Le charme des prix atypiques (ou l’inverse)

Avant de connaître les griefs vindicatifs des pessimistes je souhaitais rappeler au lecteur qui me fait la gentillesse de s’arrêter sur ce blog que mon optimisme est empreint de nuances. La première, certainement la plus évidente est que mes propos sont principalement ciblés sur le marché du neuf.

Je tiens à bien établir les bases de ce qui reste, à mes yeux, les composantes du marché actuel en France.

• Le marché de l’ancien constitué d’a peu près tout ce qui ressemble à quatre murs et accessoirement d’un toit en plus ou moins bon état ;  
• Le marché du neuf constitué de divers programmes en cours de réalisation où généralement l’acquéreur doit traduire en volume l’image idyllique d’une plaquette publicitaire où la végétation abonde ;
• Le marché du lot à bâtir qui constitue le troisième volet invariablement complété par le projet d’une maison très souvent dépouillée pour « entrer » dans un budget rarement bien établi à l’origine.

Arbitrairement j’évoquerais ici principalement le marché du neuf (maisons et appartements) ; en effet il est clair que le marché de l’ancien est très sensiblement SURévalué depuis de nombreuses années. Sans entrer dans les composantes des prix comparés nous devons observer que l’écart entre neuf et ancien était au cours des années 95 de l’ordre de 20 à 25% parfois beaucoup plus pour des biens « à rénover ou à réhabiliter ».

Aujourd’hui cet écart s’est très sensiblement réduit à 10 ou 15% ; ainsi l’on compare des « produits » qui n’ont que peu d’éléments communs sauf peut être d’appartenir au vaste secteur du logement.

Un logement a un coût fixe (c’est de cela dont il est question dans l’appréciation économique du secteur) mais également un coût variable composé pour l’essentiel des charges d’électricité, chauffage et entretien courant.Il ne faut pas le perdre de vue.

Que les choses soient claires ; les produits anciens sont généralement des gouffres à énergie. Sauf à introduire un montant « de remise à niveau technique » l’écart actuel ne permet plus d’apprécier ce marché en globalisant le neuf et l’ancien, tout et n'importe quoi.

Pour utiliser une image (un peu osée je l’avoue) ; peut on assimiler une Renault 5 de 1990 avec une CLIO 3éme génération en matière d'investissement, d’usage et de consommation ? Nous sommes d’accord il s’agit bien du même marché mais l’on se doit de rester pragmatique. A qui viendrait l’idée de payer la R5 15% moins cher que la CLIO ?

La France détient la particularité d’être fière de son patrimoine, c’est bien. Elle a également le privilège de le surévaluer pour diverses raisons.

IL y a en a une de réelle et fondée ; un logement à l’île de la cité à PARIS au 3eme étage dans un hôtel du 18éme avec la Seine au premier plan est un produit d’exception et il mérite sa valorisation dans le cadre du patrimoine (c’est un exemple; j'aurais l'occasion de revenir sur Paris et son hypercentre).

Il y en a une bien réelle mais infondée ; nous devons admettre que la nature des biens à la vente est globalement tout autre et le cœur du marché de l’immobilier ancien est constitué de « produits » généralement de mauvaise qualité thermique et technique, souvent mal entretenu où le seul argument commercial qui vous est donné d’entendre se résume à deux fondamentaux du discours des agents immobiliers ; « il a du charme et/ou il est atypique ».

En résumé, chers amis, pour l’ancien les négociations sont ouvertes. Allez y de bon cœur votre banquier vous en sera reconnaissant car il sait apprécier les composantes du produit (même si, au final, ce sujet reste mineur dans le scoring ).

Ainsi vous participerez à dégonfler la bulle; c'est du bon sens.