25 janvier 2008
Jérôme KERVIEL Daniel BOUTON, SOCIETE GENERALE
Autant de noms qui font monter les audiences sur la toile. Le sensationnel plait. Après Laure MANAUDOU il y a surchauffe sur les moteurs de recherches. Incroyable cette curiosité malsaine qui pousse les journalistes à négliger toute réserve, au mépris des règles de présomption d’innocence. Car généralement il s’agit de cela. Les journalistes vivent de scoops; aujourd'hui la photo d'identité du tradder, demain son portrait en pied et les déclarations de sa petite amie...nous nous éloignons sensiblement de l'information réfléchie et argumentée. La réalité est dans la nuance et l'nvestigation. Innocente cette championne solitaire qui donne son corps à son petit ami au-delà de toute pudeur, innocent ce trader lampiste mis en exergue par une société bardée de procédure SOX issue de la loi SARBANNES OXLEY. Les dérives d’ ENRON ont, en effet, abouties à la nécessaire formalisation des applications de contrôles internes notamment par le biais des doubles signatures. C’est le plus petit dénominateur commun des groupes bancaires. Faire croire qu’un homme seul peut mettre à mal les procédures sophistiquées d’un établissement financier est une énormité. La hiérarchie n’échappera pas à sa responsabilité à commencer par le N°1 Daniel BOUTON.Laissons le temps faire son oeuvre....
La bulle, si bulle il y a, est bien dans la finance. Des ordres d’achat ou de vente réalisés sur une vulgaire messagerie, sans contrôle, pourraient faire écrouler la 3eme banque Française en 48 heures ? Nous sommes loin des incantations sur la chute des prix de l’immobilier. Il existe bien deux économies. CQFD.
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18 janvier 2008
J. ATTALI ; c’est trop !
Jacques ATTALI reste, à mes yeux, l’un de nos meilleurs esprits économique. L’age ne lui a rien enlevé de sa légendaire créativité intellectuelle et N. SARKOZI a pris un risque à le faire plancher sur des propositions nouvelles à mettre en œuvre en France.
La Commission pour la libération de la croissance française (CLCF), présidée par cet esprit vif, a identifié huit ambitions déclinées en vingt propositions et plus de trois cents suggestions qui feront l’objet d’une présentation au président de la République le 23 janvier.
Pour l’immobilier l’on peut noter pas moins de 23 propositions réunies dans le chapitre "mobilité" mais également dans le chapitre de "la croissance verte" et "du développement durable".
Les sous chapitres sont pleins de bon sens, en voici les grandes priorités :
- Construire plus de logements (beaucoup plus…)
-
- l’on retiendra la volonté de voir s’intensifier la mise à disposition forcée de foncier à bâtir (jusqu’à l’intervention des Préfets en cas de difficultés avec les communes…), une plus grande densification par un déblocage des hauteurs autorisées (nous sommes en effet un des pays où l’on privilégie l’éparpillement des banlieues ; un non sens écologique) et surtout une volonté de promouvoir les partenariat public privé (ici nous pouvons apprécier –en filigrane- un combat contre la lenteur…).
- Le locatif découle directement de cette volonté ; l’on notera également une volonté de fluidité avec une bourse d’offres/demandes des logements sociaux et le renforcement (encore une fois) du partenariat Public/Privé
- Construire « vert » (et mieux) avec la réalisation d’ ECOPOLIS, 10 villes nouvelles de 50 000 habitants. Suc ce sujet ambitieux J. ATTALI prend exemple sur les récentes réalisations des américains avec MOUNTAIN VIEW en Californie mais également plus près de nous au travers du plan ambitieux des ECOTOWNS anglaises lancés par Gordon BROWN.
Hélas, combien de ces propositions seront suivies de fait ? Dans quel délais ? Ces hypothèses seront-elles appréciées et retenues ? Le pessimisme me gagne….
15:25 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (1) | Envoyer cette note | Tags : villes nouvelles; developpement durable;logements;j. attali
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17 janvier 2008
immo...bile
Cat on a Clothesline polyethylene plastic
J’ai donc choisi d’illustrer ce second volet de mes propos par cette sculpture du même auteur (J. KOONS) ; elle illustre parfaitement la crise du logement.
Nous vivons un réel paradoxe ;
- D’une part un certain nombre de prédicateurs vindicatifs nous annoncent depuis maintenant 3 ans l’éclatement de la bulle.
- D’autre part nous constatons aux derniers résultats des Notaires et de la FNAIM une demande soutenue de logements avec une hausse, certes limité, mais encore supérieure à l’inflation des prix.
Peut-on craindre l’éclatement d’une bulle dans un marché en pénurie d’offre ? J’attend les démonstrations des « baissiers ».Pour l’heure je vous propose d’analyser la pénurie. Détaillons les divers segments de la demande :
- Les « primo accédants » : Ils sont de plus en plus nombreux a avoir compris qu’un loyer pendant 15 ans c’est autant d’argent perdu. Ils recherchent donc prioritairement des surfaces adaptées à leurs besoins et à leurs ages. Un logement permettant de créer les conditions d’une vie autonome après le départ de la cellule familiale.
- Les « seconds achats » issu de la première catégorie, recherche prioritairement des surfaces permettant d’abriter une cellule sociale généralement constitué du couple et de deux enfants (je cherche comme vous tous le ménage avec 1.8 enfants…) mais les seconds achats se trouvent également au nombre des divorcés et des séparés. Ce segment est donc un multiplicateur de la demande pour des appartements de tailles moyennes.
- L’investisseur issu (généralement) de la seconde catégorie et qui souhaite constituer un placement avec l’espoir de conforter à terme ses revenus par le biais des loyers perçus.
- A ce stade l’on perçoit le logement locatif à caractère privé qui s’adresse à l’ensemble d’une population qui, pour divers motifs honorables (age, capacité financière, mobilité…) préfère la location à l’acquisition.
- S’ajoute naturellement le logement social dévolu initialement aux moins favorisés ; ils sont malheureusement en sensible augmentation.
Il existe une inadéquation grandissante entre les besoins réels des demandeurs et l’offre proposée.Reprenons par segment :
- Les « primo accédants » ont le choix entre un petit logement de mauvaise qualité à la revente (surévalué par son propriétaire) ou de très rares logements neufs en studio et deux pièces. J’insiste sur la rareté de logements neufs en studios et deux pièces car nous touchons là une des particularités des permis de construire ; les maires refusent ce type de logements aux promoteurs pour divers motifs fallacieux (je vous laisse le libre choix des motifs de refus évoqués ; c’est un véritable scandale que je dénonce haut et fort !).
- Les « seconds achats » en situation de revente d’un logement ont aujourd’hui à considérer le juste prix du bien à la revente constitutif de l’apport (souvent essentiel à leur nouvelle acquisition). Là nous observons généralement un blocage issu de la surévaluation précédente. Le reflet le plus illustratif étant le nombre de maisons en seconde couronne en attente de finition (le budget initial sous évalué ne permet pas de clôturer, d’enduire, de peindre bref de terminer la maison) et les difficultés d’obtention des prêts relais rigoureusement encadrés ne favorisent pas la fluidité de ce marché
- Pour les investisseurs, les lois ayant évoluées une partie des logements sont aujourd’hui non rentables (secteur A et secteur C Loi De Robien et Borloo) ; l’offre de qualité est donc limité à quelques rares opérations sur les secteurs B1 et B2 ; opérations jalousement commercialisées par des réseaux spécialisés qui généralement imposent un « package protecteur » qui relève le prix du produit de 15% environ (mais la sécurité à un prix)
- Quant aux logements sociaux cherchez les…..en particulier la maison à 100 000€ devenue la maison à 15€ par jour (notez la pauvreté du marketing gouvernemental).
J’entend déjà les plus critiques d’entre vous compléter et nuancer cette liste…il y a forcément des « segments » écartés car relativement marginaux (la résidence secondaire, la résidence médicalisée,le très social...et la tente QUETSHUA). Ainsi vous noterez que nous avons une pénurie de biens dans la plus part des segments dont découle l’absence de fluidité d’un segment à un autre.
Le marché reste donc durablement carencé ; les vendeurs restent en position de force …sauf éventuellement ceux qui sont dans l’urgence (il y en a quelques uns mais cela reste marginal). Alors la bulle elle est où ? Tant que de plus important volume de permis de construire ne seront pas octroyés (en particulier au profit des primo accédants) les prix resteront élevés dans l'ensemble des segments, y compris au niveau de la location.
17:45 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : immobile;immobilier;permis de construire;urbanisme
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11 janvier 2008
Le charme des prix atypiques (ou l’inverse)
Avant de connaître les griefs vindicatifs des pessimistes je souhaitais rappeler au lecteur qui me fait la gentillesse de s’arrêter sur ce blog que mon optimisme est empreint de nuances. La première, certainement la plus évidente est que mes propos sont principalement ciblés sur le marché du neuf.
Je tiens à bien établir les bases de ce qui reste, à mes yeux, les composantes du marché actuel en France.
- Le marché de l’ancien constitué d’a peu près tout ce qui ressemble à quatre murs et accessoirement d’un toit en plus ou moins bon état ;
- Le marché du neuf constitué de divers programmes en cours de réalisation où généralement l’acquéreur doit traduire en volume l’image idyllique d’une plaquette publicitaire où la végétation abonde ;
- Le marché du lot à bâtir qui constitue le troisième volet invariablement complété par le projet d’une maison très souvent dépouillée pour « entrer » dans un budget rarement bien établi à l’origine.
Arbitrairement j’évoquerais ici principalement le marché du neuf (maisons et appartements) ; en effet il est clair que le marché de l’ancien est très sensiblement SURévalué depuis de nombreuses années. Sans entrer dans les composantes des prix comparés nous devons observer que l’écart entre neuf et ancien était au cours des années 95 de l’ordre de 20 à 25% parfois beaucoup plus pour des biens « à rénover ou à réhabiliter ».
Aujourd’hui cet écart s’est très sensiblement réduit à 10 ou 15% ; ainsi l’on compare des « produits » qui n’ont que peu d’éléments communs sauf peut être d’appartenir au vaste secteur du logement.
Un logement a un coût fixe (c’est de cela dont il est question dans l’appréciation économique du secteur) mais également un coût variable composé pour l’essentiel des charges d’électricité, chauffage et entretien courant.Il ne faut pas le perdre de vue.
Que les choses soient claires ; les produits anciens sont généralement des gouffres à énergie. Sauf à introduire un montant « de remise à niveau technique » l’écart actuel ne permet plus d’apprécier ce marché en globalisant le neuf et l’ancien, tout et n'importe quoi.
Pour utiliser une image (un peu osée je l’avoue) ; peut on assimiler une Renault 5 de 1990 avec une CLIO 3éme génération en matière d'investissement, d’usage et de consommation ? Nous sommes d’accord il s’agit bien du même marché mais l’on se doit de rester pragmatique. A qui viendrait l’idée de payer la R5 15% moins cher que la CLIO ?
La France détient la particularité d’être fière de son patrimoine, c’est bien. Elle a également le privilège de le surévaluer pour diverses raisons.
IL y a en a une de réelle et fondée ; un logement à l’île de la cité à PARIS au 3eme étage dans un hôtel du 18éme avec la Seine au premier plan est un produit d’exception et il mérite sa valorisation dans le cadre du patrimoine (c’est un exemple; j'aurais l'occasion de revenir sur Paris et son hypercentre).
Il y en a une bien réelle mais infondée ; nous devons admettre que la nature des biens à la vente est globalement tout autre et le cœur du marché de l’immobilier ancien est constitué de « produits » généralement de mauvaise qualité thermique et technique, souvent mal entretenu où le seul argument commercial qui vous est donné d’entendre se résume à deux fondamentaux du discours des agents immobiliers ; « il a du charme et/ou il est atypique ».
En résumé, chers amis, pour l’ancien les négociations sont ouvertes. Allez y de bon cœur votre banquier vous en sera reconnaissant car il sait apprécier les composantes du produit (même si, au final, ce sujet reste mineur dans le scoring ).
Ainsi vous participerez à dégonfler la bulle; c'est du bon sens.
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10 janvier 2008
La belle bulle
Smooth Egg with Bow (Oeuf lisse avec son noeud) Jeff KOONS
J.KOONS est l’un des artistes les plus représentatif de notre époque. Ce blog sera donc illustré de ces œuvres au fil des parutions.
Cette sculpture monumentale illustre, à mes yeux parfaitement, la situation actuelle. La bulle existe. Elle brille de tout son éclat. Elle est imposante (voyez les reflets du photographe qui permet d’apprécier sa dimension réelle)…et pourtant cette bulle est suffisamment solide pour résister au temps sans jamais éclater. Bref la crise actuelle de l'immobilier reste un phénomène réel, certainement persistant mais chaque région du monde la vivra différemment. Pour ce qui concerne la France, notre vieux pays, selon l’expression de nos contradicteurs internationaux nous restons globalement éloignés des risques majeurs qui occupent les Etats-Unis.
Naturellement l’on ne peut ignorer, ici, les engagements risqués de quelques établissements bancaires comme CALYON (pour citer une structure en « coming out »). Mais il ne s’agit que des pertes (d’une filiale) diluées dans un océan de profit d’une banque solide le CREDIT AGRICOLE.
Bien sûr le marché se resserre au niveau de la demande (tout les acteurs sont devenus frileux comme par magie à commencer par les banques qui regardent à deux fois la qualité de l’investissement de leurs clients ainsi que la solvabilité sur le long terme de ces derniers).
Donc il s’agit principalement d’une mise à profit des expériences malheureuses de quelques-uns mais certainement pas d’une implosion d’un des fondements de notre économie. La bulle est à l’image de cette sculpture ; fascinante par son volume mais le reflet d’un besoin fondamental pour chacun d’entre nous. Car « se loger » reste la préoccupation principale de la majorité d'entre nous;n'en déplaise à quelques prophètes de l'apocalypse.
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09 janvier 2008
ImmObilisme
Depuis huit ans, le doublement du prix de l’immobilier n’aura permis qu’une progression, somme toute modeste, du rythme de la construction neuve : il est difficile de citer un autre secteur économique aussi peu réactif à l’augmentation de la demande solvable.Nous reviendrons sur les excés de l'Espagne mais sachez que la France devrait doubler sa production pour permettre la fluidité de l'offre et de la demande.
Les principaux blocages sont situés en amont, avec des opérations d’aménagement qui n’avancent pas. Après avoir été fragilisés par la loi SRU et la réforme du permis de construire nos élus découvre les normes HQUE, le développement durable et les nécessaires infrastructures à réaliser (écoles, créches, voies etc...) pour accompagner l'arrivé de nouveaux habitants.
Alors que les financements de l’immobilier privés sont surabondants, le financement public d’aménagement est parcimonieux, compte tenu de la situation économique de l'entreprise France.
Les maires bâtisseurs (les moins nombreux) sont ainsi rapidemment limités dans l'expansion des communes fautes de trouver auprès de l'état les fonds nécessaires à l'accompagnement srtucturel du développement démographique.
Imaginez une commune de périphérie qui reçoit une demande de Permis de construire pour 150 logements, c'est tout autant d'enfants à scolariser, à nourrir à la cantine...et de parents qui, a court terme, mettrons leurs bulletins dans l'urne.
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Betatest
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