Investissement de Robien et Borloo; oui mais pas avec n'importre qui !

Doit-on jeter le bébé avec l’eau du bain ? Voici en résumé la première question à se poser.

Le de Robien puis le Borloo sont des incitatifs offerts aux contribuables afin de favoriser un secteur carencé certainement trop hativement jugé comme défectueux. Ce n'est pas forcément le cas.   Il y a, en effet, une demande insatisfaite de logements locatifs...et elle va exploser ! Simplement, en observant de manière plus précise ce déficit l’on constate qu’il est surtout présent au cœur des bassins d’emplois notamment en région francilienne, dans le bassin Rhônalpins, le bassin Méditerranéen et quelques secteurs parfaitement identifié par le Ministère du logement réunis dans les catégories A et B1 du plan BORLOO (vous trouverez précisément ces secteurs sur le site du Ministère du Logement ou auprès des ADIL). C’est dans ces secteurs qu’il importe d’acquérir prioritairement un logement mais, selon le vieil adage, tout ce qui est rare est cher. Ainsi un achat dans ces région est souvent plus coûteux…cependant les loyers sont proportionnels et surtout la revente est assurée.

Fuyez toutes les officines qui vous proposent des opérations calibrées, assistées, packagées. L’on ne peut être juge et partie ; avoir un gestionnaire intégré pour un opérateur c’est la manière la plus habile de masquer les difficultés du process. Savez vous, par exemple, que ces gestionnaires pratiquent la cavalerie locative incitant des locataires à migrer régulièrement vers de toujours nouvelles résidences… afin d’offrir à un plus grand nombre d’investisseur la garantie de la mise en place du premier locataire.

Savez vous que l’assurance dite de « carence locative » permettant de couvrir l’absence de loyers en cas de départ d’un locataire en cours de bail est abondé directement sur le montant du logement...et financé par le crédit. Savez vous que les délégations signées font de votre gestionnaire le seul interlocuteur du promoteur dans la phase de réception du logement (où l’on oubli de mentionner les petites ou grandes imperfections que seul le locataire connaîtra). Savez vous que ce locataire (dont le propriétaire investisseur ne connaîtra jamais le profil ou la voix) n’a que comme seul recours le gestionnaire (et le syndic) filialisé du promoteur.

Les organigrammes présentés lors des démonstrations des « consultants » sont éloquents. Fuyez ces structures qui n’ont bâtit leurs modèles économiques que sur l’incrédulité des (petits) investisseurs.

Conservez un œil critique sur tout ce qui représente un modèle intégré (ou transversal) comportant un jeu de filiales aux noms évocateurs (opérateur, commercialisateur, courtage, gestionnaires, syndic, back office financier, cellule marketing etc,etc…).

L’investissement individuel dans un logement neuf peut être hautement rentable dans cette période d’invendu. En effet, l’acquisition d’une surface aujourd’hui livrable immédiatement en profitant des décotes actuelles peut être une excellente opportunité. Pour le louer ? Rien de plus simple ; une visite à deux ou trois gestionnaire sur le secteur vous permettra de connaître le montant réel des loyers pratiqués…et d’apprécier les compétences des acteurs locaux. Dernier conseils ; n’attendez pas de votre loyers qu’il couvre 70% de votre crédit le premier jour ! C’est naturellement possible mais à moyen terme et seulement si vous avez contracté un crédit constant ; dans ce cas attendez vous à neutraliser vos mensualités par le jeu des réactualisations à compter de la 9éme année (comme par hasard l’année où vous « sortirez » du dispositif fiscal).

N’hésitez plus, c’est le moment de prendre votre patrimoine en main !