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31 décembre 2008
meilleurtaux.com ; les masques tombent !
J’ai, ici, à diverses reprises indiqué les ramifications souvent insoupçonnées de la Caisse d’Epargne avec le monde immobilier. Naturellement il est trop tôt pour connaître des intentions de cet établissement vis-à-vis de Nexity. Il semblerait que l’on procède à de fortes pressions auprès de son président A. DININ pour qu’il accepte de couper les participations avec le Crédit Foncier de France…deux filiale de notre sympathique mais espiègle écureuil.
Aujourd’hui mon regard se porte sur Meilleurtaux et le débarquement de son fondateur Christophe CREMER opéré sans réel ménagement un 24 décembre. La date n’est pas innocente ; allez donner du relief à un évènement économique en cette période relève de l’exploit ; les journalistes sont dispersés loin de leurs offices donnant comme beaucoup d’entre nous priorité à la famille.
L’écureuil a connu une longue et coûteuse période de développement tout azimuth.Ses objectifs d’acquisition ont dépassés toutes logiques financières et ceci dans le seul objectif de répondre à la volonté des dirigeants (débarqués depuis) d’intégrer la totalité des métiers de la chaîne immobilière. En un mot pourquoi laisser aux ends users (pardon aux consommateurs finaux) le choix de la banque en période d’investissement.
Ici se présente à nous un sujet déontologique ; est-il, en effet, normal que l’un des principaux établissements bancaire avance masqué dans ces activités périphériques ? Personnellement j’en doute et vous invite à réfléchir aux conséquences de ces liens capitalistiques.
Vous cherchez un crédit pour votre future acquisition auprès du courtier leader de la profession ; comme par hasard votre capacité financière semble particulièrement intéressante et vous êtes opportunément dirigé vers la Palatine qui pratique ce jour là un taux intéressant...
Vous cherchez ce même crédit mais votre dossier est réalisable mais tendu ; vous êtes dirigé vers la Caisse d’Ep. qui vous offrira le meilleur taux apparent…face à trois autres propositions (dont la Palatine et le Crédit Foncier) moins attractives. Maintenant votre dossier est particulièrement tendu mais vous êtes acquéreur d’un appartement Nexity qu’elle doit être la part de subjectivité dans le « scoring » (pardon l’analyse du risque) du préteur ?
Reste à réfléchir à l’éthique et la morale de cet établissement. Elle paraît limitée. Aujourd’hui, au vu des risques la direction semble avoir engagé une remise en question de ces intégrations. Le fondateur du site Meilleurtaux.com en fait les frais. La vérité c’est que ce dernier a réalisé une plus value au-delà de tout espoir lors de la cession des parts à l’écureuil. L'animal aux multiples noisettes cherche aujourd’hui à lui faire payer cash son insolence ; une belle maladresse qui pourrait coûter cher à la banque si les acquéreurs potentiels découvrent l’interdépendance de ce courtier avec les préteurs et s’adressent (enfin) à de véritables officines de courtage indépendant. Ces dernières existent (il suffit de vérifier) et méritent toute votre confiance.
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29 décembre 2008
Le Père Noël chez Kaufman & Broad
En difficultés financières, le promoteur immobilier a conclu un accord avec le père Noël pour obtenir des facilités financieres durables avec ses principales banques. Il s’agit d’un cadeau appréciable dans le contexte actuel.
Alors que depuis plusieurs semaines, le marché s'interrogeait sur la situation financière de Kaufman et Broad, le promoteur immobilier vient d'annoncer deux informations capitales.
La première consistant à « donner » plus de lisibilité sur les comptes réels de la société avec, en particulier, un estimé plus réaliste du chiffre d’affaires 2008 qui fléchi de plus de 15%. Jusqu’à présent il était annoncé une légère flexion de 5% ce qui, compte tenu des connaissances du marché occupé par ce groupe pouvait paraître particulièrement sous estimé.
La seconde fait suite à la recapitalisation de l’entreprise par ses principaux actionnaires. En effet, compte tenu du niveau élevé d’endettement ce préalable était indispensable à une renégociation des lignes de crédits avec les banques.
Dans le détail, le protocole d'accord conclu avec les prêteurs prévoit le maintien de trois lignes de crédit de respectivement 200 millions d'euros, 201,5 millions d'euros complété de 175 millions d'euros pour la ligne de crédit revolving.
Par ailleurs, la ligne de crédit dévolue aux opérations de « croissance externe » est affecté au financement du BFR (besoins en fonds de roulement) Son montant est ramené de 80 millions à 75 millions d'euros et sa date d'échéance est ramenée au 31 décembre 2010, au lieu du 10 juillet 2014 comme prévu initialement.Ces conditions sont strictes mais permettent au groupe de retrouver les moyens de sa pérennité.
L'accord avec les banques prévoit que K&B ne pourra procéder à des distributions de dividendes au cours des exercices 2009, 2010 et 2011 et à compter de l'exercice 2012 elle ne pourra procéder à des distributions de dividendes que dans la mesure où le Ratio d'Endettement serait égal ou inférieur à 3 (compte tenu des besoins à venir, c’est pas gagné….).
Ces bonnes nouvelles ne peuvent cacher le malaise profond de ce promoteur ; ces accords trouvent leurs origines dans un plan de réduction des coûts, en particulier en sacrifiant une partie du personnel et en abandonnant la conception de nombreux projets jugés aujourd’hui trop coûteux ou faiblement rentables.
La dynamique de ce groupe est ainsi raisonablement affaiblie pour une longue période et c’est de bonne augure pour les confrères, pour le marché et les accédants potentiels. En effet, ceci permettra à un certain nombre d’opérateurs locaux de reprendre position sur des sites préalablement « négocié » par K&B à des valeurs irraisonnables.Ce promoteur a forgé sa réputation en région par une stratégie d’achat inflationniste qui, dans ces temps de crise, s’avère particulièrement inapproprié au développement du marché de l’accession. Il serait temps que les propriétaires fonciers et leurs conseils (notaires, architectes et agents immobiliers) en prennent conscience et acceptent des offres plus en conformités avec les valeurs foncières locales.
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22 décembre 2008
Logements ; quelques cadeaux pour passer l’hiver…
![m%C3%A8re+no%C3%ABl+2006+008[1].JPG](http://immobileimmobulle.hautetfort.com/media/02/01/920778149.JPG)
Ce n’est pas le contenu qui compte mais surtout l’art et la manière de l‘offrir ; nos politiques connaissent cela et nous le prouve.
Mme BOUTIN tout d’abord qui remet aujourd’hui même en une lointaine banlieue les clefs d’une maison à 15€ jour à un jeune couple. Opération relayée par les médias qui ne peut cacher la superficialité du concept. Je ne reviendrais pas sur ce sujet; il s’agit ici d’un montage maladroit pour une cause réelle et sérieuse qui méritait un traitement plus habile.
Heureusement il y a le travail du Sénat et de l’Assemblée qui, depuis quelques temps déjà, ont repris la main sur le Ministère. Les réformes significatives échappent à notre Ministre et sont, pour la plus part issues des pressions de toute une profession.
Tout d’abord il importe de féliciter les délégués des deux assemblées. En effet la commission mixte paritaire, réunie samedi pour finaliser le collectif budgétaire (oui, ils auraient travaillés un Samedi !) a tranché sur l’amélioration du dispositif Robien. Les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an. Le taux de la réduction a été arrêté à 25 % du prix du logement acquis (au lieu de 20 %, comme le souhaitait le gouvernement). En contrepartie, la commission a souhaité supprimer le doublement de l'avantage fiscal prévu initialement pour la première année de l'investissement. Elle a également souhaité sortir les zones C (non « tendues ») du dispositif ; sur ce dernier point il s’agit de mettre fin à ce qui est à l’origine des dérapages d’un grand nombre d’opérateurs privés irresponsables. Ainsi vont disparaître (en partie seulement) les programmes artificiels montés à GOURDON, MiLLAU et autres sites de croissance inversée (vous voyez ce que cela signifie…).
D’autres sujets sont également en cours d’arbitrage et devraient améliorer sensiblement les capacités d’achat des (primos) accédants. L'étendue du Pass-Foncier aux immeubles collectifs à usage d'habitation (ce que Mme BOUTIN appelle l’étendu du 15€ au collectif) , le bénéfice de la TVA à 5,5% pour ces logements, et, cerise sur la buche beurée, le doublement du PTZ (prêt à taux zéro). Une fois la loi votée, il faudra attendre les décrets d'application, ce qui risque de faire tourner le marché au ralenti au premier semestre 2009. Il s’agit la des engagements présentés par le Président à DOUAI ; la mise en œuvre étant forcément plus longue à réaliser par les soutiers des Ministères englués dans les divers textes de loi antérieurs...
Allez, Mme la Ministre, la tenue de la mère Noël vous va si bien !
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12 décembre 2008
Investissement de Robien et Borloo; oui mais pas avec n'importre qui !
Doit-on jeter le bébé avec l’eau du bain ? Voici en résumé la première question à se poser.
Le de Robien puis le Borloo sont des incitatifs offerts aux contribuables afin de favoriser un secteur carencé certainement trop hativement jugé comme défectueux. Ce n'est pas forcément le cas. Il y a, en effet, une demande insatisfaite de logements locatifs...et elle va exploser ! Simplement, en observant de manière plus précise ce déficit l’on constate qu’il est surtout présent au cœur des bassins d’emplois notamment en région francilienne, dans le bassin Rhônalpins, le bassin Méditerranéen et quelques secteurs parfaitement identifié par le Ministère du logement réunis dans les catégories A et B1 du plan BORLOO (vous trouverez précisément ces secteurs sur le site du Ministère du Logement ou auprès des ADIL). C’est dans ces secteurs qu’il importe d’acquérir prioritairement un logement mais, selon le vieil adage, tout ce qui est rare est cher. Ainsi un achat dans ces région est souvent plus coûteux…cependant les loyers sont proportionnels et surtout la revente est assurée.
Fuyez toutes les officines qui vous proposent des opérations calibrées, assistées, packagées. L’on ne peut être juge et partie ; avoir un gestionnaire intégré pour un opérateur c’est la manière la plus habile de masquer les difficultés du process. Savez vous, par exemple, que ces gestionnaires pratiquent la cavalerie locative incitant des locataires à migrer régulièrement vers de toujours nouvelles résidences… afin d’offrir à un plus grand nombre d’investisseur la garantie de la mise en place du premier locataire.
Savez vous que l’assurance dite de « carence locative » permettant de couvrir l’absence de loyers en cas de départ d’un locataire en cours de bail est abondé directement sur le montant du logement...et financé par le crédit. Savez vous que les délégations signées font de votre gestionnaire le seul interlocuteur du promoteur dans la phase de réception du logement (où l’on oubli de mentionner les petites ou grandes imperfections que seul le locataire connaîtra). Savez vous que ce locataire (dont le propriétaire investisseur ne connaîtra jamais le profil ou la voix) n’a que comme seul recours le gestionnaire (et le syndic) filialisé du promoteur.
Les organigrammes présentés lors des démonstrations des « consultants » sont éloquents. Fuyez ces structures qui n’ont bâtit leurs modèles économiques que sur l’incrédulité des (petits) investisseurs.
Conservez un œil critique sur tout ce qui représente un modèle intégré (ou transversal) comportant un jeu de filiales aux noms évocateurs (opérateur, commercialisateur, courtage, gestionnaires, syndic, back office financier, cellule marketing etc,etc…).
L’investissement individuel dans un logement neuf peut être hautement rentable dans cette période d’invendu. En effet, l’acquisition d’une surface aujourd’hui livrable immédiatement en profitant des décotes actuelles peut être une excellente opportunité. Pour le louer ? Rien de plus simple ; une visite à deux ou trois gestionnaire sur le secteur vous permettra de connaître le montant réel des loyers pratiqués…et d’apprécier les compétences des acteurs locaux. Dernier conseils ; n’attendez pas de votre loyers qu’il couvre 70% de votre crédit le premier jour ! C’est naturellement possible mais à moyen terme et seulement si vous avez contracté un crédit constant ; dans ce cas attendez vous à neutraliser vos mensualités par le jeu des réactualisations à compter de la 9éme année (comme par hasard l’année où vous « sortirez » du dispositif fiscal).
N’hésitez plus, c’est le moment de prendre votre patrimoine en main !
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05 décembre 2008
Plan de relance; pour l'immobilier c'est râté!
2 bonnes nouvelles n’effaceront pas la crise de l’immobilier
Tout d’abord notons le peu d’entrain de la profession à commenter les décisions du gouvernement à chaud… Les mauvaises nouvelles pouvant affecter directement un cours de bourse déjà déprécié.
Seul A. DININ Président de NEXITY opérateur faiblement exposé dans cette crise a pris le temps de formuler des impressions générales (particulièrement mitigées) sur les mesures annoncées.
Alors reste aux obscurs, dont je fais partie, a commenter les décisions.
La meilleure nouvelle nous vient de J.C. TRICHET
Enfin la rigidité de la BCE est tombée ! Le taux de base bancaire est porté à 2.50%. Bravo, un premier pas est franchi. Reste cependant que l’Euribor 3 mois (notre élément de référence pour l’achat de fonds) ne faibli pas proportionnellement et reste positionné autour des 4.85%...il faudra donc attendre la flexion de cet élément pour voir les taux moyens et longs termes fléchir. Patience.
La seconde (bonne) nouvelle nous vient du doublement du PTZ (prêt à taux zéro)
N’oublions pas que nos établissements demandent aujourd’hui des apports importants aux primo accédants.
Compte tenu de sa nature le PTZ a toujours été estimé par les prêteurs comme un quasi apport personnel de la part de l’emprunteur. Ainsi nous pouvons espérer resolvabiliser un certain nombre de ménages...qui risquent, comme par le passé de se tourner vers la maison individuelle (seul 7% des ménages ayant obtenus un PTZ ont signés par le passé avec un promoteur).
Pour l’acquisition d’un logement neuf, les prêts vont donc passer à 45 000 euros pour un couple en région parisienne et à 33 000 euros en région. Le montant du PTZ pourra par ailleurs représenter jusqu’à 30% du prix du logement contre 20% auparavant. Cette mesure équivaut à une baisse des taux du dossier de l’emprunteur de 0.5%.
Reste aux établissements financiers à rouvrir les robinets…c’est une autre histoire. Rien aujourd’hui ne l’oblige pas même notre premier incantateur.
Pour le reste il ne s’agit que d’effets de manche et je le démontre :
Le plan prévoit la construction ou l'acquisition par l'Etat de 100 000 logements sociaux dans les deux prochaines années.
Les promoteurs ne peuvent accepter de vendre leurs projets à perte, et, les opérateurs sociaux de leurs côtés, ne peuvent s’exonérer des cahiers des charges spécifiques à la bonne gestion du parc social. Par ces motifs, les négociations, au final, porteront, au maximum, sur la cession d’environ 10 à 12 000 logements qui pourraient être construits dans ces délais.
Les opérateurs sociaux sont, par ailleurs, incapables d’assumer la mise en chantier de ces projets (ils produisent avec de grandes difficultés 40 000 logements par an). D’autre part la création ex nihilo de 30 000 logements supplémentaires (PLUS et PLAI) dans un contexte de pénurie foncière et de règlement urbanistique inadaptés est irréaliste...malgré les souhaits Présidentiel de voir les municipalités s’exonérer d’une partie des règlements (sans tenir compte des délais d’instruction et de délibération en vue de cet assouplissement ?).
Bref, pour la partie qui concerne le métier qui m’occupe (de moins en moins en cette période…) il s’agit d’un plan ambitieux, (mais trop !) énergique, (mais trop !) et inadapté (surtout !). Il s'agit de mauvais choix basé sur une méconnaissance du métier et une apparente difficulté à dialoguer avec les représentants de notre profession.
La maison BOUYGUES en particulier doit avoir d'autres sujets de préoccupation...pour accepter le peu d'écoute de son représentant syndical délégué Président de la FPC.
Quant à l'ancien, il est parfaitement oublié; le Président de la FNAIM n'ayant plus d'écoute au château en raison de ses appréciations fantaisistes du marché.
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03 décembre 2008
Quand N. SARKOZY décide…l’EUROPE freine
L'entourage de Christine Lagarde, ministre de l'Economie, espère que le plan de soutien aux banques sera approuvé par la Commission européenne "On attend quand même depuis le 21 octobre", souligne-t-on à Bercy.
La Commission européenne a indiqué mardi 2 décembre qu'elle approuverait d'ici Noël "une série de possibilités d'aides supplémentaires" en faveur des banques pour faire face "à la transmission de la crise à l'économie réelle". Hâtons nous lentement !
Mensonges, omissions
Par déférence aucun banquier ne fait état de ces lenteurs. Le médiateur René RICOL travaille de son côté sans filet. Imaginez les sollicitations à flux continus des entreprises et les réponses polies des établissements financiers...en attente de fonds propres.
L'injection de 10,5 milliards d'euros dans le capital de six banques devait permettre d’augmenter les encours de crédits de 3 à 4% d'ici la fin 2009. Ainsi, imaginez le malaise des Banques qui ne peuvent que faire profil bas dans l’attente des fonds.
Taux d'intérêt et autres fantaisies
La Commission Européenne souhaite notamment que le taux d'intérêt versé à l'Etat soit plus élevé que celui qui est prévu, en l'occurrence 8%. Il est "normal d'avoir un prix plus élevé quand le risque est plus élevé" dit-on. Mais quand les taux de base sont attendus en replis il peut paraitre déraisonnable d’emprunter avec un différentiel de 4 points sur l’EURIBOR…sauf à considérer la nécessité vitale de la manœuvre. Peut-on imaginer une relance des emprunts de long terme à un taux inférieur à 5% si nos établissements doivent acheter des fonds propres à 8% et peut être à 10% si la commission Européenne en fait un casus belli à l’encontre de la France ?
Le projet de texte recommande aussi, au cas par cas, d'autres types de garde-fous pour éviter les distorsions de concurrence entre nations : des dispositifs permettant de contrôler que les fonds publics sont « utilisés pour prêter à l'économie réelle et non pour mener une stratégie d'expansion agressive » et « des limitations de rémunérations ou des bonus versés aux dirigeants » de la banque. Sur ce plan il semblerait que la commission européenne supplée aux libéralités de notre Président.
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01 décembre 2008
Mme BOUTIN ; une Ministre SANS influence !
Christine Boutin a estimé aujourd’hui sur RMC et BFM TV que de "graves difficultés" pourraient survenir si des "mesures fortes" n'étaient pas prises en faveur du logement.
Il serait temps que notre Ministre du Logement découvre la dimension du problème…alors que le président Nicolas Sarkozy présentera cette semaine un plan de relance, en grande partie favorisant l’achat de véhicules…permettant des déplacements vers des programmes immobiliers partiellement subventionnés…et toujours plus éloignés.
"On court à de très graves difficultés si des mesures fortes ne sont pas prises", a déclaré Christine Boutin.
Personnellement je reste ancré sur le vieux concept « gouverner c’est prévoir » ; les difficultés sont très largement connues et vont irrévocablement s’accentuer malgré le projet de loi de mobilisation pour le logement présenté en urgence.
Mme Boutin a répété sa position en faveur d'une TVA à 5,5% "pour les primo accédants à la propriété, sous condition de ressources". " Ça relance de façon très forte la construction et ça permet de loger les gens", a-t-elle fait valoir tout en déclarant ne pas avoir "l'impression" que cette mesure serait retenue par le président de la République. Le Président l’aurait’ il invité à des réunions préalables ? il est de notoriété que notre sympathique Ministre n’a aucune crédibilité au château et que les conseillés du Président prennent rarement leurs idées dans les Ministères .
"Peut-être qu'il y aura d'autres mesures, a-t-elle ajouté. Il peut y avoir des mesures qui sont étudiées actuellement sur des problèmes fiscaux ou des crédits d'impôts" pour l'accession à la propriété.
"Le prêt à taux zéro peut être augmenté. Il peut y avoir un coup de pouce donné sur le Robien-Borloo", a-t-elle précisé.
Peut être bien que oui ou peut être bien que non…je vous laisse juge de l’implication ministèrielle !
Interrogée sur le prêt à taux zéro pour les logements respectueux de l'environnement prôné par le ministre de l'écologie Jean-Louis Borloo, Mme Boutin a répondu qu'il fallait faire "attention aux plus pauvres qui eux n'auront peut-être pas la possibilité de mettre leur logement en conformité avec les exigences énergétiques."
Elle sait de quoi elle parle notre Ministre ; son récent déplacement au bois de Vincennes lui a permis de découvrir que le Développement durable et autres gadgets HQE n’étaient pas la préoccupation première des isolés et des mal logés.
Le projet de loi sur le logement de Mme Boutin doit être examiné à l'Assemblée nationale le 15 décembre ; tout a été dit devant la commission du Sénat et les textes ne sont pas de nature à établir une révolution dans un secteur frappé, au principal, par une crise du crédit (in)disponible.
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Le TGi chasse (enfin) les "conseillés patrimoniaux" et les promoteurs indélicats
Le tribunal de grande instance de Paris (9ème chambre dossier N° 08/04533 du 2 juillet 2008) vient de donner satisfaction à un contribuable qui, après avoir fait l’objet d’un redressement fiscal, avait assigné un promoteur concernant les investissements de défiscalisation qu’il avait réalisé sur ces conseils.
En 2004 et 2005, ce contribuable avait réalisé divers investissements «loi Girardin» dans les départements d’outre-mer, ce qui lui avait permis de réduire sensiblement son imposition.
A la suite de ces opérations, il avait fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’occasion duquel l’administration avait remis en cause la déduction opérée sur son revenu taxable au motif que les investissements en question n’entraient pas dans le champ d’application du texte invoqué.
Le contribuable n’a donc eu d’autres solutions que d’accepter l’essentiel des redressements qui lui avaient été notifiés et d’acquitter les impositions réclamées.
Mais il n’en est pas resté là. Il a assigné le «promoteur» devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir réparation du préjudice qu’il estimait avoir subi. Et il a obtenu satisfaction.
Le tribunal a considéré que l’engagement contracté par le promoteur en remettant au contribuable une documentation dans laquelle il précisait s’être «assuré de l’éligibilité à la loi Girardin sans contestation possible de la part de l’administration» devait s’analyser «en une obligation de résultats».
Et que, même s’il pouvait exister un doute sur l’interprétation qu’il convenait de faire de la réglementation fiscale applicable, cette circonstance - si elle devait se vérifier - n’était pas exonératoire de la responsabilité du promoteur de ces investissements : il aurait dû prendre toutes les dispositions utiles pour s’assurer que les opérations engagées répondaient bien au résultat attendu ainsi qu’il l’avait expressément garanti.
Ce résultat n’ayant pas été atteint, le tribunal a jugé que le promoteur des investissements défiscalisants devait indemniser le contribuable non seulement des montants d’impôt qu’il aurait dû acquitter auprès de l’administration fiscale mais aussi des différents frais qu’il a engagé pour assurer la défense de ses intérêts auprès de l’administration.
Ce raisonnement vaut pour tous les autres produits de même nature : loi Malraux, investissement du loueur en meublé professionnel, mais surtout également pour les investissements en loi de Robien…
Nous risquons de voir fleurir les dossiers de petits investisseurs floués par de nombreuses officines de « conseillés » trop longtemps jugés irresponsables de leurs actes commerciaux.
14:42 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (7) | Envoyer cette note
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