L’immobilier en Floride ou dans la Vienne ?

Problème loufoque me direz vous. Pas si sûr. Il s’agit, précision importante, d’un placement. Les nombreuses sollicitations de « conseillers » toujours prêts à favoriser votre retraite et soigner vos IRPP débouchent  toujours sur la même proposition. La démonstration est imparable et pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas de téléphone je résume :

Votre futur placement est basée sur un emprunt de long terme, vous remboursez avec régularité vos échéances qui, pour la majeure partie, sont couvertes par les loyers (toujours garantis grâce à une organisation sans faille d’assureurs et de gestionnaires). Ainsi, avec un faible différentiel (l’estimation faisant appel à diverses probabilités) vous serez après demain plus riche qu’aujourd’hui.

Avec la complicité des banques la démonstration devrait déboucher sur un investissement d'environ150 000€ (c'est la valeur moyenne de ce type de placement).

Jusque là rien à dire. Il vous appartient, avec (bon) sens de convertir cette imparable démonstration par du concret. Généralement tout ceci débouche sur un T3 à Limoges ou autres citées accueillantes de notre beau pays*. L’on prolongera cette démonstration par quelques appréciations positives sur le développement (insoupçonné) du secteur concerné ainsi qu’éventuellement le taux de fécondité qui (vous) assurera d’une occupation permanente de votre logement sur les 15 prochaines années (d'autres arguments peuvent remplacer le taux de fécondité;la créativité des conseillés est immense).

Essayons de transposer cette même somme (150 000€) sur divers secteurs immobiliers.

En île de France vous pourriez espérer l’acquisition de 20 à 30m2, au Maroc il est déjà trop tard pour espérer acquérir un Ryad et le risque de bouleversement social n’est pas à exclure à long terme. Avez vous pensé aux conséquences directe du subprime. Vous avez tous à l’esprit le malheur qui s’est abattu sur les US en juillet 2007, responsable de nos maux. La crise de l’immobilier fait pression dans les états les plus attractifs. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison via la procédure de « foreclosure ».Les banques proposent les maisons sur le marché, et combiné avec la grande quantité de nouveaux projets immobiliers, cela approvisionne largement le marché et fait baisser sensiblement  les prix. Savez vous qu'en février 2008 le prix moyen national d’une maison est tombé à 195.900 dollars, (soit une baisse de près de 10 % par rapport à à février 2007).

En complément le dollar est particulièrement faible. Il ne peut vous échapper que cette somme est inférieure au montant de 130 000€ ; permettant ainsi de meubler votre acquisition et payez les divers frais pour 20 000€. Les agents immobiliers américains ont constatés qu’un nombre significatif d’acheteurs étrangers ont investi la Floride et la Californie destinations les plus populaires auprès des acheteurs étrangers.

Maison de vacances en Floride

De plus en plus d’européens deviennent propriétaires d’une maison en Floride.

Que pourriez-vous acheter en Floride ? Pour 165.000 euros, vous avez une maison de vacances neuve, entièrement équipée, sur un terrain de 12 ares, d’une superficie de 200 mètres carré, un étage, trois chambres et une piscine chauffée. http://www.contempo-realestate.com/search.asp . Nos amis américains ont des services de « property management » exemplaires, ils gèrent sans état d’âme votre investissement, vous réservant des pèriodes d'occupation pour votre famille (si vous choisissez des baux saisonniers) et savent vous assurer un taux de rentabilité comparable voir supèrieur au nôtre. , Le « busines model », la liberté et le soleil en plus. Bien sûr, c’est loin. Bien sûr l’art de bâtir n’a pas exactement la même signification à Orlando qu’à Limoges. Bien sûr il y a la crise mais je vous invite à réfléchir à deux fois avant de signer votre « package sans souci ».

 *Limoges peut être remplacé par  Poitiers et Orlando par Spring Hill ; la démonstration reste identique...la mer en plus.

Borloo et Boutin dans un même bateau !

En 2004 J.L.BORLOO mettait en place un appel à candidatures pour des logements "CQFD", acronyme signifiant des logements à "coût, qualité, fiabilité, délai maîtrisés". Il s’agissait de faire « produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés ». Pour mémoire, il était précisé «  les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale». Cet appel à propositions s’inscrivait dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté cette année là avec l'objectif de rénover des centaines de quartiers et construire 500.000 logements sociaux en cinq ans. Nous sommes au terme des cinq années.

BORLOO est tombée à l’eau

 Il s’agit d’un double échec.

Le premier échec consistant à proposer une maison à 100 000€ sur la foi de quelques échanges optimistes avec des industriels qui pour ce budget s’engageaient à réaliser des logements individuels de qualité pour une famille de 4 personnes. Mission délicate (et je pèse mes mots).

Le second échec consistant à découvrir, au dépens de l’opération, l’absence de foncier disponible permettant de poser cette petite merveille. Le terrain étant, en effet, un paramètre totalement négligé dans l’offre initiale du Ministre qui à découvert tardivement qu’une parcelle viabilisé coutait, à minima, le prix d’une construction…

Mme Ch. BOUTIN est sur le bateau.

Son équipe, clone de la première, a pris le relais sur ce sujet. Grace aux efforts du Crédit Foncier de France et du CIL (1% au logement) le problème du foncier est aujourd’hui neutralisé : La mise en place d’un report d’acquisition du terrain au terme du financement du logement allège en effet sensiblement le montant (initial) à rembourser. Ainsi, locataire d’une parcelle à construire par bail différé de 15 ans, le primo accèdent  rembourse dans un premier temps uniquement le coût de construction du logement. L’achat de la parcelle n’intervenant qu’au terme du remboursement du logement. Le Pass-Foncier est né. Bien que discutable sur le fond (en France, la propriété du sol emportant la propriété du dessus) ce montage apporte une solution « exotique » aux candidats au logement individuel. Il s’agit d’un projet ambitieux, le montage faisant appel à diverses obligations (plafond de ressource éligible au PTZ (prêt à taux zéro), adéquation des revenus avec la zone de construction, passage obligé par le CIL ou le CFF, mise à disposition d’aide éventuelle des communes (directe ou indirecte) et l’ensemble soutenue et complété d’une TVA minorée au taux de 5.5%... bref la mécanique à produire de la frustration est mis en place à grand renfort d’annonces. De nombreux sites gouvernementaux vous apporteront toutes explications détaillées sur ce montage.

Deux difficultés demeurent ;

La première est liée aux restrictions en matière de revente ; la cession ne pouvant intervenir qu’auprès d’un candidat répondant aux mêmes critères d’éligibilité et susceptible de reprendre le relais des échéances financières. Nous nous éloignons sensiblement du marché libre.

La seconde est plus perverse. Ce montage n’intéresse que la maison individuelle. Il est aujourd’hui impossible d’envisager cette opération sur du logement collectif vertical.

S’agit-il d’un oubli ? Ce n’est pas impossible ; comme on l’a vu le principe trouve son origine dans l’initiative de BORLOO. La focale c’est concentré sur le seul logement individuel. Nos élus bafouent les décisions du Grenelle de l’environnement ; l’affaire sur les OGM en est un des exemples les plus récents. Plus pervers, car moins visible, l’art de miter nos campagnes de lotissements à faible coûts entrainera des conséquences irrémédiables pour notre environnement. On peut toujours revenir sur un texte législatif. Il sera plus difficile de revenir sur des actes physiquement irréversibles pour l'environnement. En effet, construire du vertical, des maisons groupées et des petits collectifs est moins coûteux à la production, moins polluant à l’usage (par la mutualisation des moyens techniques en particulier) et concentre les déplacements sur des distances maîtrisées. Oublier le collectif dans cette « aventure sociale » est une erreur qu’il faudra rapidement réparée.

Avant que Mme Ch. BOUTIN quitte le bateau je suggère qu’elle travaille sa copie pour que la maison à 15€ devienne le logement à 15€ et qu’ainsi le concept s’étoffe et ne tombe pas à l’eau.

BOUTIN mieux que BORLOO

Souvenez vous. M. BORLOO a proposé à la hâte la maison à 100 000€. Quelle surface ? 85 m2 minimum ; faisons confiance aux constructeurs et aux architectes bâtir aux normes HQE (haute qualité environnementale) à 1000€ du m2 c’est de leurs compétences ! Quantité ? Pas moins de 20 000 par an sur 700 sites distincts !

Le terrain…Ah oui le terrain…question subsidiaire. Où ? Là n’était pas le problème…les maires sont là pour préempter et « offrir » au prix de la terre agricole du foncier disponible après aménagement (les professionnels appellent cela la viabilisation et comporte -à minima- les voiries, les réseaux divers (électricité…bassin de rétention, raccordement aux réseaux de la ville)…et éventuellement quelques plantations pour répondre aux préoccupations légitimes des verts.Tout cela est coûteux et parfaitement négligé par le Ministère. Résultat : seulement quatre maisons Borloo installées sur la même commune : PLOËRMEL, magnifique cité du Morbihan de 9000 habitants (élus UMP) et quelques « en cours » dont 25 maisons pour 500 candidats à EPINAY-SUR-SEINE…

Mme BOUTIN est remise en cause par le Président et doit aller plus vite que son ombre afin de laisser une trace de son passage au ministère du logement et de la ville. Les conseillers en charge du dossier ont peu changés ; ils ne peuvent enterrer une si bonne idée et proposent une redéfinition du produit notamment en fédérant les procédés de financement (mécanisme du 1% logement, création du Pass Foncier permettant le différé de paiement du foncier, prêt à taux zéro ou encore abondement des collectivités locales… pour payer le coût des parcelles foncières). Finalement, la seule nouveauté c'est l'instauration d'un guichet unique (Crédit Foncier de France et Caisse d’Epargne) prenant en charge l'ensemble du dispositif…et la généralisation d’une TVA à 5.5% (nous sommes en secteur social il était temps d’élargir cette possibilité !).

Les communicants font le complément par une « accroche » qui a déjà fait la preuve de son efficacité dans la sphère des concessionnaires automobiles : X euros par jour ! Ici ce sera 15… (Soit 450 euros les mauvais mois en 31 jours ; bref un loyer). Pour ceux qui suivent nous ne savons toujours pas où. Raisonnablement peu dans les Yvelines (où Mme BOUTIN conserve ses mandats électifs)…la liste des terrains disponibles sera proposée à partir du 15 avril (le 1^er cela n’aurait pas fait sérieux). Attendons nous à des propositions concrètes à GUERET, DAX, CHAUMONT, AUTUN, LE PUY…bref des cités où la démographie évolue sensiblement (ce n’est qu’une pointe d'ironie, que les lecteurs me pardonnent).  Dans cette liste il importera de supprimer les municipalités de gauche (peu motivées à soutenir les initiatives de ce gouvernement) mais également les municipalités de droite faiblement motivées à augmenter leurs cotas sociaux (par transfert des ménages solvables des HLM existants vers ces maisons et la mise à disposition des logements libérés au profit de nouveaux entrants moins solvables…). Bref sans la nomination d’un super-Prefet dévolu à la cause cette initiative restera un projet par manque essentiellement de volonté des élus s’abritant derrière le problème du foncier ou d’un PLU inadapté. En effet, les parcelles nécessaire à la construction (250m2 par logement de 85m2) au prix de 25 000€ n’existent pas ; les communes disposent rarement de réserves foncières (pour 30 logements il s’agit de mobiliser 1ha) et il est exclu de préempter à ces tarifs. 

L’idée initiale était irréaliste et l’absence de résultat est malheureusement là. La ranimer par un habillage marketing la rend pathétique quand on imagine la quantité de demandes insatisfaites que vont avoir à gérer les élus au cœur des bassins d’emplois. Car il s’agit de cela ; donner du logement accessible au plus grand nombre a proximité des bassins d’emplois principalement en zones dites « rurbaines »...et pas à la campagne en quatrième couronne!