Les mesures en faveur du locatif

En présentant la deuxième salve de mesures de modernisation des politiques publiques notre Président a abordé récemment deux sujets concernant directement le logement.

• Le recentrage des HLM sur le social.

Abaisser le seuil d’accession pour les candidats au logement social est un mal nécessaire. En effet, actuellement  70% des familles répondent aux critères d’accès. Sur la base de revenu plus faible l’effet sera immédiat les organismes sociaux auront à établir des baux à des locataires qui en ont vraiment besoin. Aujourd’hui ces mêmes organisme ont tendance à privilégier les dossiers des candidats offrant les meilleures garanties tant sur la pérennité que sur le niveau des revenus. Ainsi, ces organismes s’assurent de moindres difficultés de gestion et de recouvrement  et d’une meilleure appréciation des élus qui, généralement, ne souhaitent pas voir se développer le « très social »dans leurs communes. Les sociétés HLM seront donc obligés de revenir sur les fondamentaux de leurs métiers ; loger des familles qui n’ont pas accès au marché locatif privé.

Le second volet de cette modification des critères est également intéressant et doit compléter le dispositif. Tous les acteurs du secteur peuvent témoigner du développement de dérive grave. Combien de locataires des HLM ont vu leurs revenus s’améliorer et sont devenus propriétaire d’une maison secondaire, d’un camping car ou d’un couteux 4X4 (ces véhicules sont visibles sur le parking en semaine) grâce à la garantie de loyers modérés facilitant  un effort d’épargne supérieur leur permettant d’autres types d’investissement.

Il ne s’agit pas de stigmatiser l’ensemble des occupants des HLM mais de trouver les moyens de sortir à moyen terme ceux qui ont eu les moyens par la formation et le travail de profiter de l’ascenseur social et candidat potentiel à l’accession. L’abaissement du seuil du surloyer (peu incitatif à ce jour) est donc le second mal nécessaire pour encourager les occupants à laisser la place aux moins privilégiés.

Les surloyers seront donc durcis. Aujourd'hui, ils s'appliquent obligatoirement lorsque les ressources des locataires dépassent de 60% les plafonds ouvrant l'accès au parc social. Christine Boutin a assuré que les modalités de ce durcissement n'étaient pas arrêtées ; on évoque cependant l'hypothèse d'un abaissement du seuil d'application des surloyers à 20%.

•  Les modifications des zones éligibles aux dispositifs de Robien.

Schématiquement les zones actuelles sont au nombre de quatre. Les trois premières zones correspondent à des territoires plus ou moins éloignés des bassins d’emplois et sujet à développement d’un parc locatif subventionné (la quatrième zone étant constituée des territoires non concernés par le locatif, généralement les zones les plus rurales).

Ainsi plus le logement est au cœur du marché économique et plus le plafond de loyers est élevé. Malheureusement les valeurs appliquées par Bercy sont perfectibles. Un logement en cœur d’agglomération voit ses loyers plafonnés à des valeurs qui limitent sensiblement les rentabilités. La chasse aux secteurs les plus rentables pour les investisseurs est devenu sport pervers pratiqués par les officines spécialisées en produit défiscalisant. Des villes moyennes, souvent éloignés des bassins d’emplois voient leurs parcs locatif se développer au-delà des capacités naturelles d’accueil. Nous assistons à un développement artificiel de la construction avec son lot de difficultés à moyen terme ; des logements inoccupés, des investisseurs déçus voir floués par des promesses de rentabilités inatteignables. Il est temps de moduler ces seuils sur des critères plus objectifs et de privilégier sérieusement les zones déficitaires en logements locatifs.  

Il est à souligner que ces trois mesures doivent être accompagnées de l’aide à la personne (APL) qui semble de plus en plus érodé dans son périmètre et son montant. Nos étudiants en ont besoin tout comme les personnes âgées ; deux périodes de la vie où le budget logement mérite un soutien.