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27 février 2008
Les chiffres sont là.
124 000 logements neufs livrés en 2007 ; un record mais surtout et malheureusement un plafond ; le ministère relevant un stock de logements disponibles à la vente qui continue de progresser, à 102.600 logements ; l’écoulement ne se fait donc plus.
Si ce volume jamais atteint est enregistré il cache des éléments qualitatifs que les chiffres ne font pas apparaître. En particulier il importe d’observer la cartographie des livraisons et la typologie des logements.
Cartographie tout d’abord ; une trop forte proportion de logements livrés en 2007 ont été conçus en 2005 et sont implantés en troisième couronne des agglomérations (pour les pros, aujourd’hui en zone C du plan BORLOO) ; cela correspond aux zones trop souvent éloignées des bassins d’emplois où le foncier peu coûteux et disponible a motivé de nombreux promoteurs a construire des logements forcément plus abordables. Ils resteront cependant partiellement inoccupés malgré des offres attractives car ils ne peuvent satisfaire des familles d’actifs qui consacrent une (trop) grande partie de leurs temps en déplacements (rarement en transport en commun car ces zones restent mal desservies ; la voiture étant un poste de frais incontournable dans la majorité des cas)*.
Typologie ensuite ; les logements mieux placés, en première couronne et au cœur des grandes agglomérations sont généralement inadaptés aux capacités financières des primo accédants. En effet les communes demandent généralement la réalisation de grands appartements type T4 que peu d’accédants peuvent s’offrir pour des raisons financières compréhensibles. Il est grand temps que les mairies ajustent leurs demandes aux capacités financières et aux besoins des familles, parfois monoparentale mais également aux couples sans enfants, aux étudiants, aux personnes à mobilité réduite, au 3éme age (le papy-boom) bref adapté à tous ceux qui composent la palette démographique actuelle de notre pays.
Nous sommes à la veille des élections municipales ; dans les grandes agglomérations il importe à chacun de donner son bulletin à l’équipe qui s’engage à faciliter la construction, sociale bien sûr mais pas seulement. En effet il importe d’ouvrir des zones dévolues à l’habitat des jeunes actifs, des étudiants, à participer dans le cadre des communautés de commune au développement et la fluidité des transports en commun, à l’organisation des cités en matière d’accueil…en un mot à donner du sens à son mandat électoral.
* je reviendrais sur le sujet déplacement car il représente aujourd’hui le second poste de frais après le logement et l’augmentation du baril influencera fortement la décision d’achat en 2008.
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26 février 2008
BOUTIN mieux que BORLOO
Le terrain…Ah oui le terrain…question subsidiaire. Où ? Là n’était pas le problème…les maires sont là pour préempter et « offrir » au prix de la terre agricole du foncier disponible après aménagement (les professionnels appellent cela la viabilisation et comporte -à minima- les voiries, les réseaux divers (électricité…bassin de rétention, raccordement aux réseaux de la ville)…et éventuellement quelques plantations pour répondre aux préoccupations légitimes des verts.Tout cela est coûteux et parfaitement négligé par le Ministère. Résultat : seulement quatre maisons Borloo installées sur la même commune : PLOËRMEL, magnifique cité du Morbihan de 9000 habitants (élus UMP) et quelques « en cours » dont 25 maisons pour 500 candidats à EPINAY-SUR-SEINE…
Mme BOUTIN est remise en cause par le Président et doit aller plus vite que son ombre afin de laisser une trace de son passage au ministère du logement et de la ville. Les conseillers en charge du dossier ont peu changés ; ils ne peuvent enterrer une si bonne idée et proposent une redéfinition du produit notamment en fédérant les procédés de financement (mécanisme du 1% logement, création du Pass Foncier permettant le différé de paiement du foncier, prêt à taux zéro ou encore abondement des collectivités locales… pour payer le coût des parcelles foncières). Finalement, la seule nouveauté c'est l'instauration d'un guichet unique (Crédit Foncier de France et Caisse d’Epargne) prenant en charge l'ensemble du dispositif…et la généralisation d’une TVA à 5.5% (nous sommes en secteur social il était temps d’élargir cette possibilité !).
Les communicants font le complément par une « accroche » qui a déjà fait la preuve de son efficacité dans la sphère des concessionnaires automobiles : X euros par jour ! Ici ce sera 15… (Soit 450 euros les mauvais mois en 31 jours ; bref un loyer). Pour ceux qui suivent nous ne savons toujours pas où. Raisonnablement peu dans les Yvelines (où Mme BOUTIN conserve ses mandats électifs)…la liste des terrains disponibles sera proposée à partir du 15 avril (le 1er cela n’aurait pas fait sérieux). Attendons nous à des propositions concrètes à GUERET, DAX, CHAUMONT, AUTUN, LE PUY…bref des cités où la démographie évolue sensiblement (ce n’est qu’une pointe d'ironie, que les lecteurs me pardonnent). Dans cette liste il importera de supprimer les municipalités de gauche (peu motivées à soutenir les initiatives de ce gouvernement) mais également les municipalités de droite faiblement motivées à augmenter leurs cotas sociaux (par transfert des ménages solvables des HLM existants vers ces maisons et la mise à disposition des logements libérés au profit de nouveaux entrants moins solvables…). Bref sans la nomination d’un super-Prefet dévolu à la cause cette initiative restera un projet par manque essentiellement de volonté des élus s’abritant derrière le problème du foncier ou d’un PLU inadapté. En effet, les parcelles nécessaire à la construction (250m2 par logement de 85m2) au prix de 25 000€ n’existent pas ; les communes disposent rarement de réserves foncières (pour 30 logements il s’agit de mobiliser 1ha) et il est exclu de préempter à ces tarifs.
L’idée initiale était irréaliste et l’absence de résultat est malheureusement là. La ranimer par un habillage marketing la rend pathétique quand on imagine la quantité de demandes insatisfaites que vont avoir à gérer les élus au cœur des bassins d’emplois. Car il s’agit de cela ; donner du logement accessible au plus grand nombre a proximité des bassins d’emplois principalement en zones dites « rurbaines »...et pas à la campagne en quatrième couronne!
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25 février 2008
Les variables d’ajustement en immobilier
Les candidats à l’accession sont aujourd’hui tout aussi nombreux que hier et les (très légères) flexions sur les prix de l’ancien auront pour seul véritable effet de permettre à chacun de décider après réflexions. En effet je vous rappelle l’une de mes convictions ; le marché est faiblement élastique dans son ensemble (il n’y aura pas plus d’offres cette année que les années précédentes) mais la demande deviendra plus qualitative notamment en raison des capacités retrouvées à négocier le bien convoité.
Combien de décisions ont été prises à la hâte ces cinq dernières années ? L’absence chronique de produit a eu pour conséquence de provoquer des choix trop souvent par défaut. Parfois sur la pression d’une opportunité financière (un taux si bas que l’on ne peut plus reculer) l’on a investi avec subjectivité négligeant tel ou tel critère majeur ; mon récent séjour dans le magnifique duplex d’un de mes amis sous les toits Parisien au cœur du 6éme arrondissement me laisse d’excellents souvenirs et quelques crampes musculaires…L’ascenseur (à venir) reste la promesse d’un agent peu scrupuleux qui, en raison des incompatibilités techniques ne verra jamais le jour…trop tard, le mal est fait. Si mes amis n’avaient pas sauté dans l’heure sur cette opportunité d’autres auraient signés à leurs places... Les variables d’ajustement existent ; il est temps de les faire jouer. Cet ascenseur manquant valait une sérieuse minoration du prix au m2 référent. Ces prix au m2 trop largement produit sans analyse dans la presse méritent une appréciation nuancée pour tenir compte du « produit », de son exposition, de l’étage, de la praticité, du confort etc...Les négociations n'étaient pas possible lors de l'engagement. Aujourd'hui cela est différent!
Pour le neuf le sujet est également d’actualité ; la lecture des « grilles » tarifaires est sur ce point intéressante. Quoi penser de ces prix « calculés » à la hâte qui valorise un bien à partir d’une valeur locative sans tenir compte de son orientation, de son confort et d’autres paramètres rarement détaillés. Cet appartement situé au 1er étage sur rue passante et à l’Est ne vaut certainement pas le même prix au m2 que tel autre appartement situé dans cette même résidence à l’Ouest au 4éme avec une vue sur la cour d’une école maternelle ?
Je lisais un excellent commentaire d’A. DELAIGUE (ici) sur la récession attendue (y compris dans l’immobilier). Il souligne les divers « avantages » de ces crises et en particulier le fait que la récession « permet de distinguer les bons (professionnels) des mauvais ». Ces dernières années ont permis de voir la mutation professionnelle de nombreux VRP en agents immobiliers voir en conseillers financiers et de nombreux maçons en promoteurs ; il est temps que toutes ces compétences soient confrontées aux réalités d’un marché plus équilibré entre offre et demande.
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11 février 2008
Attention aux produits immobiliers gérés !
Baissera-t-il ou résistera-t-il ? Les questions relatives à l'évolution du marché immobilier persistent sur le net.Les chiffres sont là. Mais chacun y va de son pronostic en fonction de ses perceptions voire de ces convictions.Essayons d'analyser la situation.
A quelques jours des évènements qui ont marqués le marché boursier nous pouvons noter une inquiétude grandissante des petits porteurs qui voient leurs mises fondre comme la neige dans nos vallées alpines.
En parallèle, les dernières informations concernant les modifications d'indexations des loyers et les modifications liées aux cautions et retenues de garanties fragilisent les acquisitions de logements locatifs.
Résultat, le malaise se creuse sur le court terme et les professionnels sont submergées de demandes pour des produits offrant des rentabilités constantes ou garanties en particulier en résidences gérées. Je crains que ces demandes entraînent de nombreuses dérives vers des montages à risque.
L'immobilier est pérenne ; la pierre est une valeur refuge et le restera. Cependant tout montage faisant appel à des exploitations déléguées méritent une analyse détaillée préalable. J'ai récemment été alerté sur l'arrêt d'un bail d'une résidence de tourisme au terme de 3 années de gestion par un exploitant disqualifié sans ménagement par une journaliste des ECHOS. Les investisseurs, de bonne foi ont fait confiance aux réseaux de vente, à leurs conseillés et à la qualité des opérateurs (AKERYS et ODALYS). Ont-ils eu tort ? Sur le fond je ne le pense pas.
Il faut, dans ce type d'opération, vérifier en premier lieu la qualité du produit et du site. S'agissant de tourisme vert nous sommes sur un produit touristique en hausse sensible. Le site, une sympathique vallée du Lot est attractif; il est au coeur de lieux exceptionnels (Sarlat,St Cirq Lapopie, les causes, les bastides, les vignobles …) recherchés par une clientèle du Nord de l'Europe. L'emplacement est quant à lui de qualité ; sur les berges du Lot à proximité immédiate d'un beau village, de son marché, de ses restaurants gastronomiques…bref tout ce que recherche une clientèle tournée vers les loisirs verts et la gastronomie.
Alors pourquoi cet échec du gestionnaire ? En premier lieu en raison des dates d'exploitation limité à 4 mois ; ici nous trouvons la principale cause de ces difficultés. Comment peut-on apporter une rentabilité si l'on concentre l'exploitation du site (même avec un taux de remplissage proche de la saturation) à 120 des 365 jours calendaires ? En second lieu a une inadaptation de cet exploitant franco-français aux marchés Européens. L'indigence du site de réservation est ici criant…Les sites de nombreux Riads Marocains, réalisés par quelques amateurs éclairés, sont très supérieurs en qualité de présentation aux offres professionnelles de cet opérateur (2éme exploitant Français par le nombre de lits disponibles sur le territoire….).
Bref beaucoup trop d'amateurisme et d'absence de volonté du gestionnaire ont désorganisés les plans financiers des investisseurs. Il semblerait, selon les ECHOS de ce jour, que la raison l'ayant emporté le gestionnaire aurait accepté de conserver l'exploitation de cette résidence sans modification des conditions financières. Reste donc pour ce dernier à solutionner durablement l'exploitation de l'ensemble en modifiant,notamment, les dates d'ouvertures. Avec de l'intelligence ce site doit trouver son rythme économique.Je suis convaincu des fondamentaux, à savoir, je le répète un site de qualité, une construction de qualité et un besoin touristique réel.
Alors, doit-on éviter ce type d'investissement ? Aveuglément oui. Avec force étude de rentabilité, contrat de gestion clair et qualité de l'exploitant certainement pas. Il existe des centaines de résidences qui « tournent » pour la plus grande satisfaction des investisseurs. Il s'agit donc d'analyser les bases comme pour tout investissement...et comme toujours ne pas investir sur un retournement ponctuel de marché boursier !
17:30 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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