15 janvier 2010
Pour éviter les dégats d’HAïTI : Appliquons les règles para-sismique !
Vous pouvez le constater sur votre écran ; l’effondrement des constructions est la cause principale de 90% des pertes en vies humaines lors d’un séisme. Plus grave ; l’effondrement des bâtiments génère également des blessures irrévocables pour une grande partie des rescapés (au motif d’écrasement et compression des membres).
Le meilleur moyen de se prémunir contre les effets dévastateurs des tremblements de terre est d'appliquer les mesures préventives, notamment des règles d'aménagement, de construction parasismiques se rapportant à tout projet de bâtiments, d'équipements et d'installations.Attention il s'agit de règles constructives qui retardent l'effondrement; il n'existe pas de solutions miraculeuses à ce jour et les bâtiments les plus solides sont généralement inutilisables au terme d'un séisme (voir le Palais du Gouvernement à Haïti).
Sur notre territoire, la Guadeloupe et la Martinique appartiennent à une zone de forte sismicité (zone III). En métropole les départements des Alpes de hautes Provence, les Alpes Maritimes, les Pyrénées-Orientales,le Haut-Rhin,la Savoie, la Haute-Savoie, le Vaucluse et le Territoire de Belfort sont classés en zone de sismicité moyenne (mais un jour probable....).
Aussi les règles de construction parasismique doivent être appliquées à partir d'un ensemble de règles de conception et de construction strictes : étude des sols, études béton, étude de structures …
Une réalité dramatique : le coût de la mise en œuvre retarde l’application des règles dans le logement individuel
En moyenne, lorsque les normes anti-sismiques sont intégrées dès la conception de l’habitation, les coûts des constructions parasismiques dépassent de 5 à 10% le montant du gros œuvre standard.
A ce simple motif la majorité des pavillons réalisés dans les zones à risque ne répondent pas (ou que très partiellement) aux normes exigées à l'obtention du permis de construire. Les acédants déjà essouflés par l’acquisition du foncier rèpugnent à investir dans des solutions techniques coûteuses. Résultat ; sans obligation de contrôle les pavillons sont généralement hors jeu dès la pendaison de la crémaillère !
J’ose à peine imaginer un tremblement dans les Alpes Maritimes…Mais que faire ? Quand l’acier et le béton sont à la hausse on réduit la matière avec un résultat apparent identique.Préférant la majesté d'une piscine au renforcement des structures porteuses.
Naturellement les prix semblent à l’avantage d’une réalisation en maçonnerie traditionnelle.Il serait cependant grand temps que l’on tourne nos regards vers les réalisations en bois et que nos élus favorisent la réalisation de ce type de réalisation. Outre les qualités thermiques reconnues des maisons en bois elles offrent une capacité de résistance aux effets sismiques très supérieure à la "maison du maçon". La différence de coût provient essentiellement d’une mise en œuvre faiblement maîtrisée par l’artisanat local qui continue à proposer des plans de pavillons sans personnalité et qui encombrent irrévocablement nos paysages.
Le coût constructif n’est pas un motif suffisant pour accepter des risques irrémédiables qui pourraient anéantir la vie de vos proches...et cela n’arrive pas qu’aux autres Pensez-y avant de signer votre futur pavillon et analyser dans le détail les propositions (techniques et thermiques) proposées. Un architecte n'est pas obligatoire pour réaliser un pavillon de moins de 200m2; mais cela n'est pas suffisant pour renoncer à des conseils précieux.
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04 janvier 2010
La négociation objective du prix de l'ancien
Je constate (avec quelques jalousies) que le blog d’ Henry Buzy-Cazaux (ex délégué général de la FNAIM, ex directeur opérationnel de Tagerim et de Foncia et aujourd’hui Président de l'Ecole Supérieure des Professions Immobilières) génère un certain nombre de notes pessimistes qui semblent attirer un lectorat de plus en plus large.
Ainsi je découvre –à mes dépens- que le caractère actuellement moins réservé des mes post ne participe pas ou peu à l’information du cercle étroit des curieux du marché immobilier.
Naturellement j’ai l’humilité de mes attributions professionnelles ; être promoteur en province n’est pas comparable à la fonction actuelle d’HBC qui évoque en substance son niveau d’expertise...
Son dernier post entretien la confusion et participe à ce pessimisme ambiant qu’il serait temps de dissiper.
L’immobilier ancien va-t-il mal ?
A cette question je réponds peut-être mais avant de parler des produits il me semble préférable d’évoquer les acteurs. En effet nous savons tous que la qualité professionnelle d’un intermédiaire économique dépend directement de son sens de l’observation des tendances. Il s’agit de l’élément central du développement organisé d’un marché (car même en situation de crise il existe et il suffit de le réveiller).
- Sans perception de la demande l’offre (le stock) reste pléthorique. Il en va ainsi du marché de l’immobilier où l’on s’évertue en entretenir l’idée que tout bien immobilier est précieux (et donc cher). Majoritairement les offres sont composées de rogatons qui mériteraient au mieux une rénovation couteuse et au pire la démolition. Résultat : seuls les produits de qualité trouvent acquéreurs (et ce sont naturellement les plus chers même après négociation).
- Sans une appréciation des potentiels d’accédants l’on ne peut espérer voir évoluer son potentiel de transactions. Deux cibles sociologiques éloignées composent actuellement la population des candidats à l’accession. D’une part les couches des primo accédants modestes (solvabilisés artificiellement par les diverses aides et subventions du gouvernement) et d’autre part les très haut revenus (au compte en banque particulièrement fournis) ; ainsi l’ensemble des couches intermédiaires (les candidats au prêts relais) sont aujourd’hui paradoxalement exclues du marché. Il s’agit ici du cœur du problème.
- Les statistiques ne sont (au mieux) qu’une projection du passé au service de l’avenir. Je ne conduis pas mon véhicule en regardant dans mon rétroviseur ! En matière d’immobilier comme dans la majorité des marchés il faut une certaine inventivité et opportunité pour savoir répondre à la demande. Qui aurait prédit l’envolé des ventes de DAXIA et la chute des ventes des RENAULT ? (en particulier l’ensemble des modèles échappant aux aides de l’état). La crise dicte les comportements d’achat et l’ignorer est une attitude irraisonnable.
Je regrette profondément l’absence de réalisme de ces « experts » car il participe à la décroissance générale. Si l’on ne sait ne pas négocier le produit répondant aux cibles potentielles l’on rétrécie directement son marché mais également les marchés en amont et en aval. Pour le promoteur que je suis l’absence de revente limite l’offre VEFA à l’investisseur ; il importe aujourd’hui de rendre l’ancien « accessible » à un plus grand nombre en tenant un langage de vérité à tout les candidats vendeurs d’un bien immobilier de qualité médiocre. En particulier en évoquant le cout des remises aux normes thermiques.
En effet, les coûts d’entretien et de consommation augmentent à une telle vitesse que l’appréciation hier secondaire de l’état général d’un bâtiment devient aujourd’hui l’élément déterminant d’un achat. Ignorer les coûts réels de remise aux normes des logements anciens est suicidaire pour l’ensemble de la profession. Seule solution pour que le marché retrouve des bases de négociations saines : définir à partir du DPE (diagnostic de performance énergétique) le coût d’une remise au norme standard (base d’une négociation d’un prix très souvent surévalué).
Ainsi les meilleurs professionnels trouveront des bases réelles et objectives de négociation.
Photo: une lecture par thermographie des déperditions thermiques sur une "belle" villa des années 60 (avant travaux). Attention je ne cautionne pas les bandeaux publicitaires en tête de ce site et qui me sont imposés par mon hébergeur (il faut bien qu'il vive... ).
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01 janvier 2010
L'année 2010 sera béton !
Après la panique de 2008 et les turbulences de 2009 j'ai la conviction que l'an neuf sera béton!
Naturellement il s'agit d'un voeux parmis trois autres que je souhaite vous livrer:
1.Que le gouvernement stabilise enfin ses aides et subventions afin qu'acheteurs-accédants et promoteurs-commercialisateurs ne soient plus attentistes à une énième modification des conditions actuelles.
2. Que les banques prennent leurs responsabilités face à la demande des couples ne faisant pas partis des "emplois garantis à vie" (notion qui exclue beaucoup trop de candidat à l'accesion du fait de la fragilité (toute relative) des emplois
3.Que les communes délivrent (enfin) les permis de construire en temps et en heure. Nous assistons a des reports de décision qui globalement sont sans fondement et qui nuisent à l'activité du BTP en cette pèriode d'affaiblissement des carnets de commandes.
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18 décembre 2009
Un cadeau: HQE / les renards du temple de R Ricciotti
Cela fait déjà 3 ans que Rudy Ricciotti architecte méditérannéen, aussi flamboyant dans ses réalisations que dans ses écrits dénonce "le sigle le plus démagogue jamais inventé".
Dans le plus pure style pamphlétaire, avec l'écriture violente qu'on lui connait, l'architecte s'en prend sans précaution oratoire à la manière dont la HQE s'est imposée par la normalisation et le lobbying de quelques industriels avides de « solutions » discutables.
Rudy Ricciotti évoque dans ce manifeste de 80 pages les menaces que l'HQE fait peser sur l'architecture. En ce sens il soutien l'Ordre des architectes qui a dénoncé dès 2005 les limites de l'association HQE.
Aujourd'hui l'on remplace ce « standard » marketing par une terminologie plus pertinente avec les Bâtiments Basse Consommation (BBC) ; il est cependant important de conserver un regard distancié et critique devant le foisonnement des sigles et identités « vertes » des programmes en cours.
Si votre radinisme vous pousse à offrir des cadeaux peu coûteux autour de vous (à un industriel, un architecte ou un marketeur ) je vous garantie l'effet de ce bouquin; le rapport qualité/prix est excellent!
HQE - Les renards du temple
Rudy Ricciotti
Edition Al Dante / Clash
80 pages - 13 euros
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09 décembre 2009
Alain JUPPE est branché!
La pl
us grande centrale solaire de France, en construction au Parc des Expositions de Bordeaux
92 000 m² de panneaux photovoltaïques (l'équivalent de 27 terrains de football !) seront installés sur les 20 hectares du parking du Parc des Expositions de Bordeaux-Lac.
Après négociation, la Société Bordelaise des Equipements Publics et de Congrès (SBEPEC) dont la ville de BORDEAUX est la principale actionnaire, a retenu EDF Energies Nouvelles pour construire cette centrale qui pourrait en une année produire 14 GWh. Une production comparable à la consommation annuelle d'environ 5 000 foyers, soit plus de la moitié de la consommation de l'éclairage public de la Ville .
Plus de 7 000 places de stationnement seront ainsi couvertes sur un site aujourd'hui désertique dévolu au stationnement des véhicules . Ce projet de centrale solaire s'intègre dans un projet d'aménagement du Parc des Expositions de Bordeaux, afin de permettre non seulement de générer une production d'énergie propre et renouvelable (1 700 tonnes de CO² évitées par an), mais également d'améliorer et d'optimiser le fonctionnement du parking (couverture des places de stationnement, circulation, signalétique...).
Qui a dit développement durable ? Nous connaissons beaucoup d’élus qui en parlent…et beaucoup moins qui agissent. L’initiative est exemplaire et pendant ce temps d’autres agglos négocient mollement les contrats de concession des eaux ( je pense à TOULOUSE ). Il est parfois nécessaire de faire la différence entre des « entrepreneurs » comme JUPPE ou FRECHE des « suiveurs » comme ESTROSI ou COHEN (c’est le nom du maire de TOULOUSE ; un inconnu sur le plan national). Voilà j’ai cité volontairement 2 UMP et 2 PS car il ne s’agit pas de faire ici de la politique mais de se placer uniquement sur le registre de l’efficacité car pendant ce temps la planète chauffe.
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