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28 juin 2009
Un secrétaire d'état branché et social...
Parfois il suffit de relayer une info pour avoir un éclairage sur le profil d’un homme. Vous trouverez ici des infos croustillantes sur notre nouveau secrétaire d’état au logement. Je ne commenterais pas l’information car elle se suffit à elle même pour donner un éclairage particulier sur les prébendes de nos élus. Sachez, chers provinciaux, que le quartier Saint Paul est un bien bel endroit pour séjourner agréablement au cœur de Paris. Situé dans le Marais, à une encablure de la Place des Vosges, le quartier est célèbre à divers titres…son histoire (une des plus vieux quartier de la capitale) et celle de la diaspora juive, mais plus récemment la forte présence de la communautés gay, avec plein de boutiques dédiés à la branchitude et les nombreux cafés, restaurants undergrounds tendance Bears. Benoit. APPARU n’était pas le seul à résider à petit prix dans ces HLM élégant ; Patrick DUPONT célèbre danseur étoile était également résidant social de l'OPAC dans ce même quartier…Ils ont tout deux fait l’objet de critiques quant à leurs présences dans des appartements dévolus aux travailleurs modestes de nos administrations centrales (qui ont eux de graves difficultés à trouver un logement décent à proximité de leurs activités) Gageons que ce nouveau secrétaire d'état au logement et à l'urbanisme sera sensible au développement de l’offre locative sociale….
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24 juin 2009
BOUTIN et BORLOO rament. BOUTIN tombe à l’eau !
Que reste-t-il ? En vérité, pas grand-chose. En effet avec la disparition de Ch. BOUTIN c’est le Ministère du logement qui disparaît.
Cette entité avait vu le jour avec une idée forte de N. SARKOZY de faire de tout les Français des propriétaires. Mais la crise et le réalisme qui va avec a balayé les intentions. La crise tout le monde voit de quoi il s’agit. Pas la peine de développer. Le réalisme en revanche est un sujet plus délicat. Il s’agit avant tout d’apprécier l’absence de vision sur l’aménagement du territoire et la création, tant attendu, d’espace constructible structuré. Reprenez le rapport ATTALI ; tout est porté à la connaissance de nos politiques. En amont du problème du logement existe un problème d’infrastructure, de transport et de foncier disponible à la construction.Ce sujet est récurrent et mérite un traitement d'exception.
Ainsi apparaît la problématique urbanistique. Un sujet bien plus complexe que le logement. Lancer aujourd’hui B. APPARU, nouveau secrétaire d’état attaché à J.L. BORLOO sur ce sujet est habile. Il s’agit d’un théme qui mérite, à l’évidence, un traitement de fond sur le moyen et long terme. Bref, un sujet suffisamment large pour ne pas entrainer de critiques sur le court terme (ne perdons pas de vue les élections à venir) et permettre à ce ministère de trouver les moyens de briller avec des thématiques nobles loin des polémiques du quotidien.
A contrario du logement où cette pauvre Christine a perdue, au fil de son mandat, toute combativité face à une attaque permanente et parfaitement visuelle (les tantes sur le canal de l’Ourcq, les squats à la bourse….).
L’image dicte la politique ; le développement durable est un sujet positif et l’on amplifie le phénomène. La pénurie de logements est un sujet négatif et l’on modère sensiblement son exposition.
Reste cependant les problèmes de logements et, pour encore longtemps. Attendons les mesures concrètes permettant d’améliorer l’accession du plus grand nombre . Le Ministère est mort, pas le sujet.
Complément: La passation des pouvoirs en cours dans les ministères aujourd'hui génère des bons mots. Maître Eolas (mon Maître) envoie Rachida faire les soldes (la date en effet incite les sortants au shopping). Sans chercher a trop en rajouter je suggère de limiter les frais de transport et d'organiser une virée conjointe de Rachida avec en dauphine les 2 Christine (Boutin et Albanel) car les tenues manquent singulièrement de sex appeal pour ces sortantes en situation de recherche d'emplois.
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19 juin 2009
Ministère du logement : BOUTIN boutée ?
La rumeur enfle: Mme BOUTIN sera-t-elle confirmée dans ses fonctions actuelles ? Rien n’est moins sûr.Les signes ne trompent pas ; il n’y a plus de décision à l’actif de cette sphère depuis de nombreux mois, la Ministre est absente de l’actualité, son blog est vide de sens et des actions transversales d’autres responsable (loi Sceller par exemple) parasitent directement son périmètre de compétence.
Reste la politique. Mme BOUTIN réunit ses troupes à Paris pour officialiser le changement de nom de son parti et faire valoir l'apport de sa sensibilité à la majorité présidentielle ; avec ses 8.500 adhérents revendiqués (sur les quelque 300.000 de l'UMP), le Forum des « républicains sociaux » va se transformer en » Parti chrétien-démocrate ». Une manière comme une autre de rappeler au Président qu’elle pèse quelques bulletins dans les urnes…C’est risible mais la chute de BAYROU ranime quelques velléités du côté du centre mou. Delà à considérer que cela soit suffisant pour sauver son poste je n’y crois pas (et je ne suis pas le seul). Reste que pour ses « animaux politiques » l’important est de trouver un rôle permettant d’exister aux yeux de l’électorat.
Les compétences ne sont pas véritablement un critère majeur pour obtenir la berline à cocardes et nous pouvons en observer à divers postes les conséquences néfastes des nominations de complaisances.
Souvenez-vous du congrès de Lyon (première intervention de Mme BOUTIN dans le cercle de la promotion et de l’habitat). Nous avons assisté à un diagnostic éclairé… à des objectifs ambitieux et des intentions… fumeuses. Le reste à suivi.
Qui sera au mannette demain ? Voilà la question. Il s’agira, encore une fois, d’un ministère très secondaire occupé pour remerciements des actions passées par un élu faiblement motivé. Et ainsi, le logement continuera à vivre chaotiquement sans réel axe politique au grès des lobbies des divers acteurs..
La seule certitude ; un ministère en sommeil pour quelques mois encore ; la nomination d’un nouveau ministre retardant invariablement les décisions à prendre. Pathétique.Vous souhaitez connaître mes avis sur son travail au ministère du logement c’est là ou ici . Naturellement nous avons assisté à divers grands moments dont en particulier sa communication dans les médias par ici ou par là .
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17 juin 2009
La FNAIM plus forte encore!
Lors des pandémies (comme la grippe H1) plusieurs attitudes s’offrent aux responsables :
On informe la population et l’on prend les mesures qui s’imposent
On transforme la vérité pour ne pas affoler la population en minimisant le risque
On impose le silence sur le sujet et si possible on détruit toutes preuves permettant d’apprécier le danger (y compris si nécessaire en éliminant les chercheurs trop entreprenants)
Si la première solution semble empreinte de logique et de transparence les deux autres sont contestables. En particulier la troisième, apanage des gouvernements radicaux et autocrates les plus dangereux de cette planète.
Dans la sphère immobilière nous pouvons observer des phénomènes similaires.
En France la FNAIM était jusqu’à présent dans un dénie d’opinion que nous pouvions classer dans la seconde catégorie. Aujourd’hui sa gouvernance a franchie un nouveau pas en remerciant Henry Buzy-Cazaux pour son discours de franchise et de bon sens. Ainsi elle entre tout droit dans les gouvernances les plus contestables de la troisième catègorie.
Je vous invite à retrouver mon point de vue sur la stratégie de cette fédération ici et de suivre cette pénible actualité là .
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11 juin 2009
Akerys
Sur le post précédent j’ai pris exemple sur l’écart existant entre l’image que souhaite entretenir un promoteur dans le cadre du volet « développement durable » et la réalité sur le terrain. Pour cela j’ai repris un diagnostic DPE établi à la demande d' un blogueur « arnaqué » et (versus) la communication institutionnelle tenue par son « vendeur » la société AKERYS.
Il se trouve que cette société est aujourd’hui sous une plainte déposée par L'UFC-Que Choisir. Ces derniers affirment "que l'argumentaire fourni à ses commerciaux" par le "leader français de l'investissement locatif", présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude". Ces promoteurs, selon les plaignants, "ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante" et "ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables». Il s’agit ici précisément des propos tenus par L’UFC.
Je ne suis pas certain que cette plainte soit suffisamment fondée pour condamner le groupe AKERYS car l’angle d’attaque me paraît faible.Même si je pratique quotidiennement le droit de l’urbanisme je ne suis pas juriste. Cependant j’imagine que des arguments commerciaux sont généralement (un peu) au-delà du possible. Pendant la période critique de la crise, et malgré l’effondrement de la bourse, la plupart des établissements financiers ont continués à proposer « des placements sans risque »…Seront-ils condamnés devant nos tribunaux ? Rien n’est moins certains ; un certain nombre de précautions écrites protège les sociétés des risques liés à la défection des marchés. Le risque zéro n’existant pas en matière de placement.
La synthèse des résultats d’ Akerys vous permettra d’apprécier l’activité globale de ce groupe en 2007-2008.
Pour l'exercice, Akerys a réalisé un chiffre d'affaires de 790,4 millions d'euros comportant l’activité promotion avec 5.531 logements vendus dans l’exercice.
Le prix moyen des lots acté ressort à 152 082€. A ce montant nous pouvons déduire les frais de commercialisation de 19% environ (oui c’est beaucoup…mais les conseillés et leurs dirigeants ont du talent et ces frais incluent partiellement les coûts prévisionnels de garanties locatives) et vous avez un net acquis par l’investisseur de 123 000€ environ.
Que peut-on espérer posséder pour ce montant ? Je vous laisse chercher des produits de qualité pour cette somme... Ils sont rares et en d’autres termes Akerys ne peut garantir 5 500 opportunités de bonnes affaires ; il y a nécessairement des logements qui, dans l’ensemble des ventes ne correspondront pas totalement à la démonstration théorique qui aura été proposé.
Il ne s’agit cependant pas de vente forcée et les acquéreurs ont nécessairement pris connaissance tant au titre de la réservation préalable que de l’acte définitif des éléments constitutifs du programme.
L’immeuble est de qualité médiocre ; normal si ce montant correspond à une surface SHAB de 44 à 48 m2 car vous êtes en dessous des valeurs moyennes de ventes au m2.
Pour ce montant unitaire deux hypothèses :
- Votre acquisition souffrira d’un sous équipement…avec en particulier des finitions critiquables et des prestations riquiqui à base de chauffage électrique et de matériaux de base ;
- Votre acqiisition sera implanté sur un terrain de faible valeur patrimoniale car souvent soumis a des nuisances locales (je pèse la portée de ces écrits et m’engage à démontrer cela si nécessaire) et généralement dans des villes moyennes faiblement développées (cela à déjà a fait l’objet de correction dans l’incitation Scelier).
- Dans le pire des cas vous avez le cumul de ces deux éléments négatifs.
C’est ici précisément que la démonstration locative prend tout son sens. Elle est généralement issue d’un enquête rapide effectuée par une « cellule marketing » au profit des conseillés. Ces enquêtes, tiennent compte de prix théoriques (généralement la fourchette haute) mais oublie de prendre en compte l’emplacement (critiquable) de la future résidence et les prestations fournies.
Le résultat est connu ; sur un montant de loyers forcément surévalué les locataires ne sont pas au rendez-vous. Deux chiffres sont illustratifs des difficultés locatives de ce groupe dans les résultats d’Akerys avec 53 716 mandats de gestion (c’est énorme) mais surtout 21 918 locations effectuées dans l’exercice soit un renouvellement d’un tiers des baux dans l’année (après avoir exclu la mise en place du premier locataire) ; cette rotation prouve l’inadéquation du montant locatif à la capacité financière de la demande. En effet, dans les démonstrations, les loyers offrent une rentabilité apparente de 4 à 4,5% (mais sur un montant d’achat surévalué de 19% voir ci dessus).
La modélisation extrême du « produit », poussée par une force commerciale rompue à un argumentaire infaillible a permis de développer quantité d’opérations « patrimoniales » qui, au final, entraîne nombre d’insatisfactions et de plaintes répétitives aujourd’hui relayées par l’UFC Que choisir.Tout ceci est critiquable mais certainement pas répréhensible.
Pour finir sur une note plus positive la demande locative est très forte en France (en raison notamment du peu de logements disponibles) ; la location des réalisations de ce groupe est toujours possible pour peu que les propriétaires acceptent de baisser le montant des loyers pour « caler » à la valeur acceptable de la demande.
Naturellement il importe également de reprendre en direct la gestion (simplifiée) de son bien ou de confier cela à un acteur local dévoué et compétent car l'homogénéité actuelle des loyers sur une résidence affaibli la capacité de location.
Vous trouverez sur les liens mes précédents post sur les produits défiscalisants et quleques sociétés dangereuses de la profession.
10:06 Publié dans Les promoteurs ont des idées... | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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08 juin 2009
Home et le développement durable
S
orti simultanément le 5 juin 2009 dans plus de 50 pays, le film de Yann Arthus-Bertrand Home est un film qui se veut militant. L’objectif était de faire prendre conscience au plus grand nombre de l’importance du réchauffement climatique et de l’épuisement des ressources.
Si vous faites partis des rares à ne pas l’avoir pas vu, le film débute par un passage en revue des grands mécanismes qui ont permis l’éclosion de la vie sur Terre pour ensuite analyser l’influence, catastrophique, de l’homme sur son environnement. Les images sont absolument somptueuses ; c’est une féerie de couleurs. Le discours est très accessible, presque lénifiant. Dans la version télévisée l'académicien commente son film…c’est la limite de l’exercice. On n’est loin du coup de poing d’Al Gore (Une vérité qui dérange), dommage. Home doit éveiller les consciences…au regard des élections européennes cela semble en partie atteint.
L.Besson a apporté son savoir faire. Une nécessité pour atteindre le but d’une diffusion internationale et dix des douze millions d'euros qu'a coûté le film provient du groupe PPR (Pinault-Printemps-Redoute) qui s’achète par ce biais une image d’éco entreprise. La ficelle est grosse.Les entreprises peuvent devenir les prescripteurs d'une consommation responsable, équitable et surtout durable. PPR se garde bien de se positionner comme un groupe irréprochable, la nature même de ses produits (la majorité sont des consommables) l’éloigne sensiblement de ce triptyque.
Nous assistons à de nombreuses initiatives d’entreprises. Elles relèvent, plus souvent, d’un marketing d’opportunité que d’une volonté sur le long terme et cela est dommageable. Il importe d’accorder une extrême vigilance entre le discours et les actes des entreprises afin d’apprécier très concrètement des initiatives de chacun. Je suis toujours étonné de voir des pneus verts équiper des 4x4…bravo Michelin!
Le développement durable occupe également l’esprit des promoteurs et opérateurs sociaux. Dans notre domaine, nous nous devons, prioritairement, favoriser les économies d’énergie. En effet la consommation énergétique des bâtiments (logements et bureaux) représente en France 46% de la consommation totale et près de 20% d’émission de CO². Cela correspond à une tonne d’équivalent pétrole consommée, à une demi-tonne de carbone et près de 2 tonnes de CO² émises dans l’atmosphère par an et par habitant. Ce n’est pas l’estampille verte de tel ou tel organisme sur la plaquette de l’opérateur qui fait la qualité du programme mais bien la recherche d’économie concrète de solutions en matière de dépense énergétique.
Au-delà de l’isolation d’un bâtiment, nous devons favoriser la production d’énergie verte. Par exemple en nous tournant vers l’utilisation du photovoltaïque sur les bâtiments. Cependant nous ne pouvons que déplorer de l’attitude des communes qui nous opposent des règlements d’urbanisme du siècle dernier où le moindre relief sur un toit d’immeuble est sanctionné voire interdit parce que trop influent sur l’esthétique du projet. Il est temps que les élus prennent la dimension du développement durable et nous aide à développer des solutions novatrices de la basse énergie à l’énergie passive .
Nous pourrions également déplorer du surcoût d’un habitat sain (il est estimé aujourd’hui entre 10 et 15% du montant de la facture) sans aide spécifique, ce surcoût éloigne encore plus de candidat à l'accesion qui ne peuvent acquérir que des constructions de mauvaises qualités voire vétustes (voir ici le lien vers un diagnostic DPE sur un logement de Robien livré par Akerys)
Au vu de ce DPE fourni par un un blogueur « arnaqué » il existe des marges de progression pour de nombreux opérateurs comme le réputé Akerys…qui n’hésite pas à communiquer sur le développement durable (voir ici : AKERYS, accompagne le développement durable…pathétique!)
Concernant le film, il ne vous reste plus qu’à le voir. Et à vous faire votre propre opinion.
"Home" est disponible sur YouTube en français, anglais, espagnol, allemand, russe et portugais jusqu'au 14 juin à l'adresse suivante : http://www.youtube.com/homeprojectfr...
14:31 Publié dans Développement durable et HQE | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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03 juin 2009
Eurosceptique mais citoyen européen
Nous sommes à quelques heures des élections de nos représentants au parlement européen et les intentions de participation au vote ne décollent pas. S’agit-il d’incivisme ? Pas vraiment. Au travers du sondage TNS Opinion, commandé par le Parlement européen et publié récemment (vous pouvez télécharger les fichiers suivant: ici et là) l’on peut noter que notre euro scepticisme est partagée par un grand nombre des 27 pays.
Il ne s’agit donc pas d’un mal français mais plus grave d’un comportement plus général de la majorité des peuples de la communauté européenne.
A l’exception des pays à la main tendue fortement motivé par ces élections, les principales nations fondatrices comportent le noyau dur des indifférents. C’est la preuve d’une faible lisibilité du bénéfice que pourrait nous apporter la communauté dans le moyen terme.
Les causes les plus nobles sont en effet derrière nous. La pacification (toute relative) au sein de la communauté, la facilitation d’échange de biens et services, la monnaie (presque) unique sont des avancées fortes. Rendons hommage aux fondateurs et aux principaux responsables de ces initiatives.
Plus récemment nous pouvons également porter un regard (critique) mais positif sur la gestion de la crise en particulier sur le rôle de la banque centrale européenne relais naturel de la politique monétaire des états membres.
Au-delà de ce bilan nous avons quelques difficultés à apprécier des travaux de nos représentants en assemblée. Dresser un bilan individuel de leurs participations est un exercice particulièrement délicat et personne n’a eu le courage de s’y atteler. Ainsi, afin de permettre une meilleure connaissance du travail des députés, en janvier dernier, le bureau du Parlement européen avait pris la décision logique de rendre les registres des travaux et des participants accessibles. Mais, en mai, patatras : le bureau dans sa majorité décide de garder les registres secrets. Cette pudeur cacherait elle quelque chose ?
Je souhaiterais cependant vous donner envie d’aller voter et vous propose 10 motifs :
- Comme chaque année votre belle mère est à votre domicile ce dimanche et c’est une occasion rêvée de vous éloigner d’elle une heure ou deux…
- Vous avez besoin de reposer quelques instants vos yeux de l’écran (ah cette balle jaune sur la terre battue est vraiment dure à suivre)…
- Votre parti favori souhaite envoyer un inconnu à Bruxelles ; aidez-le c’est un salaire de moins (qui ne paisera pas) sur votre cotisation future…
- Le parti opposé au votre présente une chèvre (comme d’habitude) ; poussez-le vers l’assemblée européenne ; il disparaitra de votre périmètre…
- Votre voisin(e) aux charmes indéfinissables est assesseur au bureau de vote ; votre participation égaiera sa journée et vous valorisera…
- Les eaux sont fortes sur votre lieu de pêche et le poisson est aux abonnés absents ; raison suffisante pour ne pas rentrer bredouille…
- Votre petit dernier met ses dents ; une sortie jusqu’à la Mairie sera bénéfique à vos tympans…
- Vous ne vous souvenez plus de la dimension de la cour de récréation de votre enfance ; une bonne occasion de retrouver vos souvenirs…
- Vous venez de créer votre entreprise de plomberie. Garez votre camionnette à votre enseigne devant le bureau de vote et portez vous à la dernière minute aux urnes (l’instant critique du dernier bulletin dans l’urne constitue toujours un évènement populaire suivi par les huiles de la mairie)
- Trois ponts consécutifs vous ont épuisés ; un dimanche citoyen vous reposera des longs trajets en voiture ou des coups de soleil à répétition.
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