Logement et énergie

Lors d’un investissement en immobilier le vieil adage de la profession, et en particulier des Notaires était le suivant : Les 3 conditions pour réussir cette acquisition sont les suivantes; en 1 privilégier l’emplacement, en 2 favoriser l’emplacement et en 3…vérifier l’emplacement. Plus récemment, cette pensée a été modifié en considérant que la valeur d'un bien immobilier se mesurait naturellement en fonction de son emplacement, mais également  de sa surface et de son architecture.
Dans le cadre du Grenelle de l'Environnement, du protocole de KYOTO, des directives européennes  mais surtout en raison des hausses considérables de l’énergie (fuel, gaz et électricité) il faudra demain compléter par la performance énergétique.
En effet la qualité énergétique d'un logement est un élément influençant  le prix de la transaction et pourrait devenir prioritaire en raison des hausses en cours.

L’article L. 134-3 instaure l’obligation de communication du diagnostic au moment des ventes et des locations à l’acquéreur et au locataire. Il prévoit également que le diagnostic doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande au propriétaire.

Pour le neuf en VEFA il est nécessaire de porter un regard objectif sur le descriptif et plus particulièrement sur les paramètres thermiques proposés (isolation, production thermique l’hiver mais également, et surtout, refroidissement l’été en raison des montées en température constatées ces dernières années). 

Pour l’ancien il convient d’exiger le DPE (diagnostic de performance énergétique) et d’en analyser le contenu en portant un regard objectif sur les préconisation des travaux d’ améliorations (chapitre obligatoires et souvent dissimulées à la dernière page portant sur l’isolation, la ventilation, le chauffage, la production d'eau chaude et les énergies) lors d’acquisition ou de location.

Locataires, aujourd’hui le coût de l'énergie progresse plus rapidement que l'augmentation des loyers. Il est conseillé de sélectionner un logement ayant une bonne performance énergétique ; n’oublions pas que la consommation directe au domicile peut représenter 30 à 50% du montant du loyer.

Acquéreurs ; Il devient nécessaire d'évaluer les travaux d'isolation et d'équipements du logement, dès la première visite, afin obtenir un juste prix dans le cadre de la performance énergétique du bien convoité.

Bailleurs. La valeur locative d'un bien immobilier sera demain directement liée à la performance énergétique du logement. L'augmentation du coût énergétique entraînera, à défaut de travaux d'amélioration, une baisse du rendement locatif et, à plus long terme, une pénalisation à la revente du logement.

Vous connaissez tous cette étiquette ; dans quelques temps elle devra figurer dans votre logement comme elle figure aujourd’hui au front des réfrigérateurs chez votre distributeur.

Reste cependant à mettre en vigueur cette loi et à l’étendre aux bâtiments publics (cela va devenir obligatoire en janvier 2008 pour les bâtiments de plus de 1000m2)...Nous allons assister à des remises en cause de nombreux baux professionnels en particulier pour les espaces de bureaux créés avant 2000 où l’image de standing d’une façade de verre avait pour corolaire l'indifférence aux coûts thermiques.

France Inter et le Pass GRL

Je n’écoute pas France Inter car son ton éditorial me paraît très convenu et le buzz autour de la  publicité concernant le Pass GRL m’a totalement échappé. Pour en savoir plus : http://www.youtube.com/watch?v=knxgjrd9WwQ.

Cette chaîne de radio publique diffuse des spots publicitaires réglementés (en gros, ils doivent être d’intérêt public) que nous ne retrouvons que très rarement chez leurs confrères.
Passons sur la bêtise de certains, l’humour gras de quelques-uns pour dénoncer la comparaison d’un locataire a un prédateur et désapprouver le rapprochement d’ un locataire à un rongeur…même si dans cette famille nous retrouvons l’écureuil et ses légendaires noisettes. Les agences de publicités prouvent, s’il en était encore besoin, que la créativité est un art à manier avec précaution. La sensibilité des auditeurs de France Inter n’a pas tardé à se manifester faisant de l’annonceur Pass GRL et du média des êtres sans conscience et indignes d’antenne.

La rédaction a dans un message laconique indiqué l’arrêt de ce message, sans autre forme d’explication. Tout ceci aurait mérité débat ou droit de réponse. Ce ne sera apparemment pas le cas ; le courage des « directs à l’antenne » c’est ailleurs.

La forme était parfaitement discutable et je propose de porter un regard sur le fond.

La hantise des propriétaires bailleurs âgés (le propriétaire bailleurs est souvent âgé, pardonnez cette redondance) est l’impayé et les conséquences à en attendre. En effet ne pas percevoir de revenus sur un capital immobilisé est déjà délicat, surtout lorsqu’il s’agit d’un complément de retraite indispensable à son autonomie,  voir son capital immobilisé et éventuellement dégradé devient insupportable. Il existe plus de 50 000 logements vacants sur notre territoire en raison de l’appréciation des risques liés ; il importait de redonner à leurs propriétaires les légitimes garanties de paiement permettant de remettre cet existant sur le marché locatif. Le Pass GRL est une réponse (certes partielle) à cette situation. Issu des travaux de Mme BOUTIN et de son cabinet, il apporte aux petits propriétaires le complément de garantie que le locataire ne peut fournir ; par exemple, la mise en place d’une caution au vu d’un contrat en CDD permettant de  débloquer la décision d’un bailleur privé. Il permet également de couvrir les risques financiers d’une carence locative et d’un contentieux. Relativement simple et au coût raisonnable (prime d'assurances de 2,5% du loyer annuel chargé), il a pour but de renouer des relations de confiance dans le marché locatif.

Oublions rongeurs et prédateurs. Le but est simple et évident…et sa communication aurait du s’adresser prioritairement aux futurs locataires qui peuvent ainsi apporter des garanties réelles aux propriétaires lors de leurs recherches. http://www.grlgestion.fr/actions/page.php?id=6