FRIGGIT et ses disciples continuent de parier sur l'apocalypse

Tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier ne peuvent ignorer les propos divinatoires des grands pessimistes. Il suffit de taper « immobilier » et « marché » ou « immobilier » et « bulle » sur son moteur de recherche préféré pour tomber invariablement sur les théories du sieur FRIGGIT.

Le pire, de mon point de vue, n’étant pas ces magnifiques courbes en couleur produites avec régularité par cet « économiste » mais plutôt ce qu’en font ses disciples. En particulier, je suis attentif aux théories du « tunnel » au point d’attendre avec perplexité depuis plus de trois ans les baisses programmées de 30 à 40% des prix (l’ écart de 10% entre l’hypothèse basse et haute est suffisamment large pour alerter sur la finesse de l’appréciation les plus candides des lecteurs…).

C'est ainsi que les pleureurs récitent haut et fort à qui veut les entendre que les prix de l'immobilier en France vont s’effondrer. Mais pourquoi, comment et surtout quand ?

Très simple. Aux yeux de ce théoricien c'est le revenu des ménages français (et lui seul) qui fait évoluer les prix de l'immobilier. Pour faire court, plus le pouvoir d'achat des ménages est élevé et plus nos compatriotes auraient la capacité à acheter cher...

Sur la période 1965 à 2000, selon ses observations, l’augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Mais depuis 2000, le prix de l’immobilier a progressivement augmenté plus vite que nos revenus, pour passer d’une moyenne de trois ans de revenus par ménage pour l’acquisition d’un logement à environ cinq ans aujourd’hui, toujours selon cet adepte des chutes abyssales programmées. Alors il suffit d’attendre la chute de la courbe…

Cette démonstration est parfaitement subjective car elle ne comporte que des paramètres constants de l’INSEE décorélés de toutes autres variables d’ajustement.

Trois observations toutes simples :

1. L’on ne fait pas l’acquisition d’un bien immobilier sur fond propre ; il importe donc d’analyser la valeur du bien mais également les éléments constitutifs du crédit d’acquisition. Nous assistons actuellement une baisse des taux de crédits de 20% sur un an. Cette première variable est négligée dans la démonstration comme si depuis plus de 15 ans les taux financiers étaient constants !
2. Les aides directes (flexion de la TVA dans le neuf et Prêt à Taux zéro…) et indirectes (défiscalisation sur le locatif et/ou APL …) ainsi que diverses prestation sociales ne rentrent pas dans l’appréciation des revenus fiscaux de référence ; comme s’ils n’avaient aucune incidence dans la prise de décision d’achat des ménages !
3. La qualité des « immobilisations de ressources » au regard d’autres sujets d’épargne n’est pas pris en compte. Lorsqu’un placement (type plan d’épargne) apporte des revenus plus élevés que la pierre l’on observe des arbitrages en faveur de tel ou tel placements financiers ; ce sujet est totalement occulté.

A y regarder de plus près l’on constate qu’en France (je ne parle pas de l’Espagne ou des US ici) l’un des freins majeur à l’accession est surtout lié à la fragilité des situations individuelles sur la durée et le manque d’informations sur l’évolution du marché.

La récession économique et la remontée du chômage vont conforter les comportements d’autocensure» des candidats acheteurs. Par exemple « l’employabilité » est aujourd’hui fragile ; l’on peut considérer que pour tous salariés du privé la « garantie de revenus constants » est limitée de la 25éme à la 45éme année professionnelle ; ainsi prendre un crédit sur 25 ans pour des trentenaires devient malheureusement une décision anxiogène, tant pour l’acquéreur que pour le préteur, au regard des risques de licenciements induits (sans parler des risques familiaux...).

Des candidats acquéreurs qui ne sont, dans la plupart des cas, pas encore suffisamment informés de leurs resolvabilités issues du repli des taux et de la baisse des prix.

Le repli des taux est considérable sur l’année ; nous venons de descendre en dessous de 4% sur 20 ans ! A cela s’ajoute les aides dont en particulier le PTZ et le PTZ majoré (sans parler des aides spécifiques de nombreuses communes) trop souvent volontairement « ignorées » des conseillers financiers des banques.

En termes de prix, l’on peut s’accorder sur une baisse de 5 à 10 % cette année en fonction des transactions. Il s’agit d’une baisse issue de la reconstitution du stock et liée à la qualité - souvent surestimée- de nombreux biens à la vente. N’oublions pas que le prix d'un bien immobilier est fonction de la confrontation de l'offre et de la demande. A noter que l’obligation récente de produire un DPE améliore sensiblement le pouvoir de négociation pour les logements anciens.

En résumé, à ce jour, nous avons bien enregistré une baisse de 30% ; il s’agit d’une flexion composée des deux paramètres principaux que sont le montant de l’emprunt complété du montant du bien (et pas l’inverse). La période actuelle est donc favorable à l’achat car elle cumule baisse de l’immobilier et baisse des taux des crédits. Cependant les plus pessimistes continueront d’attendre l’unique flexion des prix des logements de 40%. Cette attente risque d’être longue et, si elle devait avoir lieu elle pourrait être précédée d’un taux haussier…qui n’améliorerait pas la solvabilité des accédants.

Naturellement, étant un pro, ma participation à ce sujet sera taxée de subjectivité. Toujours la vieille théorie du complot que vous retrouverez généralement dans les commentaires.