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29 avril 2008
L’île Sarkozy
G. Pompidou a son musée, F. Mitterrand sa bibliothèque et accessoirement sa pyramide, J Chirac son musée de l’art primaire. Reste à connaître des intentions de N. Sarkozy ; n’en doutons pas les projets seront à la (dé)mesure de ces ambitions. Ne voyez-vous rien venir ? Boulogne Billancourt a perdu son maire…et les indécisions qui auront marquées sa mandature. En mission commandé un nouveau maire est élu à Boulogne. L’un de ses engagements ; confirmer tout le mal que notre Président de la République porte aux projets en cours sur l’île Seguin. Un mois après son élection à Boulogne, voilà ce nouvel élu à la présidence de la SAEM Val-de-Seine, société chargée des aménagements sur les ex-terrains Renault. Un mois aura suffit pour arrêter les projets et démissionner son directeur délégué J.L. Subileau avec la complicité du Président du conseil général Patrick Devedjian. Dans l’intervalle, le conseiller culturel de l’Elysée, Georges-Marc Benhamou, aujourd’hui « en réserve » annonçait que le président de la République, souhaitait transformer l’Ile Seguin en une "vallée de la culture". Projet pharaonique qui doit prendre en écharpe une partie de la Seine, englobant le parc de Saint-Cloud, l'île Seguin, l'île Monsieur, l'île Saint-Germain, le Musée de Sèvres, la Fondation Paul-Belmondo et le Musée Albert-Kahn.
Pour cela c’est plus de 40 équipes d’architectes stoppés dans les projets en cours. Se côtoient en effet sur la ZAC SEGUIN les « Pritzker » Norman Foster et Jean Nouvel mais aussi Jean-Paul Viguier, Dominique Perrault, Ibos&Vitard, Rudy Riccotti, Reichen&Robert, Kees Christiaanse/KCAP, pour ne citer que les majors et laisser dans l’ombre diverses autres équipes tout aussi prometteuses. C’est également, divers maîtres d’ouvrages publics et privés, nationaux et internationaux stoppés dans leurs programmes. Tout le monde faisant silence et allégeance pour ne pas risquer la révocation sur l’acte 2.
Doit-on s’offusquer de ces décisions ? Ces terrains offrent en effet l'opportunité d'une opération d'aménagement remarquable permettant de mettre en valeur les qualités d'une des plus belles boucles de la Seine. Les projets en cours étaient, sur de nombreux points, contestables et ceci malgré diverses concertation avec les futurs usagers. Les projets nouveaux auront eux aussi leurs lots de polémiques et de controverses.
Le plus grave est l’image que nos décisionnaires politiques donnent à l’étranger. Je revois encore le Président de tel établissement financier Anglo-Saxon expliquer lors d’une manifestation professionnelle les difficultés qu’avaient son groupe à travailler en France notamment sur les projets franciliens ; à l’échelle de la communauté européenne la France était première au classement de l’indécision nuancée. En général, nous battons tous les records d’hésitation, d’atermoiement et de lenteur. Avec ce projet nous forçons le trait. Est-il nécessaire de rappeler ici que Renault a fermé le site en 1992, que F. Pinault a annoncé son projet en 2000, que la ZAC a vu le jour en 2003 conjointement avec l’autorisation de démolir l’usine. Le PLU, passage obligé, n’aura pris effet qu’en 2005 après la levée de recours gracieux soit 13 années pour permettre l’instruction officielle des premiers permis. Depuis, les autorisations à bâtir (il y en a peu) font l’objet de divers recours, et les études non encore abouties ont été remises cent fois à plat. Un conseil d’experts ayant dans l’intervalle émis des préconisations nouvelles et apportés sa pierre à l’édifice (c’est une image).
16 années se sont écoulées pour aujourd’hui considérer que le programme mérite transformation voire bouleversement.
Peut-on réellement en vouloir à F. Pinault d’avoir abandonné le programme conçu par Tadao Ando ? Ne pas trouver une alternative l’aurait conduit à priver un large public à découvrir des œuvres majeures. Nous connaissons la suite, Venise a donné à l’homme d’affaire, en un temps record, toutes facilités pour s’installer en ITALIE. Ici, les interlocuteurs changent au fil des mandatures….et les projets évoluent. Reste la volonté suprême du chef de l’Etat seul en capacité, comme ces prédécesseurs hier, d’imposer son projet et d’en accélérer sa réalisation. Reste pour cela 4 années, c’est court à l’échelle du programme. Ainsi va la France.
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25 avril 2008
L’immobilier en Floride ou dans la Vienne ?
Problème loufoque me direz vous. Pas si sûr. Il s’agit, précision importante, d’un placement. Les nombreuses sollicitations de « conseillers » toujours prêts à favoriser votre retraite et soigner vos IRPP débouchent toujours sur la même proposition. La démonstration est imparable et pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas de téléphone je résume :
Votre futur placement est basée sur un emprunt de long terme, vous remboursez avec régularité vos échéances qui, pour la majeure partie, sont couvertes par les loyers (toujours garantis grâce à une organisation sans faille d’assureurs et de gestionnaires). Ainsi, avec un faible différentiel (l’estimation faisant appel à diverses probabilités) vous serez après demain plus riche qu’aujourd’hui. Avec la complicité des banques la démonstration devrait déboucher sur un investissement d'environ150 000€ (c'est la valeur moyenne de ce type de placement).
Jusque là rien à dire. Il vous appartient, avec (bon) sens de convertir cette imparable démonstration par du concret. Généralement tout ceci débouche sur un T3 à Limoges ou autres citées accueillantes de notre beau pays*. L’on prolongera cette démonstration par quelques appréciations positives sur le développement (insoupçonné) du secteur concerné ainsi qu’éventuellement le taux de fécondité qui (vous) assurera d’une occupation permanente de votre logement sur les 15 prochaines années (d'autres arguments peuvent remplacer le taux de fécondité;la créativité des conseillés est immense).Essayons de transposer cette même somme (150 000€) sur divers secteurs immobiliers.
En île de France vous pourriez espérer l’acquisition de 20 à 30m2, au Maroc il est déjà trop tard pour espérer acquérir un Ryad et le risque de bouleversement social n’est pas à exclure à long terme. Avez vous pensé aux conséquences directe du subprime. Vous avez tous à l’esprit le malheur qui s’est abattu sur les US en juillet 2007, responsable de nos maux. La crise de l’immobilier fait pression dans les états les plus attractifs. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison via la procédure de « foreclosure ».Les banques proposent les maisons sur le marché, et combiné avec la grande quantité de nouveaux projets immobiliers, cela approvisionne largement le marché et fait baisser sensiblement les prix. Savez vous qu'en février 2008 le prix moyen national d’une maison est tombé à 195.900 dollars, (soit une baisse de près de 10 % par rapport à à février 2007).
En complément le dollar est particulièrement faible. Il ne peut vous échapper que cette somme est inférieure au montant de 130 000€ ; permettant ainsi de meubler votre acquisition et payez les divers frais pour 20 000€. Les agents immobiliers américains ont constatés qu’un nombre significatif d’acheteurs étrangers ont investi la Floride et la Californie destinations les plus populaires auprès des acheteurs étrangers.
Maison de vacances en Floride
De plus en plus d’européens deviennent propriétaires d’une maison en Floride.
Que pourriez-vous acheter en Floride ? Pour 165.000 euros, vous avez une maison de vacances neuve, entièrement équipée, sur un terrain de 12 ares, d’une superficie de 200 mètres carré, un étage, trois chambres et une piscine chauffée. http://www.contempo-realestate.com/search.asp . Nos amis américains ont des services de « property management » exemplaires, ils gèrent sans état d’âme votre investissement, vous réservant des pèriodes d'occupation pour votre famille (si vous choisissez des baux saisonniers) et savent vous assurer un taux de rentabilité comparable voir supèrieur au nôtre. , Le « busines model », la liberté et le soleil en plus. Bien sûr, c’est loin. Bien sûr l’art de bâtir n’a pas exactement la même signification à Orlando qu’à Limoges. Bien sûr il y a la crise mais je vous invite à réfléchir à deux fois avant de signer votre « package sans souci ».
*Limoges peut être remplacé par Poitiers et Orlando par Spring Hill ; la démonstration reste identique...la mer en plus.
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24 avril 2008
Travailleurs sans papiers, la fin d'une hypocrisie?
Ce blog n’a pas vocation de « faire de la politique » mais de relater et constater les anachronismes et les particularismes quotidiens du marché du logement en général et de la promotion immobilière en particulier.
En amont de la réception d’un immeuble il y a la vie du chantier. Trente logements en construction près de chez vous c’est trente emplois directs permanents sur l’ouvrage et au final plus de cinquante emplois en considérant les emplois indirects toujours plus nombreux (nous sommes contraints et envahis d’obligations diverses qui nécessitent l’intervention de nombreux bureaux d’études et ingénieurs).
Pour le chantier la responsabilité pénale du maître d’ouvrage est réelle ; la surveillance et les contrôles sont permanents. Le « sans papier » est officiellement exclu de cette activité. Pour autant nous savons tous que des filières organisées existent et fournissent une main d’œuvre indispensable à la réalisation de nos opérations. Explication. Les marchés sont signés auprès de grands groupes nationaux (ils se reconnaîtront) ,qui, généralement délèguent 30% du marché à la sous traitance et 30% du marché à l’intérim (c’est presque devenu une règle de bonne gestion). Par le jeu des dilutions de responsabilités et des contrats délégués il n’est pas rare d’ouvrir la porte à des filières organisées de "salariés sans papier". Il s’agit généralement d’officines spécialisées à la durée de vie limitée qui ferment les yeux devant la copie de documents à l’authenticités contestables et qui « alimentent » prioritairement les sous traitants qui, eux même « alimentent » les majors. La boucle est bouclée, les cotisations payées et l’honneur sauf pour peu que ces hommes portent casques et chaussures de sécurité.
Personne n’ignore dans nos professions que cette main d’œuvre est indispensable. Ne pas faire appel à ces salariés serait un coup dur pour les entreprises du bâtiment qui ont de graves difficultés à recruter et tenir les délais. Il en va de même dans la restauration et d’autres métiers faisant appel à de la main d’œuvre peu qualifiée. Ces vrais faux salariés déclarés occupent une place dans l’économie nationale ; seule l’administration rivée sur les déclarations sociales exemplaires des employeurs peut l’ignorer. Des chefs d'entreprise alliés avec des associations et la CGT font cause commune pour défendre ces salariés auprès des pouvoirs publics. C’est assez rare pour être souligné! Quelque chose est en train de se passer. La réalité c'est que les travailleurs sans-papiers contribuent à la richesse de notre pays depuis des années. Nous élevons leurs enfants dans nos écoles, leurs épousent fournissent de la main d’œuvre dans les secteurs de la santé, de l’hôtellerie (généralement avec des horaires décalés) voir de l’agriculture. La réalité c'est que le ministère du travail et le ministère de l’imm
igration font mine de ne pas le savoir. La réalité c’est que nos responsables politiques sont déconnectés du quotidien. Je les invite à ouvrir les yeux, à visiter nos chantiers, les cuisines des principaux établissements étoilés Parisiens, à vérifier qui gardent et entretien leurs véhicules en sous sol, qui soignent leurs mères dans tel ou tel établissement médicalisé…
Certes notre économie a besoin de cerveaux mais elle a également besoin de bras. Elle manque cruellement de candidats à l’emploi dans de nombreuses activités intérieures.
Peut-on continuer cette hypocrisie qui autorise nos plus grands groupes à délocaliser leurs métiers (centre d’appels au Maroc, industrie automobile à l’Est, informatique en Inde….) et interdire aux entreprises qui par essence ne peuvent se délocaliser à recruter la main d’œuvre nécessaire à leur développement.
Le bon sens exige la régularisation des travailleurs sans-papiers qui cotisent à l'assurance-maladie ou aux caisses de retraite et qui travaillent souvent durement. C’est, semble t’il, en bonne voie. Mais attention ils sont plus de 600 à pouvoir prétendre à cette légitime reconnaissance. Ils ont tout mon soutien.
NB Une de ces illustrations issues de Google est un (très) mauvais exemple ; cet ouvrier ne porte pas de casque et surtout de lunettes de protection.La sécurité est négligée...et les risques hors proportion avec la tache à accomplir!
10:50 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : sans papier, bâtiment, restauration, cgt, délocalisation
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23 avril 2008
La vieille Europe c'est aussi ça
Crane Track, un projet de ING, conçu par le cabinet Design Group Trude Hooykaas (OTH), a remporté cette année, le MIPIM Prix spécial du jury ainsi que le Green Building Award (prix du développement durable). Crane Track représente le summum en matière de bâtiment écologique. Le bâtiment réutilise la sous face d’une plate-forme portuaire pour grue (crane track en anglais), qui date de 1952, située sur la rivière Lj, près du chantier naval NDSM d’Amsterdam. Il s’agissait, à l’origine, d’une plateforme d’armement en béton vouée à la destruction. Sur commande, l’architecte Trude Hooykaas a greffé dessus un nouveau bâtiment à usage de bureaux modulaire. Sur le plan thermique, cette structure utilise l'eau de la rivière pour le chauffage en hiver et le refroidissement des locaux en été. La conception de l’ensemble est pensée pour d’une part n'utiliser que des matériaux recyclables à haute qualité environnementale et d'autre part permettre une éventuelle réutilisation à l’usage de logement dans l'avenir.
En France, et sauf dérogation, la loi litoral n'aurait pas permis ce type de réalisation.Nous avons une trop belle opinion de nos côtes, de nos lacs et fleuves pour nous autoriser ce type d'excentricité. Nos paysages sont parfois occupés par des vestiges industriels que notre économie chancelante ne nous permet plus de détruire...sans pour cela chercher à réhabiliter et à faire vivre ces friches.
10:49 Publié dans Développement durable et HQE | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : innovation, hqe, bureaux, pays bas
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22 avril 2008
Performance de la pierre
Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.
De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.
Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.
Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.
Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.
Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.
10:01 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : logements, institutionnel, promoteur, marché immobilier, rentabilité
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21 avril 2008
Le logement étudiant au Pays Bas et en France
Il y quelques semaines s’est installé à proximité de mes bureaux, aux abords d’une place tranquille, à proximité du cœur urbain un couple d’étudiant et leur camping-car.
La pudeur m’oblige à utiliser le terme de camping-car pour ce qui, au final, reste une camionnette réformée par quelques entreprises. Elle a subi un réaménagement de la part de ces nouveaux propriétaires avec rideaux aux fenêtres et isolation précaire. Les roues sont bien là, le moteur aussi. Et si les distances à parcourir me paraissent relativement limitées il n’en reste pas moins que cet outil a tout d’une (mauvaise) solution au manque de logements . Ainsi vivent ces nouveaux voisins. J’assiste à leurs discrets va et vient.Tout le jeu consistant, pour eux, à se fondre dans un tissus social quelque peu hostile à ce genre de « squat ».
Ont-ils froids ? Certainement moins que sous une tente. Sans électricité les soirées sont organisées au bar du quartier ou chez des amis. Bref tout s’est relativement bien ordonné pour faire de cet outil et de ce lieu un espace employé avec courage, détachement et habileté. On en arriverait presque à oublier leurs conditions. Honte à nous et à nos élus.
Sur cette même commune j’ai été amené à créer en 2003 une résidence étudiante. Le Permis de Construire pour la réalisation de cette résidence a fait l’objet de plus de 16 mois d’instruction après divers reports. Des motifs contradictoires ont été évoqués, deux restent illustratifs des comportements de nos représentants dans une ville universitaire où il manque plus de 10 000 logements étudiants.
Il (nous) a été demandé d’augmenter sensiblement les places de stationnement. A l’arrivée le projet consistant à proposer 80 logements étudiants dans un espace aménagé en campus a été arbitrairement réduit à 60 pour, selon les élus, « éviter l’effet ghetto ». A la demande des services instructeurs le terrain multisports conçu et réservé à la vie des résidents a été amputé afin de compléter le nombre de places de parkings. En effet,de leurs points de vue, 60 étudiants représentaient ,par le jeu des amours, un minimum de 90 véhicules à terme dans cette résidence. En complément le projet a fait l’objet d’une préemption de 400m2 de foncier sur façade afin de permettre la création éventuelle d’un arrêt de bus (perspective abandonnée depuis par la commune).
Pourquoi ce rapprochement entre deux constats aussi éloignés. Parce que le dénominateur est commun et qu’en l’espèce d’autres régions de l’Europe ont apportés des solutions alternatives au logement des étudiants et que cela méritent votre attention.
Le meilleur exemple vient des Pays Bas. 1.500 étudiants sur Amsterdam sont actuellement logés dans de grandes boîtes métalliques de 2,50 mètres sur 12, conçues pour le transport de marchandises. Dans la même période, la mairie a été confrontée à une grave pénurie de logements pour étudiants. Plus de 7.000 jeunes étaient en liste d’attente. Un appel d’offres a été lancé pour des solutions bon marché, dans l’optique de cités U temporaires. Le résultat peut être contesté ; il est une solution et permet d’offrir des logements équipés à 250€ mensuels.
Voilà concrètement la différence de traitement pour le même problème. Ne vous fiez pas à cette photo froide et peu interressante ; je vous invite à visionner ce lien: http://www.youtube.com/watch?v=KjX2AidTNTk . Vous constaterez que la présence d'arbres, de plan d'eau, de lieu de vie en commun, de parking à vélos représente un complément majeur à un projet initial simplissime.
D’un côté des élus bloqués par des appréhensions électorales et des idées d’un autre temps qui refusent et retardent tout nouveau projet, préférant fermer les yeux devant le développement de logements précaires. De l’autre des responsables confrontés au même problème qui avec pragmatisme et rapidité ont mis en œuvre une solution qui, aujourd’hui, apporte une réponse concrète à un besoin grandissant.
Nous pourrions considérer qu’il s’agit de deux extrêmes et trouver, comme à l’habitude, une réponse Française empreinte d’humanisme et d'innovation architecturale et technique. Nos équipes sont compétentes et prêtes à relever le défis. Nous n’en prenons véritablement pas la voie….
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18 avril 2008
Borloo et Boutin dans un même bateau !
En 2004 J.L.BORLOO mettait en place un appel à candidatures pour des logements "CQFD", acronyme signifiant des logements à "coût, qualité, fiabilité, délai maîtrisés". Il s’agissait de faire « produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés ». Pour mémoire, il était précisé « les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale». Cet appel à propositions s’inscrivait dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté cette année là avec l'objectif de rénover des centaines de quartiers et construire 500.000 logements sociaux en cinq ans. Nous sommes au terme des cinq années.
BORLOO est tombée à l’eau
Il s’agit d’un double échec.
Le premier échec consistant à proposer une maison à 100 000€ sur la foi de quelques échanges optimistes avec des industriels qui pour ce budget s’engageaient à réaliser des logements individuels de qualité pour une famille de 4 personnes. Mission délicate (et je pèse mes mots).
Le second échec consistant à découvrir, au dépens de l’opération, l’absence de foncier disponible permettant de poser cette petite merveille. Le terrain étant, en effet, un paramètre totalement négligé dans l’offre initiale du Ministre qui à 
découvert tardivement qu’une parcelle viabilisé coutait, à minima, le prix d’une construction…
Mme Ch. BOUTIN est sur le bateau.
Son équipe, clone de la première, a pris le relais sur ce sujet. Grace aux efforts du Crédit Foncier de France et du CIL (1% au logement) le problème du foncier est aujourd’hui neutralisé : La mise en place d’un report d’acquisition du terrain au terme du financement du logement allège en effet sensiblement le montant (initial) à rembourser. Ainsi, locataire d’une parcelle à construire par bail différé de 15 ans, le primo accèdent rembourse dans un premier temps uniquement le coût de construction du logement. L’achat de la parcelle n’intervenant qu’au terme du remboursement du logement. Le Pass-Foncier est né. Bien que discutable sur le fond (en France, la propriété du sol emportant la propriété du dessus) ce montage apporte une solution « exotique » aux candidats au logement individuel. Il s’agit d’un projet ambitieux, le montage faisant appel à diverses obligations (plafond de ressource éligible au PTZ (prêt à taux zéro), adéquation des revenus avec la zone de construction, passage obligé par le CIL ou le CFF, mise à disposition d’aide éventuelle des communes (directe ou indirecte) et l’ensemble soutenue et complété d’une TVA minorée au taux de 5.5%... bref la mécanique à produire de la frustration est mis en place à grand renfort d’annonces. De nombreux sites gouvernementaux vous apporteront toutes explications détaillées sur ce montage.
Deux difficultés demeurent ;
La première est liée aux restrictions en matière de revente ; la cession ne pouvant intervenir qu’auprès d’un candidat répondant aux mêmes critères d’éligibilité et susceptible de reprendre le relais des échéances financières. Nous nous éloignons sensiblement du marché libre.
La seconde est plus perverse. Ce montage n’intéresse que la maison individuelle. Il est aujourd’hui impossible d’envisager cette opération sur du logement collectif vertical.
S’agit-il d’un oubli ? Ce n’est pas impossible ; comme on l’a vu le principe trouve son origine dans l’initiative de BORLOO. La focale c’est concentré sur le seul logement individuel. Nos élus bafouent les décisions du Grenelle de l’environnement ; l’affaire sur les OGM en est un des exemples les plus récents. Plus pervers, car moins visible, l’art de miter nos campagnes de lotissements à faible coûts entrainera des conséquences irrémédiables pour notre environnement. On peut toujours revenir sur un texte législatif. Il sera plus difficile de revenir sur des actes physiquement irréversibles pour l'environnement. En effet, construire du vertical, des maisons groupées et des petits collectifs est moins coûteux à la production, moins polluant à l’usage (par la mutualisation des moyens techniques en particulier) et concentre les déplacements sur des distances maîtrisées. Oublier le collectif dans cette « aventure sociale » est une erreur qu’il faudra rapidement réparée.
Avant que Mme Ch. BOUTIN quitte le bateau je suggère qu’elle travaille sa copie pour que la maison à 15€ devienne le logement à 15€ et qu’ainsi le concept s’étoffe et ne tombe pas à l’eau.
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15 avril 2008
Bulle
purement académique car le destin d’une bulle c’est d’éclater. Une fois posé cette hypothèse, reste juste à prévoir quand. Or, fort heureusement, le marché de l’immobilier français n’est pas totalement déconnecté de la réalité. Plusieurs facteurs ont contribués à stimuler la demande, notamment la démographie. La conjugaison d’une population en hausse sur notre territoire couplée à la réduction du nombre de personne vivant sous un même toit et complété par le vieillissement plus élevée de la population a rapidement fait progressé le nombre de ménages en général et les ménages monoparental en particulier : + 3 millions ces dix dernières années. Cette pression démographique a stimulé la demande et est en partie responsable de la forte hausse des prix. La demande est donc particulièrement élevée (tout le monde s’accorde sur un déficit de 800 000 à 1 million de logements en France) face à une production quasi constante. A cela s’est ajouté la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien) ainsi que des mesures favorisant les transferts financiers intergénérationnels. Autant d’éléments qui ont stimulé la demande. Les prix dans l’immobilier ont progressés aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat. Jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte. Ce choc a été -en partie- absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages. établissements de crédits refusant de prêter au-delà de 30 ans. De surcroît, si certaines banques demeurent encore agressives sur le plan commercial, le crédit à l’habitat est avant tout un produit d’appel, certaines refusent désormais 
les dossiers jugés fragiles. Ajouter à cela la fin de la baisse des taux et une progression du pouvoir d’achat toujours au ralenti et c’est l’ensemble des conditions de financement qui se dégradent.Cela justifie t-il une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ? Certainement pas. Il existe bien une composante spéculative dans la hausse des prix, tant à Paris qu’en province. Cette composante majeure est l’absence de volonté de multiplier les zones à construire ou d’augmenter sensiblement la densification des logements à proximité des bassins d’emplois. Il importe aujourd’hui de déconnecter les autorisations de construire des communes. Cela passe nécessairement par un stade supérieur où l’état et ses représentants en région, en particulier les Préfets doivent retrouver l’autorité nécessaire pour imposer des logements aux plus réticents des élus. Au-delà des incitations fiscales il importe de créer les conditions d’un développement urbain harmonieux entre lieux de vie et lieux de travail.- Il faut compléter la loi SRU par une obligation d’augmenter le nombre d’autorisation de construire (PC) délivrée chaque année avec une croissance imposée de 15% par an dans les zones A et B du plan de Robien et ceci sur une durée suffisamment longue pour mécaniquement combler le déficit.
- Il faut interdire la réalisation de nouvelles zones à caractère économique (ZAC,ZUP,Zone tertiaire...) si elles ne sont pas couplées avec des
surfaces de logements.
Il est en effet suicidaire, dans une période où l’on souhaite donner priorité au développement durable, de procéder à la construction -comme cela va être le cas à la défense- de tours nouvelles augmentant sensiblement le nombre de salariés sur ces sites sans donner corrélativement obligation aux opérateurs de créer des logements à proportion des emplois localisés.Nos politiques ont, en ce domaine, à travailler sérieusement leurs discours. Souhaiter le plein emploi et vouloir favoriser le développement économique d'une cité est légitime, ne pas prévoir le logement des principaux concernés est suicidaire.
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14 avril 2008
Chers confrères, Bonjour et Meilleurs Vœux !
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09 avril 2008
Les mesures en faveur du locatif
En présentant la deuxième salve de mesures de modernisation des politiques publiques notre Président a abordé récemment deux sujets concernant directement le logement.
- Le recentrage des HLM sur le social.
Abaisser le seuil d’accession pour les candidats au logement social est un mal nécessaire. En effet, actuellement 70% des familles répondent aux critères d’accès. Sur la base de revenu plus faible l’effet sera immédiat les organismes sociaux auront à établir des baux à des locataires qui en ont vraiment besoin. Aujourd’hui ces mêmes organisme ont tendance à privilégier les dossiers des candidats offrant les meilleures garanties tant sur la pérennité que sur le niveau des revenus. Ainsi, ces organismes s’assurent de moindres difficultés de gestion et de recouvrement et d’une meilleure appréciation des élus qui, généralement, ne souhaitent pas voir se développer le « très social »dans leurs communes. Les sociétés HLM seront donc obligés de revenir sur les fondamentaux de leurs métiers ; loger des familles qui n’ont pas accès au marché locatif privé.
Le second volet de cette modification des critères est également intéressant et doit compléter le dispositif. Tous les acteurs du secteur peuvent témoigner du développement de dérive grave. Combien de locataires des HLM ont vu leurs revenus s’améliorer et sont devenus propriétaire d’une maison secondaire, d’un camping car ou d’un couteux 4X4 (ces véhicules sont visibles sur le parking en semaine) grâce à la garantie de loyers modérés facilitant un effort d’épargne supérieur leur permettant d’autres types d’investissement.
Il ne s’agit pas de stigmatiser l’ensemble des occupants des HLM mais de trouver les moyens de sortir à moyen terme ceux qui ont eu les moyens par la formation et le travail de profiter de l’ascenseur social et candidat potentiel à l’accession. L’abaissement du seuil du surloyer (peu incitatif à ce jour) est donc le second mal nécessaire pour encourager les occupants à laisser la place aux moins privilégiés.
Les surloyers seront donc durcis. Aujourd'hui, ils s'appliquent obligatoirement lorsque les ressources des locataires dépassent de 60% les plafonds ouvrant l'accès au parc social. Christine Boutin a assuré que les modalités de ce durcissement n'étaient pas arrêtées ; on évoque cependant l'hypothèse d'un abaissement du seuil d'application des surloyers à 20%.
- Les modifications des zones éligibles aux dispositifs de Robien.
Schématiquement les zones actuelles sont au nombre de quatre. Les trois premières zones correspondent à des territoires plus ou moins éloignés des bassins d’emplois et sujet à développement d’un parc locatif subventionné (la quatrième zone étant constituée des territoires non concernés par le locatif, généralement les zones les plus rurales).
Ainsi plus le logement est au cœur du marché économique et plus le plafond de loyers est élevé. Malheureusement les valeurs appliquées par Bercy sont perfectibles. Un logement en cœur d’agglomération voit ses loyers plafonnés à des valeurs qui limitent sensiblement les rentabilités. La chasse aux secteurs les plus rentables pour les investisseurs est devenu sport pervers pratiqués par les officines spécialisées en produit défiscalisant. Des villes moyennes, souvent éloignés des bassins d’emplois voient leurs parcs locatif se développer au-delà des capacités naturelles d’accueil. Nous assistons à un développement artificiel de la construction avec son lot de difficultés à moyen terme ; des logements inoccupés, des investisseurs déçus voir floués par des promesses de rentabilités inatteignables. Il est temps de moduler ces seuils sur des critères plus objectifs et de privilégier sérieusement les zones déficitaires en logements locatifs.
Il est à souligner que ces trois mesures doivent être accompagnées de l’aide à la personne (APL) qui semble de plus en plus érodé dans son périmètre et son montant. Nos étudiants en ont besoin tout comme les personnes âgées ; deux périodes de la vie où le budget logement mérite un soutien.
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