Quand N. SARKOZY décide…l’EUROPE freine

L'entourage de Christine Lagarde, ministre de l'Economie, espère que le plan de soutien aux banques sera approuvé par la Commission européenne "On attend quand même depuis le 21 octobre", souligne-t-on à Bercy.

La Commission européenne a indiqué mardi 2 décembre qu'elle approuverait d'ici Noël "une série de possibilités d'aides supplémentaires" en faveur des banques pour faire face "à la transmission de la crise à l'économie réelle". Hâtons nous lentement !

Mensonges, omissions

Par déférence aucun banquier ne fait état de ces lenteurs. Le médiateur René RICOL travaille de son côté sans filet. Imaginez les sollicitations à flux continus des entreprises et les réponses polies des établissements financiers...en attente de fonds propres.

L'injection de 10,5 milliards d'euros dans le capital de six banques devait permettre d’augmenter les encours de crédits de 3 à 4% d'ici la fin 2009. Ainsi, imaginez le malaise des Banques qui ne peuvent que faire profil bas dans l’attente des fonds.

Taux d'intérêt et autres fantaisies

La Commission Européenne souhaite notamment que le taux d'intérêt versé à l'Etat soit plus élevé que celui qui est prévu, en l'occurrence 8%. Il est "normal d'avoir un prix plus élevé quand le risque est plus élevé" dit-on. Mais quand les taux de base sont attendus en replis il peut paraitre déraisonnable d’emprunter avec un différentiel de 4 points sur l’EURIBOR…sauf à considérer la nécessité vitale de la manœuvre. Peut-on imaginer une relance des emprunts de long terme à un taux inférieur à 5% si nos établissements doivent acheter des fonds propres à 8% et peut  être à 10% si la commission Européenne en fait un casus belli à l’encontre de la France ?

Le projet de texte recommande aussi, au cas par cas, d'autres types de garde-fous pour éviter les distorsions de concurrence entre nations : des dispositifs permettant de contrôler que les fonds publics sont « utilisés pour prêter à l'économie réelle et non pour mener une stratégie d'expansion agressive » et « des limitations de rémunérations ou des bonus versés aux dirigeants » de la banque. Sur ce plan il semblerait que la commission européenne supplée aux libéralités de notre Président.

 

Banques & immobilier : la corde et le pendu.

Depuis 5 ans les banques françaises ont cherchées à capter très en amont la clientèle solvable. L’une des stratégies a consisté à trouver plus de proximité avec les sphères immobilières. En effet il s’agissait d’aller chercher une clientèle des ménages actifs et la rendre captive de son réseau au travers du financement de son acquisition.

Quelques exemples des récentes acquisitions des banques : La CAISSE D EPARGNE est l’actionnaire de référence de NEXITY premier promoteur et de FONCIER CONSEIL premier lotisseur de France. Plus en amont NEXITY et l’écureuil contrôle les têtes de réseaux CENTURY 21, GUY HOQUET, KEOPS (3 réseaux d’agences immobilières) mais également LAMY et SAGGEL, deux des plus importants administrateurs de biens.

Vous ne serez pas totalement étonné que cette caisse participe à d’autres connexions avec la profession immobilière en particulier au travers de sa participation financière aux caisses de garantie de l’administration des biens (SOCAMAB) et des garantie des transactions du réseau FNAIM (CG FNAIM).

Vous trouverez également des liens capitalistiques avec MEILLEURS TAUX. Com courtier des crédits en ligne et une participation au site SELOGER. Com.

Bref , une accumulation de beaucoup trop de structures gravement malades aujourd'hui...qui semblent avoir favoriser la prise de participation majoritaire de la BANQUE POPULAIRE chez le marchand de noisettes.

De son côté, la populaire banque des artisans détient FONCIA, le numéro 1 de l’administration de biens….Ainsi après le rapprochement issu de la crise  ces deux entités géreront plus d’un millier d’officines d’administration de biens et d’agences de transactions.

Il est possible de trouver des connexions tout aussi significatives à la BNP avec un réseau en cours de développement des agences immobilières du même nom et sa présence dans la promotion au travers du groupe MEUNIER. Le CREDIT AGRICOLE développe de son côté les agences SQUARE et reste dans l’ombre de divers promoteurs dont, par exemple, le groupe MONE DECROIX société nationale spécialisée en réalisation de produits immobilier de défiscalisation….

Tout ceci pour illustrer par quelques exemples (non exhaustifs) de l’implication des réseaux bancaires dans le marché immobilier. Ce secteur (neuf et ancien) alimente les réseaux des banques en clientèle pérenne fixée pour une longue durée au travers du traitement du principal crédit du foyer.

La question à se poser reste la réaction de ces réseaux en phase de crise. Nous devrions assister à des arbitrages significatifs. Quelques uns -les moins exposés aux actifs toxiques- vont chercher à accroître leurs acquisitions ; la stratégie est payante et il existe de nombreuses enseignes et promoteurs en difficultés qui pourraient être soulagés de voir leurs activités soutenues par une banque. Mais attention cette assistance est pour la majorité des réseaux à l’image de la corde qui soutient le pendu….Les libertés laissées jusqu’à présent, aux principaux opérationnels dans le choix des établissements de crédit risquent de s’effriter en raison de la nécessité de reconstituer des marges opérationnelles sensiblement dégradées.Les réseaux commerciaux deviennent le bras armé des banques.

La forte implication (directe ou masquée) des banques dans le segment immobilier est un motif suffisant pour ne pas s'attendre dans les mois à venir une flexion significative des prix et/ou une flexion dans les taux pratiqués auprès des particuliers. Moins de transactions pourquoi pas...mais plus profitables c'est certain. Il n'y aura donc plus de prêts à 110% sur des ménages fragiles sur des durées d'un quart de siècle ; ce marché est abandonné et laissé éventuellement aux organismes sociaux. Ces derniers sauront ils relever ce défit ?

Immobilier : affolement à tous les étages !

C’est curieux cette tradition Française qui consiste a ce que tout changement impose des attitudes contre productive. Un exemple ; le Président de la FNAIM qui, pendant plusieurs mois, s’est acharné à bluffer sur l’état du marché. Plusieurs fois j’ai expliqué sur ce blog que les prix devaient fléchir dans l’ancien. Pas tous et pas partout mais enfin la décroissance devait se retrouver (également) dans l’immobilier ancien. Vouloir retarder cette flexion était suicidaire. La preuve ; faute de produits aux prix réels du marché il ne se faisait plus aucune transaction entraînant ainsi nombre de «  professionnels » à la fermeture de leurs agences à court de commission de vente.

Les effets contre productifs sont parfois insoupçonnés. Peut-on penser que la banque est particulièrement motivée à devoir financer un achat surévalué de 10 à 20% ? Les prêts ont été refusés pour d’autres motifs afin de ne pas offenser les candidats acquéreurs mais la proximité des établissements prêteurs avec une partie des agences offre aux préteurs des capacités d’appréciation objective des biens sur un marché. Trop c’est trop.

Concrètement, l’acquisition d’une villa sur évaluée de 15% par un couple cherchant à financer partiellement cet achat avec un prêt relais sur un appartement lui-même sur évalué de 20% ne peut être une « opportunité » acceptable par le banquier. Le président de la FNAIM a endormi ses troupes en refusant de voir la réalité en face. Pire que cela il a retardé un mouvement salutaire attendu par de nombreux candidats à l’achat et participé ainsi fortement au gel des transactions pour, en dernier lieu, appeler au soutien du gouvernement. Attitude pitoyable d’un acteur du marché libre qui cherche aujourd’hui dans les médias à faire mutualiser les pertes en cours de ces adhérents.  

Il semblerait qu’une partie de sa base ne l’est pas suivi ; aujourd’hui H. Buzy-Cazaux, délégué général de la Fnaim, récemment nommé, a pris le relais de la communication avec, semble t’il, un langage plus proche de la vérité. Oui il existe des villes ou le marché est vicié et il faut en parler. Comme il faut parler des communes ou le marché est potentiellement porteur.

Oui les banques sont essoufflées par leurs exercices de jonglerie et ne prêtent plus qu’aux riches. Est-ce nouveau ? Pas vraiment même si, pendant quelques années, les vannes étaient largement ouvertes. Les frilosités sont de retour et il serait temps que les professionnels prennent toutes leurs responsabilités tant au niveau des prix de vente qu’au niveau des apports nécessaires à la réalisation d’un achat. En effet, sur une opération standard il est nécessaire d’assurer le banquier d’un apport de 20% minimum correspondant à la valeur potentielle d’une dépréciation à venir (en un mot effacer les risques potentiels de nouvelles pertes) et de pouvoir organiser un remboursement sur 20 ans maximum des sommes empruntées.

Nous sommes loin des prêts à 4.20% sans apport sur 25 ans qui ont marqués les esprits en 2006. Tout ceci va laisser sur le chemin les primo accédants et retardé un certain nombre de transactions. Il faut le dire avant que Mme BOUTIN annonce son plan de soutien au logement. Un plan à l’étude qui parait bien trop timoré pour répondre aux besoins légitimes des candidats à l’accession.

Ce n’est qu’en faisant preuve de réalisme que la France sera en mesure de loger sa population et d’augmenter tel que prévu par N. SARKOZI la part des propriétaires. Nous n’en prenons pas le chemin en raison notamment de l’absence de réalisme des intermédiaires (qui ne savent pas apporter conseils aux vendeurs) et des attitudes floues et peu audibles d’une partie des représentants des syndicats professionnels.

Prêt immobilier : hausse et rigidité inappropriée

Deux phénomènes agissent défavorablement pour le logement.

1. La remontée des taux "marché" est effective. Selon deux courtiers en ligne, Empruntis.com et Meilleurtaux.com, les taux de crédits immobiliers ont augmenté en mai. Un prêt immobilier sur 20 ans se négocie désormais à un taux fixe d’environ 4,9% contre 4 ,8% il y a un mois (hors assurance ADI).

Quand aux durées beaucoup plus longues, 25 et 30 ans,  elles ont désormais dépassé la barre des  5%. Ces emprunts se négocient aujourd’hui entre 5,05 et 5,40%. Or ce type d’emprunts est largement souscrit par les primo accédants ; cette durée représente 17% des emprunts. Ces ménages aux ressources modestes voient dans ces durées une possibilité inespérée de devenir propriétaire. Cependant, l’augmentation constante des taux sur ces durées constitue une détérioration des conditions d’emprunt pour une part grandissante des candidats au logement. Par ailleurs, les crédits immobiliers à taux variables, aux présentations racoleuses, restent toujours plus chers in fine que les taux fixes en raison des tensions sur le marché des taux interbancaires (+0,5 points en Mai). Cette augmentation devrait être constante tout au long de l’année. Vous noterez l’absence de communication sur ce sujet  au niveau des préteurs qui semble avoir quelques difficultés à exposer leurs stratégies prudentielles.

2. Les conditions de prêts se durcissent de nouveau et les banques ne retiennent que les dossiers "zéro risque". Les conditions d’acceptabilité des prêts sont en effet devenues particulièrement rigides. En premier lieu l’absence d’apport ou sa faiblesse est le critère parfaitement objectif permettant à la banque de se déterminer.

La moindre faille complémentaire comme par exemple une situation professionnelle jugée -sur des critères obscurs- chaotique ou dans le cadre d’une activité de l’employeur jugée incertaine (voir, par exemple, les difficultés à obtenir un prêt pour le personnel de NATIXIS menacé d’une vague de licenciement*) est exploitée et permet à la banque de prononcer un refus. Idéalement il faut être installé dans une activité pérenne et si possible aisée avec un premier apport confortable d’environ 20% (bienvenue aux couples de cadres de l’administration) pour obtenir une ligne de crédit cohérente. Pour les autres, attendez-vous à des difficultés. La réalité ; deux demandes sur trois sont repoussées (65% des demandes c’est énorme !).

En effet, dans une période d’incertitude, où les taux doivent coller aux réalités des hausses inflationnistes il est évident que prêter sur 20 ans à 4,80% devient très risqué pour la banque. Nous ne pouvons pas exiger des établissements des taux fixes sur de telles durées sans que ces derniers soient particulièrement exigeants quant aux critères de solvabilité.

A contrario l’Espagne à indexé la majorité des emprunts (80% des prêts) sur l’EURIBOR ; imaginez la situation des ménages espagnols surendettés qui se retrouvent soudain -et par centaines de milliers- en « négativ equity » sur leur patrimoine immobilier et qui encaissent de plein fouet un choc d'inflation d’une magnitude de 4,7% en rythme annuel (nous sommes à 3,9% en France).

L’exemple espagnol est illustratif des erreurs du passé immédiat. Les prix immobiliers se sont effondrés ces derniers mois de 15% à 25% selon les régions et la qualité du bien ; comment se libérer des hausses insupportables du crédit, comment échapper au surendettement quand vous devez rembourser à la banque un capital restant dû supérieur au montant de votre cession éventuelle ?

Ainsi aux yeux du banquier, au regard des erreurs confraternelles de nos voisins l’apport initial de 15 à 25% est le seul moyen permettant de « couvrir » tout ou partie du risque d’une cession déficitaire aux conséquences désastreuses. Les banques essuient actuellement les orages du subprime ; elles ne peuvent prendre de nouveaux risques. On peut les comprendre.

Au-delà de ces constats, il importerait de retravailler « l’emprunt immobilier » :

ü      Pourquoi ne pas généraliser l’expertise d’un bien ou la prise en compte des diagnostics permettant (comme dans le cas d’un crédit relais) de donner à l’hypothèque potentielle une valeur correspondant aux qualités techniques objectives du bien ? Aujourd’hui, l’achat d’un logement très basse consommation voire d’une maison dite « passive » est considérée à la même valeur d’usage qu’une éponge thermique datant des années 50. Cette erreur est choquante ; si un logement est autonome en énergie la capacité d’emprunt devrait tenir compte du faible coût d’exploitation ainsi que de l’absence de travaux sur les 10 premières années grâce à la garantie décennale.

ü      Pourquoi ne pas généraliser la mutualisation des risques de la vie nécessitant une revente imprévue ? Il serait intéressant de rendre obligatoire une assurance couvrant les risques (trop fréquents) de divorce, accident, perte temporaire d’emploi ou mutation qui oblige généralement à se libérer rapidement de ses engagements antérieurs avec une probabilité de perte pris en charge pour tout ou partie par l’assurance.

ü      Les prêts à taux variables devraient obligatoirement être « capés » et un blocage automatique des hausses devrait être proposé dès le franchissement d’un seuil haussier (2% par exemple).

ü      Dans les périodes à risques (nous en vivons une ; il importe de ne pas cacher une criante évidence) pourquoi ne pas constituer en cas de prêt sans apport un prêt libéré à 90% de son montant et dans lequel 10% serait obligatoirement placé en épargne forcée déblocable au terme de 5 ou 10 ans. Mieux vaut, en effet, être propriétaire d’un logement plus modeste et protégé en cas de retournement critique du marché que vivre un surendettement.

* La banque française Natixis, touchée par la crise des crédits immobiliers à risque, va supprimer 850 emplois en France, sur un effectif total de 22 000 salariés ; c’est un exemple provocateur mais malheureusement illustratif des dégâts collatéraux liés aux anachronismes des établissements financiers…prudentiels sur leurs territoires et fascinés par les montages exotiques type subprime.