blog ?
Ces quelques jours de repos m’ont éloigné de ces pages. Ils m’ont permis également de prendre du recul par rapport à ce site.
Je vous livre mes réflexions :
Le lectorat d’abord ; en trois mois de présence il s’élargit et les 10 curieux qui ont découvert ces pages se sont multipliés. Les statistiques seraient elles complaisamment boostées par l’hébergeur ? J’ai la naïveté de penser que c’est le contenu qui suscite de la curiosité. A confirmer cependant ; je peux avoir un visiteur qui c’est endormi sur son RSS ...(it’s a joke)
L’hébergeur en second lieu ; j’ai choisi Hautefort pour l’absence de publicité formulée dans leurs propositions…et me voilà affubler d’un bandeau COFIDIS. Naturellement j’apprécie l’abandon du même lieu par MEETIC; les annonceurs ont certainement compris qu’ici cela n’était pas le sujet central. Je ne cautionne en rien ce bandeau. Les concentrateurs du type COFIDIS ne vous apporterez qu’une solution de court terme à vos soucis de crédits à la consommation. Tournez vous soit vers la location (qui par définition n’engage pas irrévocablement votre trésorerie) soit vers des spécialistes du long terme ( CAFPI, MEILLEURTAUX, EMPRUNTIS…) à même de vous proposer un rachat des « premiers dérapages ».
J’hésite à migrer vers plus convivial. D’autres priorités professionnelles me poussent à rester quelques temps encore ici.
Le contenu ensuite : Il y a-t-il une ligne éditoriale ? Je le souhaite. Pour ma part j’ai choisi de formuler des réflexions sur l’actualité immobilière. L’idée, à la base, était d’apporter un peu de nuance par rapport aux nombreux blogueurs pessimistes qui attendent avec constance l’éclatement de la bulle. Je ne suis pas à la FNAIM, je ne suis pas a la FNPC et je ne suis pas notaire ; mes propos n’engage que moi et j’ai du mal à considérer les rédactions de journalistes généralistes qui, par le passé, m’ont souvent apportées la preuve de leurs compétences relatives.
Suis-je assez clair dans mes propos ? Trop ou pas assez pro ? J‘attend vos contributions, vos commentaires, vos encouragements et vos critiques.
Sur tout cela cher(e)s inconu(e)s je vous serais reconnaissant de me donner votre précieux point de vue.
09:36 Publié dans Blog | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : blog, immo, empruntis, hautefort, lecteurs, hébergeur
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12 mai 2008
Prévisions divergentes des banques
Deux analyses sur l’évolution des prix dans l’immobilier sont produites par les banques en ce début de mois. Tout d’abord HSBC et ensuite le Crédit Agricole. Un point commun, « l’atterrissage en douceur » est (re)formulé. Banal, rien de nouveau.
Des divergences cependant ; HSBC banque internationale frappée par les créances douteuses aux US dégrade plus volontiers les prix dans le neuf que dans l’ancien et de son côté le Crédit Agricole, plus franco français dans son analyse, perçoit une stabilisation dans le neuf et une dégradation de 5% dans l’ancien dans un scénario de crise financière maîtrisée (sans crédit crunch).
Au petit jeu des prévisions dans le marché immobilier résidentiel il importe de considérer l’élasticité des prix de vente et son corollaire le seuil critique en dessous duquel le vendeur ne souhaitera plus réaliser sa transaction (particulier ou promoteur) pour motif évident de perte.
Sur ce point l’immobilier ancien a une souplesse notable notamment en raison de la hausse sensible et continue des 10 dernières années. Imaginons un propriétaire ayant besoin de réaliser la vente d’un bien acquis il y a maintenant 4 ans ; sa plus value théorique pourrait être raisonnablement de l’ordre de 33% à 45% ; Il peut donc diminuer ses prétentions de 10% à 15% sans dégât (tout en tenant compte de l’érosion financière). Cette élasticité s’amplifie dans le cas d’une acquisition plus ancienne.
A contrario le promoteur ne peut user de cette faculté ; son prix de vente est issu d’une acquisition foncière, complété de coûts travaux (généralement en hausse) augmenté d’une marge d’entreprise. Sur un programme lancé (chantier en cours) l’élasticité attendue correspond à une érosion de la marge et peut rarement dépasser 2 à 3,5% sans mettre en difficulté l’opérateur qui généralement préfère voir ses délais de vente s’allonger que brader une opération (d’où les « cadeaux » concernant la cuisine ou des frais de notaire offerts).
Pour les programmes en pré commercialisation l’absence de vente reporte sine die l’opération et ouvre vers d’éventuelles renégociations de la charge foncière et du montant des travaux. Sur ce dernier point il existe, en effet, un seuil critique en dessous duquel les entreprises du bâtiment font le choix de réduire leurs coûts de production (participant ainsi à l’atterrissage ) ; ce n’est aujourd’hui pas le cas les carnets des entreprises du bâtiment sont pleins. Dans un second temps, en cas de crise prolongée, l’on peut constater un écart grandissant de prix entre neuf et ancien ce qui a pour effet de créer un report partiel de choix du neuf vers l’ancien.
Ainsi la flexion des prix de vente en cas de crise s’effectue prioritairement dans l’ancien puis pour une moindre mesure et pour une période plus brève dans le neuf. De facto, la relance démarre dans l’ancien pour s’amplifier au travers des opérations neuves reportées.
L’immobilier (résidentiel) possède une inertie importante. Le logement est détenu majoritairement par des ménages ; ce n’est donc pas une valeur fluide d’échange, contrairement au marché boursier et les contractions du marché restent lentes, prévisibles et partiellement maîtrisables sauf en cas d’arrêt ou de hausse brutale des crédits. Par ailleurs ce marché bénéficie dans les périodes actuelles du désamour des élus pour le logement en particulier collectif ; un regard rétrospectif à l’échelle du siècle montre que le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement a été permanent sur notre pays au motif principal d’absence de volonté de produire du logement en masse. Ce qui est rare est cher…cela offre ainsi aux vendeurs un soutien involontaire mais constant aux produits de qualité.
Le Crédit Agricole est donc nuancé et juste dans son prévisionnel. HSBC pour sa part aura tout loisir à réviser son analyse au travers ces engagements internationaux en particulier aux US ou l'assainissement de son portefeuille de crédits immobiliers reste à ce jour incomplet aux yeux de la communauté financière mais également en France où son périmètre d’intervention est aussi confus que son prévisionnel du marché immobilier.
17:09 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : hsbc, crédit agricole, marché immobilier, bâtiment
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07 mai 2008
Le gaz augmente !
Les médias se font l’écho de la volonté de GDF d’augmenter-pour la troisième fois- le prix de cette précieuse énergie. L’on notera au passage la maladresse de cet établissement qui porte cela au compte du mauvais état de la tuyauterie…A quand l’augmentation du billet d’Air France pour amélioration du train d’atterrissage de ses avions ?
Pour être plus sérieux il n’échappe à personne que c’est l’ensemble de la production d’énergie qui est touchée. L’indexation du gaz sur le pétrole est réelle et l’ensemble des consommateurs en est directement affecté. Nous retrouvons des conversations d’un autre temps dans lesquelles nous apprenons qu’au-delà de la coupure volontaire du chauffage dans un logement en période d’inoccupation l’on pratique la fermeture des radiateurs dans les chambres et l’on écrête la température à 19° dans la 
pièce principale. Nous sommes loin de l’utilisation dispendieuse des « grilles pains » nom communément donné à la première génération de radiateurs électriques des années 70.Je reste toujours très étonné de voir les modes de vie de mes contemporains ; parcourir les couronnes de nos agglomérations me permet aujourd’hui de garantir à de nombreux primo accédants logeant dans des pavillons
de banlieues des économies considérable grâce en particulier à un bilan énergétique global du foyer. L’on peut souhaiter que soit mis à la casse au plus vite les ruineux 4x4 des années 2000 au profit de véhicules plus écologiques et que les fruits de ce troc soit porté au bénéfice de l’isolation du logement, à la mise en place d’un chauffage géothermique, voir à l’installation d’une chaudière a granulés de bois. Ces derniers sont, pour très peu de temps encore, des « niches fiscales » loin des effets de leviers couteux de la TIPP. Le consommateur découvre (tardivement) que l’énergie est un bien précieux ; la marge de progression dans l’habitat existant est importante, sachons l’utiliser. Cette prise de conscience apporte une nouvelle marge de négociation lors des transactions; au delà des qualificatifs élogieux des annonces une lecture du bilan énergétique (document obligatoire lors d'une vente) permet de calmer les prétentions des vendeurs.
10:37 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : habitat, logement, énergie, bilan thermique, gdf
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