L’état et l’immobilier

Je vous invite à prendre connaissance des conclusions parfaitement diplomatiques de la commission des Finances du Sénat sur l’immobilier de l’Etat.  Le rapport de la MEC  effleure en termes policés un sujet capital : la gestion du parc immobilier de l’état et des ministères. Notre pays va mal et sa dette enfle inexorablement sous le poids des charges de toutes natures. En bon gestionnaire vous savez tous que votre capacité d’emprunt est proportionnelle à vos richesses potentielles. Sauf l’état. En effet, ni la Cour des Comptes ni le Ministère des Finances n’a une idée précise du patrimoine de la maison France.

Vous êtes en difficulté ; votre conseiller financier vous proposera d’hypothéquer ou de vendre ce qui vous est le plus cher (votre logement par exemple) pour éponger quelques dettes.

Ce schéma quelque peu pragmatique n’existe que pour les responsables. Pour les autres, les responsables pas coupables il s’agit d’un concept flou.

Voici quelques exemples :

La Culture. Ce « petit » Ministère  n'a rien trouvé de mieux que souhaiter récemment compléter ses espaces de travail existants par un aménagement complémentaire à l’intérieur du bâtiment du Louvre des antiquaires. Une adresse qui avait déjà été refusée pour diverses antennes du Ministère. Dans l’intervalle  France Domaine a proposé 13 sites tous refusés au motif que les immeubles sélectionnés étaient trop éloignés  de la rue de Valois. Dans cette affaire l’on oubli l’aménagement récent et totalement dispendieux dans l'îlot dit   « Des Bons Enfants », à l’angle de la rue Saint-Honoré (voisine de la rue de Valois) de 34.000 m2 SHON. Un investissement global de 45 M€ ht (sans les meubles et surtout sans l’existant constitué de bureaux préalablement occupés par les services de la Dette Publique* du Ministère des Finances), devant permettre initialement le regroupement de l’ensemble des services dispersés sur divers sites dans Paris.
Francis SOLER architecte de l’opération a difficilement « trouvé » 13.000 m2 SHAB de bureaux en raison notamment de la « percée » du cœur de l’îlot permettant à tous nos fonctionnaires d’être installés en premier jour ; un luxe forcément coûteux d’où découle un ratio a faire vomir tout aménageur privé. Il importe de préciser que dans ce programme a été aménagé outre une tisanerie et un restaurant, un jardin exotique totalement privé qui reconstitue un sous-bois austral, avec plus de cent essences originales (les visites du patio central sont réservées à quelques privilégiés…contentez vous du hall). Il paraîtrait que cette biodiversité végétale est une allégorie de la diversité culturelle du Ministère….Dommage que cette allégorie interdise tout autre aménagement en période de crise financière. Je vous laisse découvrir l’œuvre http://www.francois-hernandez.com/architectes/Francis_Sol...

*je n’invente rien, il s’agissait des services de la dette publique !

Le ministère des Affaires étrangères a racheté l’ancien immeuble de l’imprimerie nationale rue de la Convention d’une surface de 30 000m2  pour la somme de 325 millions d’euros HT (389 M€ TTC) en 2007. A cela s’ajoutent les loyers intercalaires de l’avenue Kléber (30 millions d’euros HT) et le coût des travaux complémentaires (31 millions d’euros HT) ; des travaux supplémentaires sont en effet nécessaires, notamment pour aménager un centre de conférences, ce que n’avait pas prévu ce Ministère… Ce même site a été « acheté »  à l’état par Carlyle, 85 millions d’euros (HT) en juin 2006 ; il importe de préciser ici que l’état avait accepté de la société Luxembourgeoise une promesse d’achat faiblement indexée dans le temps et que cette promesse a opportunément été levée…en janvier 2006. A raison de 15% de hausse annuelle l’affaire était déjà excellente. Aucun cessionnaire compétent en matière immobilière n’aurait accepté un « deal » aussi simpliste ; il a suffit de faire jouer la clause de dépollution sur un site reconnu dès l’origine contaminé…et dont l’état a pris en charge les travaux impératifs mais longs et coûteux de dépollution et compléter cet exercice par une demande opportune de « changement de destination » afin de transformer des ateliers vétustes en bureaux. Bravo Carlyle ! Carlyle n’aurait investi, entre temps, que 100 millions d'euros en réaménagement. Une belle plus-value donc d’environ 140 millions d’euros qui, il faut le  préciser, reste non imposable. En effet  la négociation initiale (date de la promesse signée) a été conclue au profit d’une filiale de droit luxembourgeois non imposable en France à l’époque. Depuis une possibilité de plus value des sociétés étrangères agissant sur le territoire national a été mis en place par la Ministère des Finances mais, pour ce coup, trop tard.

Pour compléter, je vous propose de porter un regard attentif sur Brice Hortefeux et son nouveau Ministère de l’’Immigration. Il cherche à louer des locaux pour installer (confortablement) ses troupes. France Domaine entité constituée pour réaliser la gestion immobilière de l’état a soumis 18 propositions (loyers entre 250 et 450 euros HT le mètre carré), elles sont toutes refusées. Le Ministre souhaitant installer exclusivement ses troupes au 103, rue de Grenelle, adresse prestigieuse  du VII^e arrondissement dans un immeuble historique inadapté (et dépourvu de tout confort technique) dont le loyer a été « négocié » à 600 euros HT le mètre carré. Attendons l’aboutissement de ce dossier...

Vous en connaissez d’autres…moi également. Faut-il dénoncer ces gabegies quand on sait que divers acteurs (BTP notamment) et intermédiaires (architectes, bureaux d’études, juristes…) en vivent et fructifient sur les errements fantaisistes de nos Ministères ? Pour dénoncer l’impéritie des services de l’état en période de crise, peut être, mais pas pour réduire les opportunités de profit que nous offre involontairement l’état et ses responsables (pas coupables). Un juste retour des choses et moins hasardeux que le loto !

La loi DALO et les HLM

 Un récent rapport de l’ANAH propose une analyse détaillée du parc des logements en France. http://www.anah.fr/nos-publications/atlas-habitat-prive/p...

Je vous invite à revenir sur quelques chiffres significatifs de ce rapport.

Premier constat : Le parc locatif privé, en logeant 6,3 millions de ménages, représente en France près d’un quart des résidences principales (24%). Ce parc, en progressant sur la période 1999-2005 de 7,4% d’unités, a connu une réelle dynamique. Il n’est, dans ce rapport, pas fait état des incitations fiscales mais l’on peut penser que cette évolution est sensiblement influencée par les lois Méhaignerie puis de Robien favorisant l’investissement locatif. Il est à souligner que cette progression est supérieure à l’évolution dans cette pèriode du parc détenu par les organismes d’HLM, les SEM (sociétés d’économie mixte) et les collectivités territoriales (+ 5,9%) qui semble être malheureusement trop faiblement soutenus dans leurs développement. Le parc social a ainsi vu sa part globale légèrement diminué  dans cette période (-0.3%)

Second constat : le parc social voit le nombre d’occupants sous le seuil de pauvreté augmenter au même rythme que le parc privé. Au-delà du constat inquiétant de cette augmentation de la pauvreté en France il est à noter que le monde HLM ne « privilégie » pas l’accueil des plus démunis comme l’on pourrait l’espérer. Social certes mais très social c’est une autre affaire…

Troisième constat : Dans le secteur du logement étudiant c’est le parc locatif privé qui contribue largement à la fluidité du marché. En 1999, sur les 564 000 étudiants, 57% se logeaient dans le logement locatif privé et 25% dans un « meublé », statut qui relève pour une large partie du privé. Les HLM ne contribuant pour leur part que pour 6.8% au logement des étudiants.

De ces trois constats l’on peut tracer des objectifs aux structures HLM.

En premier lieu en souhaitant que le trop faible développement du parc bénéficie prioritairement aux plus fragiles de nos concitoyens ; sur ce point le droit opposable au logement (DALO) est une mesure majeure et la première décision en faveur de Namizata FOFANA, une jeune maman de 26 ans, qui élève seule deux enfants de 3 et 8 ans est illustrative du désengagement des structure HLM face aux familles dans le besoin et de la nécessité de pousser ces organismes à relever le défi.

En second lieu, au regard des faibles capacités de développement du parc social il importe de donner la priorité absolue aux logements collectifs. La réalisation, trop souvent constatée, de pavillons couteux au dépens de logements collectifs a pour corolaire de diminuer pour les mêmes montants investit le nombre de logements offerts au plus grand nombre. Pour un ensemble de 20 villas l’on peut raisonnablement créer un collectif de 30 appartements (soit augmenter la capacité de 30% d’accueil pour un investissement comparable).

En complément,  il importe de privilégier, dans cette « politique de mixité » les petites surfaces plus précisément dévolues aux familles monoparentales (en forte progression) et aux étudiants. Pourquoi, en effet, l’étudiant et la maman avec son enfant sont ils aussi peu présent dans le parc HLM ? L’absence de T1de T2 et T2 bis dans le parc social est une criante inadaptation aux réalités des besoins.

En dernier lieu l’on ne peut pas laisser dans l’ombre l’effet positif des incitations fiscales (que quelques uns ont  baptisés à la hâte « niches fiscales). Elles ont  participées  au développement du parc locatif. Ces lois sont perfectibles mais, à l’évidence, ce n’est pas en les supprimant que l’on obtiendra une évolution sensible du parc de logements en France.

HLM: 140.000 ménages en sur-loyers ?

 Chaque avancée de nos élus provoque des craintes, des heurts parfois même des blocages. Doit-on s’inquiéter des surloyers dans les HLM ? Si 140 000 ménages sont touchés s’est précisément en raison du nombre (élevé) de résidants qui sont « sortis » à leurs avantages des critères initiaux d’éligibilité au parc social. Critères essentiellement basés sur le faible niveau des revenus des familles. Tant mieux ; le travail, le temps, l’ascenseur social à favoriser ces ménages dans leurs niveaux de revenus. Nous ne pouvons que souhaiter que cela continu pour le plus grand nombre des résidents des HLM.

Au nom de la solidarité il n’est pas scandaleux  qu’à leurs tours ils participent tant à l’entretien du parc existant qu’au développement de ce même parc. C’est pour cela que cet aménagement aux baux existant paraît juste et opportun.

Les sociétés HLM ont des difficultés à « boucler » leurs budgets de fonctionnement et il importe de leur permettre d’entretenir le patrimoine voire de permettre l’évolution du confort et son extension. Sur ces 140 000 ménages les premières appréciations laissent apparaître environ 20 000 ménages qui vont s’approcher réellement d’un montant de loyers comparable au marché privé.En janvier 2008,  il leur appartiendra de choisir entre favoriser une famille en demande et quitter leur logement pour habiter un  logement plus en adéquation avec l’évolution de la famille ou « subventionner » par ce sur-loyer des logements nouveaux.

Doit-on s’offusquer de ces éventualités ? On ne peut que regretter qu’elles apparaissent aussi tardivement dans les capacités offertes aux organismes gestionnaires.Souvenons nous des récents scandales et de quelques "profiteurs" connus du système qui semble, à ce jour, ne pas avoir quitté leurs modestes toîts.Par pudeur il n'y aura pas ici de dénonciation...erreur et correction de dernière minute: J.P.Chevènement a annoncé qu'il quittait son pied à terre à loyer modéré de BELFORT dont acte (c'est une info AFP).

Prévisions divergentes des banques

Deux analyses sur l’évolution des prix dans l’immobilier sont produites par les banques en ce début de mois. Tout d’abord HSBC et ensuite le Crédit Agricole. Un point commun, « l’atterrissage en douceur » est (re)formulé. Banal, rien de nouveau.

Des divergences cependant ; HSBC banque internationale frappée par  les créances douteuses aux US dégrade plus volontiers les prix dans le neuf que dans l’ancien et de son côté le Crédit Agricole, plus franco français dans son analyse, perçoit une stabilisation dans le neuf et une dégradation de 5% dans l’ancien dans un scénario de crise financière maîtrisée (sans crédit crunch).

Au petit jeu des prévisions dans le marché immobilier résidentiel il importe de considérer l’élasticité des prix de vente et son corollaire le seuil critique en dessous duquel le vendeur ne souhaitera plus réaliser sa transaction (particulier ou promoteur) pour motif évident de perte.

Sur ce point l’immobilier ancien a une souplesse notable notamment en raison de la hausse sensible et continue des 10 dernières années. Imaginons un propriétaire ayant besoin de réaliser la vente d’un bien acquis il y a maintenant 4 ans ; sa plus value théorique pourrait être raisonnablement de l’ordre de 33% à 45% ; Il peut donc diminuer ses prétentions de 10% à 15% sans dégât (tout en tenant compte de l’érosion financière). Cette élasticité s’amplifie dans le cas d’une acquisition plus ancienne.

A contrario le promoteur ne peut user de cette faculté ; son prix de vente est issu d’une acquisition foncière, complété de coûts travaux (généralement en hausse) augmenté d’une marge d’entreprise. Sur un programme lancé (chantier en cours) l’élasticité attendue correspond à une érosion de la marge et peut rarement dépasser 2 à 3,5% sans mettre en difficulté l’opérateur qui généralement préfère voir ses délais de vente s’allonger que brader une opération (d’où les « cadeaux » concernant la cuisine ou des frais de notaire offerts).

Pour les programmes en pré commercialisation l’absence de vente reporte sine die l’opération et ouvre vers d’éventuelles renégociations de la charge foncière et du montant des travaux. Sur ce dernier point il existe, en effet, un seuil critique en dessous duquel les entreprises du bâtiment font le choix de réduire leurs coûts de production (participant ainsi à  l’atterrissage ) ; ce n’est aujourd’hui pas le cas les carnets des entreprises du bâtiment sont pleins. Dans un second temps, en cas de crise prolongée, l’on peut constater un écart grandissant de prix entre neuf et ancien ce qui a pour effet de créer un report partiel de choix du neuf vers l’ancien.

Ainsi la flexion des prix de vente en cas de crise s’effectue prioritairement dans l’ancien puis pour une moindre mesure et pour une période plus brève dans le neuf. De facto, la relance démarre dans l’ancien pour s’amplifier au travers des opérations neuves reportées.

L’immobilier (résidentiel) possède une inertie importante. Le logement est détenu majoritairement par des ménages ; ce n’est donc pas une valeur fluide d’échange, contrairement au marché boursier et les contractions du marché restent lentes, prévisibles et partiellement maîtrisables sauf en cas d’arrêt ou de hausse brutale des crédits. Par ailleurs ce marché bénéficie dans les périodes actuelles du désamour des élus pour le logement en particulier collectif ; un regard rétrospectif à l’échelle du siècle montre que le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement a été permanent sur notre pays au motif principal d’absence de volonté de produire du logement en masse. Ce qui est rare est cher…cela offre ainsi aux vendeurs un soutien involontaire mais constant aux produits de qualité.

Le Crédit Agricole est donc nuancé et juste dans son prévisionnel. HSBC pour sa part aura tout loisir à réviser son analyse au travers ces engagements internationaux en particulier aux US ou l'assainissement de son portefeuille de crédits immobiliers reste à ce jour incomplet aux yeux de la communauté financière mais également en France où son périmètre d’intervention est aussi confus que son prévisionnel du marché immobilier.

France Inter et le Pass GRL

Je n’écoute pas France Inter car son ton éditorial me paraît très convenu et le buzz autour de la  publicité concernant le Pass GRL m’a totalement échappé. Pour en savoir plus : http://www.youtube.com/watch?v=knxgjrd9WwQ.

Cette chaîne de radio publique diffuse des spots publicitaires réglementés (en gros, ils doivent être d’intérêt public) que nous ne retrouvons que très rarement chez leurs confrères.
Passons sur la bêtise de certains, l’humour gras de quelques-uns pour dénoncer la comparaison d’un locataire a un prédateur et désapprouver le rapprochement d’ un locataire à un rongeur…même si dans cette famille nous retrouvons l’écureuil et ses légendaires noisettes. Les agences de publicités prouvent, s’il en était encore besoin, que la créativité est un art à manier avec précaution. La sensibilité des auditeurs de France Inter n’a pas tardé à se manifester faisant de l’annonceur Pass GRL et du média des êtres sans conscience et indignes d’antenne.

La rédaction a dans un message laconique indiqué l’arrêt de ce message, sans autre forme d’explication. Tout ceci aurait mérité débat ou droit de réponse. Ce ne sera apparemment pas le cas ; le courage des « directs à l’antenne » c’est ailleurs.

La forme était parfaitement discutable et je propose de porter un regard sur le fond.

La hantise des propriétaires bailleurs âgés (le propriétaire bailleurs est souvent âgé, pardonnez cette redondance) est l’impayé et les conséquences à en attendre. En effet ne pas percevoir de revenus sur un capital immobilisé est déjà délicat, surtout lorsqu’il s’agit d’un complément de retraite indispensable à son autonomie,  voir son capital immobilisé et éventuellement dégradé devient insupportable. Il existe plus de 50 000 logements vacants sur notre territoire en raison de l’appréciation des risques liés ; il importait de redonner à leurs propriétaires les légitimes garanties de paiement permettant de remettre cet existant sur le marché locatif. Le Pass GRL est une réponse (certes partielle) à cette situation. Issu des travaux de Mme BOUTIN et de son cabinet, il apporte aux petits propriétaires le complément de garantie que le locataire ne peut fournir ; par exemple, la mise en place d’une caution au vu d’un contrat en CDD permettant de  débloquer la décision d’un bailleur privé. Il permet également de couvrir les risques financiers d’une carence locative et d’un contentieux. Relativement simple et au coût raisonnable (prime d'assurances de 2,5% du loyer annuel chargé), il a pour but de renouer des relations de confiance dans le marché locatif.

Oublions rongeurs et prédateurs. Le but est simple et évident…et sa communication aurait du s’adresser prioritairement aux futurs locataires qui peuvent ainsi apporter des garanties réelles aux propriétaires lors de leurs recherches. http://www.grlgestion.fr/actions/page.php?id=6

Performance de la pierre

IPD est le leader (mondial) de la mesure et de l’analyse de performance pour les services d'analyse de portefeuilles des majors et des institutionnels. Son indépendance vis-à-vis des acteurs du marché garantit son objectivité. Les dernières études communiquées à l’occasion du MIPIM permettent de mieux comprendre le marché en France. La performance globale de la pierre tricolore, hors effet de levier, aurait atteint une moyenne de 17,8% en 2007, contre 21,9% en 2006.

Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part  de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.

De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.

Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.

Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.

Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.

Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.  

Les mesures en faveur du locatif

En présentant la deuxième salve de mesures de modernisation des politiques publiques notre Président a abordé récemment deux sujets concernant directement le logement.

• Le recentrage des HLM sur le social.

Abaisser le seuil d’accession pour les candidats au logement social est un mal nécessaire. En effet, actuellement  70% des familles répondent aux critères d’accès. Sur la base de revenu plus faible l’effet sera immédiat les organismes sociaux auront à établir des baux à des locataires qui en ont vraiment besoin. Aujourd’hui ces mêmes organisme ont tendance à privilégier les dossiers des candidats offrant les meilleures garanties tant sur la pérennité que sur le niveau des revenus. Ainsi, ces organismes s’assurent de moindres difficultés de gestion et de recouvrement  et d’une meilleure appréciation des élus qui, généralement, ne souhaitent pas voir se développer le « très social »dans leurs communes. Les sociétés HLM seront donc obligés de revenir sur les fondamentaux de leurs métiers ; loger des familles qui n’ont pas accès au marché locatif privé.

Le second volet de cette modification des critères est également intéressant et doit compléter le dispositif. Tous les acteurs du secteur peuvent témoigner du développement de dérive grave. Combien de locataires des HLM ont vu leurs revenus s’améliorer et sont devenus propriétaire d’une maison secondaire, d’un camping car ou d’un couteux 4X4 (ces véhicules sont visibles sur le parking en semaine) grâce à la garantie de loyers modérés facilitant  un effort d’épargne supérieur leur permettant d’autres types d’investissement.

Il ne s’agit pas de stigmatiser l’ensemble des occupants des HLM mais de trouver les moyens de sortir à moyen terme ceux qui ont eu les moyens par la formation et le travail de profiter de l’ascenseur social et candidat potentiel à l’accession. L’abaissement du seuil du surloyer (peu incitatif à ce jour) est donc le second mal nécessaire pour encourager les occupants à laisser la place aux moins privilégiés.

Les surloyers seront donc durcis. Aujourd'hui, ils s'appliquent obligatoirement lorsque les ressources des locataires dépassent de 60% les plafonds ouvrant l'accès au parc social. Christine Boutin a assuré que les modalités de ce durcissement n'étaient pas arrêtées ; on évoque cependant l'hypothèse d'un abaissement du seuil d'application des surloyers à 20%.

•  Les modifications des zones éligibles aux dispositifs de Robien.

Schématiquement les zones actuelles sont au nombre de quatre. Les trois premières zones correspondent à des territoires plus ou moins éloignés des bassins d’emplois et sujet à développement d’un parc locatif subventionné (la quatrième zone étant constituée des territoires non concernés par le locatif, généralement les zones les plus rurales).

Ainsi plus le logement est au cœur du marché économique et plus le plafond de loyers est élevé. Malheureusement les valeurs appliquées par Bercy sont perfectibles. Un logement en cœur d’agglomération voit ses loyers plafonnés à des valeurs qui limitent sensiblement les rentabilités. La chasse aux secteurs les plus rentables pour les investisseurs est devenu sport pervers pratiqués par les officines spécialisées en produit défiscalisant. Des villes moyennes, souvent éloignés des bassins d’emplois voient leurs parcs locatif se développer au-delà des capacités naturelles d’accueil. Nous assistons à un développement artificiel de la construction avec son lot de difficultés à moyen terme ; des logements inoccupés, des investisseurs déçus voir floués par des promesses de rentabilités inatteignables. Il est temps de moduler ces seuils sur des critères plus objectifs et de privilégier sérieusement les zones déficitaires en logements locatifs.  

Il est à souligner que ces trois mesures doivent être accompagnées de l’aide à la personne (APL) qui semble de plus en plus érodé dans son périmètre et son montant. Nos étudiants en ont besoin tout comme les personnes âgées ; deux périodes de la vie où le budget logement mérite un soutien.

Le charme des prix atypiques (ou l’inverse)

Avant de connaître les griefs vindicatifs des pessimistes je souhaitais rappeler au lecteur qui me fait la gentillesse de s’arrêter sur ce blog que mon optimisme est empreint de nuances. La première, certainement la plus évidente est que mes propos sont principalement ciblés sur le marché du neuf.

Je tiens à bien établir les bases de ce qui reste, à mes yeux, les composantes du marché actuel en France.

• Le marché de l’ancien constitué d’a peu près tout ce qui ressemble à quatre murs et accessoirement d’un toit en plus ou moins bon état ;  
• Le marché du neuf constitué de divers programmes en cours de réalisation où généralement l’acquéreur doit traduire en volume l’image idyllique d’une plaquette publicitaire où la végétation abonde ;
• Le marché du lot à bâtir qui constitue le troisième volet invariablement complété par le projet d’une maison très souvent dépouillée pour « entrer » dans un budget rarement bien établi à l’origine.

Arbitrairement j’évoquerais ici principalement le marché du neuf (maisons et appartements) ; en effet il est clair que le marché de l’ancien est très sensiblement SURévalué depuis de nombreuses années. Sans entrer dans les composantes des prix comparés nous devons observer que l’écart entre neuf et ancien était au cours des années 95 de l’ordre de 20 à 25% parfois beaucoup plus pour des biens « à rénover ou à réhabiliter ».

Aujourd’hui cet écart s’est très sensiblement réduit à 10 ou 15% ; ainsi l’on compare des « produits » qui n’ont que peu d’éléments communs sauf peut être d’appartenir au vaste secteur du logement.

Un logement a un coût fixe (c’est de cela dont il est question dans l’appréciation économique du secteur) mais également un coût variable composé pour l’essentiel des charges d’électricité, chauffage et entretien courant.Il ne faut pas le perdre de vue.

Que les choses soient claires ; les produits anciens sont généralement des gouffres à énergie. Sauf à introduire un montant « de remise à niveau technique » l’écart actuel ne permet plus d’apprécier ce marché en globalisant le neuf et l’ancien, tout et n'importe quoi.

Pour utiliser une image (un peu osée je l’avoue) ; peut on assimiler une Renault 5 de 1990 avec une CLIO 3éme génération en matière d'investissement, d’usage et de consommation ? Nous sommes d’accord il s’agit bien du même marché mais l’on se doit de rester pragmatique. A qui viendrait l’idée de payer la R5 15% moins cher que la CLIO ?

La France détient la particularité d’être fière de son patrimoine, c’est bien. Elle a également le privilège de le surévaluer pour diverses raisons.

IL y a en a une de réelle et fondée ; un logement à l’île de la cité à PARIS au 3eme étage dans un hôtel du 18éme avec la Seine au premier plan est un produit d’exception et il mérite sa valorisation dans le cadre du patrimoine (c’est un exemple; j'aurais l'occasion de revenir sur Paris et son hypercentre).

Il y en a une bien réelle mais infondée ; nous devons admettre que la nature des biens à la vente est globalement tout autre et le cœur du marché de l’immobilier ancien est constitué de « produits » généralement de mauvaise qualité thermique et technique, souvent mal entretenu où le seul argument commercial qui vous est donné d’entendre se résume à deux fondamentaux du discours des agents immobiliers ; « il a du charme et/ou il est atypique ».

En résumé, chers amis, pour l’ancien les négociations sont ouvertes. Allez y de bon cœur votre banquier vous en sera reconnaissant car il sait apprécier les composantes du produit (même si, au final, ce sujet reste mineur dans le scoring ).

Ainsi vous participerez à dégonfler la bulle; c'est du bon sens. 

Betatest

4,5 millions de Français, soit 17 % des internautes, ont visité au moins un site immobilier en octobre 2007, selon le panel Médiamétrie//NetRatings. Soit une hausse de 21 % sur un an. Un comportement plus répandu en région parisienne, puisque plus d'un internaute francilien sur cinq a fréquenté ces sites au cours du dernier mois, contre 16 % au niveau national. L'étude indique par ailleurs que ces sites jouissent d'une bonne notoriété puisque 42 % des visites viennent d'un accès direct, pour 35 % d'un moteur de recherche et 23 % de liens externes. Concernant le palmarès de fréquentation, SeLoger est en tête avec 1,36 millions de visiteurs uniques en octobre, suivis de Particulier à particulier (975.000), Logic-immo (725.000), Explorimmo (632.000), et A Vendre A Louer (552.000).