Maisons à 15€ jour…BORLOO et APPARU persistent !

Voilà que le secrétariat d’état au logement, en plein mois d’août, essaie d’exister. C’est  une  porte parole qui certainement après un long congé a alerté les principaux médias et l’AFP pour annoncer les 3 points suivants repris ce jour par les médias :

1. Si la maison à "15€Jour" ne marche pas (le nombre de dossier à l’instruction est particulièrement faible) c’est en raison de la crise économique.

2. La première version du Pass Foncier, en bail à construction, était « un peu complexe » et donc pas facile a commercialiser

3. Tout doit s’accélérer grâce notamment aux améliorations du dispositif…

Voilà un aveu (partiel) d’incompétence qui honore son auteure ; la maison à 15€ « un peu complexe ». Non madame. Pas « un peu complexe » mais parfaitement incompréhensible pour la cible choisie.

Rappelons en effet que ce « montage » s’adresse à des primo accédants gagnant ente 1.5 à 2 smic mensuel. Donc une cible sociale composée pour l’essentiel de ménages peu formés aux arcanes des montages financiers a qui l’on proposera pour ce type d’opération (à minima) 3 crédits cumulatifs (1 PTZ + 1 PASS FONCIER + 1 différé 1% employeur) auquel doit s’ajouter une subvention communale de 3000 à 4000€ + un bail à construction + 1 contrat CCMI…. Excusez du peu !

Voilà ce qui paraît à l’équipe du secrétariat d’état « un peu complexe ». Je vous propose d’en parler autour de vous et si vous n’exposez pas une « bouillie verbale » aux intéressés vous avez gagné toute mon estime.

Naturellement l’on évoque la crise qui semblerait avoir ralenti le développement de cette magnifique proposition. L’on oublie de préciser que ce « 15€ jour » ne s’adressait qu’à des candidats à la construction de maisons individuelles. Ainsi l’on néglige les candidats au logement de PARIS, sa première couronne  ainsi que des principales aires urbaines nationales (LILLE/LYON/MARSEILLE/TOULOUSE/BORDEAUX/NANTES) qui, en raison de l’absence de foncier disponible, ne peuvent être porteur que de projets moins coûteux (principalement en logements collectifs). Excusez du peu ; cet exercice diminue très sensiblement le nombre de futurs propriétaires de pavillons...Il aura fallu 16 mois pour que les concepteurs du 15€ jour révisent leurs idées, établissent un amendement en faveur des opérations en collectif…et le proposent au vote au travers de la loi de Mobilisation pour le Logement du 25 mars 2009.

Reste le souhait (que je partage) concernant l’accélération des demandes. La principale condition : que les communes en éprouvent réellement le désir et délivrent les autorisations et une partie des financement. En effet seules les opérations ayant reçues une subvention individuelle au logement par la commune sont éligibles. Il suffit qu’un élu ne souhaite pas voir fleurir ce type de logement et refuse de constituer la subvention pour que le projet s’arrête.

Jusqu’à présent le sujet était tellement utopique que seuls les maires tendance BORLOO/BOUTIN ont lancés par amitiés pour les initiateurs leurs opérations. Qu’adviendra-t-il des demandes dans les communes d’oppositions ? Comme pour l’ouverture des classes en période de grève nous pourrions assister à un refus idéologique d’une  partie des communes de gauche peu enclines à voir leurs démographies locales exploser…

Le violon d’Ingres

Les vacances sont là pour permettre à chacun de vivre ces plaisirs et sortir d’un quotidien trop souvent monotone. Pour ma part ces moments là sont, en partie, consacrés à la peinture contemporaine. Loin des musées leaders j’ai découvert MONTAUBAN et son musée au travers d’une exposition particulièrement audacieuse et pertinente Ingres et les modernes mis en place par son conservateur Florence VIGUIER-DUTHEIL avec l’appui et le soutien du département des Peintures du musée du LOUVRE. Si j’insiste ici sur l’initiatrice de cette exposition c’est essentiellement parce que trop souvent les musées des régions sont dirigés par des « conservateurs » qui n’ont retennus de ce titre que le côté passif et poussiéreux de la mission (un bon exemple est apporté par les récipiendaires de la ville voisine de TOULOUSE où le seul message touristique semble être « circulez, il y a rien à voir…. »).

Revenons à cette expo pour noter qu’au final elle permet de faire apprécier des œuvres d’illustres plasticiens de renommée internationale comme Pablo PICASSO, Salvatore DALI, Robert RAUSCHENBERG, Francis BACON, David HOCKNEY ou Martial RAYSSE, tout en accordant une place importante à la jeune scène hexagonale, ainsi qu’à des créateurs vivants d’origine alemande mais également anglaise, belge, brésilienne, colombienne, danoise, espagnole, islandaise, italienne, japonaise, libanaise….Plus de 115 musées et collectionneurs ont participés et ont permis cette confrontation habile avec les productions d’INGRES. Si j’utilise ici le mot « production » c’est pour l’opposer au mot « œuvre » car tout ce qu’à réalisé INGRES n’est pas d’une qualité homogène. La « commande » ayant trop souvent entachée ses créations (fortement « léchées ») d’une trop forte subjectivité. En un mot il a inventé Photoshop avant l’heure en « tirant », par exemple, sur la colonne vertébrale de l’Odalisque afin de flatter sa croupe au point de rendre son anatomie parfaitement irréaliste.

Comme nous tous INGRES avait un métier (la peinture) mais aussi quelques passions (dont les femmes, leurs anatomies et le violon). L’on n'a retenu que ce dernier élément pour en faire une expression commune. MAN RAY a su superbement caricaturer les travers d’INGRES. Il n’est pas le seul et je vous invite lors d’un passage dans le secteur du Sud Ouest à découvrir les nombreux artistes qui ont détournés avec talent et humour l’art pompier de cet artiste peintre trop souvent oublié.

Mes 9 voeux...neufs

9 comme: un regard 9

9 comme la preuve par 9

9 comme: un pont 9

9 comme l'an 9

9 comme un sous 9

9 comme du sang 9

9 comme 2009

Bref souhaitons nous en cette période de crise beaucoup de 9...

...et que vos projets les plus vieux se réalisent enfin!

 

A très bientôt pour d'autres billets...ce blog ferme pour une dizaine de jours

 

Agent immobilier : une profession en péril

En cinq ans, le nombre des agences a doublé pour cumuler à 27.000 officines. Dans toute commune un peu animée la fermeture d’un commerce de proximité entrainait invariablement ces dernières années l’ouverture d’une agence sous franchise…qui par mimétisme provoquait l’ouverture d’autres agences dans le même périmètre. Trop c’est trop. J’ai du mal à comprendre qu’une commune de 5000 habitants mérite la présence de 7 agences (5 sous enseignes nationales et 2 indépendants ; c’est du vécu).

Où sont les objectifs ? Un maillage étroit du territoire pour des enseignes en recherche de notoriété, certainement. Une marché réel et pérenne à occuper ; l’avenir nous le dira. Je peux vous confier le fond de ma pensée et vous révéler que je reste convaincu de bouleversement à court terme dans cette profession. Les principales raisons sont les suivantes :

Un métier inflationniste doit se réformer en période de récession

ü      Un des principes de base du métier consiste à obtenir le mandat de vente ; ainsi sur un secteur restreint, face à une concurrence exacerbée la meilleure manière d’obtenir le mandat reste de surévaluer le bien devant un vendeur crédule et quelque peu vénal. Nous connaissons la suite ; sous le charme de propos lénifiant sur son bien le mandataire accorde sa confiance et délègue la vente. En l’absence de pacte de non agression (coutume de cette profession) la surenchère d’un confrère est possible ; à l’estimation déjà haute peut succéder une proposition haussière d’un concurrent imprudent. Ainsi de nombreux produit apparaissent, dés le départ  déconnecté de la réalité par le seul effet du jeu de la concurrence entre professionnels. Nous connaissons tous les résultats de cette méthodes ; en période de surchauffe la vente peut se réaliser à brève échéance ; dans la période qui nous occupe le carnet se gonfle au dépens des vendeurs…qui perçoive la supercherie au bout de 9 à 12 mois.

ü      Pour entrer quantité de mandats et offrir du choix la seconde condition est d’occuper le terrain ; ainsi chaque agence recrute une armée mexicaine de « conseillé(e)s » ayant pour mission principale de trouver le bien à vendre. Rude tache dévolue à de nombreux candidats formés rapidement aux « contacts » mais plus rarement en capacité de vendre autre chose que la qualité de l’enseigne immobilière représentée.

ü      Sur un millier d'agences immobilières contrôlées par les services de la Direction de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes, 830 ne sont pas en règle. 77% d'infractions ont été relevées. Les irrégularités portent sur des cas de publicité mensongère, d'absence de carte professionnelle, de tromperie sur le nombre de mètres carrés et de manque d'information sur les prix. Quelque 190 dossiers ont d'ores et déjà été transmis à la justice. D’autres professions seraient arrêtées pour beaucoup moins !

Un métier sans totale expertise

ü      Les biens sont généralement évalués par comparaison ; le logement du 26 rue de la faisanderie vaut au m2 le même prix que le logement du 35 de la même rue…les pondérations sont rares et souvent subjectives ; un ascenseur, un étage, plus rarement une orientation ou une nuisance sont faiblement apprécié…approximation subjective quand tu nous tiens!

ü      L’état technique d’un bien n’est révélé qu’à l’acte définitif par indigence devant l’obligation d’un DPE (diagnostic) toujours prorogé. Pourquoi s’encombrer d’un descriptif technique ? Vous viendrez t’il à l’esprit de demander les caractéristiques techniques d’un véhicules avant de signer votre bon de commande ? Diesel ou essence ? Electricité ou fuel ? Du pareil au même pour une profession qui base depuis toujours tout son schéma sur le verbal.

ü      La rédaction d’une annonce laisse rêveur…Patrick TIMSIT en a fait un sketch en collant à la réalité, point besoin d’en rajouter.

ü      La visite reste un grand moment de vide ; généralement le guide découvre le bien avec vous et après un passage invariable d’une minute devant les commodités (il y en a bravo !) le débriefing sur le trottoir apporte son lot d’arguments fallacieux se terminant toujours par la phrase magique « il faut faire une offre ».

Un modèle économique dépassé

ü      Très longtemps annexe de la PQR (Presse Quotidienne Régionale) le métier était cadencé au travers de la parution à l’aube des petites annonces permettant la chasse aux particuliers et à la veillée par la rédaction des encarts nouveaux. Les 35 heures et internet ont modifiés ce rythme sans pour autant bouleverser le schéma ; l’annonce restant le meilleur support à ce métier.

ü      Le web est à l’agence le récent média de cette activité ; ne pas produire d’annonce chez les leaders de la toile est un risque que peu d’agences acceptent. D’où la nécessité de fournir du produit nouveau pour exister. Résultat ; beaucoup trop de hâte et des photos indigentes, des textes courts, incomplets ou incompréhensibles balancés sur divers sites pour une durée de lisibilité quasi intemporelle. Vive les moteurs de recherche !

Un métier en grand danger concurrentiel

ü      Personne ne semble s’étonner du montant abusif de la prestation. Tout en considérant l’effet dégressif (en fonction du montant de la vente) l’on peut considérer une prestation moyenne autour de 5%.Il s’agit d’un montant élevé qui alimente confortablement la structure, l’agent, son franchiseur et son conseillé. Il importe ici de rappeler que si l’absence d’inflation des dix dernières années à limité les hausses des biens et services, les commissions des agences indexées sur des biens immobiliers en forte croissance ont proportionnellement flambées.

ü      En contrepartie d’un montant de transaction haussier l’on pourrait s’attendre à une bonification de la prestation. Il n’en est rien. Les conseils sont limités en raison notamment du manque de compétence du personnel; les principales informations se trouvent -encore une fois- sur les sites des leaders. Seule, une enseigne nationale récente a minoré le montant de ses prestations et communique sur cela ; mais nous sommes encore loin du low cost avec une prestation indigente à 4% !

ü      Internet n’a pas totalement franchi les dernières étapes ; avec la crise nous devrions très rapidement trouvé des logements aux enchères sur eBay…ou tout autre site à créer ; ce jour là nous aurons franchi l’étape ultime de la vie des agences.

ü      Le home staging n’a, à ce jour, que peu d’impact commercial sur notre territoire ; il est probable que ce métier pourrait utilement compléter l’action déficiente des agences. Avec un regard averti tout logement peut faire l’objet d’un relooking utile à moindre frais. Une récente visite d’expertise technique sur une villa convoitée par un ami m’a permis de porter un regard objectif sur l’intérêt de ces prestations. Devant un jardin envahi d’herbes folles et d’une terrasse couverte d’un épais tapis de feuilles séchées le diagnostic fut rapide ; la durée d’attente était criante (après interrogation de l’agent plus d’un an s’était écoulé) au dépens d’un bien de qualité en phase de dégradation (cela va très vite pour une villa inoccupée). Le fruit était mur, nous l’avons cueillis avec une offre inférieure de 15% par volonté de mon ami qui n’a pas souhaité faire attendre sa fiancée quelques semaines supplémentaires utiles à une seconde baisse.

Sans une révolution interne en termes de prestations proposées ce métier tendra à disparaître sur la pression de ces nouveaux acteurs. Cette profession s’apprête à traverser un période plutôt rude ou seuls les plus intelligents survivront. L’accélération du phénomène devrait avoir un effet sain sur le marché. L’on m’annonce confidentiellement la fermeture en cours de 80 agences sur une des principales agglomérations nationales. Ce n’est qu’un début. Il est peut être encore temps de considérer la réalité, à commencer par la FNAIM !

Blog ou pas blog ?

Ces quelques jours de repos m’ont éloigné de ces pages. Ils m’ont permis également de prendre du recul par rapport à ce site.

Je vous livre mes réflexions :

Le lectorat d’abord ; en trois mois de présence il s’élargit et les 10 curieux qui ont découvert ces pages se sont multipliés. Les statistiques seraient elles complaisamment boostées par l’hébergeur ? J’ai la naïveté de penser que c’est le contenu qui suscite de la curiosité. A confirmer cependant ; je peux avoir un visiteur qui c’est endormi sur son RSS ...(it’s a joke)

L’hébergeur en second lieu ; j’ai choisi Hautefort pour l’absence de publicité formulée dans leurs propositions…et me voilà affubler d’un bandeau COFIDIS. Naturellement j’apprécie l’abandon du même lieu  par MEETIC; les annonceurs ont certainement compris qu’ici cela n’était pas le sujet central. Je ne cautionne en rien ce bandeau. Les concentrateurs du type COFIDIS ne vous apporterez qu’une solution de court terme à vos soucis de crédits à la consommation. Tournez vous soit vers la location (qui par définition n’engage pas irrévocablement votre trésorerie) soit vers des spécialistes du long terme ( CAFPI, MEILLEURTAUX, EMPRUNTIS…) à même de vous proposer un rachat des « premiers dérapages ».

J’hésite à migrer vers plus convivial. D’autres priorités professionnelles me poussent à rester quelques temps encore ici.

Le contenu ensuite : Il y a-t-il une ligne éditoriale ? Je le souhaite. Pour ma part j’ai choisi de formuler des réflexions sur l’actualité immobilière. L’idée, à la base, était d’apporter un peu de nuance par rapport aux nombreux blogueurs pessimistes qui attendent avec constance l’éclatement de la bulle. Je ne suis pas à la FNAIM, je ne suis pas a la FNPC et je ne suis pas notaire ; mes propos n’engage que moi et j’ai du mal à considérer les rédactions de journalistes généralistes qui, par le passé, m’ont souvent apportées la preuve de leurs compétences relatives.

Suis-je assez clair dans mes propos ? Trop ou pas assez pro ? J‘attend vos contributions, vos commentaires, vos encouragements et vos critiques.

Sur tout cela cher(e)s inconu(e)s je vous serais reconnaissant de me donner votre précieux point de vue.