20 juin 2008
Le marché immobilier en tension ?
La question posée depuis plusieurs mois c’est aujourd’hui transformée en certitude. Mon diagnostic (que vous retrouverez dans divers posts sur ce blog) s’avère exact.
D’une part la « bulle » tant attendu n’a pas éclaté ; tout au plus, peut-on observer un ralentissement des ventes, considérer les prix globaux en baisse dans l’ancien (il était temps ; j’ai toujours écrit qu’ils étaient globalement trop forts) et en quasi stagnation dans le neuf.
Pour le neuf, deux raisons essentielles ;
ü Avec le report sine die de nouveaux programmes le stock (récent) tendra à se dégonfler progressivement au cours des mois à venir.
ü Les programmes en cours ont un coût incomprésibles ; les baisses s’effectuent à la marge (frais de notaires offerts, cuisine équipée…peu de chose au regard des principaux postes financiers d'une opération).
Deux flashs sur France Info http://www.france-info.com/spip.php?article150266&the...# confortent mon appréciation et illustrent cela :
- Le marché à Limoges a fait l’objet d’une envolée de programmes à caractère locatifs (loi de Robien) sur la foi d’un classement en zone B2 de cette sympathique citée qui reste (malheureusement) peu porteuse de développement. Les résultats sont criants ; des appartements inoccupés, bradés faute de demande réelle et des prix n’ayant peu de commune mesure avec la réalité locale du marché Reportage dans la région de Limoges Thibault Maisonneuve (1'14")
- Le marché de Bordeaux inversement reste soutenu ; cette agglomération en évolution économique constante reste en effet porteuse d’un marché pérenne. Les prix ne sont plus haussiers mais la demande locale existe avec l’arrivée de nouveaux ménages Exemple à Bordeaux, avec Béatrice Dugué (1'13")
De tout cela il reste à tirer trois enseignements ;
ü l’immobilier doit répondre à une demande durable et toute opération faiblement légitimée demeurera une source de pertes potentielles pour les investisseurs.
ü Les promoteurs qui ont « oubliés » les fondamentaux seront les plus touchés par la crise actuelle ; produire du logement sans marché reflète une absence d’honnêteté qui pourrait coûter cher.
ü Les « niches fiscales » et autres aides à la pierre ne doivent pas faire oublier que l’immobilier reste un investissement de long terme méritant attention et bon sens.
14:33 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (2) | Envoyer cette note
17 juin 2008
Club Med : l’immobilier loin de la crise
C’est bien connu, en période de restriction budgétaire le mass market s’efface au profit de niches plus favorables.
L’un des segments forcément peu concerné par la crise est le luxe, le vrai. Certes la notion de luxe est une notion floue. Pour un SDF le luxe est représenté par l’obtention d’un toit et d’un couvert…Nous allons nous éloigner sensiblement de cela pour regarder le luxe pour les leaders a forts pouvoir d’achat dont quelques Français (il en reste encore quelques uns… et l’on va, accessoirement, leurs donner une nouvelle occasion de quitter notre pays…).
Le club Med semble souhaiter modifier son modèle économique ; entre nous, il était temps. La perte de 9 milliards au premier semestre 2008 mérite divers traitement de choc. La vente d’une partie des actifs est en cours (Club Med Gym et Jet Tours) mais cela ne saurait suffire. En effet dans l’industrie du tourisme et plus particulièrement de l’hébergement il y a bien longtemps que les principaux acteurs internationaux ont scindés le volet immobilier du volet services (cf. Hyatt, Movenpick, Sheraton, Marriot, Radisson…). A chacun son métier me direz vous, pas si simple. Il importe que le service hébergement soit conceptualisé, attentif, profitable et pérenne pour permettre le développement d’un outil immobilier coûteux au regard des infrastructures à réaliser. Le Club Med c’est en premier lieu des sites de qualités aujourd’hui faiblement valorisés et un service gentillet ; les tridents ne sont pas des étoiles. L’on peut être surpris de l’absence de rapprochement avec des spécialistes de l’immobilier et des "Resorts" ; Il est temps d’opérer des retraitements financier de ce patrimoine et de professionnaliser les services.
La première initiative se situe à l’île Maurice, destination appréciée par plus de 800 000 touristes. Le climat, les langues (Anglais et Français), la stabilité sociale, l’accueil, la tolérance et l’existence de sites « off shore » donnent à cette île de l’océan indien un développement économique opportun (+5% par an) grâce au tourisme en complément d’une monoculture de la canne à sucre en décroissance. Jacques CHIRAC y appréciait le confort et le charme de son hôtellerie ; une référence en oisiveté luxueuse.
Ainsi sur la plantation d’Albion à l’opposé de l’aéroport et à ¼ d’heure de Port Louis (la capitale), dans un parc de 12ha est proposé la vente par le Club Med 40 villas de luxe. Le Club Med fortement endetté s'est associé au groupe Orascom, congloméra égyptien opérateur en téléphonie (l’on parle d’eux en data room chez Bouygtel…) et également investisseur majeur en hôtellerie de luxe avec la majorité des enseignes internationales pré citées.
Le montant d'achat des villas proposées varie de 945.000 euros à 1,84 million d'euros, normal nous sommes dans le luxe. Les villas sont souhaitées confortables, spacieuses, élégantes, les piscines débordent et la mer est à quelques pas, toujours présente dans son bleu vert incomparable. Voyez par vous-mêmehttp://www.villas-chalets.clubmed.fr/albion_fr/index.html...
Pierre & Vacances, société franco française pratique avec un certain succès ce modèle économique depuis plus de 40 ans maintenant. Les futurs propriétaires sont invités, en contrepartie d’une exploitation de leurs biens sur une longue durée à profiter de leurs villas et des services du club deux fois trois semaines par an. Le concept a fait ses preuves ; un professionnel gère et entretien votre logement et, en contrepartie, vous profitez de celui-ci pendant vos vacances à titre gracieux…rien de nouveau, sauf pour le Club Med. Si vous refusez l’occupation proposée la rentabilité est de l’ordre de 5% par an vous permettant de couvrir en grande partie le prêt. Au terme du bail (généralement adapté au terme du prêt) vous êtes en mesure de céder votre bien et de le transmettre à vos héritiers sans plus value grâce au Integrated Resort Scheme (format défiscalisant de l’île Maurice). Bingo !
Naturellement, sur le même modèle économique, d'autres projets sont à l'étude au Club Med en Guadeloupe, à la montagne (en Suisse ?) avec des chalets, et à Marrakech...La vente se fait sur plan, la construction des villas démarre classiquement dès la fin de la pré commercialisation…rien de nouveau, si ce n’est le niveau unitaire des engagements pour les investisseurs. Pourquoi tout ceci n’a pas été réalisé plus tôt ? Il est grave qu’un dirigeant n’observe pas plus précisément les principaux acteurs de son marché et n’en tire quelques enseignements !
16 réservations de villas ont été réalisées en trois semaines ! Rien de plus normal. Le marché du luxe est porteur en période de crise. Si Renault voit son stock gonflé le carnet de commande chez Ferrari s’allonge….
Mais, attention, le luxe c’est un métier. Henri Giscard d’Estaing n’est pas François Henri Pinault. Il devra quitter les eaux tièdes pour plonger dans le grand luxe. D’autres Ressorts haut de gamme sont en effet cours de réalisation. Tant à l’île Maurice qu’au Seychelles il existe des projets plus luxueux sur des sites d’exception comportant parcours de golf, appontement privé pour yachts, thalasso et spa, services de qualité… Le luxe existe (CQFD), l’argent quitte la vieille Europe pour rejoindre les fortunes des pays émergeants dans des lieux plus accueillants. Pas très civique mais compréhensible.
08:49 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : immobilier, luxe, haut de gamme, loisir, fiscalité
02 juin 2008
Logement: la régulation de l’offre
Dans le neuf les cycles de production sont longs. Par exemple, un programme en cours de construction aujourd’hui a fait l’objet d’études de faisabilité courant 2006. Dans cette profession, nous nous devons d’anticiper fortement les cycles ; la singulière flexion du trimestre dernier en matière de vente (27 600 ventes au 1er trimestres 2008 a comparer aux 37 047 ventes en N-1) est différemment appréciée au sein des équipes en fonction de l’état des engagements pour chacun des programmes.
- Les fonciers sous promesses d’acquisition vont être très rapidement abandonnés ou négociés à la baisse. Seront abandonnés toutes réserves foncières peu stratégiques à commencer par les parcelles éloignées des agglomérations, mal desservies ou peu constructibles en raison d’une commune réfractaire au développement. Seront (re)négociés les plus stratégiques des potentiels en considérant qu’une « réserve » foncière offre des capacités de production de moyen terme indispensable à la reprise du cycle.
- Les logements en projet dont les travaux n’ont pas démarré représentent 52 % de l’offre potentielle des promoteurs selon la FNPC. Ces projets en cours de montage vont faire l’objet de révision afin de répondre plus précisément à la solvabilité des ménages aujourd’hui et demain. Les coûts de production resteront haussiers notamment en raison des prix des matières premières et de l’énergie mais également au regard de la qualité technique des logements produits. . Ainsi pour s’adapter aux capacités d’emprunt des ménages les unités vendues seront plus compacts. Il n’appartient plus aux promoteurs de proposer une profusion de solution HQE mais de discerner dans le panel de solutions novatrices celle qui, au coût limité répondra au mieux aux exigences de qualité et d’économie durable. La flexion des coûts est à ce prix.
- Les logements en cours de construction représentent 45,3 % de l’offre potentielle selon la fédération. Ils ne sont ouverts qu’à partir d’un volume significatif d’engagement de réservataires dans le cadre du contrat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le « portage » de l’ensemble des programmes représente un très faible stock d'invendus de 2 800 logements achevés (soit 2,7 % de la production). Certes ce stock pourrait s’alourdir au fil de l’exercice 2008 ; ce phénomène à également un coût induit mais au taux actuel l’on peut raisonnablement gérer cette charge sur des périodes longues.
Ainsi, grâce à ces ajustements, la profession adapte le niveau des mises en production dans les mêmes proportions que les ventes. Si cette réactivité des opérateurs est un élément de régulation du marché et de la salubrité financière des groupes, elle pose le problème fondamental des besoins de logements qui ne pourront pas être satisfaits.
Dans la période actuelle, marquée par des remises en question de nos modes de consommation le logement reste la préoccupation majeure des ménages. L’immobilier concentre 20% de la consommation des familles. C’est beaucoup. Achat ou location il reste un des besoins primaires à satisfaire et il le restera encore longtemps. Rappelons à ce titre, qu’avec la délocalisation industrielle, l’immobilier est devenu en France le deuxième producteur français, derrière les services aux entreprises. C’est également aujourd’hui le premier créateur de richesse (16% de la valeur ajoutée) et le sixième employeur national. Souhaiter cette crise c’est souhaiter un affaiblissement durable de l’économie nationale.La France n'a pas besoin de cela.
Nous vivons un paradoxe. Les politiques demandent du "mieux loger" avec toujours plus d’effort en matière d’adaptation du logement à son environnement. Ces directives couteuses, issues du Grenelle de l'environnement éloignent de plus en plus de ménage de l’accession. Il importe de retrouver les moyens de "plus loger" . Sans mesures d’encouragement à l’accession (dont un taux de TVA adapté au logement social), sans mise sur le marché de foncier, nous allons connaître l’amplification de la crise du logement avec un plus grand nombre de demandeurs à la rue et des logements précaires et insalubres en hausse.
12:06 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : immobilier, offre, demande, accession, crise, logement, grenelle
29 mai 2008
Moins 27,9% de vente : le chiffre choc !
Les explications à ces chiffres sont très largement abordées par le Président de la FNPC, Jean François GABILLA. http://tf1.lci.fr/infos/economie/conjoncture/0,,3861129,0... Nous devons noter la transparence avec laquelle cette fédération a communiqué sur ces chiffres. Pas de langue de bois, du concret. La FNAIM pourrait en prendre exemple ; il est temps qu’elle annonce la sensible flexion des honoraires des adhérents. La fermeture de nombreuses agences immobilières devrait l’y encourager.
Pour le neuf, le volume prévisionnel global annoncé pour l’exercice semble raisonnable ; 110 000 ventes (à comparer aux 125 000 ventes en 2007) ; la baisse en volume est au rendez-vous. Le stock actuel représente une année de vente ; le BTP (et le gouvernement) doit se préparer à des ajustements par le gel de nouvelles opérations.
Toutefois j’ose avancer que le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice ne faiblira pas proportionnellement. Deux motifs à cela:
- Ce ralentissement est principalement le fruit des refus de financement des primo accédants et des « petits » investisseurs en de Robien ; les candidats à l’achat sont toujours présents, leurs volontés est bien là…il manque celle du banquier. Il est temps d’annoncer une vérité trop longtemps cachée. Nos banques ont « faillis » dans leurs fondamentaux et en particulier dans les principes de précaution. Les provisions mis en place par ces dernières (de Finaxis à Calyon, du Crédit Agricole à la BNP) n’en sont qu’un reflet partiel. Aujourd’hui ce sont les candidats à l’achat qui en subissent directement les conséquences. Les crédits sont accordés au compte goutte en raison d’une remise en cause des critères retenus. Pour le candidat à l’achat, toutes fragilités diagnostiquées dans le cursus professionnel, voire dans l’activité de l’employeur et c’est un refus. A cela s’ajoute pour le petit investisseur, la remise en cause des rendements prévisionnels qui freinent sensiblement la vente de produits locatifs.
- Cependant, comme dans toutes périodes de crise le marché offre des opportunités aux plus habiles des opérateurs et aux plus solvables des accédants. Les résidences de haut de gamme, les opérations judicieusement sélectionnées tant dans leurs emplacements que dans la typologie des appartements trouveront leurs acquéreurs. Ainsi le chiffre d’affaires par unité vendue sera sensiblement plus élevé grâce, en particulier, à la mise en relief des qualités intrinsèques des biens. Qualité trop longtemps négligée par une profession très largement concentrée sur la recherche de volume.
Reste à la majorité des enseignes nationales à accompagner la paupérisation générale du pays en offrant au plus grand nombre du logement low cost. Ce produit se dessine actuellement ; Il s’agit de réaliser des logements à la fois plus compacts en surface et en volume, donc moins couteux à produire et plus adapté aux conséquences de la crise énergétique par des choix techniques novateurs. Il s’agit également de trouver les conditions de soutien de sa diffusion grâce à la généralisation du pass foncier et de la TVA à 5,5% sur ce segment.
13:29 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : vente, neuf, logement, fnpc, fnaim, acquéreur, banque
27 mai 2008
Tendance de l’immobilier, INFO ou INTOX ?
Le plus grave c’est le fond ; les acteurs sont nombreux dans le secteur de l’immobilier et il importait de préciser où sont plus précisément les défaillances (enregistrées sur l’exercice 2007 faut-il le rappeler).EULER note qu’il s’agit, pour l’essentiel, «de procédures collectives qui ont concerné des entreprises de moins de cinq ans d'ancienneté, et plus de la moitié des entreprises défaillantes qui n'employaient aucun salarié. La reprise de la sinistralité concerne essentiellement les micros entreprises (+7% pour les entreprises sans salarié), et plus particulièrement dans la construction et les services, secteurs où les petites entreprises souvent de création récente et sans salarié ont une forte représentation ».
Essayons d’être plus précis. S’agit-il de promoteurs ? Je ne le pense pas, la profession n’a pas enregistré de défaillance majeure en France. Les défaillances de promoteurs sont inhabituelles sur notre territoire il faut le souligner. Ce métier est tenu principalement par des sociétés structurées, la plupart avec une forte participation capitalistique des banques. Il faudrait plutôt se tourner vers les agents immobiliers et les artisans.
Pour les agents immobiliers nous venons de vivre plusieurs années où la fermeture d’une épicerie se faisait au profit de l’ouverture d’une agence immobilière. Souvent la disparition d’une agence est le fruit d’un savoir faire relatif voire incomplet de quelques aventuriers souvent passés du statut de VRP au statut d’ A.I. Généralement la fermeture d’une officine entraîne l’arrêt d’activité d’agents indépendants (inscrits au RC) qui lui sont rattachés. Le marché devenant plus rigoureux les rats quittent le navire. C‘est logique et plutôt sain. En effet, il ne s’agit plus de rentrer à n’importe quel prix des produits à la vente et d’avancer des qualificatifs d’un autre temps ; il importe de savoir négocier en amont pour avoir quelques espoirs de vendre à brèves échéances des produits au prix du marché, il importe également de savoir débattre de la qualité intrinsèque d’un bien, des potentiels réels de ce dernier…bref c’est un métier, un vrai. Nombreux amateurs l’apprennent à leurs dépens.
A cela s’ajoute la cohorte d’artisans qui très rapidement comprennent que la France n’est plus le pays de la création d’entreprise et du développement des structures salariés. Leur savoir faire les protège de toutes difficultés majeures et ce n’est, pour ces derniers, qu’une modification de statut social qui les pousse à fermer leurs activités. Rien ne vaut pour un ex artisan un poste de salarié sur 35/39 heures bien mieux rémunéré avec les conditions sociales attachées. Deux ou trois interventions mensuelles « occultes » permettant de mettre « du beurre dans les épinards », et, le tour est joué.
Bref, si je démonte cet article de Chalenges c’est qu’il participe, à peu de frais, au malaise actuel. La vérité est tout autre, j’y reviendrais dans le détail très prochainement car une stratégie des banques commence à se dessiner et il importe de la dévoiler au plus grand nombre. Pour rester synthétique admettons qu’il est terriblement délicat pour la profession d’écouler des produits de cette nature sans l’aide réelle et soutenue des banques au financement des ménages. Le principal problème est ici.
09:36 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : défaillances, immobilier, agent immobilier, artisan, bâtiement, logement
07 mai 2008
Le gaz augmente !
Les médias se font l’écho de la volonté de GDF d’augmenter-pour la troisième fois- le prix de cette précieuse énergie. L’on notera au passage la maladresse de cet établissement qui porte cela au compte du mauvais état de la tuyauterie…A quand l’augmentation du billet d’Air France pour amélioration du train d’atterrissage de ses avions ?
Pour être plus sérieux il n’échappe à personne que c’est l’ensemble de la production d’énergie qui est touchée. L’indexation du gaz sur le pétrole est réelle et l’ensemble des consommateurs en est directement affecté. Nous retrouvons des conversations d’un autre temps dans lesquelles nous apprenons qu’au-delà de la coupure volontaire du chauffage dans un logement en période d’inoccupation l’on pratique la fermeture des radiateurs dans les chambres et l’on écrête la température à 19° dans la 
pièce principale. Nous sommes loin de l’utilisation dispendieuse des « grilles pains » nom communément donné à la première génération de radiateurs électriques des années 70.Je reste toujours très étonné de voir les modes de vie de mes contemporains ; parcourir les couronnes de nos agglomérations me permet aujourd’hui de garantir à de nombreux primo accédants logeant dans des pavillons
de banlieues des économies considérable grâce en particulier à un bilan énergétique global du foyer. L’on peut souhaiter que soit mis à la casse au plus vite les ruineux 4x4 des années 2000 au profit de véhicules plus écologiques et que les fruits de ce troc soit porté au bénéfice de l’isolation du logement, à la mise en place d’un chauffage géothermique, voir à l’installation d’une chaudière a granulés de bois. Ces derniers sont, pour très peu de temps encore, des « niches fiscales » loin des effets de leviers couteux de la TIPP. Le consommateur découvre (tardivement) que l’énergie est un bien précieux ; la marge de progression dans l’habitat existant est importante, sachons l’utiliser. Cette prise de conscience apporte une nouvelle marge de négociation lors des transactions; au delà des qualificatifs élogieux des annonces une lecture du bilan énergétique (document obligatoire lors d'une vente) permet de calmer les prétentions des vendeurs.
10:37 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : habitat, logement, énergie, bilan thermique, gdf
25 avril 2008
L’immobilier en Floride ou dans la Vienne ?
Problème loufoque me direz vous. Pas si sûr. Il s’agit, précision importante, d’un placement. Les nombreuses sollicitations de « conseillers » toujours prêts à favoriser votre retraite et soigner vos IRPP débouchent toujours sur la même proposition. La démonstration est imparable et pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas de téléphone je résume :
Votre futur placement est basée sur un emprunt de long terme, vous remboursez avec régularité vos échéances qui, pour la majeure partie, sont couvertes par les loyers (toujours garantis grâce à une organisation sans faille d’assureurs et de gestionnaires). Ainsi, avec un faible différentiel (l’estimation faisant appel à diverses probabilités) vous serez après demain plus riche qu’aujourd’hui. Avec la complicité des banques la démonstration devrait déboucher sur un investissement d'environ150 000€ (c'est la valeur moyenne de ce type de placement).
Jusque là rien à dire. Il vous appartient, avec (bon) sens de convertir cette imparable démonstration par du concret. Généralement tout ceci débouche sur un T3 à Limoges ou autres citées accueillantes de notre beau pays*. L’on prolongera cette démonstration par quelques appréciations positives sur le développement (insoupçonné) du secteur concerné ainsi qu’éventuellement le taux de fécondité qui (vous) assurera d’une occupation permanente de votre logement sur les 15 prochaines années (d'autres arguments peuvent remplacer le taux de fécondité;la créativité des conseillés est immense).Essayons de transposer cette même somme (150 000€) sur divers secteurs immobiliers.
En île de France vous pourriez espérer l’acquisition de 20 à 30m2, au Maroc il est déjà trop tard pour espérer acquérir un Ryad et le risque de bouleversement social n’est pas à exclure à long terme. Avez vous pensé aux conséquences directe du subprime. Vous avez tous à l’esprit le malheur qui s’est abattu sur les US en juillet 2007, responsable de nos maux. La crise de l’immobilier fait pression dans les états les plus attractifs. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison via la procédure de « foreclosure ».Les banques proposent les maisons sur le marché, et combiné avec la grande quantité de nouveaux projets immobiliers, cela approvisionne largement le marché et fait baisser sensiblement les prix. Savez vous qu'en février 2008 le prix moyen national d’une maison est tombé à 195.900 dollars, (soit une baisse de près de 10 % par rapport à à février 2007).
En complément le dollar est particulièrement faible. Il ne peut vous échapper que cette somme est inférieure au montant de 130 000€ ; permettant ainsi de meubler votre acquisition et payez les divers frais pour 20 000€. Les agents immobiliers américains ont constatés qu’un nombre significatif d’acheteurs étrangers ont investi la Floride et la Californie destinations les plus populaires auprès des acheteurs étrangers.
Maison de vacances en Floride
De plus en plus d’européens deviennent propriétaires d’une maison en Floride.
Que pourriez-vous acheter en Floride ? Pour 165.000 euros, vous avez une maison de vacances neuve, entièrement équipée, sur un terrain de 12 ares, d’une superficie de 200 mètres carré, un étage, trois chambres et une piscine chauffée. http://www.contempo-realestate.com/search.asp . Nos amis américains ont des services de « property management » exemplaires, ils gèrent sans état d’âme votre investissement, vous réservant des pèriodes d'occupation pour votre famille (si vous choisissez des baux saisonniers) et savent vous assurer un taux de rentabilité comparable voir supèrieur au nôtre. , Le « busines model », la liberté et le soleil en plus. Bien sûr, c’est loin. Bien sûr l’art de bâtir n’a pas exactement la même signification à Orlando qu’à Limoges. Bien sûr il y a la crise mais je vous invite à réfléchir à deux fois avant de signer votre « package sans souci ».
*Limoges peut être remplacé par Poitiers et Orlando par Spring Hill ; la démonstration reste identique...la mer en plus.
11:56 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : investissement, de robien, borloo, france, us, subprime
15 avril 2008
Bulle
purement académique car le destin d’une bulle c’est d’éclater. Une fois posé cette hypothèse, reste juste à prévoir quand. Or, fort heureusement, le marché de l’immobilier français n’est pas totalement déconnecté de la réalité. Plusieurs facteurs ont contribués à stimuler la demande, notamment la démographie. La conjugaison d’une population en hausse sur notre territoire couplée à la réduction du nombre de personne vivant sous un même toit et complété par le vieillissement plus élevée de la population a rapidement fait progressé le nombre de ménages en général et les ménages monoparental en particulier : + 3 millions ces dix dernières années. Cette pression démographique a stimulé la demande et est en partie responsable de la forte hausse des prix. La demande est donc particulièrement élevée (tout le monde s’accorde sur un déficit de 800 000 à 1 million de logements en France) face à une production quasi constante. A cela s’est ajouté la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien) ainsi que des mesures favorisant les transferts financiers intergénérationnels. Autant d’éléments qui ont stimulé la demande. Les prix dans l’immobilier ont progressés aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat. Jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte. Ce choc a été -en partie- absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages. établissements de crédits refusant de prêter au-delà de 30 ans. De surcroît, si certaines banques demeurent encore agressives sur le plan commercial, le crédit à l’habitat est avant tout un produit d’appel, certaines refusent désormais 
les dossiers jugés fragiles. Ajouter à cela la fin de la baisse des taux et une progression du pouvoir d’achat toujours au ralenti et c’est l’ensemble des conditions de financement qui se dégradent.Cela justifie t-il une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ? Certainement pas. Il existe bien une composante spéculative dans la hausse des prix, tant à Paris qu’en province. Cette composante majeure est l’absence de volonté de multiplier les zones à construire ou d’augmenter sensiblement la densification des logements à proximité des bassins d’emplois. Il importe aujourd’hui de déconnecter les autorisations de construire des communes. Cela passe nécessairement par un stade supérieur où l’état et ses représentants en région, en particulier les Préfets doivent retrouver l’autorité nécessaire pour imposer des logements aux plus réticents des élus. Au-delà des incitations fiscales il importe de créer les conditions d’un développement urbain harmonieux entre lieux de vie et lieux de travail.- Il faut compléter la loi SRU par une obligation d’augmenter le nombre d’autorisation de construire (PC) délivrée chaque année avec une croissance imposée de 15% par an dans les zones A et B du plan de Robien et ceci sur une durée suffisamment longue pour mécaniquement combler le déficit.
- Il faut interdire la réalisation de nouvelles zones à caractère économique (ZAC,ZUP,Zone tertiaire...) si elles ne sont pas couplées avec des
surfaces de logements.
Il est en effet suicidaire, dans une période où l’on souhaite donner priorité au développement durable, de procéder à la construction -comme cela va être le cas à la défense- de tours nouvelles augmentant sensiblement le nombre de salariés sur ces sites sans donner corrélativement obligation aux opérateurs de créer des logements à proportion des emplois localisés.Nos politiques ont, en ce domaine, à travailler sérieusement leurs discours. Souhaiter le plein emploi et vouloir favoriser le développement économique d'une cité est légitime, ne pas prévoir le logement des principaux concernés est suicidaire.
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12:18 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : zac, logements, bureaux, tertiaire, pc, developpement
14 avril 2008
Chers confrères, Bonjour et Meilleurs Vœux !
19:24 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : promoteurs, panique, crise, abandon, projets
27 février 2008
Les chiffres sont là.
124 000 logements neufs livrés en 2007 ; un record mais surtout et malheureusement un plafond ; le ministère relevant un stock de logements disponibles à la vente qui continue de progresser, à 102.600 logements ; l’écoulement ne se fait donc plus.
Si ce volume jamais atteint est enregistré il cache des éléments qualitatifs que les chiffres ne font pas apparaître. En particulier il importe d’observer la cartographie des livraisons et la typologie des logements.
Cartographie tout d’abord ; une trop forte proportion de logements livrés en 2007 ont été conçus en 2005 et sont implantés en troisième couronne des agglomérations (pour les pros, aujourd’hui en zone C du plan BORLOO) ; cela correspond aux zones trop souvent éloignées des bassins d’emplois où le foncier peu coûteux et disponible a motivé de nombreux promoteurs a construire des logements forcément plus abordables. Ils resteront cependant partiellement inoccupés malgré des offres attractives car ils ne peuvent satisfaire des familles d’actifs qui consacrent une (trop) grande partie de leurs temps en déplacements (rarement en transport en commun car ces zones restent mal desservies ; la voiture étant un poste de frais incontournable dans la majorité des cas)*.
Typologie ensuite ; les logements mieux placés, en première couronne et au cœur des grandes agglomérations sont généralement inadaptés aux capacités financières des primo accédants. En effet les communes demandent généralement la réalisation de grands appartements type T4 que peu d’accédants peuvent s’offrir pour des raisons financières compréhensibles. Il est grand temps que les mairies ajustent leurs demandes aux capacités financières et aux besoins des familles, parfois monoparentale mais également aux couples sans enfants, aux étudiants, aux personnes à mobilité réduite, au 3éme age (le papy-boom) bref adapté à tous ceux qui composent la palette démographique actuelle de notre pays.
Nous sommes à la veille des élections municipales ; dans les grandes agglomérations il importe à chacun de donner son bulletin à l’équipe qui s’engage à faciliter la construction, sociale bien sûr mais pas seulement. En effet il importe d’ouvrir des zones dévolues à l’habitat des jeunes actifs, des étudiants, à participer dans le cadre des communautés de commune au développement et la fluidité des transports en commun, à l’organisation des cités en matière d’accueil…en un mot à donner du sens à son mandat électoral.
* je reviendrais sur le sujet déplacement car il représente aujourd’hui le second poste de frais après le logement et l’augmentation du baril influencera fortement la décision d’achat en 2008.15:46 Publié dans Crack,Crunch,bulle et autres tendances | Lien permanent | Commentaires (0) | Envoyer cette note | Tags : logements neufs;marché immobilier;investissement;accession