Pour soigner son image J. Louis BORLOO peut monter à 2883m d’altitude !

 

Beaucoup parle… mais peu pratique le développement durable. Nos voisins Suisse ont réalisés ce hôtel refuge qui ouvrira ses portes aux publics au printemps prochain. Il mériterait l’attention de notre Ministre. Situé au dessus de ZERMATT dans le secteur du Mont Rose cette réalisation est exemplaire. Il s’agit d’offrir aux amateurs de randonnées gite et couvert dans des conditions de confort et d’autonomie optimisées à cette altitude. Je vois d’ici les grimpeurs traditionnels révoltés à l’idée de trouver à cette altitude un accueil 3 étoiles. Mais la montagne c’est aussi un espace de loisir, de découverte qu’il importe de faire apprécier le jour…et aussi la nuit à une clientèle toujours plus nombreuse. Naturellement je fais partie de ceux qui gouttent à l’inconfort d’un dortoir rustique où les ronflements se mêlent intimement aux odeurs de pieds ampoulés après une longue marche….Cependant cette réalisation me semble participer au développement de la pratique de la randonnée. Attention, ne confondez surtout pas randonnée et alpinisme…ce refuge est le point de rupture de ces deux activités distinctes. Il semblerait qu’Éric WOERTH et Martin HIRSCH pratique l’alpinisme…et que J. Louis BORLOO soit plus enclin à la randonnée (au Groenland)….

L’emploi d’énergies renouvelables, du photovoltaïque est aujourd’hui un grand classique qu’il est bon de savoir conjuguer au présent et au futur. Stocker l'excédent d'énergie dans des batteries pour garantir un approvisionnement constant en électricité, par temps couvert ou pendant la nuit, est plus délicat. De même que la réutilisation de l’eau qui, dans ce cas, permet d’approvisionner le refuge sans forte dépendance aux rigueurs des hivers. Ainsi, par retraitement les ressources seront préservées dans le fonctionnement du site, ce qui minimise l’impact environnemental. A ces altitudes assurer l'hygiène dans le respect de la nature est un grand progrès. La protection des eaux, sans parler de l'élimination des déchets n'est pas une mince affaire. La conception garantit un processus d’exploitation durable dans son ensemble, bravo !

J’émets cependant deux regrets.

1. La réalisation à eu un impact négatif (quoique ponctuel) sur la faune et la flore pendant une longue période. Elle n’a, en effet, été possible que grâce aux 3000 (trois mille) héliportages successifs du matériel et des équipes. Si elles facilitent le travail, ces rotations d’hélicoptères ont perturbées sensiblement le biotope.
2. Ce projet n’a pu voir le jour qu’en raison d’apports financiers ruineux (6.5 Millions de Francs Suisse) supportés par diverses entreprises européennes (principalement du bâtiment et de la promotion) ainsi qu’avec la participation de l’école polytechnique de Zurich pour la conception (voir le projet détaillé ici).

Sur ce dernier point –et c’est là le problème majeur faiblement apprécié par ceux qui nous gouverne- le développement durable est coûteux. L’on peut envisager toutes solutions techniques novatrices ; mais la réalisation passe par des surcoûts considérables qu’aides et subventions d’état ne peuvent compenser.

Dans l’habitat conventionnel la valeur des travaux (auquel s’ajoute le prix du foncier) menace fortement les capacités financières des acquéreurs. Vouloir y ajouter la charge d’innovations techniques éloigne un peu plus la clientèle du primo accédant forcé à renoncer au neuf pour « investir » dans une masure à bricoler.

Si vous souhaitez faire la découverte du site ce n’est pas très difficile. Attendez la fonte des neiges et prévoyez un départ de ZERMATT en petit train jusqu’à ROTENBODEN puis une randonnée de 2h1/2 vers ce refuge (balisage permanent). Attention, il s’agit du point de départ (pour les alpinistes) vers une série de 12 sommets exceptionnels dont  la Pointe Dufour 4634m

Maisons à 15€ jour…BORLOO et APPARU persistent !

Voilà que le secrétariat d’état au logement, en plein mois d’août, essaie d’exister. C’est  une  porte parole qui certainement après un long congé a alerté les principaux médias et l’AFP pour annoncer les 3 points suivants repris ce jour par les médias :

1. Si la maison à "15€Jour" ne marche pas (le nombre de dossier à l’instruction est particulièrement faible) c’est en raison de la crise économique.

2. La première version du Pass Foncier, en bail à construction, était « un peu complexe » et donc pas facile a commercialiser

3. Tout doit s’accélérer grâce notamment aux améliorations du dispositif…

Voilà un aveu (partiel) d’incompétence qui honore son auteure ; la maison à 15€ « un peu complexe ». Non madame. Pas « un peu complexe » mais parfaitement incompréhensible pour la cible choisie.

Rappelons en effet que ce « montage » s’adresse à des primo accédants gagnant ente 1.5 à 2 smic mensuel. Donc une cible sociale composée pour l’essentiel de ménages peu formés aux arcanes des montages financiers a qui l’on proposera pour ce type d’opération (à minima) 3 crédits cumulatifs (1 PTZ + 1 PASS FONCIER + 1 différé 1% employeur) auquel doit s’ajouter une subvention communale de 3000 à 4000€ + un bail à construction + 1 contrat CCMI…. Excusez du peu !

Voilà ce qui paraît à l’équipe du secrétariat d’état « un peu complexe ». Je vous propose d’en parler autour de vous et si vous n’exposez pas une « bouillie verbale » aux intéressés vous avez gagné toute mon estime.

Naturellement l’on évoque la crise qui semblerait avoir ralenti le développement de cette magnifique proposition. L’on oublie de préciser que ce « 15€ jour » ne s’adressait qu’à des candidats à la construction de maisons individuelles. Ainsi l’on néglige les candidats au logement de PARIS, sa première couronne  ainsi que des principales aires urbaines nationales (LILLE/LYON/MARSEILLE/TOULOUSE/BORDEAUX/NANTES) qui, en raison de l’absence de foncier disponible, ne peuvent être porteur que de projets moins coûteux (principalement en logements collectifs). Excusez du peu ; cet exercice diminue très sensiblement le nombre de futurs propriétaires de pavillons...Il aura fallu 16 mois pour que les concepteurs du 15€ jour révisent leurs idées, établissent un amendement en faveur des opérations en collectif…et le proposent au vote au travers de la loi de Mobilisation pour le Logement du 25 mars 2009.

Reste le souhait (que je partage) concernant l’accélération des demandes. La principale condition : que les communes en éprouvent réellement le désir et délivrent les autorisations et une partie des financement. En effet seules les opérations ayant reçues une subvention individuelle au logement par la commune sont éligibles. Il suffit qu’un élu ne souhaite pas voir fleurir ce type de logement et refuse de constituer la subvention pour que le projet s’arrête.

Jusqu’à présent le sujet était tellement utopique que seuls les maires tendance BORLOO/BOUTIN ont lancés par amitiés pour les initiateurs leurs opérations. Qu’adviendra-t-il des demandes dans les communes d’oppositions ? Comme pour l’ouverture des classes en période de grève nous pourrions assister à un refus idéologique d’une  partie des communes de gauche peu enclines à voir leurs démographies locales exploser…

BOUTIN et BORLOO rament. BOUTIN tombe à l’eau !

Que reste-t-il ? En vérité, pas grand-chose. En effet avec la disparition de Ch. BOUTIN c’est le Ministère du logement qui disparaît.

Cette entité avait vu le jour avec une idée forte de N. SARKOZY de faire de tout les Français des propriétaires. Mais la crise et le réalisme qui va avec a balayé les intentions. La crise tout le monde voit de quoi il s’agit. Pas la peine de développer. Le réalisme en revanche est un sujet plus délicat. Il s’agit avant tout d’apprécier l’absence de vision sur l’aménagement du territoire et la création, tant attendu, d’espace constructible structuré. Reprenez le rapport ATTALI ; tout est porté à la connaissance de nos politiques. En amont du problème du logement existe un problème d’infrastructure, de transport et de foncier disponible à la construction.Ce sujet est récurrent et mérite un traitement d'exception.

Ainsi apparaît la problématique urbanistique. Un sujet bien plus complexe que le logement. Lancer aujourd’hui B. APPARU, nouveau secrétaire d’état attaché à J.L. BORLOO sur ce sujet est habile. Il s’agit d’un théme  qui mérite, à l’évidence, un traitement de fond sur le moyen et long terme. Bref, un sujet suffisamment large pour ne pas entrainer de critiques sur le court terme (ne perdons pas de vue les élections à venir) et permettre à ce  ministère de trouver les moyens de briller avec des thématiques nobles loin des polémiques du quotidien.

 A contrario du logement où cette pauvre Christine a perdue, au fil de son mandat, toute combativité face à une attaque permanente et parfaitement visuelle (les tantes sur le canal de l’Ourcq, les squats à la bourse….).

L’image dicte la politique ; le développement durable est un sujet positif et l’on amplifie le phénomène. La pénurie de logements est un sujet négatif et l’on modère sensiblement son exposition.

Reste cependant les problèmes de logements et, pour encore longtemps. Attendons les mesures concrètes permettant d’améliorer l’accession du plus grand nombre . Le Ministère est mort, pas le sujet.   

 

 

 

Complément: La passation des pouvoirs en cours dans les ministères aujourd'hui génère des bons mots. Maître Eolas (mon Maître) envoie Rachida faire les soldes (la date en effet incite les sortants au shopping). Sans chercher a trop en rajouter je suggère de limiter les frais de transport et d'organiser une virée conjointe de Rachida avec en dauphine les 2 Christine (Boutin et Albanel) car les tenues manquent singulièrement de sex appeal pour ces sortantes en situation de recherche d'emplois. 

Immobilier locatif : des zones de loyers pour les dispositifs Scellier, Borloo et Robien

Les nouvelles zones de loyers s'appliquant aux investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien ont été publiées. Elles s'appliquent pour les opérations réalisées à compter du 4 mai.      

L'arrêté dit de "zonage" pour les dispositifs d'investissements locatifs Scellier, Borloo et Robien a tardé a être publié. C’est acté . Très attendu, ce texte redéfinit le "zonage" applicable à ces différents dispositifs. Pour profiter des avantages fiscaux qui y sont attachés, les propriétaires doivent en effet s'engager à ce que le loyer pratiqué soit inférieur à un certain plafond, déterminé justement en fonction de la commune où se trouve le logement concerné par l'opération. Pour mémoire, chaque commune appartient à une zone (A, B ou C) qui, pour chacune, a un plafond de loyer différent, d'où l'enjeu pour les propriétaires investisseurs.

La zone C n'est pas éligible au dispositif Scellier

Un enjeu encore plus important pour le nouveau dispositif Scellier instauré depuis de 1er janvier 2009, puisque les logements situés dans les communes de la zone C ne sont plus du tout éligibles au dispositif SCELLIER, alors qu'ils le restent (mais pour un plafond de loyer beaucoup trop bas offrant peu de rentabilité), dans cadre des investissements Robien ou Borloo. Les Préfets devaient pouvoir intégrer une commune de la zone C au dispositif sur sollicitation des élus ; afin d’éviter de nouveaux arbitrages c’est refusé.

Un zonage applicable à partir du 4 mai 2009

Le nouveau zonage n'est pas rétroactif. Il s'applique à tous les logements acquis à compter du 4 mai pour le dispositif Scellier et pour tous les permis de construire déposés à compter du 4 mai pour les dispositifs Robien et Borloo. Attention donc au respect de ces diverses dates.

Éviter les abus

La redéfinition des différentes zones avait été décidée lors du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008, présidé par le chef d'état. L'objectif était clair : il s'agissait de "recentrer les aides fiscales sur les zones où les besoins de logements étaient les plus importants", selon les coseillés de Mme BOUTIN. L'idée étant bien sûr de protéger les particuliers des arguments fallacieux des « conseillés en patrimoine » susceptible de faire investir là où l'état du marché locatif ne permet pas de louer des biens dans des conditions logiques et équilibrées d’offres et de demandes.

Certains investisseurs en Borloo ou Robien ont en effet fait la triste expérience de ne pouvoir louer le bien au montant locatif « suggéré » par leurs conseils, en raison d’une demande trop faible...

Attention. Il est recommandé de connaître précisément les valeurs locatives réelles du marché local ; « les plafonds » sont parfois trop élevés pour les demandeurs…qui ont aujourd’hui la possibilité de négocier leurs baux à la baisse.

Retrouvez dans Les Echos les plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier et ceux applicables aux investissements Borloo et Robien  et n'oubliez pas que les rentabilités attendues sur ce type d'investissement sont rarement supèrieures à 4%; au delà de ce chiffre vous avez interêt à regarder dans le moindre détail la proposition de votre interlocuteur.

Après le Méhaignerie, le Besson, le Borloo, le Scellier

 

Décidemment nos élus ont des égos surdimensionnés. Les lois fiscales se succèdent et leurs initiateurs marquent de leurs empreintes chaque formule nouvelle. Gageons que l’obscur François Scellier (député UMP du Val d’Oise, ancien inspecteur fiscal à la retraite car né en 1936…) obtient la postérité et marquera les esprits des investisseurs.

En effet voici une loi qui a le mérite de la simplicité (abandonnez vos calculettes scientifiques) et qui permet à l’ensemble des contribuables (moyens mais aussi petits) d’effectuer un geste civique…et éventuellement un placement de qualité.

Un geste civique

Nous manquons de logements locatifs en zone dense (zone urbaine et péri urbaine). Fini les grues au milieu des champs ; les opérations donnant droit au SCELLIER seront toutes situées en zone B et A . Ces lettres ne vous parlent pas ; je ne rentrerais pas ici dans des détails de zonages (de nombreux sites de conseillés font cela très bien) sachez simplement que ne sont admissibles à abattements fiscaux que les logements situés dans des zones de plus de 50 000 habitants où globalement la demande est supérieure à l’offre. Bref là où nous avons besoin de loger les familles et non plus, comme par le passé, dans d’obscures contrées exotiques comme MONT DE MARSAN et CAHORS (je n’ai rien contre la vie rurale ou péri rurale mais je reste dubitatif devant le choix d’investisseurs qui s’étonnent de ne pas trouver de locataires à 10 kms de CAHORS ou de MONT DE MARSAN au milieu des champs).

Un placement de qualité

Sauf exception le logement étant situé dans une zone à forte demande son usage locatif est garanti. Vous le savez les démonstrations antérieures des « visiteurs du soir » reposaient  trop souvent sur des paramètres abusifs. Des loyers (faussement garantie) sur des bases élevées permettaient de présenter un « effort d’épargne » faible et complété d’une batterie d’assurances faussement protectrice. Pour les non pratiquants l’effort d’épargne est la différence entre la mensualité du loyer et la mensualité du crédit. Ici les loyers sont plafonnés et devraient générer des démonstrations plus raisonnables de la part des « conseillés ».   

Un calcul simple.

Mon pauvre Monsieur vous avez un prélèvement fiscal annuel de 3000€ (c’est un exemple, si vous gagnez plus ou moins je vous laisse le soin de pratiquer une règle de trois). Vous investissez 120 000€ dans un T3, vous pouvez déduire 25% de cette somme sur 9 ans soit 30 000€ (vous suivez ?) répartie sur 9 ans soit 3 333 € par an…en résumé (3000€ - 3333€ = -333€ et ça s’appelle un crédit d’impôt). Oui il aurait été plus judicieux d’établir une démonstration plus fine ; votre conseillé vous établira cela en incluant les probabilités de hausse des loyers, le coût du crédit etc.…à chacun son métier.

Des éléments à étudier de près

Il est évident que sur la base d’une occupation permanente par un locataire votre logement est financé en grande partie par ce dernier. Il importe donc d’agir avec doigté. Votre emprunt doit être long ; 15 ans, voir 20 ans et plus si vous pouvez. Ainsi vos mensualités de remboursement seront-elles relativement faibles. N’oubliez pas qu’il importe de contracter un crédit constant diminuant ainsi votre effort d’épargne mensuel à moyen terme car parallèlement la location est en légère hausse chaque année (c’est normal et logique car sur un cycle long nous n’échapperons pas à des coups d’inflation). Bannissez toute démonstration basée sur les montants plafonds des loyers ; un loyer légèrement plus faible que la moyenne du secteur vous assure une occupation sur le long terme et vous permet d’éviter des assurances coûteuses de vacances et carences locatives. Votre locataire devient fidèle, tant mieux. Avec un achat raisonné et une légère inflation cette martingale peut se traduire par un coût mensuel d’emprunt proche de la valeur du crédit dès la 10éme année.

Dernier point. Négociez l’abandon des pénalités de remboursement de votre crédit ; ainsi dès la 9éme année vous aurez la possibilité de revendre en soldant votre emprunt car rien ne vous oblige à attendre la 20éme année pour terminer cette opération. N’oubliez pas qu’un appartement neuf est garanti dix ans. Sortir au terme de ce premier cycle vous exonère de tout travaux majeurs au niveau de votre copropriété.

Si vous souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, vous bénéficierez (pendant six ans au plus) d'une réduction complémentaire de vos impôts égale à  2 % de votre investissement par an (dans l’exemple -2400€ ), soit au total une réduction d'impôt potentielle de 37 % sur quinze ans. Pour effectuer l’arbitrage (la vente) attendez le temps nécessaire afin de constituer une plus value. A ce niveau l’important reste cependant d’avoir utilisé l’argent des impôts (par exonération) pour constituer à moindre frais une assurance vie pour toute la durée de détention au profit de vos héritiers et un potentiel patrimonial (en cas de survie naturellement…). Allez je plaisante.

Vive la crise !

En résumé. De 25 à 37% de l’investissement payé par les impôts + de 40 à 55% de l’investissement payé par le locataire ; il vous appartient de trouver (maximum) 20% de l’investissement au travers de l’emprunt et vous devenez un vilain capitaliste. Attention il n’y en aura pas pour tout le monde car la mesure s’éteint à 2011.

Mme BORLOO reçoit Mme BOUTIN ; attention l’ORTF est de retour !

Etre un ministre médiatique ne s’improvise pas. Malgré tout les efforts de Mme BORLOO-SCHONBERG le tapis rouge déroulé à notre ministre du logement s’est avéré être un dangereux cloaque pour ses mocassins ministériels.

Vous êtes bien sur le plateau de  « ILS FONT BOUGER LA FRANCE », a précisé à plusieurs reprises l’animatrice ; cette annonce est d’importance l’on aurait pu croire être sur « GROSLAND ».Nous ne sommes pas en direct et cela sent la coupe au montage. Nous sommes 3 148 475 spectateurs en début d’émission (une faible part d’audience en raison du match France-Tunisie)

Nous abordons les sujets dans un ordre discutable et les intervenants ont maladroitement poussés Mme BOUTIN dans les cordes ;

·         le représentant du syndicat des propriétaires prône la vacance volontaire des logements en raison de l’augmentation des taxes sur les revenus locatifs et la suppression des cautions ; Mme BOUTIN a trouvé la contrepartie en proposant le réquisitionnement ; c’est certainement ce que l’on appelle une politique incitative.

·         Pascal LEGITIMUS nous fait part de son statut de SDF (Sans Difficulté Financière) ; il manque les rires gras en fond sonore au montage. Pathétique.

·         Il nous est présenté UN couple d’accédant d’une maison à 15€ par jour sur 12 000 jours ; bravo il y en avait donc UN. Mme BORLOO-SCHONBERG  pourra féliciter son mari qui a largement contribué à cette réussite avec la maison à 100 000€ (autre présentation marketing du même montage exotique devant favoriser le développement du pavillon en banlieue).

 

Les vrais opposants sont vite remis à leur place (normal nous ne sommes pas en direct et rien ne peut réellement troubler le déroulé de l’émission)

·         Samia GHALI jeune Sénatrice élue socialiste du 8éme à Marseille ; elle s’est habillée en parlementaire rose, moderne et soignée, ça sent le neuf. Le langage reste cependant archaïque et son analyse mériterait des arguments plus étoffés.

·         Augustin DON QUICHOTTE-LEGRAND pour sa part n’a pas été (trop) coupé et nous aura offert une fin flamboyante. Le risque pour la chaîne est mineur ;  il était vraiment trop tard pour les derniers rares spectateurs ensommeillés qui ont résistés jusqu'à l'écoeurement à l'appel du foot ou à Desparate Housewives.

 

Reste à porter un regard sur le père Bernard DEVERT, prêtre-président-promoteur de la structure HABITAT et HUMANISME qui mérite une émission à lui tout seul. Dommage je reste curieux de voir plus dans le détail ses initiatives en matière de levée de fonds et son engagement au logement des plus faibles sur des sites aussi forts que LYON CONFLUENCE ou le centre d’ANNECY. Je lui suggère pour cela de réactiver son site interne http://www.habitat-humanisme.org qui lors de la mise en forme de ce post reste inactif.

L’immobilier en Floride ou dans la Vienne ?

Problème loufoque me direz vous. Pas si sûr. Il s’agit, précision importante, d’un placement. Les nombreuses sollicitations de « conseillers » toujours prêts à favoriser votre retraite et soigner vos IRPP débouchent  toujours sur la même proposition. La démonstration est imparable et pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas de téléphone je résume :

Votre futur placement est basée sur un emprunt de long terme, vous remboursez avec régularité vos échéances qui, pour la majeure partie, sont couvertes par les loyers (toujours garantis grâce à une organisation sans faille d’assureurs et de gestionnaires). Ainsi, avec un faible différentiel (l’estimation faisant appel à diverses probabilités) vous serez après demain plus riche qu’aujourd’hui.

Avec la complicité des banques la démonstration devrait déboucher sur un investissement d'environ150 000€ (c'est la valeur moyenne de ce type de placement).

Jusque là rien à dire. Il vous appartient, avec (bon) sens de convertir cette imparable démonstration par du concret. Généralement tout ceci débouche sur un T3 à Limoges ou autres citées accueillantes de notre beau pays*. L’on prolongera cette démonstration par quelques appréciations positives sur le développement (insoupçonné) du secteur concerné ainsi qu’éventuellement le taux de fécondité qui (vous) assurera d’une occupation permanente de votre logement sur les 15 prochaines années (d'autres arguments peuvent remplacer le taux de fécondité;la créativité des conseillés est immense).

Essayons de transposer cette même somme (150 000€) sur divers secteurs immobiliers.

En île de France vous pourriez espérer l’acquisition de 20 à 30m2, au Maroc il est déjà trop tard pour espérer acquérir un Ryad et le risque de bouleversement social n’est pas à exclure à long terme. Avez vous pensé aux conséquences directe du subprime. Vous avez tous à l’esprit le malheur qui s’est abattu sur les US en juillet 2007, responsable de nos maux. La crise de l’immobilier fait pression dans les états les plus attractifs. Beaucoup d’Américains ne peuvent plus payer leurs crédits hypothécaires et perdent leur maison via la procédure de « foreclosure ».Les banques proposent les maisons sur le marché, et combiné avec la grande quantité de nouveaux projets immobiliers, cela approvisionne largement le marché et fait baisser sensiblement  les prix. Savez vous qu'en février 2008 le prix moyen national d’une maison est tombé à 195.900 dollars, (soit une baisse de près de 10 % par rapport à à février 2007).

En complément le dollar est particulièrement faible. Il ne peut vous échapper que cette somme est inférieure au montant de 130 000€ ; permettant ainsi de meubler votre acquisition et payez les divers frais pour 20 000€. Les agents immobiliers américains ont constatés qu’un nombre significatif d’acheteurs étrangers ont investi la Floride et la Californie destinations les plus populaires auprès des acheteurs étrangers.

Maison de vacances en Floride

De plus en plus d’européens deviennent propriétaires d’une maison en Floride.

Que pourriez-vous acheter en Floride ? Pour 165.000 euros, vous avez une maison de vacances neuve, entièrement équipée, sur un terrain de 12 ares, d’une superficie de 200 mètres carré, un étage, trois chambres et une piscine chauffée. http://www.contempo-realestate.com/search.asp . Nos amis américains ont des services de « property management » exemplaires, ils gèrent sans état d’âme votre investissement, vous réservant des pèriodes d'occupation pour votre famille (si vous choisissez des baux saisonniers) et savent vous assurer un taux de rentabilité comparable voir supèrieur au nôtre. , Le « busines model », la liberté et le soleil en plus. Bien sûr, c’est loin. Bien sûr l’art de bâtir n’a pas exactement la même signification à Orlando qu’à Limoges. Bien sûr il y a la crise mais je vous invite à réfléchir à deux fois avant de signer votre « package sans souci ».

 *Limoges peut être remplacé par  Poitiers et Orlando par Spring Hill ; la démonstration reste identique...la mer en plus.

Borloo et Boutin dans un même bateau !

En 2004 J.L.BORLOO mettait en place un appel à candidatures pour des logements "CQFD", acronyme signifiant des logements à "coût, qualité, fiabilité, délai maîtrisés". Il s’agissait de faire « produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés ». Pour mémoire, il était précisé «  les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale». Cet appel à propositions s’inscrivait dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté cette année là avec l'objectif de rénover des centaines de quartiers et construire 500.000 logements sociaux en cinq ans. Nous sommes au terme des cinq années.

BORLOO est tombée à l’eau

 Il s’agit d’un double échec.

Le premier échec consistant à proposer une maison à 100 000€ sur la foi de quelques échanges optimistes avec des industriels qui pour ce budget s’engageaient à réaliser des logements individuels de qualité pour une famille de 4 personnes. Mission délicate (et je pèse mes mots).

Le second échec consistant à découvrir, au dépens de l’opération, l’absence de foncier disponible permettant de poser cette petite merveille. Le terrain étant, en effet, un paramètre totalement négligé dans l’offre initiale du Ministre qui à découvert tardivement qu’une parcelle viabilisé coutait, à minima, le prix d’une construction…

Mme Ch. BOUTIN est sur le bateau.

Son équipe, clone de la première, a pris le relais sur ce sujet. Grace aux efforts du Crédit Foncier de France et du CIL (1% au logement) le problème du foncier est aujourd’hui neutralisé : La mise en place d’un report d’acquisition du terrain au terme du financement du logement allège en effet sensiblement le montant (initial) à rembourser. Ainsi, locataire d’une parcelle à construire par bail différé de 15 ans, le primo accèdent  rembourse dans un premier temps uniquement le coût de construction du logement. L’achat de la parcelle n’intervenant qu’au terme du remboursement du logement. Le Pass-Foncier est né. Bien que discutable sur le fond (en France, la propriété du sol emportant la propriété du dessus) ce montage apporte une solution « exotique » aux candidats au logement individuel. Il s’agit d’un projet ambitieux, le montage faisant appel à diverses obligations (plafond de ressource éligible au PTZ (prêt à taux zéro), adéquation des revenus avec la zone de construction, passage obligé par le CIL ou le CFF, mise à disposition d’aide éventuelle des communes (directe ou indirecte) et l’ensemble soutenue et complété d’une TVA minorée au taux de 5.5%... bref la mécanique à produire de la frustration est mis en place à grand renfort d’annonces. De nombreux sites gouvernementaux vous apporteront toutes explications détaillées sur ce montage.

Deux difficultés demeurent ;

La première est liée aux restrictions en matière de revente ; la cession ne pouvant intervenir qu’auprès d’un candidat répondant aux mêmes critères d’éligibilité et susceptible de reprendre le relais des échéances financières. Nous nous éloignons sensiblement du marché libre.

La seconde est plus perverse. Ce montage n’intéresse que la maison individuelle. Il est aujourd’hui impossible d’envisager cette opération sur du logement collectif vertical.

S’agit-il d’un oubli ? Ce n’est pas impossible ; comme on l’a vu le principe trouve son origine dans l’initiative de BORLOO. La focale c’est concentré sur le seul logement individuel. Nos élus bafouent les décisions du Grenelle de l’environnement ; l’affaire sur les OGM en est un des exemples les plus récents. Plus pervers, car moins visible, l’art de miter nos campagnes de lotissements à faible coûts entrainera des conséquences irrémédiables pour notre environnement. On peut toujours revenir sur un texte législatif. Il sera plus difficile de revenir sur des actes physiquement irréversibles pour l'environnement. En effet, construire du vertical, des maisons groupées et des petits collectifs est moins coûteux à la production, moins polluant à l’usage (par la mutualisation des moyens techniques en particulier) et concentre les déplacements sur des distances maîtrisées. Oublier le collectif dans cette « aventure sociale » est une erreur qu’il faudra rapidement réparée.

Avant que Mme Ch. BOUTIN quitte le bateau je suggère qu’elle travaille sa copie pour que la maison à 15€ devienne le logement à 15€ et qu’ainsi le concept s’étoffe et ne tombe pas à l’eau.

BOUTIN mieux que BORLOO

Souvenez vous. M. BORLOO a proposé à la hâte la maison à 100 000€. Quelle surface ? 85 m2 minimum ; faisons confiance aux constructeurs et aux architectes bâtir aux normes HQE (haute qualité environnementale) à 1000€ du m2 c’est de leurs compétences ! Quantité ? Pas moins de 20 000 par an sur 700 sites distincts !

Le terrain…Ah oui le terrain…question subsidiaire. Où ? Là n’était pas le problème…les maires sont là pour préempter et « offrir » au prix de la terre agricole du foncier disponible après aménagement (les professionnels appellent cela la viabilisation et comporte -à minima- les voiries, les réseaux divers (électricité…bassin de rétention, raccordement aux réseaux de la ville)…et éventuellement quelques plantations pour répondre aux préoccupations légitimes des verts.Tout cela est coûteux et parfaitement négligé par le Ministère. Résultat : seulement quatre maisons Borloo installées sur la même commune : PLOËRMEL, magnifique cité du Morbihan de 9000 habitants (élus UMP) et quelques « en cours » dont 25 maisons pour 500 candidats à EPINAY-SUR-SEINE…

Mme BOUTIN est remise en cause par le Président et doit aller plus vite que son ombre afin de laisser une trace de son passage au ministère du logement et de la ville. Les conseillers en charge du dossier ont peu changés ; ils ne peuvent enterrer une si bonne idée et proposent une redéfinition du produit notamment en fédérant les procédés de financement (mécanisme du 1% logement, création du Pass Foncier permettant le différé de paiement du foncier, prêt à taux zéro ou encore abondement des collectivités locales… pour payer le coût des parcelles foncières). Finalement, la seule nouveauté c'est l'instauration d'un guichet unique (Crédit Foncier de France et Caisse d’Epargne) prenant en charge l'ensemble du dispositif…et la généralisation d’une TVA à 5.5% (nous sommes en secteur social il était temps d’élargir cette possibilité !).

Les communicants font le complément par une « accroche » qui a déjà fait la preuve de son efficacité dans la sphère des concessionnaires automobiles : X euros par jour ! Ici ce sera 15… (Soit 450 euros les mauvais mois en 31 jours ; bref un loyer). Pour ceux qui suivent nous ne savons toujours pas où. Raisonnablement peu dans les Yvelines (où Mme BOUTIN conserve ses mandats électifs)…la liste des terrains disponibles sera proposée à partir du 15 avril (le 1^er cela n’aurait pas fait sérieux). Attendons nous à des propositions concrètes à GUERET, DAX, CHAUMONT, AUTUN, LE PUY…bref des cités où la démographie évolue sensiblement (ce n’est qu’une pointe d'ironie, que les lecteurs me pardonnent).  Dans cette liste il importera de supprimer les municipalités de gauche (peu motivées à soutenir les initiatives de ce gouvernement) mais également les municipalités de droite faiblement motivées à augmenter leurs cotas sociaux (par transfert des ménages solvables des HLM existants vers ces maisons et la mise à disposition des logements libérés au profit de nouveaux entrants moins solvables…). Bref sans la nomination d’un super-Prefet dévolu à la cause cette initiative restera un projet par manque essentiellement de volonté des élus s’abritant derrière le problème du foncier ou d’un PLU inadapté. En effet, les parcelles nécessaire à la construction (250m2 par logement de 85m2) au prix de 25 000€ n’existent pas ; les communes disposent rarement de réserves foncières (pour 30 logements il s’agit de mobiliser 1ha) et il est exclu de préempter à ces tarifs. 

L’idée initiale était irréaliste et l’absence de résultat est malheureusement là. La ranimer par un habillage marketing la rend pathétique quand on imagine la quantité de demandes insatisfaites que vont avoir à gérer les élus au cœur des bassins d’emplois. Car il s’agit de cela ; donner du logement accessible au plus grand nombre a proximité des bassins d’emplois principalement en zones dites « rurbaines »...et pas à la campagne en quatrième couronne!