Bravo garçon !

Je vois avec ravissement que ma précédente correspondance t’a permis de prendre la bonne décision concernant l’EPAD. D’abord félicitation pour le tempo…annonce à 19h00 à l’AFP suivi de cette magnifique déclaration au 20h. Bravo l’artiste. Je suis totalement d’accord avec Francis Brochet du Progrès « En cinq minutes à peine, Jean S. nous a tout fait : l'innocent persécuté, le fils obéissant, l'élu dévoué à ses électeurs, l'homme blessé, le jeune mûri dans l'épreuve, le politique porteur d'une ambition. Du très grand art. Son père en plus blond, plus jeune et plus calme". Comme quoi il vaut mieux prendre des cours de théâtre que de traîner en fac.

Regarde-les ce matin. Les courtisans de ton père la main dans le pot de miel a bafouiller des excuses et ta maturité. Les opposants, ces innocents, trop heureux de ce « renoncement »…Ils oublient trop vite que dans cette famille quand on recule c'est pour prendre de l'élan!

Ta route est libre car ils n’imaginent rien des stratégies à venir. A droite du futur président de l’ EPAD tu auras toute liberté pour récupérer le foncier de Nanterre…et tu éviteras les coups directs…laisses les casseroles aux spécialistes . Tu vois, ce n’est pas compliqué la politique, il ne s'agit pas de compétence mais de talent ! Je te promets un bel avenir.

Si tu veux revoir ce grand moment d’antenne c’est ici

Cher Jean,

Permets moi de t’appeler Jean car tu pourrais être mon neveu et, même si cela peut étonner, il m’aurait plu d’avoir un neveu comme toi. Je suis sûr que, dans ce cas, forcément imaginaire, ta cousine aurait été flattée de t’avoir à son bras lors de fêtes familiales ! Elle a toujours eu un faible pour les blonds élancés. Mais tu connais les filles, elle est également très sensible à l’intelligence, à la vivacité d’esprit, à la culture bref à un certain nombre d’éléments qui semblent te paraître quelque peu superflu. On peut le comprendre ; emporté par la notoriété du nom, rien aujourd’hui, n'est  un obstacle à ta vie.

Naturellement de mon côté, cher Jean, j’aurais pris le temps de te faire connaître mon point de vue sur les volontés de ton père. Ah celui là ! Toujours à vouloir le meilleur. Le meilleur pour la France, le meilleur pour Neuilly, pour les Hauts de Seine, pour les siens et forcément pour toi. Tu lui ressembles tellement, en tout les cas beaucoup plus que ton frère le musico. Le même sourire carnassier, la même attitude empathique et distante au grès des sujets et des rencontres…et cette poignée de main que lui envie tout l’appareil politique dont tu connais dans les moindres détails l’usage protocolaire au sommet et sais en apprécier l’effet sur l‘électeur de base.

Je suis d’accord avec lui sur un point ; l’avenir t’appartient ! Reste pour toi à en choisir les objectifs et les moyens. Sur ce dernier point je ne m’étendrais pas car nous sommes sûr, toi et moi, que les solutions ne manquent pas, elles semblent même illimitées.

En revanche il importe que tu saches t’opposer dans les choix que tu ne maîtriserais pas totalement. Oui je comprends c’est pratiquement impossible de dire NON à un père aussi sûr de lui. Pourtant, cher  Jean, c’est le seul élément qui manque à ton caractère ; la force d’opposition. Elle s’acquiert naturellement au fil des années mais tu sembles prendre du retard sur ce sujet. Prends exemple sur Cécilia ton ex belle-mère ; elle a su mettre un terme aux mascarades du faux couple uni. C’est fort. Respect.

Mais revenons un instant à la Présidence de l' EPAD.

L’idée est, au premier degré flâteuse. Être Président de la plus importante zone tertiaire de France ; voir s’allonger à ses pieds la majorité des dirigeants du CAC40 présent sur la dalle….Attendre avec délectations les sollicitations des plus belles signatures du monde économique prêt à payer le droit (pardon le privilège) de rejoindre ce quartier d’affaire dès que les surfaces nouvelles le permettront.

Cela sonne bien je l’avoue. Bien mieux que directeur du magasin DARTY des Quatre temps comme aurait pu te proposer ton beau père. T’imagines une carrière  dans les rayons blancs du ménager…Je comprends ton accord à l’idée habile de ton vieux. Il aurait simplement était souhaitable de bien en analyser les risques.

Car le sujet central est là. Sais- tu que les droits à construire sur cet espace ont toujours fait l’objet de prébendes et scandales divers. Les acteurs ? Les meilleurs de la magouille. Des Docteurs es filouteries comme le sympathique PELLERIN. Tu es trop jeune pour connaître des commissions et rétro factures qui ont values tant de suicide aux lampistes des dossiers de la Défense. L’on se serait presque  cru chez Orange ; chaque début d’enquête nouvelle voyait disparaître des seconds couteaux qui n’hésitaient pas à se tirer parfois jusqu’à deux balles dans le cerveau…Heureusement il y a avait Charles, Ministre de l’intérieur qui veillait au grain.

Et l’avalanche des erreurs auxquels il te faudrait faire face ; Sais-tu, par exemple, manipuler une règle d’architecte ? Il est indispensable que tu apprennes à t’en servir ; rends-toi compte que des permis accordés par le passé comportaient des erreurs de plus de 20% sur les surfaces construites. T’imagines ainsi les pertes financières potentielles si l’on achète 40 000m2 et que l’on en construise 50 000m2 ! ça c’est déjà vu… et après il reste à traiter ces sujets au tribunal pour infraction au code de l’urbanisme...et absence de responsabilité des cessionaires soupçonnés d'avoir fermé les yeux. Heureusement ces sujets sont étudiés en fac. N’oublies pas de demander les polycops aux profs ; ils te seront utiles pour apprécier les risques!

Si tu ne renonces pas, ta cousine pourra t’aider. La pauvre, elle a été diplômée (j’ai presque envie de dire sanctionnée) d’un Master 2 droit de l’entreprise pour compléter son diplôme de l’IAE et elle galère justement à Monceau sur des tâches répétitives et très secondaires…Je suis sûr qu’elle se ferait un plaisir de t’aider. En contrepartie tu pourrais lui trouver un petit T3 sur ta commune (elle galère dans son studio sous les combles)

Personnellement je t’engage à bien réfléchir avant l’échéance des « élections ». C’est un panier à crabes. Des costauds prêts à tout. Tu ne me sembles pas totalement taillé pour affronter leurs pinces. Il ne s’agit pas là d’entrer dans la logique des diplômes très partiellement acquis (ce sujet est galvaudé et les diplômes ne sont qu’une base, pas plus) mais plus précisément il te faudra déceler et apprendre les usages des voyous en cravate. Pas la filouterie de banlieue, type délit de fuite, mais les vrais comportements mafieux. Savoir compromettre l’adversaire par tiers interposé, savoir tuer socialement son opposant avec délicatesse, constituer un réseau de dépendants prêts à remplir les plus sombres missions à ta place….Comme te l’a dit ton père, cela ne s’apprend pas à la faculté mais au contact des pros. Regardes Charles, Patrick et Isabelle ; 180 ans de carrière à eux trois, des casseroles en pagaille et toujours là, bon pied, bon œil ! Des exemples pour tous. Je ne connais qu’un homme qui a su passer outre ; encore une fois ton père. Voilà ce que je souhaitais te dire. Si tu le sens vas-y mais ne mésestime surtout pas les risques et les coups à venir. Regardes ce pauvre DEVEDJIAN il ne fait pas de difficultés pour te laisser le siège…c’est un premier signe qui ne trompe pas ; la tache sera dure !  Ah derniers mots: bravo pour ton nouveau look. Les lunettes cerclées d'Afflelou font "sérieux" et juste un peu peuple. Tu devrais ajouter des semelles de crêpes aux Berlutti pour appuyer le côté "terrain". A bientôt j'espère.

AKERYS: trop c’est trop !

 

Voilà une société qui mériterait un traitement drastique au niveau de la gestion de son image. J’ai le sentiment que son avenir dépend directement des contre-feux qu’elle sera susceptible de mettre en place dans les prochains mois.

A grand frais les repreneurs de 4M et Actif+ (noms d’origine de cette société) ont bâtit avec force persévérance une image pitoyable faite d’échec entrepreneurial, de loupés techniques et d’incohérences fonctionnelles.

Pour ce dernier point il importe de prendre connaissance des plaintes continues des locataires à l’égard de la structure locative en charge de la gestion des biens. Vous souhaitez du concret alors déplacez vous ici ou là. L’on note une forte absence d’organisation et, surtout, une volonté délibérée de transformer tout locataire potentiel en un magnifique dindon à plumer jusqu’au dernier duvet.

La location est le cœur du dispositif de cette structure. Le « concept global » défiscalisant patrimonial proposé aux investisseurs repose, en effet, sur la location constante, élevée et garantie du bien acquis par emprunt. La démonstration des « conseillers patrimoniaux » s'appui sur un financement obtenu grâce aux loyers élevés versés par le dindon locataire. Hélas au regard de la gestion locative  nous  sommes très loin de revenus constants et les griefs s’accumulent sur divers blogs ici ou là. Loyers inadaptés, frais locatifs élevés, arnaques en tout genre s’accumulent dont en particulier un manque d’honneteté récurrent dans la gestion des entrées et sorties et des cautions.

Tout ceci a été durablement masqué grace à particulier à l' offre globale ; « l’on s’occupe de tout » se traduit par « l’on vous cachera la vérité ». Quel confort d’être juge et partie d’un système grippé ; il suffit de faire preuve d’habileté et le propriétaire découvrira tardivement les difficultés locatives ou les désordres éventuelles sur son patrimoine. En effet coupé de son bien (généralement très éloigné de son domicile) il ne peut que faire confiance au syndic (filiale d'Akerys) et au gestionnaire (autre filiale d'Akerys). Mélange des genres néfaste à une bonne appréciation des problèmes....

Dégradez le revenu attendu lors de l’investissement et c’est la magnifique démonstration commerciale qui échoue. Akerys est aujourd’hui confronté à deux freins majeurs vis-à-vis de sa production :

1. Un très fort développement de l’offre locative là où il n’y en a plus besoin de logement (80% de la production est positionnée sur des sites éloignés des bassins d’emplois et des grandes aires urbaines) et les baux sont généralement fragilisés par l’abondance de l’offre sur ces sites;
   
2. Une inflation des coûts induits (assurance, frais de gestion, frais d’entretien…) de plus en plus élevés en raison notamment des sinistres de toutes natures qui s’accumulent (carences locatives en hausse, rotation accélérée des locataires entraînant des dégradations et naturellement impayés liés aux insatisfactions).

La machine est grippée, durablement, peut-être inexorablement. Il s’agit d’une dérive entrepreneuriale. Atteinte de maux chroniques, sujette à de trop nombreux procès et de plaintes diverses la société Akerys engorge les permanences des ANIL et autres structures de défenses des consommateurs dont QUE CHOISIR particulièrement motivé pour mettre un terme à ces manœuvres dolosives.

Naturellement la direction s’emploie maladroitement à éteindre les feux ; je vous laisse vous forger une opinion sur la défense de F. JOUVEN Président du groupe et le caractère subjectif d'enquètes d'opinion qui apporteraient la preuve  de la grande satisfaction de tout les clients (locataires et investisseurs).

 

 

Avec quelque duplicité AKERYS a constitué la cartographie des villes atteintes par la saturation locative ; les investisseurs pourront ainsi prendre conscience des difficultés à venir pour leurs placements et pourront également s’étonner de voir de nombreux sites préalablement investit par ce promoteur devenir « zones en grandes difficultés locatives ».

 

Akerys

Sur le post précédent j’ai pris exemple sur l’écart existant entre l’image que souhaite entretenir un promoteur dans le cadre du volet « développement durable » et la réalité sur le terrain. Pour cela j’ai repris un diagnostic DPE établi à la demande  d' un blogueur « arnaqué » et (versus) la communication institutionnelle tenue par son « vendeur » la société AKERYS.

 

Il se trouve que cette société est aujourd’hui sous une plainte déposée par L'UFC-Que Choisir. Ces derniers affirment "que l'argumentaire fourni à ses commerciaux" par le "leader français de l'investissement locatif", présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude". Ces promoteurs, selon les plaignants, "ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante" et "ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables». Il s’agit ici précisément des propos tenus par L’UFC.

Je ne suis pas certain que cette plainte soit suffisamment fondée pour condamner le groupe AKERYS car l’angle d’attaque me paraît faible.Même si je pratique quotidiennement le droit de l’urbanisme je ne suis pas juriste. Cependant j’imagine que des arguments commerciaux sont généralement (un peu) au-delà du possible. Pendant la période critique de la crise, et malgré l’effondrement de la bourse, la plupart des établissements financiers ont continués à proposer « des placements sans risque »…Seront-ils condamnés devant nos tribunaux ? Rien n’est moins certains ; un certain nombre de précautions écrites protège les sociétés des risques liés à la défection des marchés. Le risque zéro n’existant pas en matière de placement.

La synthèse  des résultats d’ Akerys vous permettra d’apprécier l’activité globale de ce groupe en 2007-2008.

 

Pour l'exercice, Akerys a réalisé un chiffre d'affaires de 790,4 millions d'euros comportant l’activité promotion avec 5.531 logements vendus dans l’exercice.

Le prix moyen des lots acté ressort à 152 082€.  A ce montant nous pouvons déduire les frais de commercialisation de 19% environ (oui c’est beaucoup…mais les conseillés et leurs dirigeants ont du talent et ces frais incluent partiellement les coûts prévisionnels de garanties locatives) et vous avez un net acquis par l’investisseur de 123 000€ environ.

Que peut-on espérer posséder pour ce montant ? Je vous laisse chercher des produits de qualité pour cette somme... Ils sont rares et en d’autres termes Akerys ne peut garantir 5 500 opportunités de bonnes affaires ; il y a nécessairement des logements qui, dans l’ensemble des ventes ne correspondront pas totalement à la démonstration théorique qui aura été proposé.

Il ne s’agit cependant pas de vente forcée et les acquéreurs ont nécessairement pris connaissance tant au titre de la réservation préalable que de l’acte définitif des éléments constitutifs du programme.

L’immeuble est de qualité médiocre ; normal si ce montant correspond à une surface SHAB de 44 à 48 m2 car vous êtes en dessous des valeurs moyennes de ventes au m2.

Pour ce montant unitaire deux hypothèses :

• Votre acquisition souffrira d’un sous équipement…avec en particulier des finitions critiquables et des prestations riquiqui à base de chauffage électrique et de matériaux de base ;
• Votre acqiisition sera implanté sur un terrain de faible valeur patrimoniale car souvent soumis a des nuisances locales (je pèse la portée de ces écrits et m’engage à démontrer cela si nécessaire) et généralement dans des villes moyennes faiblement développées (cela à déjà a fait l’objet de correction dans l’incitation Scelier).
• Dans le pire des cas vous avez le cumul de ces deux éléments négatifs.

C’est ici précisément que la démonstration locative prend tout son sens. Elle est généralement issue d’un enquête rapide effectuée par une « cellule marketing » au profit des conseillés. Ces enquêtes, tiennent compte de prix théoriques (généralement la fourchette haute) mais oublie de prendre en compte l’emplacement (critiquable) de la future résidence et les prestations fournies.

 Le résultat est connu ; sur un montant de loyers forcément surévalué les locataires ne sont pas au rendez-vous. Deux chiffres sont illustratifs des difficultés locatives de ce groupe dans  les résultats d’Akerys avec 53 716 mandats de gestion (c’est énorme) mais surtout 21 918 locations effectuées dans l’exercice soit un renouvellement d’un tiers des baux dans l’année (après avoir exclu la mise en place du premier locataire) ; cette rotation prouve l’inadéquation du montant locatif à la capacité financière de la demande. En effet, dans les démonstrations, les loyers offrent une rentabilité apparente de 4 à 4,5% (mais sur un montant d’achat surévalué de 19% voir ci dessus).

 La modélisation extrême du « produit », poussée par une force commerciale rompue à un argumentaire infaillible a permis de développer quantité d’opérations « patrimoniales »  qui, au final, entraîne nombre d’insatisfactions et de plaintes répétitives aujourd’hui relayées par l’UFC Que choisir.Tout ceci est critiquable mais certainement pas répréhensible.

Pour finir sur une note plus positive la demande locative est très forte en France (en raison notamment du peu de logements disponibles) ; la location des réalisations de ce groupe est toujours possible pour peu que les propriétaires acceptent de baisser le montant des loyers pour « caler » à la valeur acceptable de la demande.

Naturellement il importe également de reprendre en direct la gestion (simplifiée) de son bien ou de confier cela à un acteur local dévoué et compétent car l'homogénéité actuelle des loyers sur une résidence affaibli la capacité de location.

Vous trouverez sur les liens mes précédents post sur les produits défiscalisants et quleques sociétés dangereuses de la profession. 

 

Le rugby : un lien universel

Ma passion pour ce sport est héréditaire. Originaire du Sud Ouest j’ai vécu des moments inoubliables dans les tribunes dès ma plus tendre enfance. Plus tard j’ai souhaité pratiqué avec une seule ambition devenir un N°9 irréprochable dans une équipe de 15 joueurs. Pour les profanes, il s’agit du demi de mêlée qui a la lourde tache de sortir les ballons des regroupements pour fournir le maximum de potentiels de réussite à son équipe. Si vous souhaitez en savoir plus Jean-B. Elissalde et Dimitri Yachvili deux 9 de talents en parlent là.

Aujourd’hui je me sers de cette expérience pour animer le jeu de mes coéquipiers dans mon quotidien. Je reste attaché au rugby et cela m’a amené à m’intéresser à un évènement sympathique  le festival de Cannes le tournoi de Tanger. La promotion du ballon ovale au-delà des zones d’influences historiques est une nécessité pour accélérer le développement de ce sport et augmenter les passerelles culturelles. Au tournoi de Tanger l’on retrouve des équipes du Maroc, de Tunisie, d’Algérie mais également d’Ouganda et du Kenya qui font participer leurs délégations. Le « Tanger Seven » est une réelle opportunité pour ces équipes pour se mesurer à des grands joueurs de rugby. Malheureusement dans une période où notre calendrier rugbystique est particulièrement chargé en France c’est évènement est passé totalement inaperçu.

Pour cette occasion j’ai utilisé mon moteur de recherche préféré pour avoir quelques news du déroulé et suis tombé, par hasard, sur le site de Pierre Olivier CARLES un sympathique blogueur qui a pondu le post suivant  TangerSeven - Du rugby à VII et des Enfants…Je suis particulièrement émerveillé devant la puissance de la toile qui permet d’établir un lien entre aficionados de Tanger à Biarritz, de l’Ouganda…aux States où semble résider pour quelques temps encore ce chef d’entreprise Français, amateur de Rugby. Au-delà du professionnalisme de son blog (clarté, lisibilité….) ses post m’ont touchés en particulier son regard distancié sur notre pays dans : La France est-elle à la dérive ? .  

Naturellement je me suis attardé plus précisément sur la vision du logement aux states. Je cite : « Vous avez 50 000 $ (soit environ 35000 euros) devant vous ? C’est suffisant pour acheter une petite maisonnette dans un quartier pas très chic. Cette maisonnette tient plus du grand Mobil Home que de l’hôtel particulier, mais vous êtes chez vous…».

Voici une des différences fondamentales entre nos deux pays. La chute des prix des logements aux Etats-Unis est conséquente depuis fin 2007. Il ressort des indices US que la flexion sur les 12 derniers mois atteint 18% en glissement annuel. Les chiffres ont révélés de bonnes affaires à faire pour les acheteurs (solvables) qui voudraient profiter par ailleurs de taux financiers historiquement bas. Le prix médian des transactions a continué sa chute aux USA pour tomber à 165.400 dollars (120 000€). Notre prix médian en France s’établi autour de 180 000€. Les ventes à prix cassé (aux enchères, après une saisie, ou par un propriétaire en difficulté) représentent 40 à 45% des transactions, ce qui "tire vers le bas ce prix médian". Grace à cela les ventes de logements anciens sur le marché américain ont rebondi à partir de Février 2009 et les transactions repartent à la hausse.

Ma dernière discussion avec mon notaire (amateur de rugby également) portait précisément sur ce sujet : vaut-il mieux un marché à la baisse significative du prix (-18% aux USA) permettant aux ménages d’envisager une plus grande mobilité et des opportunités plus nombreuses ou des flexions des valeurs contenues (-4% en France) limitant singulièrement le marché et le nombre de transactions ?

Aux states le logement est un moyen, en France c’est une fin en soi. Avoir ici un logement est le rêve de toute une vie ; le posséder le manifeste d’une « réussite sociale » et le conserver souvent une obligation vis-à-vis de la famille. Avec cela nous restons attachés à la pierre au-delà du raisonnable prêt à rester ancré dans une région sans espoir économique pour la seule garantie d’un toit disponible.

Où est l’esprit de conquête de nos ancêtres Basques (grands rugbymen également) qui ont laissés leur « etchéa » aux plus fragiles de la famille et sont partis dès le 18éme siècle à la conquête du monde (57 000 aux USA et plus encore en Argentine, en Uruguay et au Chili).

A une époque ou le transport intercontinental est une formalité l’on peut rester étonné du peu de migration d’une partie des Français en attente d’un avenir meilleur vers des nations plus opportunes. J’incite les plus jeunes des actifs, très souvent formés au-delà du raisonnable, à quitter, pour un temps, notre vielle nation pour connaître des visions nouvelles qu’offrent l’expatriation. Mon passage, aujourd’hui lointain, au Québec dans le cadre de la coopération, m’avait permis de découvrir tout l’intérêt du bois dans l’art de construire. Il m’aura fallu patienter plus de 20 ans en France pour connaître les premières réalisations …et j’attends toujours la mise en œuvre de collectifs avec ce matériaux sur notre territoire. Mais c’est un autre sujet…

MONA LISA ne sourit plus du tout!

                                  
La Joconde a perdu son sourire. Après avoir été en cessation de paiements le 19 février, ce promoteur, au nom évocateur, a été placé en redressement judiciaire.
Depuis près de 20 ans, le groupe commercialisait auprès du grand public des logements en défiscalisation (Lois De Robien, ZRR, Malraux, déficit foncier...) à travers ses filiales dont Mona Lisa investissements. Il en assurait ensuite l'exploitation (promotion auprès des vacanciers, réservations, entretien...) et la gestion. Aujourd'hui, Mona Lisa compte 19 hôtels et 13 résidences de tourisme, principalement à la montagne et en bord de mer.
Les résidences étaient trop souvent déficitaires notamment en raison d’un manque de professionnalisme dans le métier hôtelier. Le groupe avait pris la (mauvaise) habitude, comme beaucoup d'autres dans ce secteur, de puiser dans les bénéfices des ventes de l'année pour payer les loyers des programmes antérieurs. Une forme de cavalerie pratiquée par de (trop) nombreux exploitants*.
La chute brutale des transactions immobilières dans le neuf en 2008 a enrayé la machine, obligeant le PDG de Mona Lisa à repousser le paiement des loyers en cours et à proposer aux bailleurs investisseurs une baisse de 50% des loyers futurs.

Cela n'a pas suffit . Le redressement est prononcé. Des associations se constituent sur le net http://www.cbanque.com/forum/thread6878.html avec la volonté de fédérer les floués. Malheureusement les lois en France interdisent les actions de groupe (Class Action) et les malheureux copropriétaires, géographiquement dispersés sur le territoire semblent très isolés dans leurs démarches et quelque peu divergents dans leurs demandes et griefs.

                                       Les groupes de résidences Transmontagne en 2007 et Maisons de Biarritz en 2008 avaient connu la même mésaventure. Plus récemment je vous ai fait part ici même http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2009/03/0... des difficultés de GRAND BLEU. A l’exception de cette dernière, il s’agit de sociétés qui agissent tant au niveau de la création du programme (promotion) qu’au niveau de l'exploitation des résidences. En résumé le « montage » est fragilisé par le manque évident d’objectivité dans la rentabilité réelle attendue de l’exploitation de ces unités touristiques.

Les futurs investisseurs démarchés ont été trompées par des simulations de rendements optimistes, voire trompeuses. L’acte commercial repose toujours sur une démonstration financière accablante qui transforme n’importe quel couple d’épargnants naïfs en de futurs capitalistes avertis. La démonstration est risible de simplicité et ruineuse pour les futurs propriétaires ; la preuve en est apporté encore une fois au travers de cette nouvelle affaire.

Je suis personnellement triste de voir se développer ces redressements (et les liquidations qui s’en suivront). J’ai la conviction, pour avoir réalisé en particulier une étude détaillée sur  un programme Pyrénéens des sites  MONA LISA, qu’une partie des résidences dans la tourmente sont des établissements rentables. Malheureusement, elles méritaient d’appartenir ou d’adhérer à des chaînes hôtelières nationales (ou internationales) qui auraient apportées leurs savoir faire en matière d’exploitation touristique, de réservation et leurs carnets de partenaires tour operateurs. Aujourd’hui il est trop tard. Les aménagements réalisés sont trop souvent  réduits à des saunas ou piscines « faire valoir » et les surfaces dévolues à la restauration et à la logistique ont été irrévocablement négligées pour des motifs essentiellement financiers fragilisant  ainsi toute reprise par des unités compétentes de services hôteliers.

Résidences de tourisme ; encore des ruptures de baux !

Des avantages fiscaux importants.

 

Depuis plusieurs années déjà, acquérir, un appartement dans une résidence de tourisme peut  permettre de réaliser des économies d’impôt substantielles. Les spécialistes de la défiscalisation sont prêts à démontrer que les candidats investisseurs pourront bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu allant de 20 à 40 % du prix d’acquisition. Intéressant n’est ce pas ?

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux (bien réels), l'acquéreur est tenu d’ investir dans une Résidence de Tourisme Classée située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et louer son bien, non meublé, dans le mois qui suit la date d'acquisition ou d'achèvement, pour au moins 9 ans, à un gestionnaire unique, si possible un professionnel de résidences de tourisme.

 

Des contreparties pas toujours bien analysées

Ce montage repose sur un principe simple : dans un contexte touristique fort,  vous vous engagez à mettre à disposition votre logement aux vacanciers par le biais d’opérateurs professionnels gestionnaires de résidences (quasi) hôtelières dans laquelle vous avez réalisé votre investissement.

La France est la seconde destination touristique la plus visité en Europe et notre parc d’accueil résidentiel de mauvaise qualité et diverses zones touristiques éloignées des cités connues en sont totalement dépourvus ; cette défiscalisation permet d’en favoriser le renouvellement et d’augmenter le nombre de lits disponibles dans divers secteurs géographiques communément appelées ZRR (zone de revitalisation rurale).

 

Malheureusement les exploitants chargés par les promoteurs de prendre l’exploitation de ces résidences ne sont pas toujours de vrais professionnels du tourisme. L’on assiste à des ruptures des engagements contractuels de quelques gestionnaires devant les difficultés à remplir les résidences et à rentabiliser leurs exploitations (trop souvent saisonnières).

Des exploitants en rupture de contrats.

La pire situation est la liquidation judiciaire. Un exemple concret avec la faillite récente de TRANSMONTAGNE. Il s’agit ici d’un opérateur concentré sur les activités montagne (exploitation de remontés mécaniques et résidences de tourisme) qui n’a pu « couvrir » les loyers au motif principal d’absence chronique de neige l’hiver 2006/2007. Résultat ; plus d’un millier d’investisseurs ont été privés de revenus et ont vu leurs défiscalisations remis en question. Une catastrophe pour ces familles qui, sans naïveté, ont investit dans de prometteuses stations alpines…touchées par le réchauffement de la planète. Deux ans, avec l’abondance de neige vécue cette année, tout ceci peut paraître surprenant. Les aléas climatiques restent l’une des préoccupations majeures de ce type d’investissement.

Pour une partie de ces investisseurs le cauchemar à pris fin avec la reprise de leurs logements par EUROGROUP. Cet exploitant a relancé l’exploitation de plusieurs résidences au terme de négociations serrées de la part de ce professionnel qui a su convaincre  les propriétaires à louer leurs biens sur des bases plus raisonnables.

La principale cause est le montant des loyers offerts lors des engagements initiaux. Des loyers élevés, qui, à la moindre difficulté de gestion entrainent des impayés partiels ou totaux et des volontés de ruptures au terme de la première échéance du bail (généralement il s’agit d’un bail de 3/6/9 renouvelable au terme de 3 ans par tacite reconduction).

Ainsi a souhaiter agir ODALYS auprès des investisseurs d’une magnifique résidence rurale située au cœur du Lot. Bien mal lui en a pris car cet exploitant connu est tombé sur plus habile ; les acquéreurs et le promoteur ont engagés un recours et l’exploitant n’a pu que concilier sur la pression et la pugnacité des plaignants. Il s’agissait en l’état d’un manquement manifeste de professionnalisme de la part de cette enseigne qui, pour divers motifs, n’exploite pas le potentiel locatif de cet ensemble touristique ; tout ceci malheureusement au dépens des propriétaires.

Une nouvelle affaire occupe les médias. Une résidence de tourisme nichée dans un charmant petit village des Pyrénées a proximité des stations de ski d’Ax les thermes est atteinte, à son tour, par la démission de son gestionnaire. La société GRAND BLEU. Celle-ci, après trois ans d’exploitation, ne souhaite plus gérer cette résidence. Pour être complet GRAND BLEU  précise dans un courrier récemment adressés aux propriétaires, qu’elle veut bien consentir à continuer la gestion, si les propriétaires acceptent une diminution sensible des loyers reversés.

Nous sommes, encore une fois, face à un abandon des engagements initiaux. Les écrits n’ont plus vraiment de valeurs et les avocats trouveront là matière à plaider.

Y a-t-il des solutions ?

Il importe cependant que cette hémorragie cesse car naturellement elle provoque des drames financiers pour de nombreux petits investisseurs et surtout elle affaiblie durablement un « modèle économique » qui mérite de perdurer (il vient d’être prolongé jusqu’en 2012).

Pour cela trois modifications doit être apportées à cette loi.

1.      La mise en place d’une garantie d’exploitation cautionnée. Il appartient à la profession de provisionner les risques liés à des passages à vide dans un cycle d’exploitation de 9 années. Si, en effet, une zone de nos montagne est atteinte d’une absence de neige il est  évident que le faible taux de remplissage affaiblira les résultats économiques de l’exploitant sur la période considérée. De même, une forte sécheresse peut démotiver les touristes à fréquenter les plages du midi de la France…au profit, par exemple de la montagne en été. Nous avons vu également cela en 2004 lors de la sécheresse.

2.      Une obligation de garantie nécessitera un audit objectif préalable du site et des capacités réelles d’exploitation. Trop souvent les gestionnaires de ces résidences « apprécient » avec approximation les paramètres climatiques ainsi que les évolutions (im) prévisibles d’un secteur. En effet cette loi est sous tendue par l’implantation de ces résidences dans des zones de revitalisation rurale. Par définition la revitalisation ne peut se faire que si les élus apportent d’une part aide et soutien (logistique et financier) à l’implantation de ces résidences et si d’autre part les investisseurs acceptent, en contrepartie des avantages liés à l’importante défiscalisation de faibles loyers.

3.      Que les loyers annoncés comportent une présentation objective d’un compte d’exploitation prévisionnel d’un cabinet comptable indépendant validé conjointement par l’exploitant. En effet l’on assiste à la présentation par des « conseillés patrimoniaux » de « solutions » très souvent prometteuses où le montant élevé du loyer prévisionnel (autour de 4.5% ht/an du montant investit) couvre 80 à 90% du montant emprunté par l’investisseur. Ce schéma (attractif) est donc remis à très court terme en question en raison des réalités économiques et des aléas souvent négligées. Il est facile, pour un audit indépendant, d’étudier et d’authentifier un compte d’exploitation prévisionnel sur des bases réalistes. Les chiffres sont ténus ; pour une exploitation réduite à 6 voire 4 mois de l’année, même avec un taux d’occupation élevé il est impossible de verser en constant des loyers forts sans mettre à mal les comptes de l’exploitant.

Des pratiques occultes à proscrire ;

Les bases économiques présentées aux investisseurs masquent des sujets financiers peu orthodoxes. Ainsi il en est des « subventions d’exploitation » versées aux exploitants. Cette « dotation » leurs permettent de financer le mobilier mais également trop souvent) une partie des loyers initiaux. A cela s’ajoute les décalages des loyers versés généralement à termes échus (ce qui apporte en résumé une trésorerie positive d’une première saison). Ces « coutumes » sont scandaleuses quand l’on sait qu’elles s’opèrent par transfert d’une partie des fonds d’acquisition en dotation d’exploitation. Il est temps de mettre de l’ordre dans ces pratiques. N’en déplaise aux promoteurs opportunistes qui construisent, trop souvent, des résidences sur des sites totalement inadaptés à la captation touristique.

Bil, j'aime l'immo. Dois-je devenir Agent Immobilier ?

Au cours d'un sympathique repas entre copains tel est la question qui m'a été posé par ma voisine de table. J'ai manqué m'étouffer. La bienséance m'a permis de reprendre mon souffle et, compte tenu de la personnalité et du dynamisme de mon interlocutrice j'ai souhaité réservé ma réponse. Nous sommes convenus d'une réunion plus formelle loin des vapeurs d'alcools. Voici en résumé les éléments d'une conversation « coaching ».

1. Voilà, je suis licenciée de ce (très) grand labo pharmaceutique et je touche suffisamment d'argent pour monter une agence.

Bravo ! La fidélité à son employeur est (partiellement) payante. Virée, d'accord mais avec des biscuits c'est quand même mieux. Pour autant cette richesse toute nouvelle ne doit pas faire tourner la tête et il importe, comme toujours dans ce cas, d'étayer les objectifs de placements. De mon point de vue, il faut considérer la réduction inévitable du nombre d'agences sous franchise (fortement dépersonnalisées grâce aux identités répétitives des réseaux) et opter pour le rachat (à la casse) d'un existant afin d'y apporter une conception plus pointue. Aujourd'hui, il me semble nécessaire de différencier fondamentalement ces offres de service fanées. Voir ici : un ancien agent immobilier témoigne des pratiques du métier

2. J'adore les contacts, j'ai beaucoup d'empathie et je sais écouter mes interlocuteurs.

Est-ce suffisant ? Je ne le pense pas, mais c'est un bon début. Il faut en complément de la conviction, des arguments étayés et de la pugnacité pour « entrer » des mandats de qualité et « suivre » les acheteurs potentiels. Mais ce n'est pas tout il faut « resauter » et avoir un courtier efficace pour les financements, des notaires disponibles pour les actes et des home-stagers malins pour donner vie à quelques logements érodés par le temps.  

3. Je viens de vendre en direct l'appartement de mon amoureux en 2 mois. Un régal !

C'est beau l'amour. C'est une période qui estompe les problèmes financiers. Concrètement ton homme t'a autorisé à vendre son T2 au prix le plus « attractif » pour le quartier. La démonstration est faite ; pour bien vendre, il faut bien acheter. C'est la première règle en temps de crise. Les surenchères coutumières des agents immobiliers ont progressivement éloignés les vendeurs de la réalité des prix. Moins de mandats mais de vrais opportunités pour les acheteurs voilà l'un des secrets des pros. La difficulté consistant à emmener le propriétaire à la raison (et ils ne sont pas tous amoureux de leurs A .I.).

4. Quelle formation dois-je suivre ?

Les franchiseurs proposent tous leurs « trainings » et des « instituts » spécialisés des formations plus ou moins sérieuses. Un encartage en bonne et du forme. Hormis l'apport de quelques logiciels et outils pratiques, l'on dispense des règles éculées, des procédures et des recettes aussi vieilles que ce métier. Bref l'important c'est, au-delà des formations possibles, de prendre du recul, d'observer les comportements répétitifs des agents. Pour cela avant une immersion professionnelle dans un antique établissement aux couleurs vives  il serait judicieux de procéder par jeux de rôles. Par exemple prendre le temps de se présenter en acheteur et en vendeur dans diverses enseignes. Il faut tout connaître des attitudes des meilleurs (l'on est souvent vendeur et acheteur d'un bien ; il suffit de reproduire le comportement banal du propriétaire puis de l'acquéreur).

Ah j'oubliais. Il s'agit d'un métier « encadré ».Il faut des aptitudes professionnelles reconnues. Il importe de posséder les autorisations nécessaires principalement issues d'une formation au Droit (avec diplôme authentique ou VAE). Vive la loi HOGUET ; elle est censée protéger l'acquéreur d'abus et de malversations. Les renseignements sont ici : http://www.deveniragentimmobilier.fr/

Sans carte (sans autorisation délivrée par la Préfecture) pas d'Agence car pas d'agent. Les clients négligent trop souvent ce point et ce métier est très souvent exercé par des intermédiaires démunis d'autorisations (souvent une armée mexicaine de débutants rapidemment démotivés).

Dernière question (qui ne m'a pas été posée). Est-ce le bon moment ?

C'est comme la bourse il faut acheter au plus bas pour espérer vendre au plus fort ; alors oui c'est le moment car les Tribunaux de Commerce enregistrent de nombreuses liquidations. Mais attention c'est un métier totalement éculé en l'état. Les commissions sont hors d'âge et hors proportion avec la valeur ajouté qu'apporte l'agent dans l'exercice de son métier. Le web 2.0 a transformé une partie de l'activité (la présentation et la pré sélection en particulier) ; les honoraires n'ont pour autant pas diminués ! Dans toute profession la crise booste les inventifs fragilise les plus établis et fait disparaître les amateurs. Les A.I. n'échapperont pas à cette règle.

En fonction du potentiel personnel de chacun il importe d'en tirer avec objectivité les conclusions avant de se lancer...Pour cette candidate elle réfléchie.

Crise de l’immobilier, certainement ; crise du crédit, à coup sûr !

Notre pays a-t-il trop de logements ? A cette question et sans vouloir rentrer dans les chiffres l’on peut répondre non. En effet avec la natalité de ce pays (la plus élevée d’Europe), complété par les migrations et l’éclatement  des couples (qui double les besoins en logement des familles), les besoins sont criants ! Il est nécessaire de produire environ 550 000 logements neufs par an en moyenne pour résorber le déficit et ceci sur les 5 années à venir. Excepté en 2007 les chiffres de production sont sensiblement inférieurs. Ils se tassent aujourd’hui à un niveau historiquement bas avec 350 000 logements en construction en 2008 et certainement moins en 2009 (a priori 300 000 logements serait un exploit). Ainsi le déficit s’élargit laissant les Français habiter des logements anciens, souvent de mauvaises qualités et parfois au profit de marchands de sommeil et autres opportunistes (je pense notamment à l’évolution des campings à proximité des villes et des toujours plus nombreuses zones de campements plus ou moins sauvages).

 

Le gouvernement a souhaité donner un coup de pouce au marché immobilier neuf afin de stabiliser les effectifs du bâtiment en partie en effectuant un transfert à prix cassés d’opérations privées vers les acteurs sociaux. Le résultat sera connu dans les prochains jours ; il semblerait que cette action permette, au final, de sauver environ 20 000 logements neufs soit un peu plus de  6 % du marché prévisionnel de 2009. Il est à noter que les opérateurs sociaux sollicités n’ont pas tous eu le courage de relever le défi. Pour les plus entreprenants cette obligation nouvelle, implique un rythme de production exceptionnellement élevé.

 

Tout ceci ne peut faire oublier que les besoins réels sont très supérieurs et qu’il importera de trouver auprès du collectif et du social les moyens financiers d’augmenter à court terme cette production. Mission improbable notamment par l’absence de capacité financière suffisante.

 

Compte tenu des déficits de l’état, il importerait de favoriser le financement direct par les particuliers de ce qui représente encore aujourd’hui la première préoccupation des Français. Mais là personne n’est prêt à faire les efforts nécessaires. Les banques sont exsangues et ne souhaitent plus financer à 100% les projets en raison notamment de l’absence de confiance sur le moyen terme et les particuliers ne peuvent répondre aux nouvelles exigences des prêteurs qui souhaitent un minimum de 15 à 20% d’apport.

 

Une solution existe ; il suffit de vouloir !

 

Un homme en bonne santé est un malade potentiel. C’est avec ce type de logique que l’immobilier est en crise en France. Soyons clair. Les banques diagnostiquent le danger déflationniste comme réel et ne prêtent qu’aux particuliers susceptibles de couvrir totalement ce risque par un apport personnel de 15 à 20%.

Hors circuit social (le Pass Foncier) la TVA sur les logements neufs est à 19.60% ; Mme BOUTIN avait émis le désir de voir temporairement la TVA ramenée à 5.50% pour l’ensemble du marché neuf ,mais, comme d’habitude, sa voix n’a pas porté au-delà du cercle de ces conseillés.Bercy ayant déjà trop de difficulté à faire admettre par la communauté européenne la modification du taux pour la restauration.

 

Il suffirait de créer pour l’ensemble des acquéreurs (sans distinction) un report de 10 ans du différentiel entre la TVA à caractère social à 5.5% et la TVA à 19.60% pour qu’une partie du problème soit résolu sans que Bercy soit fragilisé (la dette ainsi constitué s’inscrivant différemment dans les comptes de l’état en différé de TVA).

Ce report de TVA constituant un crédit de la collectivité au particulier pourrait être « estimé » comme le PTZ (prêt à taux zéro) comme faisant partie des quasis fonds propres de ce dernier (avec engagement de remboursement au terme des 10 ans ou en cas de revente) Les banques retrouveraient ainsi les critères prudentiels qu’elles souhaitent voir appliqués aux prêts des particuliers. La durée de reprise de ce différentiel constituant un crédit gratuit de 15% sur les 10 premières années.

Naturellement il appartient aux cerveaux de nos ministère de border ce schéma. Ne sont ils pas là pour cela ?

 

Ainsi l’état appliquerait directement auprès des particuliers investisseurs les garanties qu’il a mis en place sans succès auprès des intermédiaires financiers. Une manière directe d’apporter aux plus entreprenants des particuliers une caution temporaire  de qualité que les banques ne sont pus en mesure de répercuter à ce jour.   

Urbanisme : des décrets…tardifs et ubuesques

Notre gouvernement est sous pression. Le parlement n’en parlons pas vous connaissez tous les derniers heurts de l’assemblée. Il faut cependant noter que les efforts pour trouver des solutions à la crise sont menés. La plupart des modifications en cours ne sont que des rattrapages à des situations kafkaïennes.

Un exemple. Si après maintes difficultés vous détenez enfin un permis de construire en bonne et due forme il importe que les travaux démarrent avant le terme de la seconde année de délivrance ; à titre dérogatoire vous pouvez éventuellement demander une prorogation d’une année si vos travaux n’ont pas démarrés dans les délais. Toutefois sachez qu’en cas de modification des règles d’urbanismes afférents à la zone concernée par votre permis de construire cette prorogation peut vous être refusée car elle n’est en aucune façon un droit acquis…rendant, éventuellement, totalement impossible la réalisation de l’opération dans les conditions initiales. Vous pouvez donc être amenés à déposer un nouveau permis de construire (coûteux)…qui subira une instruction toute aussi longue et critique que l’instruction antérieure (avec des obligations nouvelles qu’il importera de suivre scrupuleusement).

La modification à cette procédure, maintes fois demandées, est enfin obtenue.

Au terme du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, paru au Journal officiel du 20 décembre 2008, le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable est porté à 3 ans, au lieu de 2 ans. Ainsi, tous les permis de construire actuellement en voie d’extinction voient leur durée de validité prorogée d’un an. Ouf !

Cette mesure est mise en œuvre jusqu’au 31 décembre 2010, « de façon à faciliter la reprise de l’activité de construction », selon le ministère du Logement et de la ville. Cette mesure d’assouplissement temporaire des contraintes liées au droit de l’urbanisme avait été annoncée dans le cadre du plan de relance annoncé par le président de la république Nicolas Sarkozy il y a quelques semaines. Le mot temporaire est important ; les juristes des ministères n’ont, en effet, pas souhaité que ce décret constitue une liberté nouvelle…

Reste à apprécier les éventuels effets rétroactifs. En effet, de nombreux PC ont été perdus au dernier trimestre 2008 ; l’absence d’effet rétroactif pourrait entraîner quelques déconvenues chez des confrères maladroits. Il importe de « faire vivre » son permis et conserver la relation avec l’instructeur afin d’éviter, à moyen terme, des situations illégales.