Prêt relais : faire face avec sa banque

Je reçois peu de commentaires de particuliers sur mon blog. Le dernier est issu d’une personne totalement paniquée par la tournure des évènements récents et sa relation avec HSBC. L’on a parfois qu’une appréciation lointaine des angoisses réelles que vivent bien malgré eux les contractants d’un prêts relais.

 Si la Fédération française des banques a lancé la machine en publiant en ligne son guide pratique du crédit relais, ce sont désormais les actions individuelles des établissements bancaires qui sont massivement espérées par les détenteurs d'un prêt relais.

En contrepartie des 360 milliards d'euros mis à leur disposition, le gouvernement avait appelé les banques à engager tout un panel d'actions concernant notamment le déblocage du crédit et du crédit relais en particulier. Un crédit relais qui, en ces temps de crise, met à mal près de 30.000 ménages français (source Afub - association des usagers de banques).

 A noter la réaction du Crédit Foncier premier groupe bancaire à prendre des dispositions en ce sens...et a communiquer. Espérons que d’autres établissements vont très rapidemment suivre le mouvement.

Dans le cadre des « solutions personnalisées » que les banques se sont engagées à instaurer, le Crédit Foncier a donc annoncé hier sa volonté de rallonger la durée du crédit relais de 700 de ses clients. Une prolongation de six mois du prêt qui sera attribuée aux « clients dont le crédit relais arrive à échéance dans les trois mois et à un taux préférentiel correspondant au taux légal en vigueur (3,90%) ».

Le Crédit Foncier devrait coupler cette mesure à la proposition d'« un avis gratuit pour évaluer le bien aux conditions actuelles du marché ». Ce qui semble tardif (d’autres établissements ont commencés par exiger cette estimation avant de débloquer les prêts relais).

Pour les concernés je suggère d’anticiper et de réaliser 2 étapes préalables à la négociation :

·         Apprécier à son juste montant la valeur du bien porté en garantie du prêt relais. Les évaluations fantaisistes des agents immobiliers (qui parfois ont permis de conforter le dossier du prêteur) doivent être remises en cause avec objectivité ; les petits défauts d’hier sont aujourd’hui de gros freins à la vente. Il faut en tenir compte.

·         Ce juste prix doit être corroboré par une appréciation du montant locatif du même bien. Pour faire simple si votre bien vaut 100 000 € la valeur locative annuelle nette de frais de gestion doit s’inscrire entre 3800 à 4500 € (représentant une rentabilité de 3.80% à 4.50% l’an). Attention cet exercice demande de l’objectivité ;  il importe dans les deux cas de faire authentifier les valeurs par des professionnels susceptibles de prendre mandat de vente ou de location sur les montants annoncés.

·         Sur ces bases vous pouvez entrer en négociation avec votre banquier et choisir avec son aide la solution la plus pertinente :

o        Transformer le prêt relais en prêt long terme pour conserver le bien et le mettre en location. Selon le vieil adage boursier « ne pas vendre…c’est ne pas perdre ».Sur l’estimation des revenus locatifs votre banquier est en mesure de mettre en place un crédit nouveau. Ainsi dans mon exemple 100 000€ pouvant garantir 4500€ de revenus il est possible d’obtenir 80 000€ minimum de cette somme en long terme. Ainsi vous devenez bailleur et attendez des jours meilleurs pour une vente future. Classiquement vous reportez la vente à la fin du bail (9ans). D’autres aménagements sur la durée peuvent être réalisés avec les conseils d’un notaire.

o        Si votre bien avait une valeur estimée de 100 000€ il serait étonnant qu’aujourd’hui vous trouviez des agents susceptibles de vous proposer une vente supérieure à 90 000€. Vous n’avez rien perdu et les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent. Simplement votre bien a une valeur moindre par rapport à l’estimation généreuse initiale. Votre prêteur voit sa garantie diminuée ; il importe de le rassurer et qu’il accepte de compléter partiellement le prêt initial afin de faire diminuer d’autant le montant du prêt relais. Ainsi si l’on transforme 20% du prêt relais initial en prêt long terme l’on augmente la sureté du banquier sur le bien à vendre et la capacité de négociation. Reste à trouver le client pour le bon prix.

o       Dernière possibilité la prolongation de la durée ; attention cependant les prêts relais sont coûteux et cela ne vous exonère pas des angoisses qui vont s’amplifier au fil des mois à venir. Vendre en tension c’est souvent vendre à perte en raison des fragilités resenties lors de la négociation. Par ailleurs une prolongation de 6 mois se traduit par une remise en vente limité à 4 mois (pour tenir compte de la période de réflexion et de montage généralement accordée à l’acquéreur.Sous réserve que ce dernier trouve un financement....

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CREDIT AGRICOLE : la banque des prêts à 17,50% !

 

 L'état ne fait pas de cadeaux; les banques également ! Les trois milliards de prêt du plan de soutien à l'économie ont été accordés par l' Etat avec un taux de 8% environ. Il s'agit du taux de l'OAT + 400 points, autrement dit + 4% de couverture sur le taux  interbancaire classique.

En fait, l’Etat fait payer aux six banques bénéficiaires du plan de soutien de l’économie le risque financier que représentent les prêts qui leurs sont alloués rien de plus logique dans une économie de marché où les prises de risque ont un coût… proportionnel au risque. Bref, la banque de l’agriculture et des paysans au bon sens légendaire (on l’aurait presque oublié) est en grande difficulté. Il accepte sans rechigner un prêt d’état à 8% et ne peut décemment en contrepartie prêter à 5% aux entreprises et aux particuliers. Il le prouve par une réactivité exemplaire en proposant à grands frais publicitaire une carte de paiement permettant aux futurs porteurs de consommer au-delà de ses moyens immédiats à 17.50% ! (vous avez bien lu 17.50%)

Notre Président et son équipe ont fait preuve d’une grande naïveté en favorisant un prêt à un taux élevé sans prise de contrôle des établissements. En effet le passage par une recapitalisation était nécessaire mais pas suffisant. Les Préfets sont officiellement investis d’une mission de contrôle sur leur territoire. Auront-ils les moyens d’établir la pression nécessaire ? Certainement pas. Aujourd’hui FILLON promet des réactions de coercitions…même musique d’ascenseur. Un son uniforme garantissant l’endormissement des utilisateurs pendant la durée du parcours.

Alors, chers amis. Au niveau de vos PME et au niveau de vos emprunts personnels ne vous attendez pas à de forts bouleversements. La relation avec votre banquier ne s’améliorera pas vraiment. Il vous incitera à des découverts de court terme forcément plus coûteux et moins engageant dans le temps avec des garanties lourdes (hypothèque, caution etc…). Avez-vous le choix ? Clairement non car les pactes de non agressivité fonctionnent toujours entre les principaux établissements financiers et ce n’est pas dans la période actuelle qu’ils s’effaceront au profit de l’entreprise et de l’investisseur.

Crise de l’immobilier ou crise du financement ?

Il importe de rétablir la vérité ; l’immobilier n’est en crise qu’en raison du recul des engagements des établissements préteurs. Le marché des crédits immobiliers en France a baissé de 11% au premier semestre. Durant les six premiers mois de l’année, elles ont accordé 136 milliards d’euros de crédit pour le logement contre 142 milliards lors du premier semestre 2007.  Il s’agit d’un recul significatif ; en effet 6 milliards d’euros représentent 34 000 dossiers à une valeur moyenne de 175 000€ par projets. Nous sommes au cœur du sujet ; la restriction de l'offre de prêt de la part des banques, affecte sensiblement le marché immobilier dans son ensemble. Alors que la capacité d'emprunt des ménages reste intacte sur la période, selon les statistiques récemment publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur ce point il est à noter que par les récents jeu d’ajustements des prix en cours complété de la mise en place du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, destinée à favoriser les primo accédants le nombre de candidats à l’accession augmente ; les ménages (solvables) susceptibles de se porter acquéreurs existent il suffit d’obtenir les financements !

Les opérateurs immobiliers paient cash depuis un an les erreurs des banques. Rien, en France, ne s’oppose au développement du marché immobilier si ce n’est le manque de liquidité des banques durablement plombées par les titrisations issues du subprime. Le problème prend sa source aux US. Les principales banques Françaises (mais également européennes et Suisse) ont été trompés par les agences de notation qui ont très largement sous estimé les risques des titres issus des subprimes. Les établissements américains ont, en effet, fait (re)financer en grande partie leurs risques par nos établissements européens. Nos banques doivent rétablir leurs équilibres financiers faute de disparaître définitivement. Il y a cependant une absence de transparence qui laisse supposer que les provisions pratiquées par les principaux établissements bancaires sont insuffisantes, mal appréciées ou sous estimées.

Trois indices  attirent notre attention ;

ü      une crise de gouvernance aiguë au Crédit Agricole où son DG  est directement confronté à une gestion de crise majeure avec une première provision de 5­ milliards d'euros qui doit être complété de nouvelles dépréciations d'actifs au 2e semestre. Reste à connaître son montant….

ü      Le second indice nous est apporté par KPMG au travers d’un récent mémoire concernant l’information financière communiquée par les principales banques européennes dans leurs rapports annuels. Il est fait état de beaucoup trop d’imprécision dans les comptes communiqués ; les règles comptables de consolidation permettent aux banques de « sortir » des risques de leur bilan, le manque de liquidité des marchés ont sensiblement accru les problématiques de valorisation, contribuant à alimenter le débat sur l’appréciation des risques en cours et à venir.

ü      L’ AMF vient de diligenter une enquête sur diverses banques dont Natixis et la Société Générale afin d’apprécier les agissements en bourse de ces établissements…

Ainsi il apparaît que le problème central n’est pas dans la solvabilité des ménages mais bien plus dans le degré de capacité d’engagement des banques à répondre à la demande. Le marché ne reprendra qu’après la purge sauf intervention peu probable de l’état. Reste à apprécier la réalité des encours douteux et la durée nécessaire au rétablissement des fondamentaux.

Moins 27,9% de vente : le chiffre choc !

C’est la flexion des ventes de logements neufs sur le premier trimestre 2008. Un chiffre que personne n’attendait. Pas même votre contributeur ! Avouons que ce chiffre a de quoi inquiéter. Moins de vente c’est des chantiers qui ne démarreront pas, des acquisitions foncières retardées,renégociées ou annulées.

Les explications à ces chiffres sont très largement abordées par le Président de la FNPC, Jean François GABILLA.  http://tf1.lci.fr/infos/economie/conjoncture/0,,3861129,0... Nous devons noter la transparence avec laquelle cette fédération a communiqué sur ces chiffres. Pas de langue de bois, du concret. La FNAIM pourrait en prendre exemple ; il est temps qu’elle annonce la sensible flexion des honoraires des adhérents. La fermeture de nombreuses agences immobilières devrait l’y encourager.

Pour le neuf, le volume prévisionnel global annoncé pour l’exercice semble raisonnable ; 110 000 ventes (à comparer aux 125 000 ventes en 2007) ; la baisse en volume est au rendez-vous. Le stock actuel représente une année de vente ; le BTP (et le gouvernement) doit se préparer à des ajustements par le gel de nouvelles opérations.

Toutefois j’ose avancer que le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice ne faiblira pas proportionnellement. Deux motifs à cela:

• Ce ralentissement est principalement le fruit des refus de financement des primo accédants et des « petits » investisseurs en de Robien ; les candidats à l’achat sont toujours présents, leurs volontés est bien là…il manque celle du banquier. Il est temps d’annoncer une vérité trop longtemps cachée. Nos banques ont « faillis » dans leurs fondamentaux et en particulier dans les principes de précaution. Les provisions mis en place par ces dernières (de Finaxis à Calyon,  du Crédit Agricole à la BNP) n’en sont qu’un reflet partiel. Aujourd’hui ce sont les candidats à l’achat qui en subissent directement les conséquences. Les crédits sont accordés au compte goutte en raison d’une remise en cause des critères retenus. Pour le candidat à l’achat, toutes fragilités diagnostiquées dans le cursus professionnel, voire dans l’activité de l’employeur et c’est  un refus. A cela s’ajoute pour le petit investisseur, la remise en cause des rendements prévisionnels qui freinent sensiblement la vente de produits locatifs.
• Cependant, comme dans toutes périodes de crise le marché offre des opportunités aux plus habiles des opérateurs et aux plus solvables des accédants. Les résidences de haut de gamme, les opérations judicieusement sélectionnées tant dans leurs emplacements que dans la typologie des appartements trouveront leurs acquéreurs. Ainsi le chiffre d’affaires par unité vendue sera sensiblement plus élevé grâce, en particulier,  à  la  mise en relief des qualités intrinsèques  des biens. Qualité trop longtemps négligée par une profession très largement concentrée sur la recherche de volume.

Reste à la majorité des enseignes nationales à accompagner la paupérisation générale du pays en offrant au plus grand nombre du logement low cost. Ce produit se dessine actuellement ; Il s’agit de réaliser des logements à la fois plus compacts en surface et en volume, donc moins couteux à produire et plus adapté aux conséquences de la crise énergétique par des choix techniques novateurs. Il s’agit également de trouver les conditions de  soutien de sa diffusion grâce à la généralisation du pass foncier et de la TVA à 5,5% sur ce segment.