Voici un nouveau motif de chute des prix dans l’ancien.

Dans le cadre de l'examen du projet de loi Grenelle 2 de l'environnement mercredi 17 septembre, les sénateurs ont rendu obligatoire la mention de la performance énergétique dans les annonces immobilières. Ils ont ainsi ratifié une disposition que la commission économique du Sénat avait intégré au texte du gouvernement.

Il s’agit d’un profond bouleversement dans les rapports entre le vendeur et son agent immobilier. Ce dernier ne « rentrera » plus son mandat avec autant de légèreté. Il sera amené à produire les diagnostics thermiques du logement proposé à la vente.

Au discours lénifiant du type « l’ensoleillement toute la journée dans la cuisine » il devra apporter la preuve que le logement assure une bonne isolation et un confort thermique précis pièces par pièces. Imaginez les résultats ! L’ensemble du parc ancien (au-delà des 5 dernières années) est malade avec des traitements thermiques parfaitement négligés. La maison de maçon des années 80, le pavillon de banlieue des années 60, l’appartement bourgeois des années 1900 sont autant de logements perfectibles en matière d’isolation et de rendement thermique. Comme pour un véhicule les chiffres parlent d’eux même ; la conversion en « malus carbonne » accélérera l’obsolescence du produit et modifiera sensiblement l’attitude des acquéreurs face aux coûts d’utilisation induit. Reste à vérifier que les professionnels ne contournent pas la loi en s’affranchissant de cette obligation.

A contrario les artisans se frottent les mains et l’action Saint Gobain est à la hausse de 1.85% à la séance (imaginez le marché potentiel qui s’ouvre).

Deux infos à méditer :

La part des dépenses énergétiques (y compris carburants) dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006 (source ADEME Stratégie et Etudes, 3 avril 2008) !

Un logement chauffé à l'électricité consomme conventionnellement 2,48 fois plus d'énergie finale que le même logement chauffé au gaz !

Une grande leçon de bluff !

Les amateurs de négociations tendues trouveront ici certainement matière à réflexion :

Comment faire baisser les prix de l’immobilier

Belle farce de Canal+ mais l’on note une déstabilisation de l’agent…à méditer !

Les évolutions de l'offre en immobilier

Un des marchés les plus actifs du web est celui de l’immobilier. Je l’ai annoncé ici la crise va révéler des acteurs nouveaux car le nombre de transactions se rétrécissant il va falloir des services qui permettent de réduire les coûts et le nombre d’intermédiaires.

J’insiste sur la réduction des coûts du service. En France les agences ne présentent qu’un bien sur deux. Le particulier/vendeur traite directement avec son homologue acheteur pour plus de la moitié des transactions. Normal. Qui peut aujourd’hui ambitionner de « donner » 5% en moyenne à un intermédiaire aux compétences et disponibilités parfois très limitées. Sait-on que les pays du Nord de l’Europe pratique tous des taux plus faibles. Au Royaume unie c’est, par exemple 1.5% de taux de commission qui est exigé et une part de marché des professionnels qui représente 90% des actes !

J’ai (trop) souvent critiqué les agents immobiliers sur ce blog. Il est temps d’attirer votre regard sur les plus innovants des sites immobiliers. Ils ont, pour la plupart, des ambitions de volumes liées au déploiement de site 2.0 avec naturellement des contractions (apparentes) de marges brutes.

Voici donc des sites particulièrement intéressants. Ils représentent tous plusieurs évolutions sensibles dans la relation vendeur/acquéreur. De ces initiatives naitra, sans nul doute, le ou les leader(s) de demain.

Drimki.Fr, Il favorise la recherche du prix de vente pour les propriétaires en quête d’une estimation gratuite et ceci à partir des ventes enregistrées chez les notaires (donc des valeurs réelles…mais avec un léger décalage de 3 mois). Il offre également un moteur de recherche avec alertes pour l’acquéreur…bref une batterie de services gratuits de qualité forcément complété d’offre « à valeurs ajoutés » comme le service de transaction low cost avec 2 tarifs distincts en fonction de la prestation demandé (de 0.9% pour un service partiel à 3.9% pour un service complet ).

MeilleursAgents.com ; Il importe en France comme Drimki le modèle de Zillow (1^er site d’estimation d’un bien géolocalisé mis en place aux USA) et propose une carte des prix de l’immobilier immeuble par immeuble pour Paris (exemple ici). On y trouve l’historique des transactions du secteur. Ici c’est au travers des mandats des agences (avant négociation). On trouve également, un moteur de comparaison de l’efficacité des agences pour trouver l’acquéreur. Mais MeilleursAgents.Com va plus loin et propose de vous connecter directement à deux agences pour une rémunération fixe de 4% (incluant la commission du service internet). Si les résultats attendus ne sont pas au rendez-vous il vous permet de changer rapidement d’agences. Chaque A .I est notée par le vendeur ce qui garantit encore plus de transparence au système

Immobilio est un nouveau moteur de rechercher immobilier fonctionnant également sur Paris. Les annonces professionnelles indexées sont tout d’abord dédoublonnées utilisant notamment une technologie de reconnaissance de photos (pour info sur le web on trouve généralement l’annonce sur 3 à 4 sites distincts et souvent à des prix différents). La grande majorité des annonces sont géolocalisées grâce à Google Map, même si l’annonce d’origine ne contient pas les détails de l’emplacement (masqué par les agences). Enfin l’une des fonctionnalités les plus écologique est la possibilité de recherche un bien en fonction de la distance par rapport à une station de métro ou de RER avec des filtres par fréquence de trajet.

Efficity  .Ce service veut vous aider à mieux évaluer les biens qui vous intéressent et ce par rue et numéro sur l’ensemble des départements. Ce site analyse des milliers de données et les rend accessibles au plus grand nombre. Efficity permet aussi de gérer la transaction et se positionne comme une agence low cost avec un taux de 1%. Membre de la FNAIM, Efficity annonce déjà plusieurs millions de visites sur son site et vous propose un dépôt d’annonce gratuit.

Enormo . L’on ne peut dresser une liste des sites révolutionnaires sans dire un mot d’énormo. Comme son nom l’indique c’est énorme ! Il s’agit d’un concentrateur qui vous permet de vous faire une idée précise de la valeur d’un bien négociable de l’autre côté de la planète. Malheureusement lorsqu’il s’agit d’un bien de proximité l’on est surpris de retrouver la vieille cuisine des agents immobiliers locaux. Des renvois vers des sites parfois bricolés, incomplets et souvent avec des annonces bidons mis en ligne pour attirer le chaland.  

Je vous laisse le plaisir de découvrir ces sites et d’en tirer, par vous-même, les enseignements pour le futur. La France est un vaste territoire et la couverture des services évoqués ici prendra quelques mois. Il est encore temps que les récents franchisés en prennent conscience.

 

Bil, j'aime l'immo. Dois-je devenir Agent Immobilier ?

Au cours d'un sympathique repas entre copains tel est la question qui m'a été posé par ma voisine de table. J'ai manqué m'étouffer. La bienséance m'a permis de reprendre mon souffle et, compte tenu de la personnalité et du dynamisme de mon interlocutrice j'ai souhaité réservé ma réponse. Nous sommes convenus d'une réunion plus formelle loin des vapeurs d'alcools. Voici en résumé les éléments d'une conversation « coaching ».

1. Voilà, je suis licenciée de ce (très) grand labo pharmaceutique et je touche suffisamment d'argent pour monter une agence.

Bravo ! La fidélité à son employeur est (partiellement) payante. Virée, d'accord mais avec des biscuits c'est quand même mieux. Pour autant cette richesse toute nouvelle ne doit pas faire tourner la tête et il importe, comme toujours dans ce cas, d'étayer les objectifs de placements. De mon point de vue, il faut considérer la réduction inévitable du nombre d'agences sous franchise (fortement dépersonnalisées grâce aux identités répétitives des réseaux) et opter pour le rachat (à la casse) d'un existant afin d'y apporter une conception plus pointue. Aujourd'hui, il me semble nécessaire de différencier fondamentalement ces offres de service fanées. Voir ici : un ancien agent immobilier témoigne des pratiques du métier

2. J'adore les contacts, j'ai beaucoup d'empathie et je sais écouter mes interlocuteurs.

Est-ce suffisant ? Je ne le pense pas, mais c'est un bon début. Il faut en complément de la conviction, des arguments étayés et de la pugnacité pour « entrer » des mandats de qualité et « suivre » les acheteurs potentiels. Mais ce n'est pas tout il faut « resauter » et avoir un courtier efficace pour les financements, des notaires disponibles pour les actes et des home-stagers malins pour donner vie à quelques logements érodés par le temps.  

3. Je viens de vendre en direct l'appartement de mon amoureux en 2 mois. Un régal !

C'est beau l'amour. C'est une période qui estompe les problèmes financiers. Concrètement ton homme t'a autorisé à vendre son T2 au prix le plus « attractif » pour le quartier. La démonstration est faite ; pour bien vendre, il faut bien acheter. C'est la première règle en temps de crise. Les surenchères coutumières des agents immobiliers ont progressivement éloignés les vendeurs de la réalité des prix. Moins de mandats mais de vrais opportunités pour les acheteurs voilà l'un des secrets des pros. La difficulté consistant à emmener le propriétaire à la raison (et ils ne sont pas tous amoureux de leurs A .I.).

4. Quelle formation dois-je suivre ?

Les franchiseurs proposent tous leurs « trainings » et des « instituts » spécialisés des formations plus ou moins sérieuses. Un encartage en bonne et du forme. Hormis l'apport de quelques logiciels et outils pratiques, l'on dispense des règles éculées, des procédures et des recettes aussi vieilles que ce métier. Bref l'important c'est, au-delà des formations possibles, de prendre du recul, d'observer les comportements répétitifs des agents. Pour cela avant une immersion professionnelle dans un antique établissement aux couleurs vives  il serait judicieux de procéder par jeux de rôles. Par exemple prendre le temps de se présenter en acheteur et en vendeur dans diverses enseignes. Il faut tout connaître des attitudes des meilleurs (l'on est souvent vendeur et acheteur d'un bien ; il suffit de reproduire le comportement banal du propriétaire puis de l'acquéreur).

Ah j'oubliais. Il s'agit d'un métier « encadré ».Il faut des aptitudes professionnelles reconnues. Il importe de posséder les autorisations nécessaires principalement issues d'une formation au Droit (avec diplôme authentique ou VAE). Vive la loi HOGUET ; elle est censée protéger l'acquéreur d'abus et de malversations. Les renseignements sont ici : http://www.deveniragentimmobilier.fr/

Sans carte (sans autorisation délivrée par la Préfecture) pas d'Agence car pas d'agent. Les clients négligent trop souvent ce point et ce métier est très souvent exercé par des intermédiaires démunis d'autorisations (souvent une armée mexicaine de débutants rapidemment démotivés).

Dernière question (qui ne m'a pas été posée). Est-ce le bon moment ?

C'est comme la bourse il faut acheter au plus bas pour espérer vendre au plus fort ; alors oui c'est le moment car les Tribunaux de Commerce enregistrent de nombreuses liquidations. Mais attention c'est un métier totalement éculé en l'état. Les commissions sont hors d'âge et hors proportion avec la valeur ajouté qu'apporte l'agent dans l'exercice de son métier. Le web 2.0 a transformé une partie de l'activité (la présentation et la pré sélection en particulier) ; les honoraires n'ont pour autant pas diminués ! Dans toute profession la crise booste les inventifs fragilise les plus établis et fait disparaître les amateurs. Les A.I. n'échapperont pas à cette règle.

En fonction du potentiel personnel de chacun il importe d'en tirer avec objectivité les conclusions avant de se lancer...Pour cette candidate elle réfléchie.

Tendance de l’immobilier, INFO ou INTOX ?

Lundi, Chalenges titre les « Les défaillances d'entreprises se multiplient, notamment dans l'immobilier ». http://www.challenges.fr/20080526.CHA1798/les_defaillance... Compte tenu de la faible lisibilité de cet article qui mélange passé, présent et avenir je passe directement à la source de l'information; l’extrait d’EULER disponible ici : http://www.cfo-news.com/Defaillances-d-entreprises-en-Fra... . Ainsi l’on peut s’apercevoir que les pigistes reprennent des infos qui datent d’avant les ponts de Mai. Un certain délai de réaction aurait du amener plus de réflexion, passons sur ce point.

Le plus grave c’est le fond ; les acteurs sont nombreux dans le secteur de l’immobilier et il importait de préciser où sont plus précisément les défaillances (enregistrées sur l’exercice 2007 faut-il le rappeler).EULER note qu’il s’agit, pour l’essentiel, «de  procédures collectives qui ont concerné des entreprises de moins de cinq ans d'ancienneté, et plus de la moitié des entreprises défaillantes qui n'employaient aucun salarié. La reprise de la sinistralité concerne essentiellement les micros entreprises (+7% pour les entreprises sans salarié), et plus particulièrement dans la construction et les services, secteurs où les petites entreprises souvent de création récente et sans salarié ont une forte représentation ».

Essayons d’être plus précis. S’agit-il de promoteurs ? Je ne le pense pas, la profession n’a pas enregistré de défaillance majeure en France. Les défaillances de promoteurs sont inhabituelles sur notre territoire il faut le souligner. Ce métier est tenu principalement par des sociétés structurées, la plupart avec une forte participation capitalistique des banques. Il faudrait plutôt se tourner vers les agents immobiliers et les artisans.

Pour les agents immobiliers nous venons de vivre plusieurs années où la fermeture d’une épicerie se faisait au profit de l’ouverture d’une agence immobilière. Souvent la disparition d’une agence est le fruit d’un savoir faire relatif voire incomplet de quelques aventuriers souvent passés du statut de VRP au statut d’ A.I. Généralement la fermeture d’une officine entraîne l’arrêt d’activité d’agents indépendants (inscrits au RC) qui lui sont rattachés. Le marché devenant plus rigoureux les rats quittent le navire. C‘est logique et plutôt sain. En effet,  il ne s’agit plus de rentrer à n’importe quel prix des produits à la vente et d’avancer des qualificatifs d’un autre temps ; il importe de savoir négocier en amont pour avoir quelques espoirs de vendre à brèves échéances des produits au prix du marché, il importe également de savoir débattre de la qualité intrinsèque d’un bien, des potentiels réels de ce dernier…bref c’est un métier, un vrai. Nombreux amateurs l’apprennent à leurs dépens.

A cela s’ajoute la cohorte d’artisans qui très rapidement comprennent que la France n’est plus le pays de la création d’entreprise et du développement des structures salariés. Leur savoir faire les protège de toutes difficultés majeures et ce n’est, pour ces derniers, qu’une modification de statut social qui les pousse à fermer leurs activités. Rien ne vaut pour un ex artisan un poste de salarié sur 35/39 heures bien mieux rémunéré avec les conditions sociales attachées. Deux ou trois interventions mensuelles « occultes » permettant de mettre « du beurre dans les épinards », et, le tour est joué.

Bref, si je démonte cet article de Chalenges c’est qu’il participe, à peu de frais, au malaise actuel. La vérité est tout autre, j’y reviendrais dans le détail très prochainement car une stratégie des banques commence à se dessiner et il importe de la dévoiler au plus grand nombre. Pour rester synthétique admettons qu’il est terriblement délicat pour la profession d’écouler des produits de cette nature sans l’aide réelle et soutenue des banques au financement des ménages. Le principal problème est ici.