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26 octobre 2009
Attention à la pénurie de logements neufs !
Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….
Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.
L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).
Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.
Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...
Prenez connaissance de l'article de Ouest France
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23 octobre 2009
Bravo garçon !
Je vois avec ravissement que ma précédente correspondance t’a permis de prendre la bonne décision concernant l’EPAD. D’abord félicitation pour le tempo…annonce à 19h00 à l’AFP suivi de cette magnifique déclaration au 20h. Bravo l’artiste. Je suis totalement d’accord avec Francis Brochet du Progrès « En cinq minutes à peine, Jean S. nous a tout fait : l'innocent persécuté, le fils obéissant, l'élu dévoué à ses électeurs, l'homme blessé, le jeune mûri dans l'épreuve, le politique porteur d'une ambition. Du très grand art. Son père en plus blond, plus jeune et plus calme". Comme quoi il vaut mieux prendre des cours de théâtre que de traîner en fac.
Regarde-les ce matin. Les courtisans de ton père la main dans le pot de miel a bafouiller des excuses et ta maturité. Les opposants, ces innocents, trop heureux de ce « renoncement »…Ils oublient trop vite que dans cette famille quand on recule c'est pour prendre de l'élan!
Ta route est libre car ils n’imaginent rien des stratégies à venir. A droite du futur président de l’ EPAD tu auras toute liberté pour récupérer le foncier de Nanterre…et tu éviteras les coups directs…laisses les casseroles aux spécialistes . Tu vois, ce n’est pas compliqué la politique, il ne s'agit pas de compétence mais de talent ! Je te promets un bel avenir.
Si tu veux revoir ce grand moment d’antenne c’est ici
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22 octobre 2009
Cher Jean,
Permets moi de t’appeler Jean car tu pourrais être mon neveu et, même si cela peut étonner, il m’aurait plu d’avoir un neveu comme toi. Je suis sûr que, dans ce cas, forcément imaginaire, ta cousine aurait été flattée de t’avoir à son bras lors de fêtes familiales ! Elle a toujours eu un faible pour les blonds élancés. Mais tu connais les filles, elle est également très sensible à l’intelligence, à la vivacité d’esprit, à la culture bref à un certain nombre d’éléments qui semblent te paraître quelque peu superflu. On peut le comprendre ; emporté par la notoriété du nom, rien aujourd’hui, n'est un obstacle à ta vie.
Naturellement de mon côté, cher Jean, j’aurais pris le temps de te faire connaître mon point de vue sur les volontés de ton père. Ah celui là ! Toujours à vouloir le meilleur. Le meilleur pour la France, le meilleur pour Neuilly, pour les Hauts de Seine, pour les siens et forcément pour toi. Tu lui ressembles tellement, en tout les cas beaucoup plus que ton frère le musico. Le même sourire carnassier, la même attitude empathique et distante au grès des sujets et des rencontres…et cette poignée de main que lui envie tout l’appareil politique dont tu connais dans les moindres détails l’usage protocolaire au sommet et sais en apprécier l’effet sur l‘électeur de base.
Je suis d’accord avec lui sur un point ; l’avenir t’appartient ! Reste pour toi à en choisir les objectifs et les moyens. Sur ce dernier point je ne m’étendrais pas car nous sommes sûr, toi et moi, que les solutions ne manquent pas, elles semblent même illimitées.
En revanche il importe que tu saches t’opposer dans les choix que tu ne maîtriserais pas totalement. Oui je comprends c’est pratiquement impossible de dire NON à un père aussi sûr de lui. Pourtant, cher Jean, c’est le seul élément qui manque à ton caractère ; la force d’opposition. Elle s’acquiert naturellement au fil des années mais tu sembles prendre du retard sur ce sujet. Prends exemple sur Cécilia ton ex belle-mère ; elle a su mettre un terme aux mascarades du faux couple uni. C’est fort. Respect.
Mais revenons un instant à la Présidence de l' EPAD.
L’idée est, au premier degré flâteuse. Être Président de la plus importante zone tertiaire de France ; voir s’allonger à ses pieds la majorité des dirigeants du CAC40 présent sur la dalle….Attendre avec délectations les sollicitations des plus belles signatures du monde économique prêt à payer le droit (pardon le privilège) de rejoindre ce quartier d’affaire dès que les surfaces nouvelles le permettront.
Cela sonne bien je l’avoue. Bien mieux que directeur du magasin DARTY des Quatre temps comme aurait pu te proposer ton beau père. T’imagines une carrière dans les rayons blancs du ménager…Je comprends ton accord à l’idée habile de ton vieux. Il aurait simplement était souhaitable de bien en analyser les risques.
Car le sujet central est là. Sais- tu que les droits à construire sur cet espace ont toujours fait l’objet de prébendes et scandales divers. Les acteurs ? Les meilleurs de la magouille. Des Docteurs es filouteries comme le sympathique PELLERIN. Tu es trop jeune pour connaître des commissions et rétro factures qui ont values tant de suicide aux lampistes des dossiers de la Défense. L’on se serait presque cru chez Orange ; chaque début d’enquête nouvelle voyait disparaître des seconds couteaux qui n’hésitaient pas à se tirer parfois jusqu’à deux balles dans le cerveau…Heureusement il y a avait Charles, Ministre de l’intérieur qui veillait au grain.
Et l’avalanche des erreurs auxquels il te faudrait faire face ; Sais-tu, par exemple, manipuler une règle d’architecte ? Il est indispensable que tu apprennes à t’en servir ; rends-toi compte que des permis accordés par le passé comportaient des erreurs de plus de 20% sur les surfaces construites. T’imagines ainsi les pertes financières potentielles si l’on achète 40 000m2 et que l’on en construise 50 000m2 ! ça c’est déjà vu… et après il reste à traiter ces sujets au tribunal pour infraction au code de l’urbanisme...et absence de responsabilité des cessionaires soupçonnés d'avoir fermé les yeux. Heureusement ces sujets sont étudiés en fac. N’oublies pas de demander les polycops aux profs ; ils te seront utiles pour apprécier les risques!
Si tu ne renonces pas, ta cousine pourra t’aider. La pauvre, elle a été diplômée (j’ai presque envie de dire sanctionnée) d’un Master 2 droit de l’entreprise pour compléter son diplôme de l’IAE et elle galère justement à Monceau sur des tâches répétitives et très secondaires…Je suis sûr qu’elle se ferait un plaisir de t’aider. En contrepartie tu pourrais lui trouver un petit T3 sur ta commune (elle galère dans son studio sous les combles)
Personnellement je t’engage à bien réfléchir avant l’échéance des « élections ». C’est un panier à crabes. Des costauds prêts à tout. Tu ne me sembles pas totalement taillé pour affronter leurs pinces. Il ne s’agit pas là d’entrer dans la logique des diplômes très partiellement acquis (ce sujet est galvaudé et les diplômes ne sont qu’une base, pas plus) mais plus précisément il te faudra déceler et apprendre les usages des voyous en cravate. Pas la filouterie de banlieue, type délit de fuite, mais les vrais comportements mafieux. Savoir compromettre l’adversaire par tiers interposé, savoir tuer socialement son opposant avec délicatesse, constituer un réseau de dépendants prêts à remplir les plus sombres missions à ta place….Comme te l’a dit ton père, cela ne s’apprend pas à la faculté mais au contact des pros. Regardes Charles, Patrick et Isabelle ; 180 ans de carrière à eux trois, des casseroles en pagaille et toujours là, bon pied, bon œil ! Des exemples pour tous. Je ne connais qu’un homme qui a su passer outre ; encore une fois ton père. Voilà ce que je souhaitais te dire. Si tu le sens vas-y mais ne mésestime surtout pas les risques et les coups à venir. Regardes ce pauvre DEVEDJIAN il ne fait pas de difficultés pour te laisser le siège…c’est un premier signe qui ne trompe pas ; la tache sera dure ! Ah derniers mots: bravo pour ton nouveau look. Les lunettes cerclées d'Afflelou font "sérieux" et juste un peu peuple. Tu devrais ajouter des semelles de crêpes aux Berlutti pour appuyer le côté "terrain". A bientôt j'espère.
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20 octobre 2009
L’Espagne est au plus mal !
Mon récent séjour chez nos voisins ibériques m’a déconcerté. De Bilbao à Burgos, de Madrid à Zaragoza je n’ai vu que des chantiers arrêtés, des banlieues abimées par la présence d’ensemble collectifs évidés et désertés par les entreprises.
Reste le plaisir d’échapper à cela par des routes et autoroutes toujours plus nombreuses (le plan antérieur à la crise a essentiellement servi les infrastructures des régions). Barcelone et la côte méditerranéenne m’avait dès septembre 2008 convaincu de l’ampleur de la crise de l’immobilier dans ce pays ; ma dernière visite me permet d’affirmer que le malaise est profond et continu ; il laisse de plus en plus de monde sur le trottoir. Le chômage ? Officiellement à 18% mais il semblerait que les « informés » tablent sur un 20% avant la fin de l’année. Le déficit ? Officiellement 10% mais tout le monde s’accorde a considérer les hausses fiscales du gouvernement socialistes comme destructrices de richesse et peu favorable au redressement de la balance en 2010.
Pourquoi cela ? Essentiellement en raison de la prééminence du bâtiment et des travaux publics dans l’économie espagnole. 80% de la population est propriétaire (en majeure partie sous hypothèque) et la bulle (la vraie) fragilise durablement ce pays. Il y a encore trois ans le jeu consistait à acquérir un logement…pour le revendre 1 an après avec une plus value de 15 à 20%. Mêmes les plus timorés ont donc réalisés des opérations à tiroir (et plus value) jusqu’à l’arrêt brutal des hausses. Le retournement est foudroyant ; au-delà de l’arrêt de la demande la profession a du limiter drastiquement ces encours par des ventes de stock hors marge et l’arrêt de la majeure partie des opérations en phase de travaux transforme les banlieues en un fatras de piliers béton sur 5 à 8 niveaux de planchers évidés. L’économie, dans ces régions, n’existe qu’au travers du bâtiment, du tourisme et de la sous traitance (automobile en particulier). Nous assistons donc à du dumping touristique (les réservations hôtelières sur internet en font foi) et aux sempiternelles subventions à l’automobile... Le plan de relance peine à prendre effet ; seuls la communication gouvernementale par panneaux publicitaires est présente (voir photo) sur les sites retenus car les marchés tardent à être signés.
L’avantage pour la France est le reflux important des clients espagnols sur les bulles de ventes des promoteurs frontaliers. D’Hendaye au cœur des Landes les prix sont en (légère) flexion grace à cela. Il est loin le temps des déballages de boîtes à chaussure pleines de billets chez les notaires locaux ! Aujourd’hui l’endettement moyen des ibériques est de 130% des revenus annuels ; il n’y a donc plus de place pour la fantaisie fiscale…et le gouvernement socialiste souhaite ralentir l’économie souterraine. Reste la passion du foot, les transferts de joueurs au prix de la tonne d’or, les fêtes et le loto…nous sommes revenus 15 ans en arrière en 18 mois !
11:51 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note
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05 octobre 2009
FRIGGIT et ses disciples continuent de parier sur l'apocalypse
Tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier ne peuvent ignorer les propos divinatoires des grands pessimistes. Il suffit de taper « immobilier » et « marché » ou « immobilier » et « bulle » sur son moteur de recherche préféré pour tomber invariablement sur les théories du sieur FRIGGIT.
Le pire, de mon point de vue, n’étant pas ces magnifiques courbes en couleur produites avec régularité par cet « économiste » mais plutôt ce qu’en font ses disciples. En particulier, je suis attentif aux théories du « tunnel » au point d’attendre avec perplexité depuis plus de trois ans les baisses programmées de 30 à 40% des prix (l’ écart de 10% entre l’hypothèse basse et haute est suffisamment large pour alerter sur la finesse de l’appréciation les plus candides des lecteurs…).
C'est ainsi que les pleureurs récitent haut et fort à qui veut les entendre que les prix de l'immobilier en France vont s’effondrer. Mais pourquoi, comment et surtout quand ?
Très simple. Aux yeux de ce théoricien c'est le revenu des ménages français (et lui seul) qui fait évoluer les prix de l'immobilier. Pour faire court, plus le pouvoir d'achat des ménages est élevé et plus nos compatriotes auraient la capacité à acheter cher...
Sur la période 1965 à 2000, selon ses observations, l’augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Mais depuis 2000, le prix de l’immobilier a progressivement augmenté plus vite que nos revenus, pour passer d’une moyenne de trois ans de revenus par ménage pour l’acquisition d’un logement à environ cinq ans aujourd’hui, toujours selon cet adepte des chutes abyssales programmées. Alors il suffit d’attendre la chute de la courbe…
Cette démonstration est parfaitement subjective car elle ne comporte que des paramètres constants de l’INSEE décorélés de toutes autres variables d’ajustement.
Trois observations toutes simples :
- L’on ne fait pas l’acquisition d’un bien immobilier sur fond propre ; il importe donc d’analyser la valeur du bien mais également les éléments constitutifs du crédit d’acquisition. Nous assistons actuellement une baisse des taux de crédits de 20% sur un an. Cette première variable est négligée dans la démonstration comme si depuis plus de 15 ans les taux financiers étaient constants !
- Les aides directes (flexion de la TVA dans le neuf et Prêt à Taux zéro…) et indirectes (défiscalisation sur le locatif et/ou APL …) ainsi que diverses prestation sociales ne rentrent pas dans l’appréciation des revenus fiscaux de référence ; comme s’ils n’avaient aucune incidence dans la prise de décision d’achat des ménages !
- La qualité des « immobilisations de ressources » au regard d’autres sujets d’épargne n’est pas pris en compte. Lorsqu’un placement (type plan d’épargne) apporte des revenus plus élevés que la pierre l’on observe des arbitrages en faveur de tel ou tel placements financiers ; ce sujet est totalement occulté.
A y regarder de plus près l’on constate qu’en France (je ne parle pas de l’Espagne ou des US ici) l’un des freins majeur à l’accession est surtout lié à la fragilité des situations individuelles sur la durée et le manque d’informations sur l’évolution du marché.
La récession économique et la remontée du chômage vont conforter les comportements d’autocensure» des candidats acheteurs. Par exemple « l’employabilité » est aujourd’hui fragile ; l’on peut considérer que pour tous salariés du privé la « garantie de revenus constants » est limitée de la 25éme à la 45éme année professionnelle ; ainsi prendre un crédit sur 25 ans pour des trentenaires devient malheureusement une décision anxiogène, tant pour l’acquéreur que pour le préteur, au regard des risques de licenciements induits (sans parler des risques familiaux...).
Des candidats acquéreurs qui ne sont, dans la plupart des cas, pas encore suffisamment informés de leurs resolvabilités issues du repli des taux et de la baisse des prix.
Le repli des taux est considérable sur l’année ; nous venons de descendre en dessous de 4% sur 20 ans ! A cela s’ajoute les aides dont en particulier le PTZ et le PTZ majoré (sans parler des aides spécifiques de nombreuses communes) trop souvent volontairement « ignorées » des conseillers financiers des banques.
En termes de prix, l’on peut s’accorder sur une baisse de 5 à 10 % cette année en fonction des transactions. Il s’agit d’une baisse issue de la reconstitution du stock et liée à la qualité - souvent surestimée- de nombreux biens à la vente. N’oublions pas que le prix d'un bien immobilier est fonction de la confrontation de l'offre et de la demande. A noter que l’obligation récente de produire un DPE améliore sensiblement le pouvoir de négociation pour les logements anciens.
En résumé, à ce jour, nous avons bien enregistré une baisse de 30% ; il s’agit d’une flexion composée des deux paramètres principaux que sont le montant de l’emprunt complété du montant du bien (et pas l’inverse). La période actuelle est donc favorable à l’achat car elle cumule baisse de l’immobilier et baisse des taux des crédits. Cependant les plus pessimistes continueront d’attendre l’unique flexion des prix des logements de 40%. Cette attente risque d’être longue et, si elle devait avoir lieu elle pourrait être précédée d’un taux haussier…qui n’améliorerait pas la solvabilité des accédants.
Naturellement, étant un pro, ma participation à ce sujet sera taxée de subjectivité. Toujours la vieille théorie du complot que vous retrouverez généralement dans les commentaires.
17:40 Publié dans Des chiffres dans l'actualité | Lien permanent | Commentaires (7) | Envoyer cette note
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