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20 juin 2008
Le marché immobilier en tension ?
La question posée depuis plusieurs mois c’est aujourd’hui transformée en certitude. Mon diagnostic (que vous retrouverez dans divers posts sur ce blog) s’avère exact.
D’une part la « bulle » tant attendu n’a pas éclaté ; tout au plus, peut-on observer un ralentissement des ventes, considérer les prix globaux en baisse dans l’ancien (il était temps ; j’ai toujours écrit qu’ils étaient globalement trop forts) et en quasi stagnation dans le neuf.
Pour le neuf, deux raisons essentielles ;
ü Avec le report sine die de nouveaux programmes le stock (récent) tendra à se dégonfler progressivement au cours des mois à venir.
ü Les programmes en cours ont un coût incomprésibles ; les baisses s’effectuent à la marge (frais de notaires offerts, cuisine équipée…peu de chose au regard des principaux postes financiers d'une opération).
Deux flashs sur France Info http://www.france-info.com/spip.php?article150266&the...# confortent mon appréciation et illustrent cela :
- Le marché à Limoges a fait l’objet d’une envolée de programmes à caractère locatifs (loi de Robien) sur la foi d’un classement en zone B2 de cette sympathique citée qui reste (malheureusement) peu porteuse de développement. Les résultats sont criants ; des appartements inoccupés, bradés faute de demande réelle et des prix n’ayant peu de commune mesure avec la réalité locale du marché Reportage dans la région de Limoges Thibault Maisonneuve (1'14")
- Le marché de Bordeaux inversement reste soutenu ; cette agglomération en évolution économique constante reste en effet porteuse d’un marché pérenne. Les prix ne sont plus haussiers mais la demande locale existe avec l’arrivée de nouveaux ménages Exemple à Bordeaux, avec Béatrice Dugué (1'13")
De tout cela il reste à tirer trois enseignements ;
ü l’immobilier doit répondre à une demande durable et toute opération faiblement légitimée demeurera une source de pertes potentielles pour les investisseurs.
ü Les promoteurs qui ont « oubliés » les fondamentaux seront les plus touchés par la crise actuelle ; produire du logement sans marché reflète une absence d’honnêteté qui pourrait coûter cher.
ü Les « niches fiscales » et autres aides à la pierre ne doivent pas faire oublier que l’immobilier reste un investissement de long terme méritant attention et bon sens.
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18 juin 2008
LOGEMENT SOCIAL : chez les autres
Mme Boutin et M. GLoasguen ont illustrés à leur manière la dure réalité de l’habitat social en France. « Leurs différents » devant les caméras de CANAL+ http://www.youmake.tv/video?id=8295 trouvent ses origines dans la volonté largement exprimée de riverains influents sur le Maire du 16éme afin de refuser tout permis de construire de logements nouveaux dans cet arrondissement…L'élu c’est empressé d’aller chercher une solution auprès du Ministère du logement. A cela, Mme Boutin, droit, dans ses bottines Hermès a apporter une réponse innatendue...un accueil pour SDF s’ouvre dans une formule « temporaire » sur ce lieu...au grand effroi d'une partie des riverains, électeurs de l’arrondissement qui voient leurs biens dévalués par la proximité de cette initiative.
A ceux-ci, M.Gloasguen a apporté quelques "assurances" en rappelant que ce site était sous promesse avec la COGEDIM et que cette société de promotion devrait pouvoir, après instruction et remise en question d’un premier projet immobilier envahissant , bénéficier d’un permis de construire de quelques logements… l’ accueil des très sociaux serait donc forcément déplacé (dans l’arrondissement ?). Imaginez les résultats de cette annonce dans ce biotope !
Deux problèmes pour le prix d’un ! L’on peut comprendre l’énervement de M. Gloasguen devant ces difficultés. Son mandat, obtenu après quelques contorsions et promesses, démarre mal. Rassurez vous cet évènement se reproduit avec régularité dans toutes les communes de France. De droite, du centre, de gauche aucun élu n’échappe à la pression de ses électeurs devant la construction de logements en général et sociaux en particulier. Les biens pensants sont tous d’accords pour faire bénéficier les moins
favorisés d’un toit…mais pas sous leurs fenêtres ! Les programmes sont toujours trop hauts, trop vastes, pas assez verts, bruyants, dangereux…Voici le motif central des refus exprimés par les Maires devant tout programme structurant sur leur territoire. Du social, oui, mais, si possible, chez les autres. Naturellement ici nous sommes à la limite de la caricature cependant chaque quartier de France a son association prête à exprimer son indignation devant l’affichage d’un permis de construire…Jacques ATTALI a proposé la réalisation de villes nouvelles ; c’est une idée car l’opposition à une ville nouvelle n’est pas plus délicate a gérer que l’implantation de quelques logements dans le quartier d’ Auteuil. Mme Boutin devrait réfléchir à cela...
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17 juin 2008
Club Med : l’immobilier loin de la crise
C’est bien connu, en période de restriction budgétaire le mass market s’efface au profit de niches plus favorables.
L’un des segments forcément peu concerné par la crise est le luxe, le vrai. Certes la notion de luxe est une notion floue. Pour un SDF le luxe est représenté par l’obtention d’un toit et d’un couvert…Nous allons nous éloigner sensiblement de cela pour regarder le luxe pour les leaders a forts pouvoir d’achat dont quelques Français (il en reste encore quelques uns… et l’on va, accessoirement, leurs donner une nouvelle occasion de quitter notre pays…).
Le club Med semble souhaiter modifier son modèle économique ; entre nous, il était temps. La perte de 9 milliards au premier semestre 2008 mérite divers traitement de choc. La vente d’une partie des actifs est en cours (Club Med Gym et Jet Tours) mais cela ne saurait suffire. En effet dans l’industrie du tourisme et plus particulièrement de l’hébergement il y a bien longtemps que les principaux acteurs internationaux ont scindés le volet immobilier du volet services (cf. Hyatt, Movenpick, Sheraton, Marriot, Radisson…). A chacun son métier me direz vous, pas si simple. Il importe que le service hébergement soit conceptualisé, attentif, profitable et pérenne pour permettre le développement d’un outil immobilier coûteux au regard des infrastructures à réaliser. Le Club Med c’est en premier lieu des sites de qualités aujourd’hui faiblement valorisés et un service gentillet ; les tridents ne sont pas des étoiles. L’on peut être surpris de l’absence de rapprochement avec des spécialistes de l’immobilier et des "Resorts" ; Il est temps d’opérer des retraitements financier de ce patrimoine et de professionnaliser les services.
La première initiative se situe à l’île Maurice, destination appréciée par plus de 800 000 touristes. Le climat, les langues (Anglais et Français), la stabilité sociale, l’accueil, la tolérance et l’existence de sites « off shore » donnent à cette île de l’océan indien un développement économique opportun (+5% par an) grâce au tourisme en complément d’une monoculture de la canne à sucre en décroissance. Jacques CHIRAC y appréciait le confort et le charme de son hôtellerie ; une référence en oisiveté luxueuse.
Ainsi sur la plantation d’Albion à l’opposé de l’aéroport et à ¼ d’heure de Port Louis (la capitale), dans un parc de 12ha est proposé la vente par le Club Med 40 villas de luxe. Le Club Med fortement endetté s'est associé au groupe Orascom, congloméra égyptien opérateur en téléphonie (l’on parle d’eux en data room chez Bouygtel…) et également investisseur majeur en hôtellerie de luxe avec la majorité des enseignes internationales pré citées.
Le montant d'achat des villas proposées varie de 945.000 euros à 1,84 million d'euros, normal nous sommes dans le luxe. Les villas sont souhaitées confortables, spacieuses, élégantes, les piscines débordent et la mer est à quelques pas, toujours présente dans son bleu vert incomparable. Voyez par vous-mêmehttp://www.villas-chalets.clubmed.fr/albion_fr/index.html...
Pierre & Vacances, société franco française pratique avec un certain succès ce modèle économique depuis plus de 40 ans maintenant. Les futurs propriétaires sont invités, en contrepartie d’une exploitation de leurs biens sur une longue durée à profiter de leurs villas et des services du club deux fois trois semaines par an. Le concept a fait ses preuves ; un professionnel gère et entretien votre logement et, en contrepartie, vous profitez de celui-ci pendant vos vacances à titre gracieux…rien de nouveau, sauf pour le Club Med. Si vous refusez l’occupation proposée la rentabilité est de l’ordre de 5% par an vous permettant de couvrir en grande partie le prêt. Au terme du bail (généralement adapté au terme du prêt) vous êtes en mesure de céder votre bien et de le transmettre à vos héritiers sans plus value grâce au Integrated Resort Scheme (format défiscalisant de l’île Maurice). Bingo !
Naturellement, sur le même modèle économique, d'autres projets sont à l'étude au Club Med en Guadeloupe, à la montagne (en Suisse ?) avec des chalets, et à Marrakech...La vente se fait sur plan, la construction des villas démarre classiquement dès la fin de la pré commercialisation…rien de nouveau, si ce n’est le niveau unitaire des engagements pour les investisseurs. Pourquoi tout ceci n’a pas été réalisé plus tôt ? Il est grave qu’un dirigeant n’observe pas plus précisément les principaux acteurs de son marché et n’en tire quelques enseignements !
16 réservations de villas ont été réalisées en trois semaines ! Rien de plus normal. Le marché du luxe est porteur en période de crise. Si Renault voit son stock gonflé le carnet de commande chez Ferrari s’allonge….
Mais, attention, le luxe c’est un métier. Henri Giscard d’Estaing n’est pas François Henri Pinault. Il devra quitter les eaux tièdes pour plonger dans le grand luxe. D’autres Ressorts haut de gamme sont en effet cours de réalisation. Tant à l’île Maurice qu’au Seychelles il existe des projets plus luxueux sur des sites d’exception comportant parcours de golf, appontement privé pour yachts, thalasso et spa, services de qualité… Le luxe existe (CQFD), l’argent quitte la vieille Europe pour rejoindre les fortunes des pays émergeants dans des lieux plus accueillants. Pas très civique mais compréhensible.
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13 juin 2008
Le Corbusier et/ou Renzo Piano ?
La date du 13 juin est majeure pour un nombre important d’amateurs du patrimoine artistique de notre pays. Il s’agit de la date ultime des recours de tiers concernant le permis de construire accordé à Renzo Piano pour l’aménagement d’une « fraternité » à quelques encablures de la chapelle de Ronchamp œuvre de Le Corbusier positionnée à 473 mètres d’altitude, à environ un kilomètre du village de Ronchamp (Haute Saônne).
Tout est fait dans les règles : la Commission nationale des monuments historiques a donné son accord le 28 juin 2007 au projet de Renzo Piano, des permis de construire ont été délivrés les 11 et 13 mars 2008 et les sœurs clarisses soutiennent très fortement ce projet au travers de leurs engagements financiers. Elles sont décidées à vendre leur couvent de Besançon, où elles sont implantées depuis le XIIIe siècle, pour financer cette construction et y loger leur congrégation. Il s’agit d'un ensemble d'une douzaine de cellules pour les religieuses, d'un hébergements temporaires pour quelques visiteurs, d’une salle de restauration, d'un oratoire de 25 places pour les prières quotidiennes et complété d’un nouveau bâtiment d'accueil des visiteurs pour remplacer l'épouvantable porterie qui défigure l'entrée du site. Soit 1 500 m2 de surface à construire, pour un coût prévisionnel de 9 millions d'euros.
Parfois les intégristes se cachent là ou on ne les attend pas. Ainsi une partie des « adorateurs » de l'œuvre architecturale et urbaine de Le Corbusier s’opposent fermement à cette réalisation au motif de dénaturation du site.
Tout ceci me paraît être la polémique des anciens et des modernes. Le plus surprenant dans ce type de débat, c’est qu’on en oublie presque totalement le maître d’ouvrage pour décider à sa place ce qui est bon pour lui (ou elles en l’occurrence).
Déjà, sur le projet initial, le maître d’ouvrage représenté à l’époque par l’Abbé Bolle-Reddat a bataillé avec Le Corbusier pour faire valoir divers désidérata tant pendant la période de construction que dans les années qui ont suivies. Comme généralement le maître d’oeuvre s’est senti propriétaire du site et du paysage jusqu’à refuser tout nouvel aménagement permettant, par exemple, de stationner judicieusement les véhicules à distance (respectueuse) de la chapelle.
Au-delà de ces refus l’on est surpris par les échanges de correspondances entre l’Abbé (maître d’ouvrage) et l’architecte. Une demande de ce dernier a tout particulièrement retenu mon attention ; l’Abbé soucieux, dès mars 1959, de respecter l’esprit initial du projet corbuséen à souhaiter faire préciser au maître d’œuvre « les directives à (me) donner, ou les principes généraux à appliquer » pour le paysagé; bref à souhaiter obtenir des précisions sur les volontés de l’architecte concernant l’environnement général du site. Apparemment cette demande est resté sans réponse ; les documents graphiques et les écrits conservés à la Fondation Le Corbusier comportent uniquement deux plans masses datés de 1952, modifiés en 1954 et qui ne donnent que de maigres indications sur les abords les plus proches de la chapelle (oubliant singulièrement le stationnement des visiteurs).Photo paysage avant réhab.
Le site est depuis de nombreuses années « agressé » par la présence grandissante des touristes (100 000 visiteurs/an) et naturellement de quelques marchands du temple prêts à transformer les abords en un cirque païen. La commande faite à Renzo Piano traite ce sujet et apporte un certain nombre de réponses aux demandes de la Fraternité des Clarisses associée pour la maîtrise d’ouvrage à "L’oeuvre Notre-Dame-du-Haut" et "aux amis de Sainte-Colette". Il s’agit d’un programme empreint de respect et de modestie, semi enterré pour tenir compte de l’existant, loin, très loin du geste architectural de Beaubourg. Renzo Piano, prix Pritzker en 1998 (la plus prestigieuse récompense pour les architectes), propose d’insérer dans les flancs de la colline des petites unités bâties, toutes entourées par les arbres. Le paysagiste Michel Corajoud va d’ailleurs revitaliser la forêt. Pas question de dénaturer le site, les associations des clarisses et de la chapelle Le Corbusier se sont engagés à ce que la chapelle “reste ce qu’elle a toujours été, sanctuaire et lieu patrimonial”.Photo montage après réhab.
Seule erreur, semble t’il, c’est d’avoir confié ce programme à ce grand architecte. Comme si ce dernier pouvait faire ombre à l’œuvre de Le Corbusier. Troublant non ?
Si vous souhaitez pétitionner:
Pour c’est ici : http://www.ipetitions.com/petition/rehabilitationronchamp/
Contre c’est là : http://www.ipetitions.com/petition/Ronchamp
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12 juin 2008
L’état et l’immobilier
Vous êtes en difficulté ; votre conseiller financier vous proposera d’hypothéquer ou de vendre ce qui vous est le plus cher (votre logement par exemple) pour éponger quelques dettes.
Ce schéma quelque peu pragmatique n’existe que pour les responsables. Pour les autres, les responsables pas coupables il s’agit d’un concept flou.
Voici quelques exemples :
La Culture. Ce « petit » Ministère n'a rien trouvé de mieux que souhaiter récemment compléter ses espaces de travail existants par un aménagement complémentaire à l’intérieur du bâtiment du Louvre des antiquaires. Une adresse qui avait déjà été refusée pour diverses antennes du Ministère. Dans l’intervalle France Domaine a proposé 13 sites tous refusés au motif que les immeubles sélectionnés étaient trop éloignés de la rue de Valois. Dans cette affaire l’on oubli l’aménagement récent et totalement dispendieux dans l'îlot dit « Des Bons Enfants », à l’angle de la rue Saint-Honoré (voisine de la rue de Valois) de 34.000 m2 SHON. Un investissement global de 45 M€ ht (sans les meubles et surtout sans l’existant constitué de bureaux préalablement occupés par les services de la Dette Publique* du Ministère des Finances), devant permettre initialement le regroupement de l’ensemble des services dispersés sur divers sites dans Paris.
Francis SOLER architecte de l’opération a difficilement « trouvé » 13.000 m2 SHAB de bureaux en raison notamment de la « percée » du cœur de l’îlot permettant à tous nos fonctionnaires d’être installés en premier jour ; un luxe forcément coûteux d’où découle un ratio a faire vomir tout aménageur privé. Il importe de préciser que dans ce programme a été aménagé outre une tisanerie et un restaurant, un jardin exotique totalement privé qui reconstitue un sous-bois austral, avec plus de cent essences originales (les visites du patio central sont réservées à quelques privilégiés…contentez vous du hall). Il paraîtrait que cette biodiversité végétale est une allégorie de la diversité culturelle du Ministère….Dommage que cette allégorie interdise tout autre aménagement en période de crise financière. Je vous laisse découvrir l’œuvre http://www.francois-hernandez.com/architectes/Francis_Sol...
*je n’invente rien, il s’agissait des services de la dette publique !
Le ministère des Affaires étrangères a racheté l’ancien immeuble de l’imprimerie nationale rue de la Convention d’une surface de 30 000m2 pour la somme de 325 millions d’euros HT (389 M€ TTC) en 2007. A cela s’ajoutent les loyers intercalaires de l’avenue Kléber (30 millions d’euros HT) et le coût des travaux complémentaires (31 millions d’euros HT) ; des travaux supplémentaires sont en effet nécessaires, notamment pour aménager un centre de conférences, ce que n’avait pas prévu ce Ministère… Ce même site a été « acheté » à l’état par Carlyle, 85 millions d’euros (HT) en juin 2006 ; il importe de préciser ici que l’état avait accepté de la société Luxembourgeoise une promesse d’achat faiblement indexée dans le temps et que cette promesse a opportunément été levée…en janvier 2006. A raison de 15% de hausse annuelle l’affaire était déjà excellente. Aucun cessionnaire compétent en matière immobilière n’aurait accepté un « deal » aussi simpliste ; il a suffit de faire jouer la clause de dépollution sur un site reconnu dès l’origine contaminé…et dont l’état a pris en charge les travaux impératifs mais longs et coûteux de dépollution et compléter cet exercice par une demande opportune de « changement de destination » afin de transformer des ateliers vétustes en bureaux. Bravo Carlyle ! Carlyle n’aurait investi, entre temps, que 100 millions d'euros en réaménagement. Une belle plus-value donc d’environ 140 millions d’euros qui, il faut le préciser, reste non imposable. En effet la négociation initiale (date de la promesse signée) a été conclue au profit d’une filiale de droit luxembourgeois non imposable en France à l’époque. Depuis une possibilité de plus value des sociétés étrangères agissant sur le territoire national a été mis en place par la Ministère des Finances mais, pour ce coup, trop tard.
Pour compléter, je vous propose de porter un regard attentif sur Brice Hortefeux et son nouveau Ministère de l’’Immigration. Il cherche à louer des locaux pour installer (confortablement) ses troupes. France Domaine entité constituée pour réaliser la gestion immobilière de l’état a soumis 18 propositions (loyers entre 250 et 450 euros HT le mètre carré), elles sont toutes refusées. Le Ministre souhaitant installer exclusivement ses troupes au 103, rue de Grenelle, adresse prestigieuse du VIIe arrondissement dans un immeuble historique inadapté (et dépourvu de tout confort technique) dont le loyer a été « négocié » à 600 euros HT le mètre carré. Attendons l’aboutissement de ce dossier...
Vous en connaissez d’autres…moi également. Faut-il dénoncer ces gabegies quand on sait que divers acteurs (BTP notamment) et intermédiaires (architectes, bureaux d’études, juristes…) en vivent et fructifient sur les errements fantaisistes de nos Ministères ? Pour dénoncer l’impéritie des services de l’état en période de crise, peut être, mais pas pour réduire les opportunités de profit que nous offre involontairement l’état et ses responsables (pas coupables). Un juste retour des choses et moins hasardeux que le loto !
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07 juin 2008
Prêt immobilier : hausse et rigidité inappropriée
Deux phénomènes agissent défavorablement pour le logement.
1. La remontée des taux "marché" est effective. Selon deux courtiers en ligne, Empruntis.com et Meilleurtaux.com, les taux de crédits immobiliers ont augmenté en mai. Un prêt immobilier sur 20 ans se négocie désormais à un taux fixe d’environ 4,9% contre 4 ,8% il y a un mois (hors assurance ADI).
Quand aux durées beaucoup plus longues, 25 et 30 ans, elles ont désormais dépassé la barre des 5%. Ces emprunts se négocient aujourd’hui entre 5,05 et 5,40%. Or ce type d’emprunts est largement souscrit par les primo accédants ; cette durée représente 17% des emprunts. Ces ménages aux ressources modestes voient dans ces durées une possibilité inespérée de devenir propriétaire. Cependant, l’augmentation constante des taux sur ces durées constitue une détérioration des conditions d’emprunt pour une part grandissante des candidats au logement. Par ailleurs, les crédits immobiliers à taux variables, aux présentations racoleuses, restent toujours plus chers in fine que les taux fixes en raison des tensions sur le marché des taux interbancaires (+0,5 points en Mai). Cette augmentation devrait être constante tout au long de l’année. Vous noterez l’absence de communication sur ce sujet au niveau des préteurs qui semble avoir quelques difficultés à exposer leurs stratégies prudentielles.
2. Les conditions de prêts se durcissent de nouveau et les banques ne retiennent que les dossiers "zéro risque". Les conditions d’acceptabilité des prêts sont en effet devenues particulièrement rigides. En premier lieu l’absence d’apport ou sa faiblesse est le critère parfaitement objectif permettant à la banque de se déterminer.La moindre faille complémentaire comme par exemple une situation professionnelle jugée -sur des critères obscurs- chaotique ou dans le cadre d’une activité de l’employeur jugée incertaine (voir, par exemple, les difficultés à obtenir un prêt pour le personnel de NATIXIS menacé d’une vague de licenciement*) est exploitée et permet à la banque de prononcer un refus. Idéalement il faut être installé dans une activité pérenne et si possible aisée avec un premier apport confortable d’environ 20% (bienvenue aux couples de cadres de l’administration) pour obtenir une ligne de crédit cohérente. Pour les autres, attendez-vous à des difficultés. La réalité ; deux demandes sur trois sont repoussées (65% des demandes c’est énorme !).
En effet, dans une période d’incertitude, où les taux doivent coller aux réalités des hausses inflationnistes il est évident que prêter sur 20 ans à 4,80% devient très risqué pour la banque. Nous ne pouvons pas exiger des établissements des taux fixes sur de telles durées sans que ces derniers soient particulièrement exigeants quant aux critères de solvabilité.
A contrario l’Espagne à indexé la majorité des emprunts (80% des prêts) sur l’EURIBOR ; imaginez la situation des ménages espagnols surendettés qui se retrouvent soudain -et par centaines de milliers- en « négativ equity » sur leur patrimoine immobilier et qui encaissent de plein fouet un choc d'inflation d’une magnitude de 4,7% en rythme annuel (nous sommes à 3,9% en France).
L’exemple espagnol est illustratif des erreurs du passé immédiat. Les prix immobiliers se sont effondrés ces derniers mois de 15% à 25% selon les régions et la qualité du bien ; comment se libérer des hausses insupportables du crédit, comment échapper au surendettement quand vous devez rembourser à la banque un capital restant dû supérieur au montant de votre cession éventuelle ?
Ainsi aux yeux du banquier, au regard des erreurs confraternelles de nos voisins l’apport initial de 15 à 25% est le seul moyen permettant de « couvrir » tout ou partie du risque d’une cession déficitaire aux conséquences désastreuses. Les banques essuient actuellement les orages du subprime ; elles ne peuvent prendre de nouveaux risques. On peut les comprendre. Au-delà de ces constats, il importerait de retravailler « l’emprunt immobilier » :
ü Pourquoi ne pas généraliser l’expertise d’un bien ou la prise en compte des diagnostics permettant (comme dans le cas d’un crédit relais) de donner à l’hypothèque potentielle une valeur correspondant aux qualités techniques objectives du bien ? Aujourd’hui, l’achat d’un logement très basse consommation voire d’une maison dite « passive » est considérée à la même valeur d’usage qu’une éponge thermique datant des années 50. Cette erreur est choquante ; si un logement est autonome en énergie la capacité d’emprunt devrait tenir compte du faible coût d’exploitation ainsi que de l’absence de travaux sur les 10 premières années grâce à la garantie décennale.
ü Pourquoi ne pas généraliser la mutualisation des risques de la vie nécessitant une revente imprévue ? Il serait intéressant de rendre obligatoire une assurance couvrant les risques (trop fréquents) de divorce, accident, perte temporaire d’emploi ou mutation qui oblige généralement à se libérer rapidement de ses engagements antérieurs avec une probabilité de perte pris en charge pour tout ou partie par l’assurance.
ü Les prêts à taux variables devraient obligatoirement être « capés » et un blocage automatique des hausses devrait être proposé dès le franchissement d’un seuil haussier (2% par exemple).
ü Dans les périodes à risques (nous en vivons une ; il importe de ne pas cacher une criante évidence) pourquoi ne pas constituer en cas de prêt sans apport un prêt libéré à 90% de son montant et dans lequel 10% serait obligatoirement placé en épargne forcée déblocable au terme de 5 ou 10 ans. Mieux vaut, en effet, être propriétaire d’un logement plus modeste et protégé en cas de retournement critique du marché que vivre un surendettement.
* La banque française Natixis, touchée par la crise des crédits immobiliers à risque, va supprimer 850 emplois en France, sur un effectif total de 22 000 salariés ; c’est un exemple provocateur mais malheureusement illustratif des dégâts collatéraux liés aux anachronismes des établissements financiers…prudentiels sur leurs territoires et fascinés par les montages exotiques type subprime.
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04 juin 2008
Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM
"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.
Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.
Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.
Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de 10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.
Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.
A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.
Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.
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02 juin 2008
Logement: la régulation de l’offre
Dans le neuf les cycles de production sont longs. Par exemple, un programme en cours de construction aujourd’hui a fait l’objet d’études de faisabilité courant 2006. Dans cette profession, nous nous devons d’anticiper fortement les cycles ; la singulière flexion du trimestre dernier en matière de vente (27 600 ventes au 1er trimestres 2008 a comparer aux 37 047 ventes en N-1) est différemment appréciée au sein des équipes en fonction de l’état des engagements pour chacun des programmes.
- Les fonciers sous promesses d’acquisition vont être très rapidement abandonnés ou négociés à la baisse. Seront abandonnés toutes réserves foncières peu stratégiques à commencer par les parcelles éloignées des agglomérations, mal desservies ou peu constructibles en raison d’une commune réfractaire au développement. Seront (re)négociés les plus stratégiques des potentiels en considérant qu’une « réserve » foncière offre des capacités de production de moyen terme indispensable à la reprise du cycle.
- Les logements en projet dont les travaux n’ont pas démarré représentent 52 % de l’offre potentielle des promoteurs selon la FNPC. Ces projets en cours de montage vont faire l’objet de révision afin de répondre plus précisément à la solvabilité des ménages aujourd’hui et demain. Les coûts de production resteront haussiers notamment en raison des prix des matières premières et de l’énergie mais également au regard de la qualité technique des logements produits. . Ainsi pour s’adapter aux capacités d’emprunt des ménages les unités vendues seront plus compacts. Il n’appartient plus aux promoteurs de proposer une profusion de solution HQE mais de discerner dans le panel de solutions novatrices celle qui, au coût limité répondra au mieux aux exigences de qualité et d’économie durable. La flexion des coûts est à ce prix.
- Les logements en cours de construction représentent 45,3 % de l’offre potentielle selon la fédération. Ils ne sont ouverts qu’à partir d’un volume significatif d’engagement de réservataires dans le cadre du contrat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le « portage » de l’ensemble des programmes représente un très faible stock d'invendus de 2 800 logements achevés (soit 2,7 % de la production). Certes ce stock pourrait s’alourdir au fil de l’exercice 2008 ; ce phénomène à également un coût induit mais au taux actuel l’on peut raisonnablement gérer cette charge sur des périodes longues.
Ainsi, grâce à ces ajustements, la profession adapte le niveau des mises en production dans les mêmes proportions que les ventes. Si cette réactivité des opérateurs est un élément de régulation du marché et de la salubrité financière des groupes, elle pose le problème fondamental des besoins de logements qui ne pourront pas être satisfaits.
Dans la période actuelle, marquée par des remises en question de nos modes de consommation le logement reste la préoccupation majeure des ménages. L’immobilier concentre 20% de la consommation des familles. C’est beaucoup. Achat ou location il reste un des besoins primaires à satisfaire et il le restera encore longtemps. Rappelons à ce titre, qu’avec la délocalisation industrielle, l’immobilier est devenu en France le deuxième producteur français, derrière les services aux entreprises. C’est également aujourd’hui le premier créateur de richesse (16% de la valeur ajoutée) et le sixième employeur national. Souhaiter cette crise c’est souhaiter un affaiblissement durable de l’économie nationale.La France n'a pas besoin de cela.
Nous vivons un paradoxe. Les politiques demandent du "mieux loger" avec toujours plus d’effort en matière d’adaptation du logement à son environnement. Ces directives couteuses, issues du Grenelle de l'environnement éloignent de plus en plus de ménage de l’accession. Il importe de retrouver les moyens de "plus loger" . Sans mesures d’encouragement à l’accession (dont un taux de TVA adapté au logement social), sans mise sur le marché de foncier, nous allons connaître l’amplification de la crise du logement avec un plus grand nombre de demandeurs à la rue et des logements précaires et insalubres en hausse.
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