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28 septembre 2009
Le vert : du green-market à toutes les sauces
Vous le savez : être vert est tendance. Alors donc, ce sont les façades des institutions et des musés (Quai BRANLY) qui ont mis en œuvre les premiers murs verts d'importance.
Les banques, avec beaucoup d’opportunité, ajoutent à leurs images quelques peu écornées du vert sur leurs façades. Avec la CAIXA à MADRID c’est un mur aveugle qui a « subi » ce traitement au coeur de la cité.
Aujourd’hui voici le traitement de façade que les membres du G20 auront pu apercevoir de leurs véhicules lors de la traversée de PITTSBURGH. 
Les financiers américains n’hésitent pas à « signer » leurs œuvres en lettres vertes : PNC (Pittsburgh National Corporation) too much !
Est-ce une manière habile d’intégrer l’activité bancaire dans l’environnement des verts ? Pas vraiment convaincant malgré une communication agressive autour de ces exploits avec force détails sur l'empreinte verte dans la cité (gain accoustique) et l'immeuble (gain thermique). Gageons que de nombreuses façades vont faire l'objet de ce traitement dans les prochains mois. Une manière habile de renouer avec l'agriculture; il me tarde de voir du maïs sur une façade du Crédit Agricole...
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25 septembre 2009
AKERYS: trop c’est trop !
Voilà une société qui mériterait un traitement drastique au niveau de la gestion de son image. J’ai le sentiment que son avenir dépend directement des contre-feux qu’elle sera susceptible de mettre en place dans les prochains mois.
A grand frais les repreneurs de 4M et Actif+ (noms d’origine de cette société) ont bâtit avec force persévérance une image pitoyable faite d’échec entrepreneurial, de loupés techniques et d’incohérences fonctionnelles.
Pour ce dernier point il importe de prendre connaissance des plaintes continues des locataires à l’égard de la structure locative en charge de la gestion des biens. Vous souhaitez du concret alors déplacez vous ici ou là. L’on note une forte absence d’organisation et, surtout, une volonté délibérée de transformer tout locataire potentiel en un magnifique dindon à plumer jusqu’au dernier duvet.
La location est le cœur du dispositif de cette structure. Le « concept global » défiscalisant patrimonial proposé aux investisseurs repose, en effet, sur la location constante, élevée et garantie du bien acquis par emprunt. La démonstration des « conseillers patrimoniaux » s'appui sur un financement obtenu grâce aux loyers élevés versés par le dindon locataire. Hélas au regard de la gestion locative nous sommes très loin de revenus constants et les griefs s’accumulent sur divers blogs ici ou là. Loyers inadaptés, frais locatifs élevés, arnaques en tout genre s’accumulent dont en particulier un manque d’honneteté récurrent dans la gestion des entrées et sorties et des cautions.
Tout ceci a été durablement masqué grace à particulier à l' offre globale ; « l’on s’occupe de tout » se traduit par « l’on vous cachera la vérité ». Quel confort d’être juge et partie d’un système grippé ; il suffit de faire preuve d’habileté et le propriétaire découvrira tardivement les difficultés locatives ou les désordres éventuelles sur son patrimoine. En effet coupé de son bien (généralement très éloigné de son domicile) il ne peut que faire confiance au syndic (filiale d'Akerys) et au gestionnaire (autre filiale d'Akerys). Mélange des genres néfaste à une bonne appréciation des problèmes....
Dégradez le revenu attendu lors de l’investissement et c’est la magnifique démonstration commerciale qui échoue. Akerys est aujourd’hui confronté à deux freins majeurs vis-à-vis de sa production :
- Un très fort développement de l’offre locative là où il n’y en a plus besoin de logement (80% de la production est positionnée sur des sites éloignés des bassins d’emplois et des grandes aires urbaines) et les baux sont généralement fragilisés par l’abondance de l’offre sur ces sites;
- Une inflation des coûts induits (assurance, frais de gestion, frais d’entretien…) de plus en plus élevés en raison notamment des sinistres de toutes natures qui s’accumulent (carences locatives en hausse, rotation accélérée des locataires entraînant des dégradations et naturellement impayés liés aux insatisfactions).
La machine est grippée, durablement, peut-être inexorablement. Il s’agit d’une dérive entrepreneuriale. Atteinte de maux chroniques, sujette à de trop nombreux procès et de plaintes diverses la société Akerys engorge les permanences des ANIL et autres structures de défenses des consommateurs dont QUE CHOISIR particulièrement motivé pour mettre un terme à ces manœuvres dolosives.
Naturellement la direction s’emploie maladroitement à éteindre les feux ; je vous laisse vous forger une opinion sur la défense de F. JOUVEN Président du groupe et le caractère subjectif d'enquètes d'opinion qui apporteraient la preuve de la grande satisfaction de tout les clients (locataires et investisseurs).
Avec quelque duplicité AKERYS a constitué la cartographie des villes atteintes par la saturation locative ; les investisseurs pourront ainsi prendre conscience des difficultés à venir pour leurs placements et pourront également s’étonner de voir de nombreux sites préalablement investit par ce promoteur devenir « zones en grandes difficultés locatives ».
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18 septembre 2009
Voici un nouveau motif de chute des prix dans l’ancien.
Dans le cadre de l'examen du projet de loi Grenelle 2 de l'environnement mercredi 17 septembre, les sénateurs ont rendu obligatoire la mention de la performance énergétique dans les annonces immobilières. Ils ont ainsi ratifié une disposition que la commission économique du Sénat avait intégré au texte du gouvernement.
Il s’agit d’un profond bouleversement dans les rapports entre le vendeur et son agent immobilier. Ce dernier ne « rentrera » plus son mandat avec autant de légèreté. Il sera amené à produire les diagnostics thermiques du logement proposé à la vente.
Au discours lénifiant du type « l’ensoleillement toute la journée dans la cuisine » il devra apporter la preuve que le logement assure une bonne isolation et un confort thermique précis pièces par pièces. Imaginez les résultats ! L’ensemble du parc ancien (au-delà des 5 dernières années) est malade avec des traitements thermiques parfaitement négligés. La maison de maçon des années 80, le pavillon de banlieue des années 60, l’appartement bourgeois des années 1900 sont autant de logements perfectibles en matière d’isolation et de rendement thermique. Comme pour un véhicule les chiffres parlent d’eux même ; la conversion en « malus carbonne » accélérera l’obsolescence du produit et modifiera sensiblement l’attitude des acquéreurs face aux coûts d’utilisation induit. Reste à vérifier que les professionnels ne contournent pas la loi en s’affranchissant de cette obligation.
A contrario les artisans se frottent les mains et l’action Saint Gobain est à la hausse de 1.85% à la séance (imaginez le marché potentiel qui s’ouvre).
Deux infos à méditer :
La part des dépenses énergétiques (y compris carburants) dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006 (source ADEME Stratégie et Etudes, 3 avril 2008) !
Un logement chauffé à l'électricité consomme conventionnellement 2,48 fois plus d'énergie finale que le même logement chauffé au gaz !
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Et Benoît Apparu…
Oui je sais elle est facile ! J’ai une forte tendance à me laisser aller. Désolé.
Donc le « congrès HLM» s’ est clôturé par le passage (obligé) de notre secrétaire d’état en charge du logement. Année après année, la grand-messe bien réglée du logement social égrène ses discours convenus avec d’un côté des congressistes à la recherche de dotations budgétaires toujours plus élevées et de l’autre un représentant du gouvernement en place sensible aux économies de moyens. Cette année B.APPARU était donc dans le rôle du capricieux chagriné (une tendance qui semble s’amplifier au niveau des Ministères).
Capricieux car même s’il note l’évolution positive des mises en chantiers liées au plan du gouvernement il insiste fortement sur la nécessité d’orienter la création de ces derniers dans les lieux où les besoins se font sentir.
Chagriné car s’agissant de l’évolution des moyens financiers il semblerait qu’une attention particulière des conseillers du Ministère sur les coûts de réalisation révèlerait des hausses surprenantes….
Le discours porta donc sur la martingale (éculée) suivante : faire plus avec moins « Une baisse du coût de construction de 5 % est bien plus efficace qu'une hausse de 5 % de l'aide de l'État à la pierre ». Bravo ! Mais où va-t-il chercher tout cela ? Certainement auprès de son Ministre de tutelle JL BORLOO qui semble confondre économie d’énergie avec économie de moyens. En effet le développement durable à un coût induit que tout le monde s’accorde à évaluer à +10 à +15% du coût technique d’une opération.
Les ESH, conscientes de l’enjeu font des efforts certains pour améliorer la dépense énergétique des logements. Malheureusement le gain attendu n’est pas toujours proportionnel à la facture .
Vouloir offrir une PRIUS Hybride pour le prix d’une CLIO reste un sympathique rêve. Il est surprenant de voir nos élus s’arcbouter sur des solutions « vertes » que nos moyens ne nous permettent pas de mettre en œuvre. La France est pauvre ruinée ; il importe d’apporter des améliorations (thermiques et énergétiques) sans chercher à révolutionner les techniques mises en œuvre (trop souvent fantaisistes et coûteuses).
L’on reproche au secteur immobilier privé la faible qualité de ses logements (encore en retrait dans le registre des économies d’énergies). N’oublions pas que, par définition, le logement intermédiaire n’est pas aidé. Sa TVA reste inchangée, les subventions sont inexistantes et ce n’est pas la déductibilité des intérêts qui peut inciter à franchir le seuil des bureaux de vente. Ainsi le secteur privé est par nécessité économique prudent ; le secteur aidé est aujourd’hui contraint de montrer la voie et celà à un prix . Il y a loin des discours incantatoires de notre buveur d’eau (de vie) et la réalité du terrain. B. APPARU n’a pas visiblement intégré ces paramètres.
Seconde tautologie énoncée : « On ne construit pas les logements sociaux là où l'on en a le plus besoin, a déploré jeudi le secrétaire d'Etat au Logement » citant en particulier l'arc méditerranéen et les métropoles à fort développement économique, « notamment le Grand Paris où le président de la République a fixé un objectif annuel de 70.000 logements contre 40.000 actuellement ». Il s’agit d’une triste évidence ; le foncier est trop coûteux là où il y en a besoin…alors faute de mieux l’on bâtit dans la très grande périphérie imposant ainsi à des couches sociales fragilisées l’utilisation de 1 ou 2 véhicules par famille. Mais c’est à ce prix que les opérateurs produisent du logement social en accession.
Naturellement la seule solution consisterait à densifier nos parcelles disponibles en cœur d’agglomération ; pourquoi limiter les hauteurs des bâtiments nouveaux ? Pourquoi s’opposer à la densification des espaces urbains ? Ces paramêtres n’ont visiblement pas étaient abordées par ce jeune et (j’ose le dire, pour encore quelques temps) incompétent secrétaire d’état. Alors comment éviter de faire des pavillons dans des banlieues toujours plus éloignées des bassins d’emplois si les réserves foncières urbaines n’existent pas ? Au risque de voir nos meilleures terres agricoles disparaître à jamais l’absence de directives nouvelles en matière de densification aura des conséquences insoupçonnées avec la disparition des énergies fossiles. L’enfer est pavé de bonnes intentions Mr le Secrétaire d’état !
14:03 Publié dans Tout faire pour ne rien faire | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
| Tags : b. apparu;esh;logement social;toulouse, congrès | | del.icio.us
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16 septembre 2009
Le congrès HLM 2009
Voilà il y a des passages obligés pour les acteurs sociaux de l’immobilier. Le congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH) se tient cette semaine à Toulouse. Pourquoi avoir choisi cette cité ? Peut être pour inciter les acteurs sociaux à retrousser leurs manches…En effet cette région brille par une absence d’ambition récurrente. En matière d’habitat, au pays de JAURES le combat social s’arrête le lendemain des votes acquis. Midi-Pyrénées offre la densité la plus faible de logements sociaux avec 38,5 logements pour 1000 habitants, contre 68 pour la moyenne nationale !
L’on dénombre sur la région Midi-Pyrénées 41 organismes qui ont un encours de réalisation déclaré d’environ 5000 lots pour 2009 (selon les chiffres communiqués par la tutelle) soit environ 120 lots en moyenne par organisme et par an…pour une demande identifiée de 47 000 candidats au logement social.
Cependant les directeurs d'offices et de sociétés bailleurs peuvent arpenter les interminables allées des stands avec quelques satisfécits ; le chiffre consolidé représente en effet une monté en charge de la programmation de +60% car l’offre nouvelle consolidée en 2008 atteignait tout juste 3000 lots avec une constante de 50% de ces volumes réservés à l’aire urbaine de TOULOUSE.
Il importe de comparer ces chiffres avec ceux de l’ObserveR qui a pour tache d’identifier annuellement les volumes des promoteurs privés sur le secteur. Les incohérences sont évidentes ; le secteur privé, atteint par la crise, fournirait 3800 logements à la vente en 2009 soit une petite moitié de la programmation globale du secteur (privé + social).
Comment arrive-t-on à présenter une aussi grande imposture chiffrée en période de crise ?
D’une part par l’addition de projets tiers dont en particulier les déclaratifs préalables des mêmes promoteurs privés (issu de l’art. 55 de la loi SRU) qui, dans la période actuelle, resteront pour quelques temps encore sous le boisseau.
D’autre part par la nécessaire consolidation de demandes de subvention programmée. Malheureusement sur ce dernier point toutes les demandes n’aboutiront pas par manque de réalisme économique.
En dernier lieu par la récente nomination d’un élu socialiste qui bouleverse sensiblement les stratégies…avec des consolidations chiffrées contestables. Cependant, au terme des mandatures, avec des chiffres gonflés les ESH locales n’échapperont pas à leurs nécessaires responsabilités de production.
A cela s’ajoute des incohérences issues d’absence de décision. Peut-on espérer faire exploser les chiffres du locatif sans favoriser le parcours résidentiel des candidats à l’accession ? C’est impossible. D’autres régions l’on rapidement comprit et le PASS FONCIER s’y développe. En Midi Pyrénées l’on continue à bloquer sa mise en place. Un geste politique d’opposition qui est fortement dommageable pour les primo accédants.
18:18 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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10 septembre 2009
Votez pour des projets d’habitats innovants !
Il s’agit d’une initiative québécoise particulièrement intéressante. Vous ne pourrez, hélas, pas participer directement à ce vote. Cependant je vous invite à découvrir tout l’attrait des programmes pré sélectionnés par la ville de Québec.
Première remarque ; il s’agit de réalisations européennes. Sur les 12 propositions seule une réalisation à Philadelphie, a été retenue pour représenter ce continent. La France figure timidement avec 1 projet social ; il s’agit d’une réalisation exemplaire située à PARIS, peu connue mais habile dans sa conception. L’on peut regretter la description peu détaillée des programmes. Dommage. Pour les franciliens un détour par le 19 rue des Suisses dans le 14éme vous permettra de découvrir un bâtiment posé en cœur de parcelle mélangeant bois et métal noir, aux coursives extérieures flanquées de persiennes de bois courbes ainsi que des murs pignons végétalisés. Lauréats du Pritzker cette année là (2000), l’équipe J. Herzog, P. De Meuron a reçu l'Equerre d'argent pour cette réalisation.
Pour ma part, si mon vote était accepté j’aurais privilégié la réalisation des architectes urbanistes Soeters Van Eldonk architecten pour le projet de Java Island d’Amsterdam.
Java Island n'est pas à proprement parlé un lieu très touristique, mais il s'agit cependant pour les amateurs d’urbanisme, d'une île à visiter lors d’un séjour à Amsterdam. En effet, relié par un pont au centre-ville, c'est un programme résidentiel proche de tout, constitué de plus de 1 500 logements. Une architecture de détails mis en œuvre par divers ateliers bataves qui reconstitue, en premier plan, l’élégance des façades traditionnelles de la cité dans un esprit moderne mis en valeur par les canaux.
Découvrez ces réalisations ; votre avis m’intéresse fortement je compte sur votre vote ici.
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