AKERYS: trop c’est trop !

 

Voilà une société qui mériterait un traitement drastique au niveau de la gestion de son image. J’ai le sentiment que son avenir dépend directement des contre-feux qu’elle sera susceptible de mettre en place dans les prochains mois.

A grand frais les repreneurs de 4M et Actif+ (noms d’origine de cette société) ont bâtit avec force persévérance une image pitoyable faite d’échec entrepreneurial, de loupés techniques et d’incohérences fonctionnelles.

Pour ce dernier point il importe de prendre connaissance des plaintes continues des locataires à l’égard de la structure locative en charge de la gestion des biens. Vous souhaitez du concret alors déplacez vous ici ou là. L’on note une forte absence d’organisation et, surtout, une volonté délibérée de transformer tout locataire potentiel en un magnifique dindon à plumer jusqu’au dernier duvet.

La location est le cœur du dispositif de cette structure. Le « concept global » défiscalisant patrimonial proposé aux investisseurs repose, en effet, sur la location constante, élevée et garantie du bien acquis par emprunt. La démonstration des « conseillers patrimoniaux » s'appui sur un financement obtenu grâce aux loyers élevés versés par le dindon locataire. Hélas au regard de la gestion locative  nous  sommes très loin de revenus constants et les griefs s’accumulent sur divers blogs ici ou là. Loyers inadaptés, frais locatifs élevés, arnaques en tout genre s’accumulent dont en particulier un manque d’honneteté récurrent dans la gestion des entrées et sorties et des cautions.

Tout ceci a été durablement masqué grace à particulier à l' offre globale ; « l’on s’occupe de tout » se traduit par « l’on vous cachera la vérité ». Quel confort d’être juge et partie d’un système grippé ; il suffit de faire preuve d’habileté et le propriétaire découvrira tardivement les difficultés locatives ou les désordres éventuelles sur son patrimoine. En effet coupé de son bien (généralement très éloigné de son domicile) il ne peut que faire confiance au syndic (filiale d'Akerys) et au gestionnaire (autre filiale d'Akerys). Mélange des genres néfaste à une bonne appréciation des problèmes....

Dégradez le revenu attendu lors de l’investissement et c’est la magnifique démonstration commerciale qui échoue. Akerys est aujourd’hui confronté à deux freins majeurs vis-à-vis de sa production :

1. Un très fort développement de l’offre locative là où il n’y en a plus besoin de logement (80% de la production est positionnée sur des sites éloignés des bassins d’emplois et des grandes aires urbaines) et les baux sont généralement fragilisés par l’abondance de l’offre sur ces sites;
   
2. Une inflation des coûts induits (assurance, frais de gestion, frais d’entretien…) de plus en plus élevés en raison notamment des sinistres de toutes natures qui s’accumulent (carences locatives en hausse, rotation accélérée des locataires entraînant des dégradations et naturellement impayés liés aux insatisfactions).

La machine est grippée, durablement, peut-être inexorablement. Il s’agit d’une dérive entrepreneuriale. Atteinte de maux chroniques, sujette à de trop nombreux procès et de plaintes diverses la société Akerys engorge les permanences des ANIL et autres structures de défenses des consommateurs dont QUE CHOISIR particulièrement motivé pour mettre un terme à ces manœuvres dolosives.

Naturellement la direction s’emploie maladroitement à éteindre les feux ; je vous laisse vous forger une opinion sur la défense de F. JOUVEN Président du groupe et le caractère subjectif d'enquètes d'opinion qui apporteraient la preuve  de la grande satisfaction de tout les clients (locataires et investisseurs).

 

 

Avec quelque duplicité AKERYS a constitué la cartographie des villes atteintes par la saturation locative ; les investisseurs pourront ainsi prendre conscience des difficultés à venir pour leurs placements et pourront également s’étonner de voir de nombreux sites préalablement investit par ce promoteur devenir « zones en grandes difficultés locatives ».

 

Des fortunes professionnelles dans l’immobilier. Comment ?

Une étude de l’hebdomadaire Challenges montre que les grandes fortunes professionnelles françaises ont été largement impactées par la crise. La quasi-totalité des personnes ou familles généralement situées dans ce classement annuel ont vu leur patrimoine professionnel chuter de 20 à 45%. Les personnalités issues de l’immobilier n’échappent pas au phénomène. Ainsi A. TARAVELLA (ALTAREA) a perdu quelques places au classement, Ch. ROLLOY (PROMOGIM) également mais rien de vraiment dangereux sur le long terme.

On notera plus particulièrement le cas d’E . COSTE et d’H. GALBERT, dont la société immobilière AKERYS a perdu 90% de sa fortune sur un an, pour arriver en 2009 à 90 millions d’euros.
Peut-on imputer cette chute à une seule cause ?
Dans le cas d’ AKERYS je suis convaincu que le mal est beaucoup plus profond. Il faut rappeler que les nouveaux dirigeants ont réalisés un LBO coûteuse en 2006. Les 4M (en réalité 3 fondateurs autodidactes) ont quittés l’entreprise avec une très confortable plus value laissant aux surdiplômés Parisiens la charge d’une prise en main hypothétiquement fructueuse (justifiant le montant de l’acquisition).
Le coup était excellent. Les fondateurs ont ainsi quittés une entreprise florissante ; les potentiels existant couvrant aisément la période dite « de surveillance » et laissant suffisamment de temps aux arrivants pour exprimer tous leurs talents…

Malheureusement l’ENA ne prépare pas forcément à l’innovation et à l’imagination entrepreneuriale (je cite ici un diplôme largement mis en avant par le principal repreneur du groupe AKERYS en la personne d’E. COSTES et partagé par le Président en fonction F. JOUVEN). Je vous conseille à ce niveau la lecture fort intéressante du livre de G. OTTENHEIMER: « Les Intouchables : Grandeur et décadence d'une caste » (chez Broché) qui porte un regard éclairé sur les « pantouflards » de cette école.

Ce n’est malheureusement pas l’ingénierie financière d’un groupe qui créé de la richesse mais le travail des équipes et surtout la « vista » des dirigeants.
Malheureusement chez AKERYS, comme dans la plupart des LBO externe, les équipes sont aujourd’hui acculturées. Les managers historiques du groupe ont été « remerciés » au profit de cadres faiblement motivés dans un marché très fortement exposé à la critique (voir ici).

Une entreprise de promotion immobilière c’est -avant tout- un (ou plusieurs) entrepreneur(s).Ce sont des hommes d’exception qui conçoivent, innovent, portent avec énergie des projets dans les bons et moins bons moments.
Ceux là résistent aux crises car leurs capacités managériales les pousse a toujours avoir « un coup d’avance » sur l’échiquier des affaires. Naturellement ils souffrent (et leurs entreprises avec eux). Les exemples de TARAVELLA et ROLLOY illustrent cela. Ils ne sont pas les seuls et ne négligeons pas l’excellence de J.F. GOBERTIER avec son activité immobilière totalement tourné vers le service à la personne et le 3éme âge (GDP Vendôme) ou M. OHAYON qui bâtit sa fortune à « contre flux » sur l’immobilier commercial, l’hôtellerie de luxe et les loisirs (FIB).

J’ai le privilège d’avoir croisé voire négocié avec la plupart des entrepreneurs cités. Il s’agit majoritairement de personnalités atypiques aux égos souvent surdimensionnés et aux ambitions exceptionnelles. Généralement leurs diplômes (quand ils en ont) n’est pas mis en avant. Ils agissent avec des perceptions plus qu’avec des certitudes et n’éprouvent des aigreurs communes que face à des institutions et des administrations castratrices…à laquelle seuls nos énarques semblent profondément attachés. Vous l’aurez compris j’ai quelques aversions à la suffisance des « élites » de la nation et un faible devant la qualité des (trop rares) patrons français seuls créateurs de valeurs ajoutées réelles.

Akerys

Sur le post précédent j’ai pris exemple sur l’écart existant entre l’image que souhaite entretenir un promoteur dans le cadre du volet « développement durable » et la réalité sur le terrain. Pour cela j’ai repris un diagnostic DPE établi à la demande  d' un blogueur « arnaqué » et (versus) la communication institutionnelle tenue par son « vendeur » la société AKERYS.

 

Il se trouve que cette société est aujourd’hui sous une plainte déposée par L'UFC-Que Choisir. Ces derniers affirment "que l'argumentaire fourni à ses commerciaux" par le "leader français de l'investissement locatif", présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude". Ces promoteurs, selon les plaignants, "ont construit à tort et à travers, dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante" et "ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables». Il s’agit ici précisément des propos tenus par L’UFC.

Je ne suis pas certain que cette plainte soit suffisamment fondée pour condamner le groupe AKERYS car l’angle d’attaque me paraît faible.Même si je pratique quotidiennement le droit de l’urbanisme je ne suis pas juriste. Cependant j’imagine que des arguments commerciaux sont généralement (un peu) au-delà du possible. Pendant la période critique de la crise, et malgré l’effondrement de la bourse, la plupart des établissements financiers ont continués à proposer « des placements sans risque »…Seront-ils condamnés devant nos tribunaux ? Rien n’est moins certains ; un certain nombre de précautions écrites protège les sociétés des risques liés à la défection des marchés. Le risque zéro n’existant pas en matière de placement.

La synthèse  des résultats d’ Akerys vous permettra d’apprécier l’activité globale de ce groupe en 2007-2008.

 

Pour l'exercice, Akerys a réalisé un chiffre d'affaires de 790,4 millions d'euros comportant l’activité promotion avec 5.531 logements vendus dans l’exercice.

Le prix moyen des lots acté ressort à 152 082€.  A ce montant nous pouvons déduire les frais de commercialisation de 19% environ (oui c’est beaucoup…mais les conseillés et leurs dirigeants ont du talent et ces frais incluent partiellement les coûts prévisionnels de garanties locatives) et vous avez un net acquis par l’investisseur de 123 000€ environ.

Que peut-on espérer posséder pour ce montant ? Je vous laisse chercher des produits de qualité pour cette somme... Ils sont rares et en d’autres termes Akerys ne peut garantir 5 500 opportunités de bonnes affaires ; il y a nécessairement des logements qui, dans l’ensemble des ventes ne correspondront pas totalement à la démonstration théorique qui aura été proposé.

Il ne s’agit cependant pas de vente forcée et les acquéreurs ont nécessairement pris connaissance tant au titre de la réservation préalable que de l’acte définitif des éléments constitutifs du programme.

L’immeuble est de qualité médiocre ; normal si ce montant correspond à une surface SHAB de 44 à 48 m2 car vous êtes en dessous des valeurs moyennes de ventes au m2.

Pour ce montant unitaire deux hypothèses :

• Votre acquisition souffrira d’un sous équipement…avec en particulier des finitions critiquables et des prestations riquiqui à base de chauffage électrique et de matériaux de base ;
• Votre acqiisition sera implanté sur un terrain de faible valeur patrimoniale car souvent soumis a des nuisances locales (je pèse la portée de ces écrits et m’engage à démontrer cela si nécessaire) et généralement dans des villes moyennes faiblement développées (cela à déjà a fait l’objet de correction dans l’incitation Scelier).
• Dans le pire des cas vous avez le cumul de ces deux éléments négatifs.

C’est ici précisément que la démonstration locative prend tout son sens. Elle est généralement issue d’un enquête rapide effectuée par une « cellule marketing » au profit des conseillés. Ces enquêtes, tiennent compte de prix théoriques (généralement la fourchette haute) mais oublie de prendre en compte l’emplacement (critiquable) de la future résidence et les prestations fournies.

 Le résultat est connu ; sur un montant de loyers forcément surévalué les locataires ne sont pas au rendez-vous. Deux chiffres sont illustratifs des difficultés locatives de ce groupe dans  les résultats d’Akerys avec 53 716 mandats de gestion (c’est énorme) mais surtout 21 918 locations effectuées dans l’exercice soit un renouvellement d’un tiers des baux dans l’année (après avoir exclu la mise en place du premier locataire) ; cette rotation prouve l’inadéquation du montant locatif à la capacité financière de la demande. En effet, dans les démonstrations, les loyers offrent une rentabilité apparente de 4 à 4,5% (mais sur un montant d’achat surévalué de 19% voir ci dessus).

 La modélisation extrême du « produit », poussée par une force commerciale rompue à un argumentaire infaillible a permis de développer quantité d’opérations « patrimoniales »  qui, au final, entraîne nombre d’insatisfactions et de plaintes répétitives aujourd’hui relayées par l’UFC Que choisir.Tout ceci est critiquable mais certainement pas répréhensible.

Pour finir sur une note plus positive la demande locative est très forte en France (en raison notamment du peu de logements disponibles) ; la location des réalisations de ce groupe est toujours possible pour peu que les propriétaires acceptent de baisser le montant des loyers pour « caler » à la valeur acceptable de la demande.

Naturellement il importe également de reprendre en direct la gestion (simplifiée) de son bien ou de confier cela à un acteur local dévoué et compétent car l'homogénéité actuelle des loyers sur une résidence affaibli la capacité de location.

Vous trouverez sur les liens mes précédents post sur les produits défiscalisants et quleques sociétés dangereuses de la profession. 

 

Home et le développement durable

Sorti simultanément le 5 juin 2009 dans plus de 50 pays, le film de Yann Arthus-Bertrand Home est un film qui se veut militant. L’objectif était de faire prendre conscience au plus grand nombre de l’importance du réchauffement climatique et de l’épuisement des ressources.

 Si vous faites partis des rares à ne pas l’avoir pas vu, le film débute par un passage en revue des grands mécanismes qui ont permis l’éclosion de la vie sur Terre pour ensuite analyser l’influence, catastrophique, de l’homme sur son environnement. Les images sont absolument somptueuses ; c’est une féerie de couleurs. Le discours est très accessible, presque lénifiant. Dans la version télévisée l'académicien commente son film…c’est la limite de l’exercice. On n’est loin du coup de poing d’Al Gore (Une vérité qui dérange), dommage. Home doit éveiller les consciences…au regard des élections européennes cela semble en partie atteint.

 

L.Besson a apporté son savoir faire. Une nécessité pour atteindre le but d’une diffusion internationale et dix des douze millions d'euros qu'a coûté le film provient du groupe PPR (Pinault-Printemps-Redoute) qui s’achète par ce biais une image d’éco entreprise. La ficelle est grosse.Les entreprises peuvent devenir les prescripteurs d'une consommation responsable, équitable et surtout durable. PPR se garde bien de se positionner comme un groupe irréprochable, la nature même de ses produits (la majorité sont des consommables) l’éloigne sensiblement de ce triptyque.

Nous assistons à de nombreuses initiatives d’entreprises. Elles relèvent, plus souvent, d’un marketing d’opportunité que d’une volonté sur le long terme et cela est dommageable. Il importe d’accorder une extrême vigilance entre le discours et les actes des entreprises afin d’apprécier très concrètement des initiatives de chacun. Je suis toujours étonné de voir des pneus verts équiper des 4x4…bravo Michelin!

Le développement durable occupe également l’esprit des promoteurs et opérateurs sociaux. Dans notre domaine, nous nous devons, prioritairement, favoriser les économies d’énergie. En effet la consommation énergétique des bâtiments (logements et bureaux) représente en France 46% de la consommation totale et près de 20% d’émission de CO². Cela correspond à une tonne d’équivalent pétrole consommée, à une demi-tonne de carbone et près de 2 tonnes de CO² émises dans l’atmosphère par an et par habitant. Ce n’est pas l’estampille verte de tel ou tel organisme sur la plaquette de l’opérateur qui fait la qualité du programme mais bien la recherche d’économie concrète de solutions en matière de dépense énergétique.

Au-delà de l’isolation d’un bâtiment, nous devons favoriser la production d’énergie verte. Par exemple en nous tournant vers l’utilisation du photovoltaïque sur les bâtiments. Cependant nous ne pouvons que déplorer de l’attitude des communes qui nous opposent des règlements d’urbanisme du siècle dernier où le moindre relief sur un toit d’immeuble est sanctionné voire interdit parce que trop influent sur l’esthétique du projet. Il est temps que les élus prennent la dimension du développement durable et nous aide à développer des solutions novatrices de la basse énergie à l’énergie passive .

Nous pourrions également déplorer du surcoût d’un habitat sain (il est estimé aujourd’hui entre 10 et 15% du montant de la facture) sans aide spécifique, ce surcoût éloigne encore plus de candidat à l'accesion qui ne peuvent acquérir que des constructions de mauvaises qualités voire vétustes (voir ici le lien vers un diagnostic DPE sur un logement de Robien livré par Akerys)

Au vu de ce DPE fourni par un un blogueur « arnaqué »  il existe des marges de progression pour de nombreux opérateurs comme le réputé Akerys…qui n’hésite pas à communiquer sur le développement durable (voir ici : AKERYS, accompagne le développement durable…pathétique!)

 Concernant le film, il ne vous reste plus qu’à le voir. Et à vous faire votre propre opinion.

"Home" est disponible sur YouTube en français, anglais, espagnol, allemand, russe et portugais jusqu'au 14 juin à l'adresse suivante : http://www.youtube.com/homeprojectfr...