Prêt immobilier : hausse et rigidité inappropriée

Deux phénomènes agissent défavorablement pour le logement.

1. La remontée des taux "marché" est effective. Selon deux courtiers en ligne, Empruntis.com et Meilleurtaux.com, les taux de crédits immobiliers ont augmenté en mai. Un prêt immobilier sur 20 ans se négocie désormais à un taux fixe d’environ 4,9% contre 4 ,8% il y a un mois (hors assurance ADI).

Quand aux durées beaucoup plus longues, 25 et 30 ans,  elles ont désormais dépassé la barre des  5%. Ces emprunts se négocient aujourd’hui entre 5,05 et 5,40%. Or ce type d’emprunts est largement souscrit par les primo accédants ; cette durée représente 17% des emprunts. Ces ménages aux ressources modestes voient dans ces durées une possibilité inespérée de devenir propriétaire. Cependant, l’augmentation constante des taux sur ces durées constitue une détérioration des conditions d’emprunt pour une part grandissante des candidats au logement. Par ailleurs, les crédits immobiliers à taux variables, aux présentations racoleuses, restent toujours plus chers in fine que les taux fixes en raison des tensions sur le marché des taux interbancaires (+0,5 points en Mai). Cette augmentation devrait être constante tout au long de l’année. Vous noterez l’absence de communication sur ce sujet  au niveau des préteurs qui semble avoir quelques difficultés à exposer leurs stratégies prudentielles.

2. Les conditions de prêts se durcissent de nouveau et les banques ne retiennent que les dossiers "zéro risque". Les conditions d’acceptabilité des prêts sont en effet devenues particulièrement rigides. En premier lieu l’absence d’apport ou sa faiblesse est le critère parfaitement objectif permettant à la banque de se déterminer.

La moindre faille complémentaire comme par exemple une situation professionnelle jugée -sur des critères obscurs- chaotique ou dans le cadre d’une activité de l’employeur jugée incertaine (voir, par exemple, les difficultés à obtenir un prêt pour le personnel de NATIXIS menacé d’une vague de licenciement*) est exploitée et permet à la banque de prononcer un refus. Idéalement il faut être installé dans une activité pérenne et si possible aisée avec un premier apport confortable d’environ 20% (bienvenue aux couples de cadres de l’administration) pour obtenir une ligne de crédit cohérente. Pour les autres, attendez-vous à des difficultés. La réalité ; deux demandes sur trois sont repoussées (65% des demandes c’est énorme !).

En effet, dans une période d’incertitude, où les taux doivent coller aux réalités des hausses inflationnistes il est évident que prêter sur 20 ans à 4,80% devient très risqué pour la banque. Nous ne pouvons pas exiger des établissements des taux fixes sur de telles durées sans que ces derniers soient particulièrement exigeants quant aux critères de solvabilité.

A contrario l’Espagne à indexé la majorité des emprunts (80% des prêts) sur l’EURIBOR ; imaginez la situation des ménages espagnols surendettés qui se retrouvent soudain -et par centaines de milliers- en « négativ equity » sur leur patrimoine immobilier et qui encaissent de plein fouet un choc d'inflation d’une magnitude de 4,7% en rythme annuel (nous sommes à 3,9% en France).

L’exemple espagnol est illustratif des erreurs du passé immédiat. Les prix immobiliers se sont effondrés ces derniers mois de 15% à 25% selon les régions et la qualité du bien ; comment se libérer des hausses insupportables du crédit, comment échapper au surendettement quand vous devez rembourser à la banque un capital restant dû supérieur au montant de votre cession éventuelle ?

Ainsi aux yeux du banquier, au regard des erreurs confraternelles de nos voisins l’apport initial de 15 à 25% est le seul moyen permettant de « couvrir » tout ou partie du risque d’une cession déficitaire aux conséquences désastreuses. Les banques essuient actuellement les orages du subprime ; elles ne peuvent prendre de nouveaux risques. On peut les comprendre.

Au-delà de ces constats, il importerait de retravailler « l’emprunt immobilier » :

ü      Pourquoi ne pas généraliser l’expertise d’un bien ou la prise en compte des diagnostics permettant (comme dans le cas d’un crédit relais) de donner à l’hypothèque potentielle une valeur correspondant aux qualités techniques objectives du bien ? Aujourd’hui, l’achat d’un logement très basse consommation voire d’une maison dite « passive » est considérée à la même valeur d’usage qu’une éponge thermique datant des années 50. Cette erreur est choquante ; si un logement est autonome en énergie la capacité d’emprunt devrait tenir compte du faible coût d’exploitation ainsi que de l’absence de travaux sur les 10 premières années grâce à la garantie décennale.

ü      Pourquoi ne pas généraliser la mutualisation des risques de la vie nécessitant une revente imprévue ? Il serait intéressant de rendre obligatoire une assurance couvrant les risques (trop fréquents) de divorce, accident, perte temporaire d’emploi ou mutation qui oblige généralement à se libérer rapidement de ses engagements antérieurs avec une probabilité de perte pris en charge pour tout ou partie par l’assurance.

ü      Les prêts à taux variables devraient obligatoirement être « capés » et un blocage automatique des hausses devrait être proposé dès le franchissement d’un seuil haussier (2% par exemple).

ü      Dans les périodes à risques (nous en vivons une ; il importe de ne pas cacher une criante évidence) pourquoi ne pas constituer en cas de prêt sans apport un prêt libéré à 90% de son montant et dans lequel 10% serait obligatoirement placé en épargne forcée déblocable au terme de 5 ou 10 ans. Mieux vaut, en effet, être propriétaire d’un logement plus modeste et protégé en cas de retournement critique du marché que vivre un surendettement.

* La banque française Natixis, touchée par la crise des crédits immobiliers à risque, va supprimer 850 emplois en France, sur un effectif total de 22 000 salariés ; c’est un exemple provocateur mais malheureusement illustratif des dégâts collatéraux liés aux anachronismes des établissements financiers…prudentiels sur leurs territoires et fascinés par les montages exotiques type subprime.