« 2008-08 | Page d'accueil
| 2008-10 »
24 septembre 2008
Ch. BOUTIN: bonnet d’âne !
C’est dur d’être ministre en 2008. Les actions de chaque récipiendaires sont analysées à divers niveaux et aujourd’hui -loin des polémiques politiciennes- des cabinets d’audit sont mandatés directement ou indirectement pour noter (le mot peut paraître excessif mais il est réel) la politique de chacun de nos Ministres.
Dans une récente étude CHALLENGES nous livre sa contribution à cet exercice : http://www.challenges.fr/magazine/0136.016299/la_note_des...
La précitée brille par une faible exposition mais surtout un contenu d’actions sans réelles consistances qui lui permet d’obtenir l’avant dernière place au classement.
Pour Mme BOUTIN il est souligné l’absence de lettre de mission ; l’on comprend à ce simple élément que ce ministère n’a que peu d’importance aux yeux du Président et de son équipe. Cette erreur risque de coûter très cher à terme au gouvernement. Mme BOUTIN a, par obligation, allumé la mèche d’une bombe à retardement avec le droit au logement opposable. En effet ce droit légitime est mis en place avant même que les conditions soient réunies pour y répondre. L’hiver s’approche et nous n’allons pas tarder à retrouver sur nos écrans les marronniers sur les difficultés franciliennes à donner un logement à toute une population de « travailleurs pauvres ».
Mais d’autre part Mme BOUTIN peine a mettre en musique la batterie de mesures nécessaires à l’augmentation du nombre de logements disponibles dans notre beau pays. Il serait en effet temps que l’on passe des mesures gadgets (la maison à 15€ par jour) à une vrai politique du logement.
Je vous invite à parcourir son blog (http://www.christineboutin-blog.fr/) reflet de ses timidités politiques . Je ne commenterais pas le sondage indigent produit sur ce site permettant a cette Ministre d’apprécier la dégradation de la vie en ville tout en regrettant personnellement les sommes dépensées pour enfoncer des portes ouvertes….En effet, en conclusion de ce sondage, il s’avère que la ville est plus anxiogène que la campagne et qu’il faudrait y apporter plus de services (sécurité/assistance etc….). Bravo les artistes !
Je m’attarderais sur les mesures dans le tube qui devraient être présentées sous la forme d’une loi (encore une) au Parlement le 14 octobre. Entre les présentations faites en conseil des Ministres en Juillet et aujourd’hui les priorités ont sensiblement évoluées notamment en raison des faibles marges de manœuvre du Ministère des finances englué dans la protection des banques, la récession annonçée et les récentes évolutions hiératiques du Ministère de l’Environnement.
La mesure phare était la mise en place d’une TVA à taux réduit (5.5%) permettant d’une part de financer des travaux améliorant le confort thermique et d’autre part d’ouvrir plus largement les portes de l’investissement privé des collectifs à caractère social. Initiative qui semble enterrée.
Attendons nous a quelques mesurettes comme la mise en place d’un PTZ nouveau (prêt à taux zéro) permettant de financer des éco-initiatives (changement d’une chaudière par exemple). Financement laissé à l’ initiative de quelques banques volontaires qui sauront se satisfaire d’une contrepartie financière partielle.
Il importe, en effet, au Ministère d’être porteur de mesures peu couteuses ou mieux encore portant le germe d’une amélioration potentielle des finances de l’état …Par exemple, la fluidité dans les HLM par une modification des conditions d’accès est garantie de succés électoral et ne coûte rien. Autre exemple ; la réforme du 1 % logement ou la réforme des niches fiscales actuelles (suppression de la Malraux ou de la GIRARDIN, augmentation des seuils LMP etc….) pourrait offrir des sources…d’économie. Nous en avons besoin en cette période de mise en musique du RSA (par un Secrétaire d’Etat efficace et bien noté). Dernier exemple dépourvu de coût l’autorisation donnée aux particuliers possédant un pavillon de surélevé leurs logements d’un étage…ambition quand tu nous tiens !
Bref, nous sommes loin d’un plan de relance de l’habitat en France et les mal (ou peu) logés resteront encore longtemps à la porte….d’un habitat digne et conforme à la place de notre Nation dans le Monde. Le manque de personnalité de cette Ministre, sa faible conviction sur le sujet et le peu d’écoute obtenue au sommet de l’état met un pan important de l’économie en sommeil. Dommage, dans nos métiers, ce type d’erreur se paie tardivement (généralement sous 3 ans) ; nous serons de nouveau en campagne électorale quand les réformes d’aujourd’hui feront leurs (faibles) effets ….
19:05 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : christine boutin, ministere du logement et de la ville, réforme, loi |
|
del.icio.us
|
19:05 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : christine boutin, ministere du logement et de la ville, réforme, loi | | del.icio.us
|
|
23 septembre 2008
Immobilier : affolement à tous les étages !
C’est curieux cette tradition Française qui consiste a ce que tout changement impose des attitudes contre productive. Un exemple ; le Président de la FNAIM qui, pendant plusieurs mois, s’est acharné à bluffer sur l’état du marché. Plusieurs fois j’ai expliqué sur ce blog que les prix devaient fléchir dans l’ancien. Pas tous et pas partout mais enfin la décroissance devait se retrouver (également) dans l’immobilier ancien. Vouloir retarder cette flexion était suicidaire. La preuve ; faute de produits aux prix réels du marché il ne se faisait plus aucune transaction entraînant ainsi nombre de « professionnels » à la fermeture de leurs agences à court de commission de vente.
Les effets contre productifs sont parfois insoupçonnés. Peut-on penser que la banque est particulièrement motivée à devoir financer un achat surévalué de 10 à 20% ? Les prêts ont été refusés pour d’autres motifs afin de ne pas offenser les candidats acquéreurs mais la proximité des établissements prêteurs avec une partie des agences offre aux préteurs des capacités d’appréciation objective des biens sur un marché. Trop c’est trop.
Concrètement, l’acquisition d’une villa sur évaluée de 15% par un couple cherchant à financer partiellement cet achat avec un prêt relais sur un appartement lui-même sur évalué de 20% ne peut être une « opportunité » acceptable par le banquier. Le président de la FNAIM a endormi ses troupes en refusant de voir la réalité en face. Pire que cela il a retardé un mouvement salutaire attendu par de nombreux candidats à l’achat et participé ainsi fortement au gel des transactions pour, en dernier lieu, appeler au soutien du gouvernement. Attitude pitoyable d’un acteur du marché libre qui cherche aujourd’hui dans les médias à faire mutualiser les pertes en cours de ces adhérents.
Il semblerait qu’une partie de sa base ne l’est pas suivi ; aujourd’hui H. Buzy-Cazaux, délégué général de la Fnaim, récemment nommé, a pris le relais de la communication avec, semble t’il, un langage plus proche de la vérité. Oui il existe des villes ou le marché est vicié et il faut en parler. Comme il faut parler des communes ou le marché est potentiellement porteur.
Oui les banques sont essoufflées par leurs exercices de jonglerie et ne prêtent plus qu’aux riches. Est-ce nouveau ? Pas vraiment même si, pendant quelques années, les vannes étaient largement ouvertes. Les frilosités sont de retour et il serait temps que les professionnels prennent toutes leurs responsabilités tant au niveau des prix de vente qu’au niveau des apports nécessaires à la réalisation d’un achat. En effet, sur une opération standard il est nécessaire d’assurer le banquier d’un apport de 20% minimum correspondant à la valeur potentielle d’une dépréciation à venir (en un mot effacer les risques potentiels de nouvelles pertes) et de pouvoir organiser un remboursement sur 20 ans maximum des sommes empruntées.
Nous sommes loin des prêts à 4.20% sans apport sur 25 ans qui ont marqués les esprits en 2006. Tout ceci va laisser sur le chemin les primo accédants et retardé un certain nombre de transactions. Il faut le dire avant que Mme BOUTIN annonce son plan de soutien au logement. Un plan à l’étude qui parait bien trop timoré pour répondre aux besoins légitimes des candidats à l’accession.
Ce n’est qu’en faisant preuve de réalisme que la France sera en mesure de loger sa population et d’augmenter tel que prévu par N. SARKOZI la part des propriétaires. Nous n’en prenons pas le chemin en raison notamment de l’absence de réalisme des intermédiaires (qui ne savent pas apporter conseils aux vendeurs) et des attitudes floues et peu audibles d’une partie des représentants des syndicats professionnels.
16:03 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : fnaim, boutin, banques, prêts, crach |
|
del.icio.us
|
16:03 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : fnaim, boutin, banques, prêts, crach | | del.icio.us
|
|
05 septembre 2008
Des promoteurs en grandes difficultés
Depuis la rentrée des classes les mauvaises nouvelles s’accélèrent.
CELEOS, promoteur breton d’importance (500 salariés,200M€ de CA en 2007) est contraint au redressement judiciaire. Il s’agit, comme ces dirigeants l’ont soulignés « d’un délais d’observation de 6 mois ayant pour but de favoriser la pérennité de l’outil de travail ». Mon expérience en ce domaine me permet de vous garantir dors et déjà la destruction en bonne et due forme d'une grande partie des actifs de cette structure dans la période à venir. Les loups sont à la porte et malheureusement au 6éme mois la société aura subi -à minima- un dépouillement que les dirigeants actuels ont quelques difficultés à imaginer aujourd’hui.
En proie à d'importantes difficultés financières, le promoteur immobilier PIERA, supprime plus de 60% de son effectif de 120 personnes (et 143M€ de CA). En fin de semaine dernière, 27 salariés du groupe basé à Gap (Hautes-Alpes) ont quitté l'entreprise avec une convention de reclassement personnalisé et, cette semaine, plus de trente autres reçoivent leur lettre de licenciement. Le plan de restructuration prévoit la fermeture de sept des dix agences du groupe pour ne conserver que celles de Bordeaux, Lyon et Aix-en-Provence, où sera transféré le siège social.
Quatre points communs à ces deux entreprises ;
1. Leurs modèles économiques étaient, à quelques nuances près, basés sur les produits à caractère défiscalisant qui, nous le savons, est avant tout une «niche marché » sujet à débordement en raison notamment de son succès auprès d’une clientèle peu avertie ;
2. Leurs implantations sur un territoire régional (le grand sud pour PIERA et l’Ouest pour CELEOS) les obligeaient à « produire du logements locatifs» en quantité, bien au-delà des besoins réels sur des sites de plus en plus éloignés des bassins d’emplois.
3. L’expansion de ces structures, au-delà du raisonnable, n’a pas permis de renforcer les fonds propres. Les hauts de bilan restant peu consistant en raison notamment de la mise en place de protection patrimoniale prudentielle ne permettant pas de faire face aux dérèglements des flux financiers en période de mévente (CQFD).
4. Dernier point commun, il y aura de la casse, des licenciements, ou, suivant la formule de W.CHURCHILL du sang, de la sueur et des larmes. Il y aura des décisions critiques à prendre et j’ai la faiblesse de penser qu’à ce stade PIERRA est structurellement mieux armé pour passer le seuil critique. La gestion de crise est un métier ; il n’est pas forcément l’apanage de la justice économique et des Tribunaux de Commerce de Province soient-ils de Saint Brieuc, Rennes ou de Plougastel Daoulas... Nous aurons tout loisir d’apprécier dans les mois à venir la pertinence des décisions prises dans ces deux structures.
Là, pourrait s’arrêter les similitudes.
En effet les stratégies financières sont différentes. Du côté de CELEOS l’on a visiblement une équipe de dirigeants investie et impliquée au-delà du raisonnable dans leurs entreprises ; ces derniers ont souhaités conserver leurs indépendances en ouvrant une faible partie de leur capital en bourse (Euronext). Cette absence d’implication d’une partie des actionnaires laissera à l’administrateur nommé par le TC une marge de manœuvre considérable pour la mise en place d’un redressement qui hélas, risque d'être particulièrement arbitraire.
De l’autre côté chez PIERRA les actionnaires fondateurs ont trouvés auprès d’un « private equity » les soutiens financiers propre à leurs développements. Ces derniers y ont perdus une grande partie de leur capital et des capacités décisionnelles. Ils ont cependant gagnés la pérennité de l’entreprise grâce à la présence au capital d’une structure financière et humaine rompue à l’ingénierie financière et aux décisions réfléchies. En effet, il importe de souligner les réussites de la structure LBO dans le domaine de l’immobilier avec sa participation passée à la reprise de NEXITY et au renforcement de COGEDIM.Ils ne s'attendaient pas à cette crise mais ils sauront faire face.
Et les propriétaires et investisseurs dans tout ça ? Tout problème trouve une solution. Les chantiers en cours seront terminés grâce aux GFA (garantie financière d’achèvement) et les entreprises globalement payés de leurs efforts (même si quelques structures vont souffrir au-delà de l’acceptable…). Raisonnablement dans un pays où il manque 400 000 logements l’on doit être en mesure de trouver des locataires solvables et des propriétaires opportuns pour une grande partie de ce parc en cours de réalisation ; il faut et il suffit d’évaluer à son juste prix la valeur d’acquisition (après notamment avoir purgé une partie des garanties concernant les carences locatives et autres fantaisies de faibles protections) mais surtout en favorisant la prise à bail sur des loyers à leurs justes valeurs. Naturellement les rentabilités attendues ne seront pas au RV, les efforts financiers seront plus élevés pour les investisseurs ; c’est le prix à payer pour éviter d’entrer brutalement dans une vente à perte.
16:29 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : celeos, pierra, crise, difficulté, redressement, actionnaire |
|
del.icio.us
|
16:29 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : celeos, pierra, crise, difficulté, redressement, actionnaire | | del.icio.us
|
|
03 septembre 2008
L’affaire CLAVIER en CORSE
Où est l’origine du « scandale » ?
La France reste une destination privilégiée du tourisme mondial. Dans une période où nos industriels fuient le pays en raison de la cherté de la main d’œuvre cette activité devient l’une des « niches » économiques que l’on ne pourra pas enlever à nos régions et qu’il importe de soutenir. Art, culture, paysage, tout milite pour un développement du secteur touristique en général et sur nos diverses îles en particulier.
Il ne reste plus beaucoup d'endroits encore préservés du béton sur nos côtes ; la Corse est un des joyaux à développer dans le respect des particularismes locaux.
Il va sans dire que le Plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) dont les travaux préparatoires viennent de se terminer, est sujet à controverses.
Ce plan fixe les objectifs du développement social, culturel et touristique de l'île ainsi que ceux de la préservation de son environnement. Ce plan a aussi comme objectif de "préciser les modalités d'application de la loi littoral compte tenu des objectifs et des particularités locales". L'enjeu de ce document est donc déterminant pour l'avenir de l'île.
Les orientations du projet sont claires: oui à l'économie du tourisme avec des concessions étudiées avec les élus locaux à la loi littoral (en attente d’une réforme ; voir sur ce même sujet http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/07/2... ).
Les grands axes restent, à ce jour, inchangés ;
- Absence d’utilisation de la bande des 100 mètres (souvent violée par les paillotes des locaux et autres aménagements temporaires…)
- L’application des articles L146-1 et suivants du code de l’urbanisme sujet à diverses interprétations avec principalement des notions ambigües sur la qualité d’un site et les notions d’espaces remarquables…la jurisprudence ayant des difficultés répétitives à solutionner ce sujet.
Cliquez sur le Padduc ; ce texte est disponible sur le site de la CTC (partie objectifs et partie orientations).
Le document reste très largement dans le déclamatoire, mais c'est sans doute aussi une résultante des contraintes. Il est cependant opposable aux tiers, ce qui laisse tout loisir aux Corses d’exprimer leurs exigences avant application.
Pourquoi la villa de Ch. Clavier ? La villa d’un personnage public, ami du Président de la République, dans un lotissement appartenant au président de l'assemblée de Corse et député UMP de Porto-Vecchio, Camille de Rocca Serra est la garantie d’une audience nationale. La cible était judicieuse. C’est réussi au-delà de toutes espérances.La photo permet d'apprécier une occupation gentillette que la presse a qualifié sans nuance d' assemblée de "révolutionnaire"....
Le droit est il bafoué ?
La propriété privée est sujet à protection. Je ne suis pas juriste mais cet élément constant semble ici faire l’objet de deux infractions ; le franchissement d’un lotissement privé et gardienné (comportant la villa de Mrs Rocca Serra et la villa de Mr Clavier) et le franchissement à l’intérieur de ce lotissement des enceintes privées des propriétaires (sans franchissement, semble t’il à l’intérieur des habitations et sans dégradation).
Tous les jours il est fait atteinte à ce droit. Par méconnaissance, par inattention, quelquefois par indiscipline et parfois par volonté de nuire. Pour connaître (de réputation) le tempérament Corse cette visite peut sembler maladroite ; elle mérite indulgence quant on connaît les réelles capacités des autochtones à faire reconnaître par la force leurs désirs.
Vous souhaitez découvrir le visage des « révolutionnaires » ; prenez le temps de visionner l’une d’elle sur FR3 et appréciez le profil rebelle de la porte parole des opposants : http://fr.youtube.com/watch?v=kjsBAmd56eo
Ceci ouvre diverses problématiques :
- Quand sera-t-il fait aménagement de la loi littoral et de ces divers textes interprétatifs ? De Bretagne au Pays Basque, de Corse ou du Roussillon les procès s’accumulent et retardent un aménagement cohérent de nos côtes. Le provisoire dure, les campings et autres activités se développent dans l’indifférence des autorités sur ces territoires ; il serait temps de mettre de l’ordre dans ces textes…
- Pourquoi M.Rocca-Serra, Président de l'Assemblée de Corse, Député, membre du bureau politique de l'UMP, (fils de Louis Ferdinand de ROCCA SERRA ancien Sénateur déchu par le conseil constitutionnel après condamnation et interdiction de ses droits civiques et petit fils de Camille Rocca Serra pétainiste convaincu frappé d’indignité nationale à la Libération) est-il maître d’ouvrage d’un lotissement sur la commune dont il a été l’élu direct (adjoint à la Mairie) ? N’y a-t-il pas ici conflit d’intérêt ?
- Et enfin pourquoi les Corses s’enflamment ils contre les acheteurs de parcelles à construire ? Elles sont cédées par des vieilles familles locales généralement à des holdings Corses (les professionnels continentaux ont abandonnés ce territoire aux locaux) ; ils leurs appartiendraient de régler ce sujet en amont auprès des vendeurs ; ces derniers semblent enclins à trahir leurs causes notamment en raison de pressions locales ….et des difficultés à espérer vivre en tranquillité sur des terres objet de tractations obscures parfois sous contraintes.
17:04 Publié dans Développement durable et HQE | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : christian clavier, paducc, loi littoral, déclassement, urbanisme, rocca sera |
|
del.icio.us
|
17:04 Publié dans Développement durable et HQE | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : christian clavier, paducc, loi littoral, déclassement, urbanisme, rocca sera | | del.icio.us
|
|



