L’Espagne est au plus mal !

 

Mon récent séjour chez nos voisins ibériques m’a déconcerté. De Bilbao à Burgos, de Madrid à Zaragoza je n’ai vu que des chantiers arrêtés, des banlieues abimées par la présence d’ensemble collectifs évidés et désertés par les entreprises.

Reste le plaisir d’échapper à cela par des routes et autoroutes toujours plus nombreuses (le plan antérieur à la crise a essentiellement servi les infrastructures des régions). Barcelone et la côte méditerranéenne m’avait dès septembre 2008 convaincu de l’ampleur de la crise de l’immobilier dans ce pays ; ma dernière visite me permet d’affirmer que le malaise est profond et continu ; il laisse de plus en plus de monde sur le trottoir. Le chômage ? Officiellement à 18% mais il semblerait que les « informés » tablent sur un 20% avant la fin de l’année. Le déficit ? Officiellement 10% mais tout le monde s’accorde a considérer les hausses fiscales du gouvernement socialistes comme destructrices de richesse et peu favorable au redressement de la balance en 2010.

Pourquoi cela ? Essentiellement en raison de la prééminence du bâtiment et des travaux publics dans l’économie espagnole. 80% de la population est propriétaire (en majeure partie sous hypothèque) et la bulle (la vraie) fragilise durablement ce pays. Il y a encore trois ans le jeu consistait à acquérir un logement…pour le revendre 1 an après avec une plus value de 15 à 20%. Mêmes les plus timorés ont donc réalisés des opérations à tiroir (et plus value) jusqu’à l’arrêt brutal des hausses. Le retournement est foudroyant ; au-delà de l’arrêt de la demande la profession a du limiter drastiquement ces encours par des ventes de stock hors marge et l’arrêt de la majeure partie des opérations en phase de travaux transforme les banlieues en un fatras de piliers béton sur 5 à 8 niveaux de planchers évidés. L’économie, dans ces régions, n’existe qu’au travers du bâtiment, du tourisme et de la sous traitance (automobile en particulier). Nous assistons donc à du dumping touristique (les réservations hôtelières sur internet en font foi) et aux sempiternelles subventions à l’automobile... Le plan de relance peine à prendre effet ; seuls la communication gouvernementale par panneaux publicitaires est présente (voir photo) sur les sites retenus car les marchés tardent à être signés.

L’avantage pour la France est le reflux important des clients espagnols sur les bulles de ventes des promoteurs frontaliers. D’Hendaye au cœur des Landes les prix sont en (légère) flexion grace à cela. Il est loin le temps des déballages de boîtes à chaussure pleines de billets chez les notaires locaux ! Aujourd’hui l’endettement moyen des ibériques est de 130% des revenus annuels ; il n’y a donc plus de place pour la fantaisie fiscale…et le gouvernement socialiste souhaite ralentir l’économie souterraine. Reste la passion du foot, les transferts de joueurs au prix de la tonne d’or, les fêtes et le loto…nous sommes revenus 15 ans en arrière en 18 mois !

Prix de l’immobilier : la FNAIM a encore frappée !

La FNAIM produit une statistique qui tendrait à démonter que l’immobilier ancien a subi une hausse de prix au cours du mois d’avril (+3%).

Je n’avais pas relayé cette info car elle me paraissait quelque peu puérile .

 

Doit-on considérer cette information comme le frémissement d’un retournement du marché ?

 

D’une part il importe de distinguer trois éléments complémentaires et qui, trop souvent, font l’objet de confusion ou d’analyse partielle.

 

1. Les prix. Le chiffre d’avril communiqué par la FNAIM porte sur cet élément. Il indique seulement que sur la (faible) quantité de transaction les ventes se sont conclues, dans l’ ensemble, sans de fortes négociations. Il est indispensable de compléter cette information par le chiffre de la variation annuelle (-5.7%).
2. Le volume. Ici est le véritable sujet d’inquiétude car le nombre de transactions est en baisse constante sur le marché de l’ancien. Pour mémoire, le recul sur l’exercice 2008 est annoncé a -20% à la FNAIM et a - 17 % (de 802 000 à 669 000 ventes) dans l’ancien par les notaires (Info du Monde ajouté ce jour à ce post: "la chute du nombre de logements vendus en Ile-de-France, au cours du premier trimestre, est sévère : - 42 %, avec 22 980 ventes enregistrées contre 39 580 l'an passé")
3. Le montant moyen de transaction. Sur ce point, le manque de transparence est total. Seuls les actes notariés (et les perceptions des droits d’enregistrement) permettrons d’apprécier ce paramètre non négligeable. Nous avons cependant une indication par le montant moyen des prêts qui, en 2008, s’élève à 150 212 euros contre 153 000 euros en 2007…gageons que la baisse des taux favorise une légère progression du montant emprunté en 2009 (peu significative).

 

Aborder l’un de ces paramètres en négligeant les deux autres (c’est le cas de la FNAIM) est dangereux.

Je m’en explique. 

• Apprécier la hausse du prix au m2 sans tenir compte du montant moyen de transaction permet de considérer qu’un studio (placement de père de famille en période de crise) aurait une valeur au m2 comparable à un T5 de 160m2. Tout professionnel sait qu’un petit logement subi une surévaluation en raison de la « modestie relative » des sommes en jeu.
• Apprécier la hausse du prix sans tenir compte du volume des transactions consiste à masquer l’étroitesse de la demande solvable qui se dirige tout naturellement sur les meilleurs produits du marché (ceux qui ne font l’objet d’aucun défaut sont généralement peu négociables).

 

Sur l’ancien, ce qui apparaît aujourd’hui c’est la modification générale du marché avec une structure « en sablier » que connaît tout marché en période récessive.

Par comparaison, si nous prenons le marché automobile nous pouvons observer qu’il est actif sur le segment bas (grâce aux aides de l’état et aux efforts des constructeurs) et sur les segments confidentiels du très hauts de gamme où l’acquéreur reste présent ; les modèles intermédiaires -le ventre du marché- sont à l’agonie.

Nous assistons à une segmentation comparable dans le logement ancien. Une clientèle solvable à la recherche du « petit placement» complété d’une clientèle de primo accédant séduite par les aides de l’état (double taux zero) en base et une clientèle confidentielle haut de gamme à l’affût d’une « belle opportunité » c'est-à-dire d’un produit idéal dans ses constituants et son emplacement. Au milieu le marché reste étouffé avec très peu de transactions.

 

Dans le neuf la situation est proche avec un marché social soutenu (Pass Foncier, PSLA, double taux zéro…)  et une loi Scellier qui favorise dans un premier temps le placement défiscalisant sur des petits logements (T1 et T2) en collectifs aux dépens de l’accession familiale pour les couches sociales intermédiaires en paralysie faute de prêts relais.

 

La différence entre le marché de l'ancien et du neuf proviendra de la relative flexion des stocks du second qui attenue les risque de variations des prix à la baisse pour les mois à venir.

 

Le discours de la FNAIM est contre productif. Plus l'ajustement sera tardif, plus il retarde la reprise. Il vaut mieux (faire) céder 10 à 15 % du prix (comme aux USA) et voir les volumes de ventes évoluer favorablement que d’attendre une plus forte baisse des taux ou une très hypothétique croissance du pouvoir d’achat. Encore faudrait-il que les agents immobiliers (adhérents à la FNAIM notamment mais les autres aussi) arrêtent de raconter n'importe quoi dans la presse pour collectionner les mandats de vente.

La grippe porcine : un contre feu facile !

L’on voudrait attirer notre regard sur autre chose que la crise que l’on ne ferait pas plus. Voilà que Roseline est sur tous les plateaux de télévision (dans ses célèbres tenues digne d’un défilé pour les ménagères de plus de 50 ans) pour nous asséner des recommandations apocalyptiques. Je ne vois que deux intérêts à tout ce cirque.

 

Le premier donner au plus grand nombre l’occasion d’oublier partiellement la crise et ceci grâce aux regards complaisants des journalistes qui ont trouvés avec ce sujet l'occasion de diversifier leurs titres. Le médical plait en règle générale et les pandémies sont autant d’occasion de nous rappeler que nous ne sommes pas immortels…

Le second est anecdotique. Avez-vous pensé à acheter votre boîte de Tamiflu ? Si vous n’en trouvez pas rabattez-vous sur l’action du fabricant. Ce dernier se frotte les mains. L'action du groupe pharmaceutique suisse Roche grimpe sous l'effet d'une hausse des ventes du médicament antiviral. Les Bourses européennes ont ouvert en baisse lundi dans un climat de tensions face aux risques, avec en particulier une chute des actions des compagnies aériennes et des groupes touristiques au seul profit de la santé et des principaux laboratoires.

Nous avons eu à connaître de la grippe aviaire qui a tué plus de 250 personnes, du SRAS qui a touché 8.000 personnes et fait plus de 800 morts dans le monde, dont près de 350 en Chine. Jamais nous n’avons connu un déploiement médiatique de cette ampleur en France. Nous comptons ici les cas sur les doigts de la main et nous pouvons constater que les symptômes sont rapidement anéantis grâce au traitement fournis.

Il serait temps de penser à autre chose de plus agréable comme par exemple aux ponts du mois de Mai… et au nombre de morts sur nos routes à cette occasion.

Une grande leçon de bluff !

Les amateurs de négociations tendues trouveront ici certainement matière à réflexion :

Comment faire baisser les prix de l’immobilier

Belle farce de Canal+ mais l’on note une déstabilisation de l’agent…à méditer !

Après le Méhaignerie, le Besson, le Borloo, le Scellier

 

Décidemment nos élus ont des égos surdimensionnés. Les lois fiscales se succèdent et leurs initiateurs marquent de leurs empreintes chaque formule nouvelle. Gageons que l’obscur François Scellier (député UMP du Val d’Oise, ancien inspecteur fiscal à la retraite car né en 1936…) obtient la postérité et marquera les esprits des investisseurs.

En effet voici une loi qui a le mérite de la simplicité (abandonnez vos calculettes scientifiques) et qui permet à l’ensemble des contribuables (moyens mais aussi petits) d’effectuer un geste civique…et éventuellement un placement de qualité.

Un geste civique

Nous manquons de logements locatifs en zone dense (zone urbaine et péri urbaine). Fini les grues au milieu des champs ; les opérations donnant droit au SCELLIER seront toutes situées en zone B et A . Ces lettres ne vous parlent pas ; je ne rentrerais pas ici dans des détails de zonages (de nombreux sites de conseillés font cela très bien) sachez simplement que ne sont admissibles à abattements fiscaux que les logements situés dans des zones de plus de 50 000 habitants où globalement la demande est supérieure à l’offre. Bref là où nous avons besoin de loger les familles et non plus, comme par le passé, dans d’obscures contrées exotiques comme MONT DE MARSAN et CAHORS (je n’ai rien contre la vie rurale ou péri rurale mais je reste dubitatif devant le choix d’investisseurs qui s’étonnent de ne pas trouver de locataires à 10 kms de CAHORS ou de MONT DE MARSAN au milieu des champs).

Un placement de qualité

Sauf exception le logement étant situé dans une zone à forte demande son usage locatif est garanti. Vous le savez les démonstrations antérieures des « visiteurs du soir » reposaient  trop souvent sur des paramètres abusifs. Des loyers (faussement garantie) sur des bases élevées permettaient de présenter un « effort d’épargne » faible et complété d’une batterie d’assurances faussement protectrice. Pour les non pratiquants l’effort d’épargne est la différence entre la mensualité du loyer et la mensualité du crédit. Ici les loyers sont plafonnés et devraient générer des démonstrations plus raisonnables de la part des « conseillés ».   

Un calcul simple.

Mon pauvre Monsieur vous avez un prélèvement fiscal annuel de 3000€ (c’est un exemple, si vous gagnez plus ou moins je vous laisse le soin de pratiquer une règle de trois). Vous investissez 120 000€ dans un T3, vous pouvez déduire 25% de cette somme sur 9 ans soit 30 000€ (vous suivez ?) répartie sur 9 ans soit 3 333 € par an…en résumé (3000€ - 3333€ = -333€ et ça s’appelle un crédit d’impôt). Oui il aurait été plus judicieux d’établir une démonstration plus fine ; votre conseillé vous établira cela en incluant les probabilités de hausse des loyers, le coût du crédit etc.…à chacun son métier.

Des éléments à étudier de près

Il est évident que sur la base d’une occupation permanente par un locataire votre logement est financé en grande partie par ce dernier. Il importe donc d’agir avec doigté. Votre emprunt doit être long ; 15 ans, voir 20 ans et plus si vous pouvez. Ainsi vos mensualités de remboursement seront-elles relativement faibles. N’oubliez pas qu’il importe de contracter un crédit constant diminuant ainsi votre effort d’épargne mensuel à moyen terme car parallèlement la location est en légère hausse chaque année (c’est normal et logique car sur un cycle long nous n’échapperons pas à des coups d’inflation). Bannissez toute démonstration basée sur les montants plafonds des loyers ; un loyer légèrement plus faible que la moyenne du secteur vous assure une occupation sur le long terme et vous permet d’éviter des assurances coûteuses de vacances et carences locatives. Votre locataire devient fidèle, tant mieux. Avec un achat raisonné et une légère inflation cette martingale peut se traduire par un coût mensuel d’emprunt proche de la valeur du crédit dès la 10éme année.

Dernier point. Négociez l’abandon des pénalités de remboursement de votre crédit ; ainsi dès la 9éme année vous aurez la possibilité de revendre en soldant votre emprunt car rien ne vous oblige à attendre la 20éme année pour terminer cette opération. N’oubliez pas qu’un appartement neuf est garanti dix ans. Sortir au terme de ce premier cycle vous exonère de tout travaux majeurs au niveau de votre copropriété.

Si vous souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, vous bénéficierez (pendant six ans au plus) d'une réduction complémentaire de vos impôts égale à  2 % de votre investissement par an (dans l’exemple -2400€ ), soit au total une réduction d'impôt potentielle de 37 % sur quinze ans. Pour effectuer l’arbitrage (la vente) attendez le temps nécessaire afin de constituer une plus value. A ce niveau l’important reste cependant d’avoir utilisé l’argent des impôts (par exonération) pour constituer à moindre frais une assurance vie pour toute la durée de détention au profit de vos héritiers et un potentiel patrimonial (en cas de survie naturellement…). Allez je plaisante.

Vive la crise !

En résumé. De 25 à 37% de l’investissement payé par les impôts + de 40 à 55% de l’investissement payé par le locataire ; il vous appartient de trouver (maximum) 20% de l’investissement au travers de l’emprunt et vous devenez un vilain capitaliste. Attention il n’y en aura pas pour tout le monde car la mesure s’éteint à 2011.

Les évolutions de l'offre en immobilier

Un des marchés les plus actifs du web est celui de l’immobilier. Je l’ai annoncé ici la crise va révéler des acteurs nouveaux car le nombre de transactions se rétrécissant il va falloir des services qui permettent de réduire les coûts et le nombre d’intermédiaires.

J’insiste sur la réduction des coûts du service. En France les agences ne présentent qu’un bien sur deux. Le particulier/vendeur traite directement avec son homologue acheteur pour plus de la moitié des transactions. Normal. Qui peut aujourd’hui ambitionner de « donner » 5% en moyenne à un intermédiaire aux compétences et disponibilités parfois très limitées. Sait-on que les pays du Nord de l’Europe pratique tous des taux plus faibles. Au Royaume unie c’est, par exemple 1.5% de taux de commission qui est exigé et une part de marché des professionnels qui représente 90% des actes !

J’ai (trop) souvent critiqué les agents immobiliers sur ce blog. Il est temps d’attirer votre regard sur les plus innovants des sites immobiliers. Ils ont, pour la plupart, des ambitions de volumes liées au déploiement de site 2.0 avec naturellement des contractions (apparentes) de marges brutes.

Voici donc des sites particulièrement intéressants. Ils représentent tous plusieurs évolutions sensibles dans la relation vendeur/acquéreur. De ces initiatives naitra, sans nul doute, le ou les leader(s) de demain.

Drimki.Fr, Il favorise la recherche du prix de vente pour les propriétaires en quête d’une estimation gratuite et ceci à partir des ventes enregistrées chez les notaires (donc des valeurs réelles…mais avec un léger décalage de 3 mois). Il offre également un moteur de recherche avec alertes pour l’acquéreur…bref une batterie de services gratuits de qualité forcément complété d’offre « à valeurs ajoutés » comme le service de transaction low cost avec 2 tarifs distincts en fonction de la prestation demandé (de 0.9% pour un service partiel à 3.9% pour un service complet ).

MeilleursAgents.com ; Il importe en France comme Drimki le modèle de Zillow (1^er site d’estimation d’un bien géolocalisé mis en place aux USA) et propose une carte des prix de l’immobilier immeuble par immeuble pour Paris (exemple ici). On y trouve l’historique des transactions du secteur. Ici c’est au travers des mandats des agences (avant négociation). On trouve également, un moteur de comparaison de l’efficacité des agences pour trouver l’acquéreur. Mais MeilleursAgents.Com va plus loin et propose de vous connecter directement à deux agences pour une rémunération fixe de 4% (incluant la commission du service internet). Si les résultats attendus ne sont pas au rendez-vous il vous permet de changer rapidement d’agences. Chaque A .I est notée par le vendeur ce qui garantit encore plus de transparence au système

Immobilio est un nouveau moteur de rechercher immobilier fonctionnant également sur Paris. Les annonces professionnelles indexées sont tout d’abord dédoublonnées utilisant notamment une technologie de reconnaissance de photos (pour info sur le web on trouve généralement l’annonce sur 3 à 4 sites distincts et souvent à des prix différents). La grande majorité des annonces sont géolocalisées grâce à Google Map, même si l’annonce d’origine ne contient pas les détails de l’emplacement (masqué par les agences). Enfin l’une des fonctionnalités les plus écologique est la possibilité de recherche un bien en fonction de la distance par rapport à une station de métro ou de RER avec des filtres par fréquence de trajet.

Efficity  .Ce service veut vous aider à mieux évaluer les biens qui vous intéressent et ce par rue et numéro sur l’ensemble des départements. Ce site analyse des milliers de données et les rend accessibles au plus grand nombre. Efficity permet aussi de gérer la transaction et se positionne comme une agence low cost avec un taux de 1%. Membre de la FNAIM, Efficity annonce déjà plusieurs millions de visites sur son site et vous propose un dépôt d’annonce gratuit.

Enormo . L’on ne peut dresser une liste des sites révolutionnaires sans dire un mot d’énormo. Comme son nom l’indique c’est énorme ! Il s’agit d’un concentrateur qui vous permet de vous faire une idée précise de la valeur d’un bien négociable de l’autre côté de la planète. Malheureusement lorsqu’il s’agit d’un bien de proximité l’on est surpris de retrouver la vieille cuisine des agents immobiliers locaux. Des renvois vers des sites parfois bricolés, incomplets et souvent avec des annonces bidons mis en ligne pour attirer le chaland.  

Je vous laisse le plaisir de découvrir ces sites et d’en tirer, par vous-même, les enseignements pour le futur. La France est un vaste territoire et la couverture des services évoqués ici prendra quelques mois. Il est encore temps que les récents franchisés en prennent conscience.

 

Le retour à la raison dans l’immobilier !

Les dernières publications de la FNAIM mais également de la FNPC et du CFF font quelques efforts de modération et de nuance dans leurs appréciations ; malheureusement la presse toujours avide de sensationnel n’en tient pas compte.

Nous avons eu des avalanches de pourcentage en 2008…et de nombreuses confusions dans le grand public (et parfois chez les journalistes) sur les chiffres et leurs significations.

Des exemples ? Une baisse de 30% des transactions devient pour quelques uns une flexion de 30% des prix ! (et ce n’est qu’un exemple…) vous trouverez régulièrement cela chez quelques bloggeurs cracheurs de page au mètre.

 

Il faut raison garder ! Les besoins existent et il faudra y répondre dans les prochains mois.

 

Je vous propose de faire un état des lieux au seuil de cette nouvelle année.

Le marché de l’ancien tout d’abord ; il a subi une légère flexion en valeur sur l’année 2008 avec en particulier une baisse brutale des prix au 4éme trimestre liée essentiellement à l’arrêt des transactions d’une part mais surtout au recul des engagements d’emprunt d’autre part. Pas de financement égale absence de vente ; c’est simplissime!  

Par ailleurs pour beaucoup de candidats l’apport initial est lié à la mise en place d’un crédit relais (pratiquement impossible à réaliser dans la période) ou à la réalisation d’actif boursier (avec des conditions de ventes des actifs suicidaires dans une période où le CAC a perdu 42% et les SICAV plus encore).

 

Pour le neuf, l’arrêt a été plus brutal. Les promoteurs ont mis un terme à leurs développements. Les primo accédants sont pour une longue période encore négligés par un ministère du logement faiblement mobilisé pour répondre avec conviction et volontarisme à la croissance des besoins. Une TVA à 19.60% sur le neuf, des exigences urbanistiques et technique croissante et inadaptés aux besoins réels imposent à l’acquéreur potentiel des prix trop élevés sur des logements qui hélas ne répondent que très partiellement à la demande (généralement éloignés des bassins d’emploi et des cœurs urbains et d’exigences techniques inflationnistes avec les normes handicapés et HQE).

La part des investisseurs dans le neuf ayant, par ailleurs, à subir les errements de promoteurs dans des secteurs faiblement porteurs et des engagements à des taux bancaires trop élevés qui amenuisent la rentabilité attendue. En résumé un stock de logements neufs  en hausse en raison des prix et surtout des faibles adaptations à la demande réelle et des opérations futures totalement abandonnées afin d’arrêter les erreurs d’un passé proche.

 

Alors, quelles sont les perspectives en 2009 ?

 

Les hypothèses vont bon train…et quelques voies s’ouvrent à l’espoir des plus pugnaces d’entres nous…

Le marché peut retrouver quelques couleurs dans la double hypothèse où les taux subissent une flexion (ils en prennent le chemin) et ou (enfin) les principales banques accordent sans barguigner des prêts. Attention il ne s’agit pas d’une reprise franche mais d’une légère amélioration sur quelques segments de marché étroits et parfaitement identifiés.

Tout d’abord les biens d’excellente qualité (ne présentant aucun défaut technique majeur) et d’exception (la qualité + l’emplacement) seront, comme par le passé, apprécié et chassé par une clientèle opportuniste capable de mobiliser les fonds nécessaires.

En second lieu les produits de seconde gamme neufs et anciens sensiblement « cassés » de 15 à 25% par rapport aux prix moyens de 2007 ; un marché d’opportunités  répondant aux critères d’urgences des uns et des disponibilités financière des autres…rien de plus !

 

En dernier lieu, pour le neuf, l’arrivé de programmes lowcost pourrait voir le jour ; seul les organismes sociaux et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) sont en mesure de répondre à cette demande…en raison notamment de leurs faibles engagements et de l’avantage que procure une TVA « sociale » à 5.5% qu’ils sont en mesure d’obtenir via le Pass Foncier. Mais ont-ils réellement l’ambition de forcer sur les volumes ? Au vu des capacités actuelles de ces établissements ce n’est pas gagné…et les promoteurs privés sont malheureusement  englués dans leurs programmes pour ne pas répondre immédiatement  à cette demande.

 

Alors doit-on conserver le pessimisme qui sied à la majorité de nos contemporains ? Oui et Non. Oui si l’on considère que la destruction des emplois va éloigner durablement une partie de la clientèle potentielle mais non si l’on considère que cette clientèle doit être fatalement logée et qu’elle alimentera encore pour longtemps le marché locatif .

 

Le problème dans son ensemble reste de trouver suffisamment de logements pour donner à chacun un toit répondant aux attentes légitimes des familles. Le droit au logement est au prix d’une réalisation de nouveaux  logements répondant en tout point aux besoins en évolution des Français.

meilleurtaux.com ; les masques tombent !

J’ai, ici, à diverses reprises indiqué les ramifications souvent insoupçonnées de la Caisse d’Epargne avec le monde immobilier. Naturellement il est trop tôt pour connaître des intentions de cet établissement vis-à-vis de Nexity. Il semblerait que l’on procède à de fortes pressions auprès de son président A. DININ pour qu’il accepte de couper les participations avec le Crédit Foncier de France…deux filiale de notre sympathique mais espiègle écureuil.

Aujourd’hui mon regard se porte sur Meilleurtaux et le débarquement de son fondateur Christophe CREMER opéré sans réel ménagement un 24 décembre. La date n’est pas innocente ; allez donner du relief à un évènement économique en cette période relève de l’exploit ; les journalistes sont dispersés loin de leurs offices donnant comme beaucoup d’entre nous priorité à la famille.

L’écureuil a connu une longue et coûteuse période de développement tout azimuth.Ses objectifs d’acquisition ont dépassés toutes logiques financières et ceci dans le seul objectif de répondre à la volonté des dirigeants (débarqués depuis) d’intégrer la totalité des métiers de la chaîne immobilière. En un mot pourquoi laisser aux ends users (pardon aux consommateurs finaux) le choix de la banque en période d’investissement.

Ici se présente à nous un sujet déontologique ; est-il, en effet, normal que l’un des principaux établissements bancaire avance masqué dans ces activités périphériques ?  Personnellement j’en doute et vous invite à réfléchir aux conséquences de ces liens capitalistiques.

Vous cherchez un crédit pour votre future acquisition auprès du courtier leader de la profession ; comme par hasard votre capacité financière semble particulièrement intéressante et vous êtes opportunément dirigé vers la Palatine qui pratique ce jour là un taux intéressant...

Vous cherchez ce même crédit mais votre dossier est réalisable mais tendu ; vous êtes dirigé vers la Caisse d’Ep. qui vous offrira le meilleur taux apparent…face à trois autres propositions (dont la Palatine et le Crédit Foncier) moins attractives. Maintenant votre dossier est particulièrement tendu mais vous êtes acquéreur d’un appartement Nexity qu’elle doit être la part de subjectivité dans le « scoring » (pardon l’analyse du risque) du préteur ?

Reste à réfléchir à l’éthique et la morale de cet établissement. Elle paraît limitée. Aujourd’hui, au vu des risques la direction semble avoir engagé une remise en question de ces intégrations. Le fondateur du site Meilleurtaux.com en fait les frais. La vérité c’est que ce dernier a réalisé une plus value au-delà de tout espoir lors de la cession des parts à l’écureuil. L'animal aux multiples noisettes cherche aujourd’hui à lui faire payer cash son insolence ; une belle maladresse qui pourrait coûter cher à la banque si les acquéreurs potentiels découvrent l’interdépendance de ce courtier avec les préteurs et s’adressent (enfin) à de véritables officines de courtage indépendant. Ces dernières existent (il suffit de vérifier) et méritent toute votre confiance.

Le Père Noël chez Kaufman & Broad

En difficultés financières, le promoteur immobilier a conclu un accord avec le père Noël pour obtenir des facilités financieres durables avec ses principales banques. Il s’agit d’un cadeau appréciable dans le contexte actuel.

Alors que depuis plusieurs semaines, le marché s'interrogeait sur la situation financière de Kaufman et Broad, le promoteur immobilier vient d'annoncer deux informations capitales.

 

La première consistant à « donner » plus de lisibilité sur les comptes réels de la société avec, en particulier, un estimé plus réaliste du chiffre d’affaires 2008 qui fléchi de plus de 15%. Jusqu’à présent il était annoncé une légère flexion de 5% ce qui, compte tenu des connaissances du marché occupé par ce groupe pouvait paraître particulièrement sous estimé.

 

La seconde fait suite à la recapitalisation de l’entreprise par ses principaux actionnaires. En effet, compte tenu du niveau élevé d’endettement ce préalable était indispensable à une renégociation des lignes de crédits avec les banques.  

Dans le détail, le protocole d'accord conclu avec les prêteurs prévoit le maintien de trois lignes de crédit de respectivement 200 millions d'euros, 201,5 millions d'euros  complété de 175 millions d'euros pour la ligne de crédit revolving.

Par ailleurs, la ligne de crédit dévolue aux opérations de « croissance externe » est affecté au financement du BFR (besoins en fonds de roulement) Son montant est ramené de 80 millions à 75 millions d'euros et sa date d'échéance est ramenée au 31 décembre 2010, au lieu du 10 juillet 2014 comme prévu initialement.Ces conditions sont strictes mais permettent au groupe de retrouver les moyens de sa pérennité.

L'accord avec les banques prévoit que K&B ne pourra procéder à des distributions de dividendes au cours des exercices 2009, 2010 et 2011 et à compter de l'exercice 2012 elle ne pourra procéder à des distributions de dividendes que dans la mesure où le Ratio d'Endettement serait égal ou inférieur à 3 (compte tenu des besoins à venir, c’est pas gagné….).

Ces bonnes nouvelles ne peuvent cacher le malaise profond de ce promoteur ; ces accords trouvent leurs origines dans un plan de réduction des coûts, en particulier en sacrifiant une partie du personnel et en abandonnant la conception de nombreux projets jugés aujourd’hui trop coûteux ou faiblement rentables.

La dynamique de ce groupe est ainsi raisonablement affaiblie pour une longue période et c’est de bonne augure pour les confrères, pour le marché et les accédants potentiels. En effet, ceci permettra à un certain nombre d’opérateurs locaux de reprendre position sur des sites préalablement « négocié » par K&B à des valeurs irraisonnables.Ce promoteur a forgé sa réputation en région par une stratégie d’achat inflationniste qui, dans ces temps de crise, s’avère particulièrement inapproprié au développement du marché de l’accession. Il serait temps que les propriétaires fonciers et leurs conseils (notaires, architectes et agents immobiliers) en prennent conscience et acceptent des offres plus en conformités avec les valeurs foncières locales.

Investissement de Robien et Borloo; oui mais pas avec n'importre qui !

Doit-on jeter le bébé avec l’eau du bain ? Voici en résumé la première question à se poser.

Le de Robien puis le Borloo sont des incitatifs offerts aux contribuables afin de favoriser un secteur carencé certainement trop hativement jugé comme défectueux. Ce n'est pas forcément le cas.   Il y a, en effet, une demande insatisfaite de logements locatifs...et elle va exploser ! Simplement, en observant de manière plus précise ce déficit l’on constate qu’il est surtout présent au cœur des bassins d’emplois notamment en région francilienne, dans le bassin Rhônalpins, le bassin Méditerranéen et quelques secteurs parfaitement identifié par le Ministère du logement réunis dans les catégories A et B1 du plan BORLOO (vous trouverez précisément ces secteurs sur le site du Ministère du Logement ou auprès des ADIL). C’est dans ces secteurs qu’il importe d’acquérir prioritairement un logement mais, selon le vieil adage, tout ce qui est rare est cher. Ainsi un achat dans ces région est souvent plus coûteux…cependant les loyers sont proportionnels et surtout la revente est assurée.

Fuyez toutes les officines qui vous proposent des opérations calibrées, assistées, packagées. L’on ne peut être juge et partie ; avoir un gestionnaire intégré pour un opérateur c’est la manière la plus habile de masquer les difficultés du process. Savez vous, par exemple, que ces gestionnaires pratiquent la cavalerie locative incitant des locataires à migrer régulièrement vers de toujours nouvelles résidences… afin d’offrir à un plus grand nombre d’investisseur la garantie de la mise en place du premier locataire.

Savez vous que l’assurance dite de « carence locative » permettant de couvrir l’absence de loyers en cas de départ d’un locataire en cours de bail est abondé directement sur le montant du logement...et financé par le crédit. Savez vous que les délégations signées font de votre gestionnaire le seul interlocuteur du promoteur dans la phase de réception du logement (où l’on oubli de mentionner les petites ou grandes imperfections que seul le locataire connaîtra). Savez vous que ce locataire (dont le propriétaire investisseur ne connaîtra jamais le profil ou la voix) n’a que comme seul recours le gestionnaire (et le syndic) filialisé du promoteur.

Les organigrammes présentés lors des démonstrations des « consultants » sont éloquents. Fuyez ces structures qui n’ont bâtit leurs modèles économiques que sur l’incrédulité des (petits) investisseurs.

Conservez un œil critique sur tout ce qui représente un modèle intégré (ou transversal) comportant un jeu de filiales aux noms évocateurs (opérateur, commercialisateur, courtage, gestionnaires, syndic, back office financier, cellule marketing etc,etc…).

L’investissement individuel dans un logement neuf peut être hautement rentable dans cette période d’invendu. En effet, l’acquisition d’une surface aujourd’hui livrable immédiatement en profitant des décotes actuelles peut être une excellente opportunité. Pour le louer ? Rien de plus simple ; une visite à deux ou trois gestionnaire sur le secteur vous permettra de connaître le montant réel des loyers pratiqués…et d’apprécier les compétences des acteurs locaux. Dernier conseils ; n’attendez pas de votre loyers qu’il couvre 70% de votre crédit le premier jour ! C’est naturellement possible mais à moyen terme et seulement si vous avez contracté un crédit constant ; dans ce cas attendez vous à neutraliser vos mensualités par le jeu des réactualisations à compter de la 9éme année (comme par hasard l’année où vous « sortirez » du dispositif fiscal).

N’hésitez plus, c’est le moment de prendre votre patrimoine en main !