11 milliards d’€ = 65 000 logements

A la veille de son grand oral (précisément le 28 juillet 2008) Mme BOUTIN et son ministère commence à sortir quelques chiffres afin de préparer le terrain de la réforme. Divers points de sa conférence de presse du 10 juillet sont particulièrement intéressants et répondent en grande partie aux griefs déjà évoqué dans cette note : http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/06/0...   Par exemple, nous venons d’être informés que les 860 sociétés d’HLM agissant sur notre territoire détiendraient, au global, une trésorerie de 11 milliards d’euros. Toute entité économique doit vivre…et prospérer. Doit-on pour autant négliger le fondement même de son activité et des missions pour satisfaire à des critères de gestion prudentielle ? Nous pourrions admettre que toute activité à caractère social, détenant a fortiori un patrimoine lourd, souhaite constituer des provisions nécessaires à l’entretien de son parc. Nous pouvons également entendre les motifs évoqués par les bailleurs sociaux sur la  cherté du foncier et les difficultés de réalisation d’opérations nouvelles ; c’est le lot de tout promoteur (privé comme social) mais nous ne pouvons pas comprendre cette démobilisation récurrente devant un problème aussi crucial que le logement.

Il est patent qu’aujourd’hui le logement social souffre de nombreux maux dont trois principaux :

ü      Un nombre trop important d’organismes de diverse nature économique incapable de remplir avec compétence l’objectif essentiel qui consiste à augmenter sensiblement le parc disponible. 860 offices HLM, dont 298 à caractère « privé » les ESH, (sur lesquelles le patronat a mis la main en 2003 à la faveur d'une réforme de gouvernance et sous contrôle des collecteurs du 1 % patronal).

 Au final c’est 86 organismes en moyenne par département ! Il importe de donner plus de cohérence à ces structures et l’idée d’engager chaque unité dans une « convention d’utilité sociale » pourrait être une première bonne idée. Cependant un engagement sur des objectifs de réalisation ne pourra être une réelle bonne initiative que lorsque l’on aura concentré les compétences dans des structures dévolues d’une part à la gestion et l’entretien du parc existant et d’autre part au développement de programmes majeurs d’habitats sociaux par mutualisation progressive des moyens régionaux (encore une fois l’on note ici que la notion de département est périmée notamment à l’observation de départements voisins où l’un est en manque chronique de logements et de moyens et l’autre en manque de candidats à loger mais avec une trésorerie excédentaire par stabilité démographique : Rhône/Drôme).

ü      Pour la sphère publique, majoritaire en nombre d’établissements (coopératives d’HLM, offices publics de l’habitat et OPAC) cela représente un « faire valoir » des personnalités politiques locales qui trouvent dans cette organisation les moyens d’asseoir habilement leurs notoriétés et de favoriser un  clientélisme électoral par des attributions d’opportunités. Il est, en effet, de bon aloi de porter quelques présidences d’organismes sociaux, sans autres forme de compétence que l’âge et la place dans l’échiquier politique local. Deux en particulier favorisent directement les élus et flattent leurs égos ; les EHPAD et les HLM ; Il serait opportun de valoriser les compétences internes (elles existent) et d’établir des gouvernances régionales susceptibles d’orienter les acteurs dans le nécessaire développement du parc public.

ü      Pour la sphère semi-privée le contrôle par le patronat par le biais du 1% logement est sensiblement affaibli par les derniers évènements mettant en cause le MEDEF et le flou trop longtemps entretenu sur les comptes détaillés des organismes paritaires. Etant ici précisé que les prélèvements réalisés sur le 1% patronal par l’état (0.55% de la masse) ne peuvent que défavoriser la volonté de transparence ; a trop vouloir ponctionner l’on créé les conditions d'une dissimulation opportune (là comme ailleurs). Diverses initiatives réussies militent cependant au développement du parc semi-privé ; les moyens existent, il importe de les utiliser dans l’intérêt des salariés.     

Il est important de rappeler que dès 2003 Gilles de Robien souhaitait "redynamiser la chaîne du logement " au travers de trois mesures : la modification des statuts des différentes familles du mouvement HLM (OPHLM, Opac, SA d'HLM, etc.), l'installation d'une gouvernance au sein de chaque structure et la mise en place d'un conventionnement global entre l'Etat et les bailleurs sociaux devant donner aux pouvoirs publics une "feuille de route "détaillée sur la programmation de la gestion de leur patrimoine. 5 ans après le sujet reste le même ! Ne pas confondre lenteur et impéritie...

LOGEMENT SOCIAL : chez les autres

Mme Boutin et M. GLoasguen ont illustrés à leur manière la dure réalité de l’habitat social en France. « Leurs différents » devant les caméras de CANAL+  http://www.youmake.tv/video?id=8295  trouvent ses origines dans la volonté largement exprimée de riverains influents sur le Maire du 16éme afin de refuser tout permis de construire de logements nouveaux dans cet arrondissement…L'élu c’est empressé d’aller chercher une  solution auprès du Ministère du logement. A cela, Mme Boutin, droit, dans ses bottines Hermès a apporter une réponse innatendue...un accueil pour SDF s’ouvre dans une formule « temporaire » sur ce lieu...au grand effroi d'une partie des riverains, électeurs de l’arrondissement qui voient leurs biens dévalués par la proximité de cette initiative. 

A ceux-ci, M.Gloasguen a apporté quelques "assurances" en rappelant que ce site était sous promesse avec la COGEDIM et que cette société de promotion devrait pouvoir, après instruction et remise en question d’un premier projet immobilier envahissant , bénéficier d’un permis de construire de quelques logements… l’ accueil des très sociaux serait donc forcément déplacé (dans l’arrondissement ?). Imaginez les résultats de cette annonce dans ce biotope !

Deux problèmes pour le prix d’un ! L’on peut comprendre l’énervement de M. Gloasguen devant ces difficultés. Son mandat, obtenu après quelques contorsions et promesses, démarre mal. Rassurez vous cet évènement se reproduit avec régularité dans toutes les communes de France. De droite, du centre, de gauche aucun élu n’échappe à la pression de ses électeurs devant la construction de logements en général et sociaux en particulier. Les biens pensants sont tous d’accords pour faire bénéficier les moins favorisés d’un toit…mais pas sous leurs fenêtres ! Les programmes sont toujours trop hauts, trop vastes, pas assez verts, bruyants, dangereux…Voici le motif central des refus exprimés par les Maires devant tout programme structurant sur leur territoire. Du social, oui, mais, si possible, chez les autres. Naturellement ici nous sommes à la limite de la caricature cependant chaque quartier de France a son association prête à exprimer son indignation devant l’affichage d’un permis de construire…Jacques ATTALI a proposé la réalisation de villes nouvelles ; c’est une idée car l’opposition à une ville nouvelle n’est pas plus délicate a gérer que l’implantation de quelques logements dans le quartier d’ Auteuil. Mme Boutin devrait réfléchir à cela...

Borloo et Boutin dans un même bateau !

En 2004 J.L.BORLOO mettait en place un appel à candidatures pour des logements "CQFD", acronyme signifiant des logements à "coût, qualité, fiabilité, délai maîtrisés". Il s’agissait de faire « produire des logements diversifiés, durables, répondant à des exigences de qualité environnementale et urbaine, dont les délais de réalisation seront réduits et les coûts de construction et les charges de fonctionnement seront maîtrisés ». Pour mémoire, il était précisé «  les critères de sélection seront centrés sur les délais de réalisation, sur le coût et sur la qualité architecturale». Cet appel à propositions s’inscrivait dans le cadre du plan de cohésion sociale du ministère présenté cette année là avec l'objectif de rénover des centaines de quartiers et construire 500.000 logements sociaux en cinq ans. Nous sommes au terme des cinq années.

BORLOO est tombée à l’eau

 Il s’agit d’un double échec.

Le premier échec consistant à proposer une maison à 100 000€ sur la foi de quelques échanges optimistes avec des industriels qui pour ce budget s’engageaient à réaliser des logements individuels de qualité pour une famille de 4 personnes. Mission délicate (et je pèse mes mots).

Le second échec consistant à découvrir, au dépens de l’opération, l’absence de foncier disponible permettant de poser cette petite merveille. Le terrain étant, en effet, un paramètre totalement négligé dans l’offre initiale du Ministre qui à découvert tardivement qu’une parcelle viabilisé coutait, à minima, le prix d’une construction…

Mme Ch. BOUTIN est sur le bateau.

Son équipe, clone de la première, a pris le relais sur ce sujet. Grace aux efforts du Crédit Foncier de France et du CIL (1% au logement) le problème du foncier est aujourd’hui neutralisé : La mise en place d’un report d’acquisition du terrain au terme du financement du logement allège en effet sensiblement le montant (initial) à rembourser. Ainsi, locataire d’une parcelle à construire par bail différé de 15 ans, le primo accèdent  rembourse dans un premier temps uniquement le coût de construction du logement. L’achat de la parcelle n’intervenant qu’au terme du remboursement du logement. Le Pass-Foncier est né. Bien que discutable sur le fond (en France, la propriété du sol emportant la propriété du dessus) ce montage apporte une solution « exotique » aux candidats au logement individuel. Il s’agit d’un projet ambitieux, le montage faisant appel à diverses obligations (plafond de ressource éligible au PTZ (prêt à taux zéro), adéquation des revenus avec la zone de construction, passage obligé par le CIL ou le CFF, mise à disposition d’aide éventuelle des communes (directe ou indirecte) et l’ensemble soutenue et complété d’une TVA minorée au taux de 5.5%... bref la mécanique à produire de la frustration est mis en place à grand renfort d’annonces. De nombreux sites gouvernementaux vous apporteront toutes explications détaillées sur ce montage.

Deux difficultés demeurent ;

La première est liée aux restrictions en matière de revente ; la cession ne pouvant intervenir qu’auprès d’un candidat répondant aux mêmes critères d’éligibilité et susceptible de reprendre le relais des échéances financières. Nous nous éloignons sensiblement du marché libre.

La seconde est plus perverse. Ce montage n’intéresse que la maison individuelle. Il est aujourd’hui impossible d’envisager cette opération sur du logement collectif vertical.

S’agit-il d’un oubli ? Ce n’est pas impossible ; comme on l’a vu le principe trouve son origine dans l’initiative de BORLOO. La focale c’est concentré sur le seul logement individuel. Nos élus bafouent les décisions du Grenelle de l’environnement ; l’affaire sur les OGM en est un des exemples les plus récents. Plus pervers, car moins visible, l’art de miter nos campagnes de lotissements à faible coûts entrainera des conséquences irrémédiables pour notre environnement. On peut toujours revenir sur un texte législatif. Il sera plus difficile de revenir sur des actes physiquement irréversibles pour l'environnement. En effet, construire du vertical, des maisons groupées et des petits collectifs est moins coûteux à la production, moins polluant à l’usage (par la mutualisation des moyens techniques en particulier) et concentre les déplacements sur des distances maîtrisées. Oublier le collectif dans cette « aventure sociale » est une erreur qu’il faudra rapidement réparée.

Avant que Mme Ch. BOUTIN quitte le bateau je suggère qu’elle travaille sa copie pour que la maison à 15€ devienne le logement à 15€ et qu’ainsi le concept s’étoffe et ne tombe pas à l’eau.

BOUTIN mieux que BORLOO

Souvenez vous. M. BORLOO a proposé à la hâte la maison à 100 000€. Quelle surface ? 85 m2 minimum ; faisons confiance aux constructeurs et aux architectes bâtir aux normes HQE (haute qualité environnementale) à 1000€ du m2 c’est de leurs compétences ! Quantité ? Pas moins de 20 000 par an sur 700 sites distincts !

Le terrain…Ah oui le terrain…question subsidiaire. Où ? Là n’était pas le problème…les maires sont là pour préempter et « offrir » au prix de la terre agricole du foncier disponible après aménagement (les professionnels appellent cela la viabilisation et comporte -à minima- les voiries, les réseaux divers (électricité…bassin de rétention, raccordement aux réseaux de la ville)…et éventuellement quelques plantations pour répondre aux préoccupations légitimes des verts.Tout cela est coûteux et parfaitement négligé par le Ministère. Résultat : seulement quatre maisons Borloo installées sur la même commune : PLOËRMEL, magnifique cité du Morbihan de 9000 habitants (élus UMP) et quelques « en cours » dont 25 maisons pour 500 candidats à EPINAY-SUR-SEINE…

Mme BOUTIN est remise en cause par le Président et doit aller plus vite que son ombre afin de laisser une trace de son passage au ministère du logement et de la ville. Les conseillers en charge du dossier ont peu changés ; ils ne peuvent enterrer une si bonne idée et proposent une redéfinition du produit notamment en fédérant les procédés de financement (mécanisme du 1% logement, création du Pass Foncier permettant le différé de paiement du foncier, prêt à taux zéro ou encore abondement des collectivités locales… pour payer le coût des parcelles foncières). Finalement, la seule nouveauté c'est l'instauration d'un guichet unique (Crédit Foncier de France et Caisse d’Epargne) prenant en charge l'ensemble du dispositif…et la généralisation d’une TVA à 5.5% (nous sommes en secteur social il était temps d’élargir cette possibilité !).

Les communicants font le complément par une « accroche » qui a déjà fait la preuve de son efficacité dans la sphère des concessionnaires automobiles : X euros par jour ! Ici ce sera 15… (Soit 450 euros les mauvais mois en 31 jours ; bref un loyer). Pour ceux qui suivent nous ne savons toujours pas où. Raisonnablement peu dans les Yvelines (où Mme BOUTIN conserve ses mandats électifs)…la liste des terrains disponibles sera proposée à partir du 15 avril (le 1^er cela n’aurait pas fait sérieux). Attendons nous à des propositions concrètes à GUERET, DAX, CHAUMONT, AUTUN, LE PUY…bref des cités où la démographie évolue sensiblement (ce n’est qu’une pointe d'ironie, que les lecteurs me pardonnent).  Dans cette liste il importera de supprimer les municipalités de gauche (peu motivées à soutenir les initiatives de ce gouvernement) mais également les municipalités de droite faiblement motivées à augmenter leurs cotas sociaux (par transfert des ménages solvables des HLM existants vers ces maisons et la mise à disposition des logements libérés au profit de nouveaux entrants moins solvables…). Bref sans la nomination d’un super-Prefet dévolu à la cause cette initiative restera un projet par manque essentiellement de volonté des élus s’abritant derrière le problème du foncier ou d’un PLU inadapté. En effet, les parcelles nécessaire à la construction (250m2 par logement de 85m2) au prix de 25 000€ n’existent pas ; les communes disposent rarement de réserves foncières (pour 30 logements il s’agit de mobiliser 1ha) et il est exclu de préempter à ces tarifs. 

L’idée initiale était irréaliste et l’absence de résultat est malheureusement là. La ranimer par un habillage marketing la rend pathétique quand on imagine la quantité de demandes insatisfaites que vont avoir à gérer les élus au cœur des bassins d’emplois. Car il s’agit de cela ; donner du logement accessible au plus grand nombre a proximité des bassins d’emplois principalement en zones dites « rurbaines »...et pas à la campagne en quatrième couronne!