Attention aux produits immobiliers gérés !

Baissera-t-il ou résistera-t-il ? Les questions relatives à l'évolution du marché immobilier persistent sur le net.Les chiffres sont là. Mais chacun y va de son pronostic en fonction de ses perceptions voire de ces convictions.Essayons d'analyser la situation.

A quelques jours des évènements qui ont marqués le marché boursier nous pouvons noter une inquiétude grandissante des petits porteurs qui voient leurs mises fondre comme la neige dans nos vallées alpines.

En parallèle, les dernières informations concernant les modifications d'indexations des loyers et les modifications liées aux cautions et retenues de garanties fragilisent les acquisitions de logements locatifs.

Résultat, le malaise se creuse sur le court terme et les professionnels sont submergées de demandes pour des produits offrant des rentabilités constantes ou garanties en particulier en résidences gérées. Je crains que ces demandes entraînent de nombreuses dérives vers des montages à risque.

L'immobilier est pérenne ; la pierre est une valeur refuge et le restera. Cependant tout montage faisant appel à des exploitations déléguées méritent une analyse détaillée préalable. J'ai récemment été alerté sur l'arrêt d'un bail d'une résidence de tourisme au terme de 3 années de gestion par un exploitant disqualifié sans ménagement par une journaliste des ECHOS. Les investisseurs, de bonne foi ont fait confiance aux réseaux de vente, à leurs conseillés et à la qualité des opérateurs (AKERYS et ODALYS). Ont-ils eu tort ? Sur le fond je ne le pense pas.

Il faut, dans ce type d'opération, vérifier en premier lieu la qualité du produit et du site. S'agissant de tourisme vert nous sommes sur un produit touristique en hausse sensible. Le site, une sympathique vallée du Lot est attractif; il est au coeur de lieux exceptionnels (Sarlat,St Cirq Lapopie, les causes, les bastides, les vignobles …) recherchés par une clientèle du Nord de l'Europe. L'emplacement est quant à lui de qualité ; sur les berges du Lot à proximité immédiate d'un beau village, de son marché, de ses restaurants gastronomiques…bref tout ce que recherche une clientèle tournée vers les loisirs verts et la gastronomie.

Alors pourquoi cet échec du gestionnaire ? En premier lieu en raison des dates d'exploitation limité à 4 mois ; ici nous trouvons la principale cause de ces difficultés. Comment peut-on apporter une rentabilité si l'on concentre l'exploitation du site (même avec un taux de remplissage proche de la saturation) à 120 des 365 jours calendaires ?   En second lieu a une inadaptation de cet exploitant franco-français aux marchés Européens. L'indigence du site de réservation est ici criant…Les sites de nombreux Riads Marocains, réalisés par quelques amateurs éclairés, sont très supérieurs en qualité de présentation aux offres professionnelles de cet opérateur (2éme exploitant Français par le nombre de lits disponibles sur le territoire….).

Bref beaucoup trop d'amateurisme et d'absence de volonté du gestionnaire ont désorganisés les plans financiers des investisseurs.  Il semblerait, selon les ECHOS de ce jour, que la raison l'ayant emporté le gestionnaire aurait accepté de conserver l'exploitation de cette résidence sans modification des conditions financières. Reste donc pour ce dernier à solutionner durablement l'exploitation de l'ensemble en modifiant,notamment, les dates d'ouvertures. Avec de l'intelligence  ce site doit trouver son rythme économique.Je suis convaincu des fondamentaux, à savoir, je le répète un site de qualité, une construction de qualité et un besoin touristique réel.

Alors, doit-on éviter ce type d'investissement ? Aveuglément oui. Avec force étude de rentabilité, contrat de gestion clair et qualité de l'exploitant certainement pas. Il existe des centaines de résidences qui « tournent » pour la plus grande satisfaction des investisseurs. Il s'agit donc d'analyser les bases comme pour tout investissement...et comme toujours ne pas investir sur un retournement ponctuel de marché boursier !