Comment ça va ?

A cette question les professionnels de la promotion apportent des réponses nuancées. Heureusement nous avons le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable, de la Mer (et bientôt des jeux de hasards) qui fournit régulièrement des chiffres.

Au niveau des ventes le marché est actif : selon les derniers chiffres publiés, un peu plus de 26 900 logements ont été vendus au cours du dernier trimestre, soit 65,2 % de plus qu’au troisième trimestre 2008.Cette progression peut paraître énorme ; elle est cependant le reflet de 3 paramètres qui « nuancent » l’ampleur de cette hausse.

1. L’arrêt quasi total des crédits au 3eme et 4eme trimestre 2008 a constitué un « réservoir » d’accédant potentiel prêt à renouveler leurs demandes auprès des banques en 2009

2. L’effet SCELLIER  incontestable. Les investisseurs ont largement profités des opportunités avec du choix (stock) des prix et des crédits à la baisse (ils auraient eu tort de s’en priver…).

3. Les statistiques du Ministère sont parfois fantaisistes et évoluent au grès des réformettes. Les dernièrs ajustements concernant les délivrances des PC et leurs traitements informatisés fragilisent les chiffres de par les difficultés des services instructeurs à délivrer les autorisations dans les délais (d'où l'idée de compléter l'intitulé ministériel par les jeux de hasards).

Au niveau de la reconstitution du stock rien ne va plus. On assiste à trois phénomènes dangereux :

Le nombre d’autorisation de construire est en flexion de 16,4 % à celui relevé de novembre 2007 à octobre 2008. Le secteur des logements collectifs marque un net recul (- 24,6 %) très supèrieur à celui des logements individuels (- 11,6 %).

Au travers de ces chiffres l’on peut en déduire que les collectifs, généralement situés dans les seules zones urbaines, sont en situation de quasi pénurie notamment en raison des difficultés grandissantes à obtenir du foncier à un prix raisonable... et des autorisations à construire des communes concernées. A contrario des maisons individuelles groupées qui progresse dans nos très éloignées banlieues (+3,2%) au dépens de l’individuel pur (-17.4%).

Au niveau des mises en chantier le recul s’accentue. De novembre 2008 à octobre 2009, les ouvertures de chantier ont atteint 338 000 logements, en repli de 17 % par rapport au chiffre constaté au cours des douze mois précédents. Si l’on extrait, les  182 000 mises en chantier enregistrées pour le logement individuel en cumul sur les douze derniers mois il ne reste plus que 156 000 logements collectifs en cours de démarrage... Le recul est d’environ 20%...particulièrement dangereux dans un contexte de tension de l'offre.

Les conséquences

1 le BTP continuera à souffrir dans les prochains mois et devra diminuer (encore) ses effectifs. La maison individuelle créée peu d’emploi , une partie des travaux sont effectués par les « castors » (la famille, les amis…) et le logement collectif en cours de production ne peut absorber la totalité de la main d’œuvre disponible.

2 Les prix vont repartir à la hausse en particulier dans le collectif urbain car tout ce qui est rare…est cher. Ainsi le Ministère de l’écologie, sans le vouloir, favorise le mitage de nos campagnes au travers de l’individuel et dégrade le bilan carbonne par des déplacements toujours plus abondants (nos lointaines banlieues connaissent peu  le bénéfice du transport en commun).

3. Par l’augmentation des prix du neuf l’on  diminuera le nombre d’acquéreurs potentiels qui, de leurs côtés, risquent de voir le montant des baux locatifs et des logements anciens repartir à la hausse….

Tchin Tchin !

Le jaune n’est pas un apéritif anisé que l’on déguste dans le midi sous les platanes. C’est un rapport écrit permettant à nos élus (principalement députés et sénateurs) d’apprécier la pertinence d’une loi ou d’un décret. Parfois c’est simple, concis et compréhensible pour le lecteur peu enclin à décrypter les « énarquismes » dans le texte…et parfois c’est juste un peu plus compliqué. Simplement ici c’est particulièrement instructif car il s’agit d’un document qui, d’une façon exhaustive, apprécie chacune des subventions, aides fiscales et autres avantages concernant l’immobilier d’hier, d’aujourd’hui et surtout de demain. Allez courage c’est ici.

Vous pourrez ainsi constater de l’existence de mesures nombreuses, souvent complexes mais utiles à l’accession ou à la location de logements et apprécier de la pertinence dans le contexte actuel (je pense en particulier à la prolongation de la SCELLIER sans modification des conditions de déduction pour 2010 mais également au PTZ particulierement efficace dans la solvabilité des jeunes ménages primo accédants).

Au final des aides pour un montant de 11 milliards d'euros...à consommer avec modération selon Mme LAGARDE (tout comme l'apéritif).

Attention à la pénurie de logements neufs !

Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….

Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.

L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).

Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.

Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...

Prenez connaissance de l'article de Ouest France

FRIGGIT et ses disciples continuent de parier sur l'apocalypse

Tous ceux qui s’intéressent à l’immobilier ne peuvent ignorer les propos divinatoires des grands pessimistes. Il suffit de taper « immobilier » et « marché » ou « immobilier » et « bulle » sur son moteur de recherche préféré pour tomber invariablement sur les théories du sieur FRIGGIT.

Le pire, de mon point de vue, n’étant pas ces magnifiques courbes en couleur produites avec régularité par cet « économiste » mais plutôt ce qu’en font ses disciples. En particulier, je suis attentif aux théories du « tunnel » au point d’attendre avec perplexité depuis plus de trois ans les baisses programmées de 30 à 40% des prix (l’ écart de 10% entre l’hypothèse basse et haute est suffisamment large pour alerter sur la finesse de l’appréciation les plus candides des lecteurs…).

C'est ainsi que les pleureurs récitent haut et fort à qui veut les entendre que les prix de l'immobilier en France vont s’effondrer. Mais pourquoi, comment et surtout quand ?

Très simple. Aux yeux de ce théoricien c'est le revenu des ménages français (et lui seul) qui fait évoluer les prix de l'immobilier. Pour faire court, plus le pouvoir d'achat des ménages est élevé et plus nos compatriotes auraient la capacité à acheter cher...

Sur la période 1965 à 2000, selon ses observations, l’augmentation du prix des logements apparaît en phase avec celle des revenus. Mais depuis 2000, le prix de l’immobilier a progressivement augmenté plus vite que nos revenus, pour passer d’une moyenne de trois ans de revenus par ménage pour l’acquisition d’un logement à environ cinq ans aujourd’hui, toujours selon cet adepte des chutes abyssales programmées. Alors il suffit d’attendre la chute de la courbe…

Cette démonstration est parfaitement subjective car elle ne comporte que des paramètres constants de l’INSEE décorélés de toutes autres variables d’ajustement.

Trois observations toutes simples :

1. L’on ne fait pas l’acquisition d’un bien immobilier sur fond propre ; il importe donc d’analyser la valeur du bien mais également les éléments constitutifs du crédit d’acquisition. Nous assistons actuellement une baisse des taux de crédits de 20% sur un an. Cette première variable est négligée dans la démonstration comme si depuis plus de 15 ans les taux financiers étaient constants !
2. Les aides directes (flexion de la TVA dans le neuf et Prêt à Taux zéro…) et indirectes (défiscalisation sur le locatif et/ou APL …) ainsi que diverses prestation sociales ne rentrent pas dans l’appréciation des revenus fiscaux de référence ; comme s’ils n’avaient aucune incidence dans la prise de décision d’achat des ménages !
3. La qualité des « immobilisations de ressources » au regard d’autres sujets d’épargne n’est pas pris en compte. Lorsqu’un placement (type plan d’épargne) apporte des revenus plus élevés que la pierre l’on observe des arbitrages en faveur de tel ou tel placements financiers ; ce sujet est totalement occulté.

A y regarder de plus près l’on constate qu’en France (je ne parle pas de l’Espagne ou des US ici) l’un des freins majeur à l’accession est surtout lié à la fragilité des situations individuelles sur la durée et le manque d’informations sur l’évolution du marché.

La récession économique et la remontée du chômage vont conforter les comportements d’autocensure» des candidats acheteurs. Par exemple « l’employabilité » est aujourd’hui fragile ; l’on peut considérer que pour tous salariés du privé la « garantie de revenus constants » est limitée de la 25éme à la 45éme année professionnelle ; ainsi prendre un crédit sur 25 ans pour des trentenaires devient malheureusement une décision anxiogène, tant pour l’acquéreur que pour le préteur, au regard des risques de licenciements induits (sans parler des risques familiaux...).

Des candidats acquéreurs qui ne sont, dans la plupart des cas, pas encore suffisamment informés de leurs resolvabilités issues du repli des taux et de la baisse des prix.

Le repli des taux est considérable sur l’année ; nous venons de descendre en dessous de 4% sur 20 ans ! A cela s’ajoute les aides dont en particulier le PTZ et le PTZ majoré (sans parler des aides spécifiques de nombreuses communes) trop souvent volontairement « ignorées » des conseillers financiers des banques.

En termes de prix, l’on peut s’accorder sur une baisse de 5 à 10 % cette année en fonction des transactions. Il s’agit d’une baisse issue de la reconstitution du stock et liée à la qualité - souvent surestimée- de nombreux biens à la vente. N’oublions pas que le prix d'un bien immobilier est fonction de la confrontation de l'offre et de la demande. A noter que l’obligation récente de produire un DPE améliore sensiblement le pouvoir de négociation pour les logements anciens.

En résumé, à ce jour, nous avons bien enregistré une baisse de 30% ; il s’agit d’une flexion composée des deux paramètres principaux que sont le montant de l’emprunt complété du montant du bien (et pas l’inverse). La période actuelle est donc favorable à l’achat car elle cumule baisse de l’immobilier et baisse des taux des crédits. Cependant les plus pessimistes continueront d’attendre l’unique flexion des prix des logements de 40%. Cette attente risque d’être longue et, si elle devait avoir lieu elle pourrait être précédée d’un taux haussier…qui n’améliorerait pas la solvabilité des accédants.

Naturellement, étant un pro, ma participation à ce sujet sera taxée de subjectivité. Toujours la vieille théorie du complot que vous retrouverez généralement dans les commentaires.

Le congrès HLM 2009

Voilà il y a des passages obligés pour les acteurs sociaux de l’immobilier. Le congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH) se tient cette semaine à Toulouse. Pourquoi avoir choisi cette cité ? Peut être pour inciter les acteurs sociaux à retrousser leurs manches…En effet cette région brille par une absence d’ambition récurrente. En matière d’habitat, au pays de JAURES le combat social s’arrête le lendemain des votes acquis. Midi-Pyrénées offre la densité la plus faible de logements sociaux avec 38,5 logements pour 1000 habitants, contre 68 pour la moyenne nationale !

L’on dénombre sur la région Midi-Pyrénées 41 organismes qui ont un encours de réalisation déclaré d’environ 5000 lots pour 2009 (selon les chiffres communiqués par la tutelle) soit environ 120 lots en moyenne par organisme et par an…pour une demande identifiée de 47 000 candidats au logement social.

Cependant les directeurs d'offices et de sociétés bailleurs peuvent arpenter les interminables allées des stands avec quelques satisfécits ; le chiffre consolidé représente en effet une monté en charge de la programmation de +60% car l’offre nouvelle consolidée en 2008 atteignait tout juste 3000 lots avec une constante de 50% de ces volumes réservés à l’aire urbaine de TOULOUSE.

Il importe de comparer ces chiffres avec ceux de l’ObserveR qui a pour tache d’identifier annuellement les volumes des promoteurs privés sur le secteur. Les incohérences sont évidentes ; le secteur privé, atteint par la crise, fournirait 3800 logements à la vente en 2009 soit une petite moitié de la programmation globale du secteur (privé + social).

Comment arrive-t-on à présenter une aussi grande imposture chiffrée en période de crise ?

D’une part par l’addition de projets tiers dont en particulier les déclaratifs préalables des mêmes promoteurs privés (issu de l’art. 55 de la loi SRU) qui, dans la période actuelle, resteront pour quelques temps encore sous le boisseau.

D’autre part par la nécessaire consolidation de demandes de subvention programmée. Malheureusement sur ce dernier point toutes les demandes n’aboutiront pas par manque de réalisme économique.

En dernier lieu par la récente nomination d’un élu socialiste qui bouleverse sensiblement les stratégies…avec des consolidations chiffrées contestables. Cependant, au terme des mandatures, avec des chiffres gonflés les ESH locales n’échapperont pas à leurs nécessaires responsabilités de production.

A cela s’ajoute des incohérences issues d’absence de décision. Peut-on espérer faire exploser les chiffres du locatif sans favoriser le parcours résidentiel des candidats à l’accession ? C’est impossible. D’autres régions l’on rapidement comprit et le PASS FONCIER s’y développe. En Midi Pyrénées l’on continue à bloquer sa mise en place. Un geste politique d’opposition qui est fortement dommageable pour les primo accédants.

Des fortunes professionnelles dans l’immobilier. Comment ?

Une étude de l’hebdomadaire Challenges montre que les grandes fortunes professionnelles françaises ont été largement impactées par la crise. La quasi-totalité des personnes ou familles généralement situées dans ce classement annuel ont vu leur patrimoine professionnel chuter de 20 à 45%. Les personnalités issues de l’immobilier n’échappent pas au phénomène. Ainsi A. TARAVELLA (ALTAREA) a perdu quelques places au classement, Ch. ROLLOY (PROMOGIM) également mais rien de vraiment dangereux sur le long terme.

On notera plus particulièrement le cas d’E . COSTE et d’H. GALBERT, dont la société immobilière AKERYS a perdu 90% de sa fortune sur un an, pour arriver en 2009 à 90 millions d’euros.
Peut-on imputer cette chute à une seule cause ?
Dans le cas d’ AKERYS je suis convaincu que le mal est beaucoup plus profond. Il faut rappeler que les nouveaux dirigeants ont réalisés un LBO coûteuse en 2006. Les 4M (en réalité 3 fondateurs autodidactes) ont quittés l’entreprise avec une très confortable plus value laissant aux surdiplômés Parisiens la charge d’une prise en main hypothétiquement fructueuse (justifiant le montant de l’acquisition).
Le coup était excellent. Les fondateurs ont ainsi quittés une entreprise florissante ; les potentiels existant couvrant aisément la période dite « de surveillance » et laissant suffisamment de temps aux arrivants pour exprimer tous leurs talents…

Malheureusement l’ENA ne prépare pas forcément à l’innovation et à l’imagination entrepreneuriale (je cite ici un diplôme largement mis en avant par le principal repreneur du groupe AKERYS en la personne d’E. COSTES et partagé par le Président en fonction F. JOUVEN). Je vous conseille à ce niveau la lecture fort intéressante du livre de G. OTTENHEIMER: « Les Intouchables : Grandeur et décadence d'une caste » (chez Broché) qui porte un regard éclairé sur les « pantouflards » de cette école.

Ce n’est malheureusement pas l’ingénierie financière d’un groupe qui créé de la richesse mais le travail des équipes et surtout la « vista » des dirigeants.
Malheureusement chez AKERYS, comme dans la plupart des LBO externe, les équipes sont aujourd’hui acculturées. Les managers historiques du groupe ont été « remerciés » au profit de cadres faiblement motivés dans un marché très fortement exposé à la critique (voir ici).

Une entreprise de promotion immobilière c’est -avant tout- un (ou plusieurs) entrepreneur(s).Ce sont des hommes d’exception qui conçoivent, innovent, portent avec énergie des projets dans les bons et moins bons moments.
Ceux là résistent aux crises car leurs capacités managériales les pousse a toujours avoir « un coup d’avance » sur l’échiquier des affaires. Naturellement ils souffrent (et leurs entreprises avec eux). Les exemples de TARAVELLA et ROLLOY illustrent cela. Ils ne sont pas les seuls et ne négligeons pas l’excellence de J.F. GOBERTIER avec son activité immobilière totalement tourné vers le service à la personne et le 3éme âge (GDP Vendôme) ou M. OHAYON qui bâtit sa fortune à « contre flux » sur l’immobilier commercial, l’hôtellerie de luxe et les loisirs (FIB).

J’ai le privilège d’avoir croisé voire négocié avec la plupart des entrepreneurs cités. Il s’agit majoritairement de personnalités atypiques aux égos souvent surdimensionnés et aux ambitions exceptionnelles. Généralement leurs diplômes (quand ils en ont) n’est pas mis en avant. Ils agissent avec des perceptions plus qu’avec des certitudes et n’éprouvent des aigreurs communes que face à des institutions et des administrations castratrices…à laquelle seuls nos énarques semblent profondément attachés. Vous l’aurez compris j’ai quelques aversions à la suffisance des « élites » de la nation et un faible devant la qualité des (trop rares) patrons français seuls créateurs de valeurs ajoutées réelles.

L’ISF ; paradoxe Français (un de plus)

En 2008 près de 566 000 foyers (sur 33 millions de contribuables) ont payé l'impôt sur la fortune contre 456.856 en 2007, soit une augmentation de 7%. Le nombre de foyers assujettis à l'ISF n'a cessé d'augmenter depuis 2003, au point de quasiment doubler en cinq ans (+ 90,7%).

Une grande partie des « plus petits » assujettis devait cette charge fiscale nouvelle à une évaluation de leurs patrimoines immobiliers en particulier leurs résidences principales (les deux premières tranches représentent 88% des assujettis). C’est la flambée des prix immobilier qui permet à BERCY d’annoncer ce « score » en trompe l’œil. En effet en 2008, la collecte de l'ISF a rapporté 3,81 milliards d'euros à l'Etat contre 4,03 milliards en 2007, soit une baisse de 5,5% (a comparer à la hausse de 7% des assujettis).

 

Le sport favori des propriétaires est de minorer le plus visible de leurs biens et « d’oublier » ce qu’ils possèdent en complément…

Ainsi ce couple âgé qui cherche à céder leurs résidences principales (une villa mis en vente dans les agences à 1 350 000€) surpris d’apprendre qu’il serait judicieux d’établir une déclaration ISF (car la valeur nette de leur patrimoine est supérieure au seuil des 770 000 euros CQFD). Il s’agit dans leurs cas d’une méconnaissance totale de la loi et en cela ils appartiennent à la catégorie la plus exposée à cet impôt (dit de solidarité).

Cette loi, en effet, affecte prioritairement les moins renseignés des contribuables. Je n’évoquerais pas ici les ostréiculteurs retraités de l’île de Ré ou les maraîchers de l’arrière pays cannois (le bouclier fiscal joue aujourd’hui partiellement en leurs faveurs) mais plus simplement d’une grande partie des propriétaires parisiens qui détiennent un logement principal (ou des biens à la location) d’une surface globale de plus de 120m2. Ils sont nombreux dans ce cas et ils auront tôt ou tard à établir un déclaratif.

 

La flexion de l’immobilier : une opportunité à saisir.

 

Les moins touchés par cet impôt sont forcément les plus avertis et les mieux conseillés. Les foyers fortunés ont en effet bénéficiés de divers dispositifs de réduction d'impôts, mis en place par la loi Tepa, relative au travail, à l'emploi et au pouvoir d'achat, votée en août 2007 et en particulier les réductions d'ISF liées à l'investissement dans le capital de PME ; 73.249 foyers ont optés pour un investissement dans des PME, généralement via une holding bancaire (qui tarde à redistribuer ces placements…mais c’est une autre histoire).Les plus touchés ont appris à vivre cachés préférant expatrier leurs plaisirs (voitures,bijoux et bateaux) au pays du bling bling (Suisse,Luxembourg...et autres îles exotiques plus appropriées) ou favorisant les locations et leasings de "biens" de conforts. 

 

Par ailleurs l'abattement sur la résidence principale est passé de 20 à 30% ; une manière de repousser la date d’entrée dans le club des « riches » pour une grande partie des "petits" propriétaires.

 

Cette année, il est opportun de profitez de la baisse des prix pour ajuster les valeurs déclarées ou pour reporter une année encore un déclaratif  libérateur.  Plus pertinent sur le long terme, il serait judicieux de profiter de cette flexion (toute relative) pour réaliser des montages protecteurs comme un démembrement par exemple. Les notaires sont là pour (vous) aider et (vous) conseiller ; la période relativement calme qu’ils traversent favorise les entretiens conseils et les actes à faible valeur ajoutée pour leurs officines.

 

Pour finir, voici donc les trois paradoxes de l’iSF ;

 

• Le premier est idéologique ; tous les pays scandinaves ont aboli l’ISF, l’Allemagne et même l’Espagne socialiste. Mais, parce qu’elle craint de payer dans les urnes la suppression de ce symbole, la droite française ne s’y est pas résolue préférant les voies transversales des abattements pour dons et investissements et les "boucliers" opportuns.

·         Le second est financier ; plus il y aura d'assujettis et moins le rendement sera élevé en particulier grâce à l’optimisation des placements patrimoniaux dans un premiers temps au profit des plus avertis et par la suite par un nombre grandissant d'initiés.

 

·         Le troisième est plus prospectif car l’ISF touchera d’année en année les classes intermédiaires (s’éloignant ainsi de sa cible initiale) provoquant les départs volontaires des plus aventuriers de nos concitoyens ; les créateurs  de richesse d’entreprise issus généralement de ces couches sociales.

 

NB Les biens (immobiliers mais aussi les bijoux, meubles, véhicules, actions...) sont évalués à leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l’année en cours. C’est au contribuable qu’il appartient de réaliser cette évaluation, par une comparaison avec des biens similaires, par une évaluation du revenu par capitalisation du loyer ou par réajustement d’une valeur antérieure. L’administration se réserve, quant à elle, le droit de rectification.

 

Montant du patrimoine	Taux d’imposition
de 750 000 € à 1 200 000 €	0,55%
de 1 200 000 € à 2 380 000 €	0,75%
de 2 380 000 à 3 730 000 €	1 %
de 3 730 000 à 7 140 000 €	1,30 %
de 7 140 000 à 15 530 000 €	1,65 %
à partir de 15 530 000 €	1,8%

Immobilier locatif : des zones de loyers pour les dispositifs Scellier, Borloo et Robien

Les nouvelles zones de loyers s'appliquant aux investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien ont été publiées. Elles s'appliquent pour les opérations réalisées à compter du 4 mai.      

L'arrêté dit de "zonage" pour les dispositifs d'investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien a tardé a être publié. C’est acté . Très attendu, ce texte redéfinit le "zonage" applicable à ces différents dispositifs. Pour profiter des avantages fiscaux qui y sont attachés, les propriétaires doivent en effet s'engager à ce que le loyer pratiqué soit inférieur à un certain plafond, déterminé justement en fonction de la commune où se trouve le logement concerné par l'opération. Pour mémoire, chaque commune appartient à une zone (A, B ou C) qui, pour chacune, a un plafond de loyer différent, d'où l'enjeu pour les propriétaires investisseurs.

La zone C n'est pas éligible au dispositif Scellier

Un enjeu encore plus important pour le nouveau dispositif Scellier instauré depuis de 1er janvier 2009, puisque les logements situés dans les communes de la zone C ne sont plus du tout éligibles au dispositif SCELLIER, alors qu'ils le restent (mais pour un plafond de loyer beaucoup trop bas offrant peu de rentabilité), dans cadre des investissements Robien ou Borloo. Les Préfets devaient pouvoir intégrer une commune de la zone C au dispositif sur sollicitation des élus ; afin d’éviter de nouveaux arbitrages c’est refusé.

Un zonage applicable à partir du 4 mai 2009

Le nouveau zonage n'est pas rétroactif. Il s'applique à tous les logements acquis à compter du 4 mai pour le dispositif Scellier et pour tous les permis de construire déposés à compter du 4 mai pour les dispositifs Robien et Borloo. Attention donc au respect de ces diverses dates.

Éviter les abus

La redéfinition des différentes zones avait été décidée lors du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008, présidé par le chef d'état. L'objectif était clair : il s'agissait de "recentrer les aides fiscales sur les zones où les besoins de logements étaient les plus importants", selon les coseillés de Mme BOUTIN. L'idée étant bien sûr de protéger les particuliers des arguments fallacieux des « conseillés en patrimoine » susceptible de faire investir là où l'état du marché locatif ne permet pas de louer des biens dans des conditions logiques et équilibrées d’offres et de demandes.

Certains investisseurs en Borloo ou Robien ont en effet fait la triste expérience de ne pouvoir louer le bien au montant locatif « suggéré » par leurs conseils, en raison d’une demande trop faible...

Attention. Il est recommandé de connaître précisément les valeurs locatives réelles du marché local ; « les plafonds » sont parfois trop élevés pour les demandeurs…qui ont aujourd’hui la possibilité de négocier leurs baux à la baisse.

Retrouvez dans Les Echos les plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier et ceux applicables aux investissements Borloo et Robien  et n'oubliez pas que les rentabilités attendues sur ce type d'investissement sont rarement supèrieures à 4%; au delà de ce chiffre vous avez interêt à regarder dans le moindre détail la proposition de votre interlocuteur.

La Crise ? Pas pour Seloger.com

 

On ne rencontre pas souvent des sociétés qui peuvent se vanter d’avoir, pour 73 millions d’euros de chiffre d’affaires (en hausse de 25%), un endettement de seulement 17% de ses fonds propres, 36 millions d’euros d’Ebitda (ce que crache l’entreprise, après avoir payé ses employés et fournisseurs) et 28 millions de cash dans les caisses.

Ah, j’oubliais : les profits ont aussi fait un bond de 26%, à 17 millions d’euros ! L’objectif est de réaliser l’équivalent pour l’année à venir. Ce qui est, à l’heure actuelle, une sorte d’exploit...ou de rêve pour de nombreuses entreprises (et pas les moindres).
Pourquoi Seloger.com, qui est « mono-produit » progresse-t-il pendant la crise actuelle ? Car après tout, cette crise impactera au premier plan ses clients, les agences immobiliers.

La question peut être posée. Il faut savoir qu'on estime qu'il restera entre 25 et 30 000 agences actives après la tempête et le dépôt de bilan des AI les moins dynamiques. Pour les survivantes, la communication sur Internet devient LE canal principal pour toucher les clients potentiels. Par ailleurs la mutualisation des offres sur un seul site marchand permet d’offrir aux particuliers un éventail large des offres sur le secteur cible. Le site va donc encore gagner en part de marché notamment face à la PQR, aux gratuits et aux journaux spécialisés.

C’est un fait : Seloger est devenu incontournable. Ses visiteurs génèrent par son intermédiaire entre 900 000 et un million d’alertes mails ou SMS par jour...au point que les vitrines des meilleures agences ne fournissent que peu d’offres (généralement les plus emblématiques de leurs activités) et que l’existence même des pas de portes d’agences est remis en cause.

L’action vaut plus de 14€ aujourd'hui et elle monte gentiment dans une période ou globalement les actions et le CAC baissent. Pour les analystes, elle offre de réelles perspectives de plus-value sur un horizon de huit mois avec un objectif au moins à 20 euros…soit 43% de hausse. C’est certainement plus sûr que les actions Peugeot ou de la Caisse d'Epargne.

Enfin des prospectives sérieuses !

 

Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).

 

Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac)  le déficit en matière de logement existait avant la crise  et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Marché résidentiel	Évolution des prix de vente pour 2009
Marché des biens d'exception	Stabilité
Marché des biens de standing en situation recherchée	0% à -5%
Marché des biens de standing en situation banale	-5% à -15%
Marché des biens courants en situation dépréciée	-10% à -20%

Source : Crédit Foncier.

 

 

Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement. 

Les villes qui résistent et les autres

 

rang	score	villes
1	b+	Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes
2	b	Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
3	b-	Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
4	c+	Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
5	c	Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.

 

 

Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce  mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne. 

 

Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.

Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).

 

Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.