Le retour à la raison dans l’immobilier !

Les dernières publications de la FNAIM mais également de la FNPC et du CFF font quelques efforts de modération et de nuance dans leurs appréciations ; malheureusement la presse toujours avide de sensationnel n’en tient pas compte.

Nous avons eu des avalanches de pourcentage en 2008…et de nombreuses confusions dans le grand public (et parfois chez les journalistes) sur les chiffres et leurs significations.

Des exemples ? Une baisse de 30% des transactions devient pour quelques uns une flexion de 30% des prix ! (et ce n’est qu’un exemple…) vous trouverez régulièrement cela chez quelques bloggeurs cracheurs de page au mètre.

 

Il faut raison garder ! Les besoins existent et il faudra y répondre dans les prochains mois.

 

Je vous propose de faire un état des lieux au seuil de cette nouvelle année.

Le marché de l’ancien tout d’abord ; il a subi une légère flexion en valeur sur l’année 2008 avec en particulier une baisse brutale des prix au 4éme trimestre liée essentiellement à l’arrêt des transactions d’une part mais surtout au recul des engagements d’emprunt d’autre part. Pas de financement égale absence de vente ; c’est simplissime!  

Par ailleurs pour beaucoup de candidats l’apport initial est lié à la mise en place d’un crédit relais (pratiquement impossible à réaliser dans la période) ou à la réalisation d’actif boursier (avec des conditions de ventes des actifs suicidaires dans une période où le CAC a perdu 42% et les SICAV plus encore).

 

Pour le neuf, l’arrêt a été plus brutal. Les promoteurs ont mis un terme à leurs développements. Les primo accédants sont pour une longue période encore négligés par un ministère du logement faiblement mobilisé pour répondre avec conviction et volontarisme à la croissance des besoins. Une TVA à 19.60% sur le neuf, des exigences urbanistiques et technique croissante et inadaptés aux besoins réels imposent à l’acquéreur potentiel des prix trop élevés sur des logements qui hélas ne répondent que très partiellement à la demande (généralement éloignés des bassins d’emploi et des cœurs urbains et d’exigences techniques inflationnistes avec les normes handicapés et HQE).

La part des investisseurs dans le neuf ayant, par ailleurs, à subir les errements de promoteurs dans des secteurs faiblement porteurs et des engagements à des taux bancaires trop élevés qui amenuisent la rentabilité attendue. En résumé un stock de logements neufs  en hausse en raison des prix et surtout des faibles adaptations à la demande réelle et des opérations futures totalement abandonnées afin d’arrêter les erreurs d’un passé proche.

 

Alors, quelles sont les perspectives en 2009 ?

 

Les hypothèses vont bon train…et quelques voies s’ouvrent à l’espoir des plus pugnaces d’entres nous…

Le marché peut retrouver quelques couleurs dans la double hypothèse où les taux subissent une flexion (ils en prennent le chemin) et ou (enfin) les principales banques accordent sans barguigner des prêts. Attention il ne s’agit pas d’une reprise franche mais d’une légère amélioration sur quelques segments de marché étroits et parfaitement identifiés.

Tout d’abord les biens d’excellente qualité (ne présentant aucun défaut technique majeur) et d’exception (la qualité + l’emplacement) seront, comme par le passé, apprécié et chassé par une clientèle opportuniste capable de mobiliser les fonds nécessaires.

En second lieu les produits de seconde gamme neufs et anciens sensiblement « cassés » de 15 à 25% par rapport aux prix moyens de 2007 ; un marché d’opportunités  répondant aux critères d’urgences des uns et des disponibilités financière des autres…rien de plus !

 

En dernier lieu, pour le neuf, l’arrivé de programmes lowcost pourrait voir le jour ; seul les organismes sociaux et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) sont en mesure de répondre à cette demande…en raison notamment de leurs faibles engagements et de l’avantage que procure une TVA « sociale » à 5.5% qu’ils sont en mesure d’obtenir via le Pass Foncier. Mais ont-ils réellement l’ambition de forcer sur les volumes ? Au vu des capacités actuelles de ces établissements ce n’est pas gagné…et les promoteurs privés sont malheureusement  englués dans leurs programmes pour ne pas répondre immédiatement  à cette demande.

 

Alors doit-on conserver le pessimisme qui sied à la majorité de nos contemporains ? Oui et Non. Oui si l’on considère que la destruction des emplois va éloigner durablement une partie de la clientèle potentielle mais non si l’on considère que cette clientèle doit être fatalement logée et qu’elle alimentera encore pour longtemps le marché locatif .

 

Le problème dans son ensemble reste de trouver suffisamment de logements pour donner à chacun un toit répondant aux attentes légitimes des familles. Le droit au logement est au prix d’une réalisation de nouveaux  logements répondant en tout point aux besoins en évolution des Français.