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27 mars 2009
La Crise ? Pas pour Seloger.com
On ne rencontre pas souvent des sociétés qui peuvent se vanter d’avoir, pour 73 millions d’euros de chiffre d’affaires (en hausse de 25%), un endettement de seulement 17% de ses fonds propres, 36 millions d’euros d’Ebitda (ce que crache l’entreprise, après avoir payé ses employés et fournisseurs) et 28 millions de cash dans les caisses.
Ah, j’oubliais : les profits ont aussi fait un bond de 26%, à 17 millions d’euros ! L’objectif est de réaliser l’équivalent pour l’année à venir. Ce qui est, à l’heure actuelle, une sorte d’exploit...ou de rêve pour de nombreuses entreprises (et pas les moindres).
Pourquoi Seloger.com, qui est « mono-produit » progresse-t-il pendant la crise actuelle ? Car après tout, cette crise impactera au premier plan ses clients, les agences immobiliers.
La question peut être posée. Il faut savoir qu'on estime qu'il restera entre 25 et 30 000 agences actives après la tempête et le dépôt de bilan des AI les moins dynamiques. Pour les survivantes, la communication sur Internet devient LE canal principal pour toucher les clients potentiels. Par ailleurs la mutualisation des offres sur un seul site marchand permet d’offrir aux particuliers un éventail large des offres sur le secteur cible. Le site va donc encore gagner en part de marché notamment face à la PQR, aux gratuits et aux journaux spécialisés.
C’est un fait : Seloger est devenu incontournable. Ses visiteurs génèrent par son intermédiaire entre 900 000 et un million d’alertes mails ou SMS par jour...au point que les vitrines des meilleures agences ne fournissent que peu d’offres (généralement les plus emblématiques de leurs activités) et que l’existence même des pas de portes d’agences est remis en cause.
L’action vaut plus de 14€ aujourd'hui et elle monte gentiment dans une période ou globalement les actions et le CAC baissent. Pour les analystes, elle offre de réelles perspectives de plus-value sur un horizon de huit mois avec un objectif au moins à 20 euros…soit 43% de hausse. C’est certainement plus sûr que les actions Peugeot ou de la Caisse d'Epargne.
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25 mars 2009
Chronique d’un prêt relais
Voilà. Ils sont jeunes et plein de volonté, d’amour et de perspectives sociales simples et honorables…comme la propriété d’une maison suffisamment grande pour voir jouer leur jeune enfant.
Leurs défauts ? Peut être de s’être emballé pour acquérir une maison alors que la première acquisition n’était pas vendue. Solution : un prêt relais mis en place par leurs banques la caisse du Crédit Agricole.Rien d'anormal à cela.
La loi de Murphy vous connaissez ? Il s’agit de cette vieille histoire (à base de tartine beurrée) qui veut que jamais un souci n’arrive seul ; il y a toujours une cascade d’évènements négatifs et cumulatifs (la tartine tombe invariablement du côté beurrée sur votre pantalon) . Ainsi pour eux la dépression du marché les oblige à «brader» leur première acquisition. Les délais (forcément courts) les ont poussés à accepter une proposition inférieure à la valeur initialement fixée de plus de 20 000€.
Résultat ; cette somme manque visiblement pour clôturer le prêt relais. Mais cela arrive naturellement au pire des moments.
D’une part il s’agit d’une période où les dirigeants des établissements financiers sont à la recherche de garantie d’état pour recapitaliser leurs structures. Souvenez-vous, ces jours récents où le Crédit agricole a reçu 3 milliards d'euros du gouvernement dans le cadre du premier plan d'aides de l'état aux banques (sans contrepartie autre qu’un taux d’interêt élevé).
Cette même pèriode où les banques ont missionnées leurs troupes à une vigilance accrue sur les prêts "à risque".Sans discernement.
D’autre part notre jeune couple est fragilisé dans cette période par un accident de travail qui handicape durablement l’activité salarié de Monsieur. Reste pour le banquier une hypothèque (forcément dépréciée par la crise) complétée des indemnités de Monsieur et des revenus de Madame qui a eu la très mauvaise idée de créer son activité. N’oublions pas que les créateurs d’entreprises sont, aux yeux des salariés des banques, des faillis en puissance.
Imaginez le « rating risk » de ces emprunteurs. Les clignotants étaient verts et les circonstances les ont transformés en un rouge carmin !
L’attitude des banques est généralement frileuse. Ici elle atteint des sommets de frilosité. Un dossier certainement mal monté (a-t-on conseillé une ADI* à ce couple ?, ont ils fait expertiser leurs biens ?) et les circonstances de crise entraîne cette famille à se voir menacé de saisi pour, selon leurs propres propos, l’équivalent du montant d’un véhicule neuf !
D’autres auraient d’ailleurs trouvé dans un jeu de prêts à la consommation la solution (précaire) à ce problème. Ils ont préférés, avec naïveté, faire confiance à leurs banques. Ce même établissement qui voit aujourd’hui les dirigeants de sa filiale CHEVREUX s’attribuer au titre des bons résultats de 2008 une prime de 51 millions d'euros de bonus !
Ce n’est pas l’obscur chef d’agence de leur village qui est en cause ; son rôle est ingrat et peu enviable croyez-moi ! C’est bien plus un « process » qui est à réviser rapidement. La structure est lourde, les (ir)responsabilités diffuses et plus personne n’est apte à trouver une solution pour sortir de l’embarras cette famille.Le Crédit Agricole, une relation durable....bel exemple de créativité publicitaire.
La commission de surendettement peut être saisie ; elle pourrait établir un bilan du montant de l’endettement afin de proposer un plan conventionnel de redressement. Mais la banque peut également trouver la voie de la conciliation et présenter un étalement et/ou une restructuration des crédits en cours. L’important étant nécessairement d’inverser le schéma afin d’éviter prioritairement l’interdiction bancaire.
La confiance en l’autre n’existe plus. Nous touchons ici le point central des problèmes actuels. Les banques n’ont plus confiance en leurs pairs, les établissements centraux n’ont plus confiance en leurs cadres et ces derniers en leurs clients. Du sommet de la pyramide sociale au plus profond de nos campagnes la crainte gagne tous les étages oubliant qu’une économie ne peut durablement fonctionner sans une prise de responsabilité réelle à chaque niveau de la société. Même si les véritables responsables sont les Bernard Madoff et avant lui les dirigeants de Lehmann Brothers et Merrill Lynch aujourd’hui les responsabilités incombent directement aux structures décentralisées, aux responsables des agences et à leurs collaborateurs directs. La protection actuelle du risque financier trouve ici ses limites, au dépens de l'économie du pays.
Je souhaite bon courage à cette famille et leur adresse mon soutien personnel. Vous trouverez leurs difficultés dans leurs blogs : http://gardernotremaison.over-blog.com/
*assurance décès invalidité
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24 mars 2009
Enfin des prospectives sérieuses !
Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).
Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac) le déficit en matière de logement existait avant la crise et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)
Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)
| Marché résidentiel | Évolution des prix de vente pour 2009 |
| Marché des biens d'exception | Stabilité |
| Marché des biens de standing en situation recherchée | 0% à -5% |
| Marché des biens de standing en situation banale | -5% à -15% |
| Marché des biens courants en situation dépréciée | -10% à -20% |
Source : Crédit Foncier.
Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement.
Les villes qui résistent et les autres
| rang | score | villes |
| 1 | b+ | Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes |
| 2 | b | Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers |
| 3 | b- | Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval |
| 4 | c+ | Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne |
| 5 | c | Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez |
Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.
Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne.
Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.
Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).
Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.
16:15 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (2) | Envoyer cette note
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20 mars 2009
MONA LISA ne sourit plus du tout!
La Joconde a perdu son sourire. Après avoir été en cessation de paiements le 19 février, ce promoteur, au nom évocateur, a été placé en redressement judiciaire.
Depuis près de 20 ans, le groupe commercialisait auprès du grand public des logements en défiscalisation (Lois De Robien, ZRR, Malraux, déficit foncier...) à travers ses filiales dont Mona Lisa investissements. Il en assurait ensuite l'exploitation (promotion auprès des vacanciers, réservations, entretien...) et la gestion. Aujourd'hui, Mona Lisa compte 19 hôtels et 13 résidences de tourisme, principalement à la montagne et en bord de mer.
Les résidences étaient trop souvent déficitaires notamment en raison d’un manque de professionnalisme dans le métier hôtelier. Le groupe avait pris la (mauvaise) habitude, comme beaucoup d'autres dans ce secteur, de puiser dans les bénéfices des ventes de l'année pour payer les loyers des programmes antérieurs. Une forme de cavalerie pratiquée par de (trop) nombreux exploitants*.
La chute brutale des transactions immobilières dans le neuf en 2008 a enrayé la machine, obligeant le PDG de Mona Lisa à repousser le paiement des loyers en cours et à proposer aux bailleurs investisseurs une baisse de 50% des loyers futurs.
Cela n'a pas suffit . Le redressement est prononcé. Des associations se constituent sur le net http://www.cbanque.com/forum/thread6878.html avec la volonté de fédérer les floués. Malheureusement les lois en France interdisent les actions de groupe (Class Action) et les malheureux copropriétaires, géographiquement dispersés sur le territoire semblent très isolés dans leurs démarches et quelque peu divergents dans leurs demandes et griefs.
Les grou
pes de résidences Transmontagne en 2007 et Maisons de Biarritz en 2008 avaient connu la même mésaventure. Plus récemment je vous ai fait part ici même http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2009/03/0... des difficultés de GRAND BLEU. A l’exception de cette dernière, il s’agit de sociétés qui agissent tant au niveau de la création du programme (promotion) qu’au niveau de l'exploitation des résidences. En résumé le « montage » est fragilisé par le manque évident d’objectivité dans la rentabilité réelle attendue de l’exploitation de ces unités touristiques.
Les futurs investisseurs démarchés ont été trompées par des simulations de rendements optimistes, voire trompeuses. L’acte commercial repose toujours sur une démonstration financière accablante qui transforme n’importe quel couple d’épargnants naïfs en de futurs capitalistes avertis. La démonstration est risible de simplicité et ruineuse pour les futurs propriétaires ; la preuve en est apporté encore une fois au travers de cette nouvelle affaire.
Je suis personnellement triste de voir se développer ces redressements (et les liquidations qui s’en suivront). J’ai la conviction, pour avoir réalisé en particulier une étude détaillée sur un programme Pyrénéens des sites MONA LISA, qu’une partie des résidences dans la tourmente sont des établissements rentables. Malheureusement, elles méritaient d’appartenir ou d’adhérer à des chaînes hôtelières nationales (ou internationales) qui auraient apportées leurs savoir faire en matière d’exploitation touristique, de réservation et leurs carnets de partenaires tour operateurs. Aujourd’hui il est trop tard. Les aménagements réalisés sont trop souvent réduits à des saunas ou piscines « faire valoir » et les surfaces dévolues à la restauration et à la logistique ont été irrévocablement négligées pour des motifs essentiellement financiers fragilisant ainsi toute reprise par des unités compétentes de services hôteliers.
10:00 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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19 mars 2009
Le Conseil Constitutionnel veille !
Décidément, la semaine n’est pas vraiment bonne pour la ministre du logement, Mme Christine Boutin !
Après les réticences du Président de la république quant à l’idée révolutionnaire de notre Ministre concernant l’obligation de relogement des locataires expulsés pour cause d’impayés, c’est désormais le conseil constitutionnel qui vient d’abroger partiellement la loi sur le logement.
En effet, lors de la nécessaire validation du texte, les neufs membres du Conseil constitutionnel ont repoussés hier six articles de la loi sur le logement qui avait déjà occasionné de nombreux débat au Parlement et au Sénat.
L’ensemble des conclusions sont ici : http://www.conseil-constitutionnel.fr/decision.42480.html...
Les principaux articles invalidés sont les suivants :
- la disposition qui permettait un maintien dans les lieux de locataires d’HLM dont les revenus sont supérieurs au plafond de ressources
- le dispositif de limitation du supplément de loyer de solidarité
- le prélèvement sur les excédents de trésorerie des organismes HLM
- l’article relatif aux détecteurs de fumée, qualifié de “cavalier législatif”, autrement dit dépourvu de tout lien avec le contenu de cette loi.
Il s’agit d’une nouvelle « claque » aux membres du cabinet de Mme BOUTIN. Une plus car n’oublions pas les nombreux amendements du Sénat…
Ainsi il est démontré de la légèreté des dossiers présentés aux Assemblées. L’urgence est rarement compatible avec la réflexion nécessaire à la mise en place de nouvelles lois. Que restera-t-il de la loi SCELLIER dans quelques mois ? Les décrets d’application sont en attentes et pourtant tous les jours qui passent des investisseurs signent des réservations….Attention à introduire dans ces contrats des clauses de ruptures en cas de modification des textes.
19:24 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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Une grande leçon de bluff !
Les amateurs de négociations tendues trouveront ici certainement matière à réflexion :
Comment faire baisser les prix de l’immobilier
Belle farce de Canal+ mais l’on note une déstabilisation de l’agent…à méditer !
19:15 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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11 mars 2009
Après le Méhaignerie, le Besson, le Borloo, le Scellier
Décidemment nos élus ont des égos surdimensionnés. Les lois fiscales se succèdent et leurs initiateurs marquent de leurs empreintes chaque formule nouvelle. Gageons que l’obscur François Scellier (député UMP du Val d’Oise, ancien inspecteur fiscal à la retraite car né en 1936…) obtient la postérité et marquera les esprits des investisseurs.
En effet voici une loi qui a le mérite de la simplicité (abandonnez vos calculettes scientifiques) et qui permet à l’ensemble des contribuables (moyens mais aussi petits) d’effectuer un geste civique…et éventuellement un placement de qualité.
Un geste civique
Nous manquons de logements locatifs en zone dense (zone urbaine et péri urbaine). Fini les grues au milieu des champs ; les opérations donnant droit au SCELLIER seront toutes situées en zone B et A . Ces lettres ne vous parlent pas ; je ne rentrerais pas ici dans des détails de zonages (de nombreux sites de conseillés font cela très bien) sachez simplement que ne sont admissibles à abattements fiscaux que les logements situés dans des zones de plus de 50 000 habitants où globalement la demande est supérieure à l’offre. Bref là où nous avons besoin de loger les familles et non plus, comme par le passé, dans d’obscures contrées exotiques comme MONT DE MARSAN et CAHORS (je n’ai rien contre la vie rurale ou péri rurale mais je reste dubitatif devant le choix d’investisseurs qui s’étonnent de ne pas trouver de locataires à 10 kms de CAHORS ou de MONT DE MARSAN au milieu des champs).
Un placement de qualité
Sauf exception le logement étant situé dans une zone à forte demande son usage locatif est garanti. Vous le savez les démonstrations antérieures des « visiteurs du soir » reposaient trop souvent sur des paramètres abusifs. Des loyers (faussement garantie) sur des bases élevées permettaient de présenter un « effort d’épargne » faible et complété d’une batterie d’assurances faussement protectrice. Pour les non pratiquants l’effort d’épargne est la différence entre la mensualité du loyer et la mensualité du crédit. Ici les loyers sont plafonnés et devraient générer des démonstrations plus raisonnables de la part des « conseillés ».
Un calcul simple.
Mon pauvre Monsieur vous avez un prélèvement fiscal annuel de 3000€ (c’est un exemple, si vous gagnez plus ou moins je vous laisse le soin de pratiquer une règle de trois). Vous investissez 120 000€ dans un T3, vous pouvez déduire 25% de cette somme sur 9 ans soit 30 000€ (vous suivez ?) répartie sur 9 ans soit 3 333 € par an…en résumé (3000€ - 3333€ = -333€ et ça s’appelle un crédit d’impôt). Oui il aurait été plus judicieux d’établir une démonstration plus fine ; votre conseillé vous établira cela en incluant les probabilités de hausse des loyers, le coût du crédit etc.…à chacun son métier.
Des éléments à étudier de près
Il est évident que sur la base d’une occupation permanente par un locataire votre logement est financé en grande partie par ce dernier. Il importe donc d’agir avec doigté. Votre emprunt doit être long ; 15 ans, voir 20 ans et plus si vous pouvez. Ainsi vos mensualités de remboursement seront-elles relativement faibles. N’oubliez pas qu’il importe de contracter un crédit constant diminuant ainsi votre effort d’épargne mensuel à moyen terme car parallèlement la location est en légère hausse chaque année (c’est normal et logique car sur un cycle long nous n’échapperons pas à des coups d’inflation). Bannissez toute démonstration basée sur les montants plafonds des loyers ; un loyer légèrement plus faible que la moyenne du secteur vous assure une occupation sur le long terme et vous permet d’éviter des assurances coûteuses de vacances et carences locatives. Votre locataire devient fidèle, tant mieux. Avec un achat raisonné et une légère inflation cette martingale peut se traduire par un coût mensuel d’emprunt proche de la valeur du crédit dès la 10éme année.
Dernier point. Négociez l’abandon des pénalités de remboursement de votre crédit ; ainsi dès la 9éme année vous aurez la possibilité de revendre en soldant votre emprunt car rien ne vous oblige à attendre la 20éme année pour terminer cette opération. N’oubliez pas qu’un appartement neuf est garanti dix ans. Sortir au terme de ce premier cycle vous exonère de tout travaux majeurs au niveau de votre copropriété.
Si vous souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, vous bénéficierez (pendant six ans au plus) d'une réduction complémentaire de vos impôts égale à 2 % de votre investissement par an (dans l’exemple -2400€ ), soit au total une réduction d'impôt potentielle de 37 % sur quinze ans. Pour effectuer l’arbitrage (la vente) attendez le temps nécessaire afin de constituer une plus value. A ce niveau l’important reste cependant d’avoir utilisé l’argent des impôts (par exonération) pour constituer à moindre frais une assurance vie pour toute la durée de détention au profit de vos héritiers et un potentiel patrimonial (en cas de survie naturellement…). Allez je plaisante.
Vive la crise !
En résumé. De 25 à 37% de l’investissement payé par les impôts + de 40 à 55% de l’investissement payé par le locataire ; il vous appartient de trouver (maximum) 20% de l’investissement au travers de l’emprunt et vous devenez un vilain capitaliste. Attention il n’y en aura pas pour tout le monde car la mesure s’éteint à 2011.
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09 mars 2009
Résidences de tourisme ; encore des ruptures de baux !
Des avantages fiscaux importants.
Depuis plusieurs années déjà, acquérir, un appartement dans une résidence de tourisme peut permettre de réaliser des économies d’impôt substantielles. Les spécialistes de la défiscalisation sont prêts à démontrer que les candidats investisseurs pourront bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu allant de 20 à 40 % du prix d’acquisition. Intéressant n’est ce pas ?
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux (bien réels), l'acquéreur est tenu d’ investir dans une Résidence de Tourisme Classée située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et louer son bien, non meublé, dans le mois qui suit la date d'acquisition ou d'achèvement, pour au moins 9 ans, à un gestionnaire unique, si possible un professionnel de résidences de tourisme.
Des contreparties pas toujours bien analysées
Ce montage repose sur un principe simple : dans un contexte touristique fort, vous vous engagez à mettre à disposition votre logement aux vacanciers par le biais d’opérateurs professionnels gestionnaires de résidences (quasi) hôtelières dans laquelle vous avez réalisé votre investissement.
La France est la seconde destination touristique la plus visité en Europe et notre parc d’accueil résidentiel de mauvaise qualité et diverses zones touristiques éloignées des cités connues en sont totalement dépourvus ; cette défiscalisation permet d’en favoriser le renouvellement et d’augmenter le nombre de lits disponibles dans divers secteurs géographiques communément appelées ZRR (zone de revitalisation rurale).
Malheureusement les exploitants chargés par les promoteurs de prendre l’exploitation de ces résidences ne sont pas toujours de vrais professionnels du tourisme. L’on assiste à des ruptures des engagements contractuels de quelques gestionnaires devant les difficultés à remplir les résidences et à rentabiliser leurs exploitations (trop souvent saisonnières).
Des exploitants en rupture de contrats.
La pire situation est la liquidation judiciaire. Un exemple concret avec la faillite récente de TRANSMONTAGNE. Il s’agit ici d’un opérateur concentré sur les activités montagne (exploitation de remontés mécaniques et résidences de tourisme) qui n’a pu « couvrir » les loyers au motif principal d’absence chronique de neige l’hiver 2006/2007. Résultat ; plus d’un millier d’investisseurs ont été privés de revenus et ont vu leurs défiscalisations remis en question. Une catastrophe pour ces familles qui, sans naïveté, ont investit dans de prometteuses stations alpines…touchées par le réchauffement de la planète. Deux ans, avec l’abondance de neige vécue cette année, tout ceci peut paraître surprenant. Les aléas climatiques restent l’une des préoccupations majeures de ce type d’investissement.
Pour une partie de ces investisseurs le cauchemar à pris fin avec la reprise de leurs logements par EUROGROUP. Cet exploitant a relancé l’exploitation de plusieurs résidences au terme de négociations serrées de la part de ce professionnel qui a su convaincre les propriétaires à louer leurs biens sur des bases plus raisonnables.
La principale cause est le montant des loyers offerts lors des engagements initiaux. Des loyers élevés, qui, à la moindre difficulté de gestion entrainent des impayés partiels ou totaux et des volontés de ruptures au terme de la première échéance du bail (généralement il s’agit d’un bail de 3/6/9 renouvelable au terme de 3 ans par tacite reconduction).
Ainsi a souhaiter agir ODALYS auprès des investisseurs d’une magnifique résidence rurale située au cœur du Lot. Bien mal lui en a pris car cet exploitant connu est tombé sur plus habile ; les acquéreurs et le promoteur ont engagés un recours et l’exploitant n’a pu que concilier sur la pression et la pugnacité des plaignants. Il s’agissait en l’état d’un manquement manifeste de professionnalisme de la part de cette enseigne qui, pour divers motifs, n’exploite pas le potentiel locatif de cet ensemble touristique ; tout ceci malheureusement au dépens des propriétaires.
Une nouvelle affaire occupe les médias. Une résidence de tourisme nichée dans un charmant petit village des Pyrénées a proximité des stations de ski d’Ax les thermes est atteinte, à son tour, par la démission de son gestionnaire. La société GRAND BLEU. Celle-ci, après trois ans d’exploitation, ne souhaite plus gérer cette résidence. Pour être complet GRAND BLEU précise dans un courrier récemment adressés aux propriétaires, qu’elle veut bien consentir à continuer la gestion, si les propriétaires acceptent une diminution sensible des loyers reversés.
Nous sommes, encore une fois, face à un abandon des engagements initiaux. Les écrits n’ont plus vraiment de valeurs et les avocats trouveront là matière à plaider.
Y a-t-il des solutions ?
Il importe cependant que cette hémorragie cesse car naturellement elle provoque des drames financiers pour de nombreux petits investisseurs et surtout elle affaiblie durablement un « modèle économique » qui mérite de perdurer (il vient d’être prolongé jusqu’en 2012).
Pour cela trois modifications doit être apportées à cette loi.
1. La mise en place d’une garantie d’exploitation cautionnée. Il appartient à la profession de provisionner les risques liés à des passages à vide dans un cycle d’exploitation de 9 années. Si, en effet, une zone de nos montagne est atteinte d’une absence de neige il est évident que le faible taux de remplissage affaiblira les résultats économiques de l’exploitant sur la période considérée. De même, une forte sécheresse peut démotiver les touristes à fréquenter les plages du midi de la France…au profit, par exemple de la montagne en été. Nous avons vu également cela en 2004 lors de la sécheresse.
2. Une obligation de garantie nécessitera un audit objectif préalable du site et des capacités réelles d’exploitation. Trop souvent les gestionnaires de ces résidences « apprécient » avec approximation les paramètres climatiques ainsi que les évolutions (im) prévisibles d’un secteur. En effet cette loi est sous tendue par l’implantation de ces résidences dans des zones de revitalisation rurale. Par définition la revitalisation ne peut se faire que si les élus apportent d’une part aide et soutien (logistique et financier) à l’implantation de ces résidences et si d’autre part les investisseurs acceptent, en contrepartie des avantages liés à l’importante défiscalisation de faibles loyers.
3. Que les loyers annoncés comportent une présentation objective d’un compte d’exploitation prévisionnel d’un cabinet comptable indépendant validé conjointement par l’exploitant. En effet l’on assiste à la présentation par des « conseillés patrimoniaux » de « solutions » très souvent prometteuses où le montant élevé du loyer prévisionnel (autour de 4.5% ht/an du montant investit) couvre 80 à 90% du montant emprunté par l’investisseur. Ce schéma (attractif) est donc remis à très court terme en question en raison des réalités économiques et des aléas souvent négligées. Il est facile, pour un audit indépendant, d’étudier et d’authentifier un compte d’exploitation prévisionnel sur des bases réalistes. Les chiffres sont ténus ; pour une exploitation réduite à 6 voire 4 mois de l’année, même avec un taux d’occupation élevé il est impossible de verser en constant des loyers forts sans mettre à mal les comptes de l’exploitant.
Des pratiques occultes à proscrire ;
Les bases économiques présentées aux investisseurs masquent des sujets financiers peu orthodoxes. Ainsi il en est des « subventions d’exploitation » versées aux exploitants. Cette « dotation » leurs permettent de financer le mobilier mais également trop souvent) une partie des loyers initiaux. A cela s’ajoute les décalages des loyers versés généralement à termes échus (ce qui apporte en résumé une trésorerie positive d’une première saison). Ces « coutumes » sont scandaleuses quand l’on sait qu’elles s’opèrent par transfert d’une partie des fonds d’acquisition en dotation d’exploitation. Il est temps de mettre de l’ordre dans ces pratiques. N’en déplaise aux promoteurs opportunistes qui construisent, trop souvent, des résidences sur des sites totalement inadaptés à la captation touristique.
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