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29 août 2008
Le RSA : le Renoncement Sarkozyste Assumé
La force de notre Président est d’être en mesure de démontrer tout et son contraire. Avec conviction et opportunisme.
Il y a un an l’on nous promettait une flexion des prélèvements ; cette proposition ayant pour objectif d’ inciter très rapidemment les fortunes expatriées à réintègrer le sol national. Dans les mesures réalisées l’on a mis en place le bouclier fiscal qui constitue un plafond d’imposition pour les plus riches. Peut-on aujourd’hui nous démontrer, chiffres à l’appui les résultats concrets du retour des fortunes dans notre pays ? Forcément non. Johnny a bien quitté Gstaad....pour s'installer aux Antilles à St Barth... La raison essentielle c’est que les plus aisés sont également les mieux conseillés ; au rythme soutenu des décisions paradoxales de notre gouvernement il était temps d’attendre. Il n’aura fallu qu’un an pour démontrer l’impossibilité de N.Sarkozy et de son équipe à éviter les réflexes du passé : un besoin nouveau=une taxe nouvelle.
Sans entrer dans le débat sur l’utilité de ce RSA nous ne pouvons que constater que c’est l’épargnant de base et non le capitaliste qui est sanctionné. Il y a ainsi des différences de poids dont la première est de toucher le portefeuille d’un large public de petits épargnants au nombre desquels nous trouvons par ordre décroissant :
ü Douze millions de personnes détentrices d’une assurance vie ;
ü Six millions de petits actionnaires détenteurs de portefeuille d’actions ( directement ou via un PEA )
ü Quatre millions de propriétaires disposant de revenus fonciers.
Pour ces 3 compartiments les rentabilités attendues dépassent rarement 5% brut (en négligeant l'impact des prélèvements…).; l’amputation nouvelle de 1.1% ramène le fruit du placement à 4% soit le rendement d’un livret A. La prise de risque est donc faiblement valorisée pour ne pas dire absente du schéma.
La longue période de mise en place (juin 2009) va permettre aux plus avertis des épargnants concernés d’étudier les adaptations juridiques et fiscales permettant de neutraliser tout ou partie de cette taxe.
Il est trop tôt pour favoriser telle ou telle piste ; disons simplement qu’il importera de s’éloigner des prélèvements à la source (en particulier sur le secteur assurance vie qui semble avoir perdu une partie de son atout depuis la réforme sur l’héritage) pour favoriser des montages plus directement issus des techniques comptables (via des SCI par exemple pour le volet immobilier qui m’occupe plus directement).
Ainsi, encore une fois, les plus fragiles des épargnants resteront sous contraintes fiscales et un petit nombre des asujétis, aujourd’hui faiblement organisés mais prets à réagir, trouveront des solutions nouvelles en France….ou à l’étranger ( le Maroc pour nos jeunes retraités).
Quelques responsables de l’UMP au nombre desquels l’on trouve E. Balladur, mais également A. Lambert ancien Ministre du budget qui parle de « couardise idéologique » de la droite française.Ce ne sont pas les seules réactions, L.Luca, député UMP de son côté fleure une future expatriation (supplémentaire) des capitaux et H.Mariton, autre député UMP, a déclaré que le mode de financement du RSA n'est "pas acceptable". Bref à ce rythme la rentrée sera chaude dans les rangs de l’Assemblée....
Cela ne changera rien, l’aide attendue des socialistes alimentera la presse mais le texte final, après divers aménagements de détail sera voté. N’attendez pas, organisez dès à présent une veille sur les solutions à mettre en place pour protéger votre épargne.
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27 août 2008
Immobilier: Scénarios pour le 4éme trimestre
Souvenez vous des propos mobilisateur du candidat Sarkozy ; je veux une France de propriétaire…Faire passer le nombre de propriétaires dans l'hexagone de 52 à 70 % des ménages était le rêve de notre Président. Un espoir partagé par beaucoup d’entre nous qui semble aujourd’hui un rêve qui s’éloigne.
En effet dans l’intervalle nous avons eu les divers évènements déjà évoqués sur ce blog avec les conséquences largement décrites. Les dernières info communiquées par la FPC et les notaires sont alarmantes ; l’ AFP en établi un relais ici : http://afp.google.com/article/ALeqM5h08K38m3cISutjgahwag2...
Plusieurs scénarios s’ouvrent à nous :
La reprise
Consciente des difficultés économiques de la « vieille Europe », sous la pression de l’Allemagne et de la France la BCE baisse enfin son taux directeur et les principaux pays s’unissent dans un plan triennal de soutient à l’économie de production. Avec des prix et un marché de l’emploi stabilisés, les français, tout comme la communauté européenne, retrouvent des capacités d’emprunt. Le volume de transactions remonte progressivement…et votre belle mère vous prête ses économies sans intérêt.
Probabilité : 1 sur 5.
Le krach
Les prix chutent de façon importante dans toute la France faute de demande solvable. Les acquéreurs diffèrent leur projet et les vendeurs les plus fragiles ou pressés bradent leurs biens a -30% dans l’ancien. Faute de liquidité, les banques se désengagent majoritairement du crédit immobilier et nous revoyons surgir les filiales de défaisances mis en place par les établissements financiers au profit des opérations de promotion en cours qui ne trouvent plus d’acquéreurs… Les plus pessimistes l’attendent depuis plus de 5 ans…. Hélas pour eux nous ne sommes pas aux US ni même en Espagne et c’est l’hypothèse la moins acceptable ; les banques sont trés engagées en amont pour fermer totalement le flux (qu’il est délicat d’être juge et partie).
Probabilité : 3 sur 5.
L'équilibre offre/demande
Le climat économique et social reste improbable. Les taux d'intérêt poursuivent leurs remontées pour faire face à l’inflation de la zone euro dont en particulier l’Espagne (aujourd’hui à 4.7%). Les banques continuent à prêter mais se montrent plus pointilleuses ; des apports deviennent indispensables, initialement réduit ils montent jusqu’à 30%. Côté marché, l'offre est toujours inférieure à la demande et le mètre carré se stabilise au plan national. Certaines villes en stabilité démographique où l'on a beaucoup trop construit connaissent une baisse réelle (ex. Les rieuses citées que sont Laval, Bourges, Colmar, Agen, Dax…) et les agglomérations en évolution migratoire continuent de voir leurs prix évoluer (Paris, Rennes, Nantes, Grenoble, Montpellier, Bordeaux…). Les biens de mauvaise qualité (les atypiques avec charme…) subissent une réelle décote et les beaux produits (neufs et anciens avec vue sur la belle bleue) vivent une croissance modérée.
Probabilité : 3 sur 5.
Mes conseils
Les particuliers deviennent propriétaires pour résoudre un besoin personnel : ne plus payer à fonds perdus un loyer qui s'avère rapidement plus coûteux qu'un prêt ou compléter une (maigre) retraite à venir.
Comme par le passé, un emprunt à TAUX FIXE protège des hausses du coût de la vie. A contrario les loyers restent indexés dans le temps (l'IRL est aujourd’hui calquée sur l'évolution des prix à la consommation, et non sur l'indice du coût de la construction ; attention aux effets induits) ; aller vers une acquisition protège des effets inflationnistes à venir. L'immobilier n'est pas la bourse ; les Espagnols l’apprennent à leurs dépens. Investir à taux variable ou à taux minoré sur une première période équivaut à hypothéquer son avenir financier ; sauf cas d’exception il n’y aura plus de plus value potentielle suffisamment forte pour neutraliser les hausses des taux.
Vous êtes acheteur
N'oubliez pas d’inverser le schéma ; garantissez vous de votre capacité d’emprunt* auprès des préteurs AVANT de mener une recherche d’un bien ; votre solvabilité quasi immédiate est un atout considérable pour une négociation avec un vendeur pressé par le temps. Sachez en effet que les délais d’obtention s’allongent considérablement pour les dossiers de prêts. Apports, hypothèque avec expertise, pérennité de la solvabilité, santé physique sont autant de points contrôlés avec minutie. Plus qu’avant négociez et comparez les biens à la vente ; chaque défaut est un élément de négociation.
* à venir dans ce blog : les fondamentaux pour obtenir un prêt.
Vous êtes vendeur
Si vous voulez vendre, proposez votre bien à son vrai prix. N’oubliez pas la règle de 3 ; 3 jours pour l’annonce ou la publicité, 3 semaines pour les visites et 3 mois pour la vente ; pour chacune des étapes au-delà c’est mauvais. Les maisons et appartements sur-côtés ne reçoivent plus d’appel ; par le système de veille informatique mis en place par les acquéreurs potentiels le nombre des visites sur les 3 premières semaines vous assurent de l’intérêt réel des prétendants. En dernier lieu n’acceptez qu’avec prudence des promesses supérieures à 3 mois et vérifiez la solvabilité réelle de vos prétendants ; vous risquez le joker (la loi Scrivener du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation).
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25 août 2008
Immobilier : Où se cache les bonnes affaires ?
Peut-on confier impunément ses économies au premier représentant d’un réseau de vente en produit immobilier ? Je reste très réservé.
Il vous appartient d’établir, par vous-même, un diagnostic personnel et un projet cohérent sur le moyen et long terme. Ma dernière visite estivale au cœur de la France profonde m’a permis de constater que la sagesse de nos ruraux dépasse largement en qualité les schémas très souvent torturés des conseillés « patrimoniaux ». Je note en effet des fondamentaux qu’il importe aujourd’hui de savoir privilégier.
1. Misez sur la proximité. Il y a un secteur que vous connaissez bien c’est votre environnement immédiat. Vous vivez dans les Yvelines et vous vous ressourcez le week-end en Normandie ; c’est dans ces deux zones que vous devez porter un regard attentif. Vous êtes en effet les premiers à connaître les modifications structurelles des lieux (la création d’une bretelle de désengorgement, l’ouverture d’un lycée, d’une nouvelle zone de chalandise…) ; ainsi vous êtes en mesure de pratiquer une veille constante que peu de promoteurs peuvent réaliser avec finesse.
2. Misez sur les liens familiaux et affectifs, sans passion et avec objectivité. Votre fille ou votre petit frère, récemment diplômé projette de s’installer dans une agglomération créatrice d’emploi. Accompagnez les dans cet objectif en proposant un logement répondant parfaitement à vos critères et dont vous deviendrez propriétaire. Ils pourront, moyennant un loyer judicieusement évalué y vivre une première autonomie. De votre côté, votre choix initial basé sur la connaissance du marché local vous permettra de retrouver une plus value potentielle non négligeable. Dans l’intervalle vous aurez éventuellement profité des avantages fiscaux d’un de Robien…et perçu avec régularité des loyers (même légèrement sous-coté pour favoriser la durée et le lien affectif).
3. Conservez la gestion de votre bien. Rien n’est moins simple que de gérer un logement locatif. Vous économiserez (vous ou votre futur locataire) quelques 5 à 10% du montant des revenus locatifs à réaliser cette tâche. Qui mieux que vous pouvez juger des qualités de vos locataires ? Il existe de nombreux manuels qui vous permettrons d’appliquer avec rigueur les procédures d’une mise à bail rondement menée.
4. Favorisez le moyen terme et n’oubliez surtout pas que l’engagement d’aujourd’hui à une durée minimale de 9 à 10 années. La crise d’aujourd’hui…vous l’aurez oublié dans peu de temps. Comme tout ceux qui ont vécus la crise de 92 et qui, aujourd’hui, apprécie les plus values réalisées à l’issue de cette période. Rappelez vous de cette vieille maxime boursière : « il faut acheter au son du canon, vendre au son du clairon ».
5. Soyez ouverts aux achats marginaux. Une parcelle aujourd’hui inconstructible mais intégrée à une zone objet d’un programme d’aménagement de moyen terme (à vérifier auprès des élus), un rez de chaussée sur rue passante qu’une profession libérale affectionnera malgré le bruit (mais avec du stationnement disponible à proximité), un vieux garage à transformer en loft (attention à la pollution du sol et au changement d’affectation s’il s’agit d’un local professionnel)…
J’ai retrouvé cette logique sur un banc à la campagne auprès d’une parente âgée. Démonstration en tout point exemplaire d’un couple ayant vécu une vie de village laborieuse mais fructueuse ; ce champ éloigné où la terre était si dure à travailler est aujourd’hui occupé par un Champion avec un bail emphytéotique…la grange à côté de la gendarmerie transformée en logements locatifs au profit de deux couples de gendarme...le petit fils à Paris logé dans une chambre mansardée acquise dans le 7éme grâce à la complicité d’un ancien du village installé à la capitale…. Des revenus qui complètent avantageusement une maigre retraite de labeur et un exemple d’arbitrages pertinents qu’il importe de reproduire. Devenir propriétaire est l’objectif de tous ; les patrimoines se font au fil des années et des évènements du secteur. Sachons anticiper l’avenir en observant notre proximité.
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21 août 2008
Bon mauvais anniversaire
Voilà un an que nous avons eu l’affaire des subprimes. Elle a fait couler beaucoup d’encre, rendu malheureux de nombreux américains aux revenus précaires et fragilisés durablement les banques américaines mais également un certain nombre d’établissements de la zone euros. Le secteur bancaire est à la base de la confiance dans notre économie. Lorsque le banquier éternue, c'est toute l'économie qui attrape un rhume
Nous avons assisté, impuissant, an durcissement des conditions de crédits, au relèvement des taux qui a entrainé une diminution du nombre d’emprunteur (tout secteur confondu), ce qui a pour effet un ralentissement de la croissance et pour ce qui concerne plus directement l’immobilier des révisions de volumes à construire, l’abandon d’un certain nombre d’opérations et une augmentation des délais de vente sur les opérations en cours (augmentation des stocks).
L'Espagne, la Grande-Bretagne et l'Irlande sont les plus exposés de la zone car le marché immobilier y partage beaucoup de traits communs avec celui des Etats-Unis: une bulle des prix (jusqu'à 146% de hausse en Espagne depuis 2000), un endettement record des ménages (120% du produit intérieur brut au Royaume-Uni, 110% en Espagne) et surtout, le plus grave, un système de prêts à taux variable qui sous l’effet inflationniste alourdi la charge de la dette après les décisions contestables et haussière de J.C. TRCHET à la BCE.
En Espagne, les prix ont amorcés leurs déclins ces derniers mois, et les ventes de logements urbains ( c’est moins le cas sur le bords de mer) ont plongé de 34% par rapport à l'année dernière. Dans ce pays, l'envolée des prix s'est doublée d'un boom de la construction ; les créations d’emplois dans ce secteur étaient particulièrement élevées. Le retournement immobilier sur l'économie est d'autant plus violent qu’il détruit ces jobs.
En France, où les prix ont également flambés, la pratique très majoritaire des taux fixes protège les récents accédants à la propriété des hausses des taux. En cas d’effet inflationniste, cela pourrait même favoriser, à moyen terme, leurs pouvoirs d’achat. Les ménages français sont en outre moins endettés qu'en Grande-Bretagne ou en Espagne. Pour les futurs acquéreurs, les crédits deviennent plus difficiles à obtenir (11% de crédit en moins au premier semestre par rapport à 2007). Pour autant, emprunter à 6% pour s’offrir une opportunité avec une inflation certainement inscrite pour quelques années autour de 4% à 4.5% mérite réflexion …et un peu de pugnacité.
Standard and Poor's anticipe en France une "stabilisation ou un déclin modeste" des prix. Attention cependant, la récession s’ouvre à nous en raison notamment de l’écrasement de la consommation courante. Notre premier ministre, sans réelle capacité d’inflexion, constate impuissant les dégats ; tout comme le prix du baril, les matières premières et l’énergie de substitution (gaz et électricité) sont en hausses constantes, la balance commerciale en déficit, le CAC reste plat à l’image de notre industrie. Bref rien ne peut rassurer les ménages.
Cependant, n’oublions pas que c’est dans ces périodes que les plus réactifs se constituent un patrimoine. Etre souple, inventif, sans à priori doit ouvrir des perspectives aux plus audacieux. N’attendez rien des politiques et réalisez vos placements, maintenant.
Choisir de se séparer de son véhicule diesel au profit d’un scooter électrique pour les uns c’est risible pour les autres utopique. Mais cela peut permettre de dégager une somme suffisante pour acquérir une pompe à chaleur (économique à l’usage…et partiellement déductible des revenus). Accepter de vendre son pavillon à 35 kms de son lieu de travail pour un logement de qualité HQE à proximité en location c’est déchirant ; accompagner cela d’un petit investissement sur une foncière (actuellement dépressive) pourrait s’avérer, à moyen terme, très rentable. Ce sont deux exemples d’opportunités qui s’offrent à vous. Il y en a d’autres et forcément meilleures à trouver….Bon mauvais anniversaire.
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20 août 2008
logement étudiant : la galère de la rentrée
En cette période de pré-rentrée j’ai décidé de consacrer un peu de temps au logement étudiant en France. Il ne s’agit pas d’un sujet mineur ; l’étudiant est l’avenir objectif de notre pays. A ce titre il mérite une attention particulière dans le cadre d’un cursus qui, nécessairement, éloignera l’étudiant du foyer familial. http://media.rtl.fr/online/sound/2008/0817/832371_L-assoc...
Les universités sont en cours de réforme, les passerelles entre nations fonctionnent grâce à ERASMUS et le logement étudiant est le plus petit dénominateur commun d’un ensemble de besoins liés à la qualité des études en Europe. On constate qu’il existe dans ce domaine peu de solutions exemplaires ; je vous renvoie cependant à l’expérience batave qui mérite d’être soulignée et que vous retrouverez ici : http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/04/2...
Au-delà de cet exemple de nombreux pays (Espagne, Allemagne, Angleterre et France) disposent de logements étudiants pour une population généralement limitée aux plus nécessiteux d’entre eux. Seule l’Italie fait exception ; elle ne possède pas de parc dédié. Les étrangères sont généralement chaleureusement accueillies… bon courage pour les autres.
A l’image du sympathique film de Cédric Klapich « l’auberge espagnole » la colocation reste le moyen le plus agréable de vivre cette période. Reste à en franchir les étapes administratives. Convaincre, en France, un bailleur privé n’est en effet pas facile notamment au regard des idées reçues en matière de durées hypothétiques des études et de dilution de responsabilité des contractants. Sans entrer dans le détail c’est mal connaître les textes en matière de co responsabilités notamment au travers des clauses de solidarités appliquées par les gestionnaires expérimentés ; les protections en matière d’impayés sont lourdes en mettre en œuvre mais bien réelles.
Tout comme le logement social, le logement étudiant dédié est rare, et ne répond que très partiellement à l’attente des jeunes. Nos principales universités sont démunies de lieux de vie et il n’existe que peu de campus universitaire en raison notamment des limites du périmètre de responsabilité des principaux acteurs. En effet, les universités n’ont pas compétence en matière de logement et les CROUS, seul gestionnaire tutélaire n’offre que peu d’unités de proximité au regard de la demande. Dans un premier temps réservées aux boursiers les chambres en cité U voient leurs accès limités aux plus diplômés et aux étrangers thésards.
Nous sommes loin des écoles supérieures types Polytechniques et ses célèbres « caserts » (chambres) où l’étudiant trouve un accueil de qualité à toute proximité du « magnan » (restaurant) et du centre médical dédié (oui ça existe…).
La politique d’accueil de nos étudiants est à l’image de la politique du logement en France : dépassée et économiquement affaiblie. Ce secteur souffre d’une réglementation inadaptée (voir la gestion des baux locatifs peu adaptée aux colocations voir également les textes des PLU trop souvent restrictifs en matière de résidences de services).
Ce secteur est également composé d’un parc existant en grande partie obsolète où les remises en état du parc existant et les initiatives nouvelles trainent faute de financement. La mixité issue du RNU (Règlement National d'Urbanisme) doit tenir compte d’un panel élargi aux étudiants. Ce n’est malheureusement pas le cas et les communes refusent l’accroissement des petits logements (électeurs volatiles) pour des motifs fallacieux. Reste la débrouille ; une manière comme une autre d’entrer dans la vie d’adulte.
Pour aider les retardataires je les renvoi vers les sites suivants :
Capcampus logement : de la colocation entre particuliers (surtout dans le midi) et des conseils pour trouver un logement.
Adele.org : un bon site qui référence la majorité des résidences étudiantes des groupes immobiliers et de leurs gestionnaires (calcul des APL et ALS en lien avec le site de la CAF).
Cnous.fr : Le CNOUS, un nom drolatique pour un service qui l’est beaucoup moins ; découvrez l’administration ! Hélas incontournable...mais pour l'année prochaine.
Campusvert.com : vous suivez un cursus en Bretagne, vous avez une voiture et vous aimez l’odeur du lisier ; c’est pour vous.
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06 août 2008
L’architecture individuelle : créative et soutenue…au Japon
Notre pays est un très vieux pays (mais ce n’est pas le seul) où la créativité est en grande partie censurée par la stratification de règlements d’un autre temps et une administration dépourvue de toute initiative dérogatoire depuis l’application du « principe de précaution ».
Pourriez-vous imaginer la réaction des services instructeurs de nos cités devant un projet comme le 63.02° ?
Ce nom est l’application de cet angle pour implanter le bâtiment par rapport à la ligne de chaussée. Construit dans un quartier résidentiel à forte densité de Nakano, cette « villa » offre tout le confort souhaité sur une parcelle que notre administration aurait classée sans autre forme de débat NON CONSTRUCTIBLE à l’appui de notre code d’urbanisme et d’un PLU restrictif. La rue est étroite, la parcelle est minuscule mais ce logement a un grand espace ouvert entre la voie et la façade grâce à cet angle de 63,02 degrés ; ainsi la lumière entre largement dans l'habitat.



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05 août 2008
Des éditos pertinents...
Il y a des jours meilleurs que d’autres…Aujourd’hui mon progiciel de veille m’a porté tout droit vers le site de MoneyWeek http://www.moneyweek.fr/ Votre curiosité vous a certainement déjà porté sur ce site. Pour ma part ce n’était pas le cas et je le regrette. En effet sur les sujets qui m’occupent les analyses proposées me semblent pertinentes.Dans une pèriode incertaine nous lisons trop souvent des analyses incomplètes ou partiales ; il importe de souligner le travail de qualité de quelques rares éditorialistes.Dont acte.
D’une part l’analyse d’Ingrid Labuzan sur la situation actuelle du marché immobilier correspond globalement à mon approche : http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00058/immobilier-crise.... Je suis naturellement comblé de trouver dans cet article les principaux éléments évoqués ici même au cours des derniers mois.
Les racines du mal sont parfaitement identifiées dans cet article. Plus encore, les bouleversements géographiques constatés qui nous éclairent sur une des causes structurelles du ralentissement de la construction. A diverses reprises j’ai évoqué dans mes contributions ce sujet majeur, à mes yeux, du coût de transport entre les sites d’habitats et les bassins d’emplois.
Pierre Tenaud pour sa part évoque la réalité économique du marché immobilier français http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00113/france-crise-imm...
La demande reste élevée sur notre territoire et est donc de plus en plus insatisfaite en raison notamment du renchérissement des coûts (constructifs, fonciers et crédit) auxquels les ménages ne peuvent plus faire face sans fragiliser leurs quotidiens.
Ces deux éditorialistes terminent sur la possibilité de placement pierre sur les boutiques et unités commerciales ; l’idée paraît judicieuse reste cependant à la confronter à la réalité de ce segment qui reste difficilement abordable pour le particulier sauf à acquérir des parts de SCPI.
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