L’état et l’immobilier

Je vous invite à prendre connaissance des conclusions parfaitement diplomatiques de la commission des Finances du Sénat sur l’immobilier de l’Etat.  Le rapport de la MEC  effleure en termes policés un sujet capital : la gestion du parc immobilier de l’état et des ministères. Notre pays va mal et sa dette enfle inexorablement sous le poids des charges de toutes natures. En bon gestionnaire vous savez tous que votre capacité d’emprunt est proportionnelle à vos richesses potentielles. Sauf l’état. En effet, ni la Cour des Comptes ni le Ministère des Finances n’a une idée précise du patrimoine de la maison France.

Vous êtes en difficulté ; votre conseiller financier vous proposera d’hypothéquer ou de vendre ce qui vous est le plus cher (votre logement par exemple) pour éponger quelques dettes.

Ce schéma quelque peu pragmatique n’existe que pour les responsables. Pour les autres, les responsables pas coupables il s’agit d’un concept flou.

Voici quelques exemples :

La Culture. Ce « petit » Ministère  n'a rien trouvé de mieux que souhaiter récemment compléter ses espaces de travail existants par un aménagement complémentaire à l’intérieur du bâtiment du Louvre des antiquaires. Une adresse qui avait déjà été refusée pour diverses antennes du Ministère. Dans l’intervalle  France Domaine a proposé 13 sites tous refusés au motif que les immeubles sélectionnés étaient trop éloignés  de la rue de Valois. Dans cette affaire l’on oubli l’aménagement récent et totalement dispendieux dans l'îlot dit   « Des Bons Enfants », à l’angle de la rue Saint-Honoré (voisine de la rue de Valois) de 34.000 m2 SHON. Un investissement global de 45 M€ ht (sans les meubles et surtout sans l’existant constitué de bureaux préalablement occupés par les services de la Dette Publique* du Ministère des Finances), devant permettre initialement le regroupement de l’ensemble des services dispersés sur divers sites dans Paris.
Francis SOLER architecte de l’opération a difficilement « trouvé » 13.000 m2 SHAB de bureaux en raison notamment de la « percée » du cœur de l’îlot permettant à tous nos fonctionnaires d’être installés en premier jour ; un luxe forcément coûteux d’où découle un ratio a faire vomir tout aménageur privé. Il importe de préciser que dans ce programme a été aménagé outre une tisanerie et un restaurant, un jardin exotique totalement privé qui reconstitue un sous-bois austral, avec plus de cent essences originales (les visites du patio central sont réservées à quelques privilégiés…contentez vous du hall). Il paraîtrait que cette biodiversité végétale est une allégorie de la diversité culturelle du Ministère….Dommage que cette allégorie interdise tout autre aménagement en période de crise financière. Je vous laisse découvrir l’œuvre http://www.francois-hernandez.com/architectes/Francis_Sol...

*je n’invente rien, il s’agissait des services de la dette publique !

Le ministère des Affaires étrangères a racheté l’ancien immeuble de l’imprimerie nationale rue de la Convention d’une surface de 30 000m2  pour la somme de 325 millions d’euros HT (389 M€ TTC) en 2007. A cela s’ajoutent les loyers intercalaires de l’avenue Kléber (30 millions d’euros HT) et le coût des travaux complémentaires (31 millions d’euros HT) ; des travaux supplémentaires sont en effet nécessaires, notamment pour aménager un centre de conférences, ce que n’avait pas prévu ce Ministère… Ce même site a été « acheté »  à l’état par Carlyle, 85 millions d’euros (HT) en juin 2006 ; il importe de préciser ici que l’état avait accepté de la société Luxembourgeoise une promesse d’achat faiblement indexée dans le temps et que cette promesse a opportunément été levée…en janvier 2006. A raison de 15% de hausse annuelle l’affaire était déjà excellente. Aucun cessionnaire compétent en matière immobilière n’aurait accepté un « deal » aussi simpliste ; il a suffit de faire jouer la clause de dépollution sur un site reconnu dès l’origine contaminé…et dont l’état a pris en charge les travaux impératifs mais longs et coûteux de dépollution et compléter cet exercice par une demande opportune de « changement de destination » afin de transformer des ateliers vétustes en bureaux. Bravo Carlyle ! Carlyle n’aurait investi, entre temps, que 100 millions d'euros en réaménagement. Une belle plus-value donc d’environ 140 millions d’euros qui, il faut le  préciser, reste non imposable. En effet  la négociation initiale (date de la promesse signée) a été conclue au profit d’une filiale de droit luxembourgeois non imposable en France à l’époque. Depuis une possibilité de plus value des sociétés étrangères agissant sur le territoire national a été mis en place par la Ministère des Finances mais, pour ce coup, trop tard.

Pour compléter, je vous propose de porter un regard attentif sur Brice Hortefeux et son nouveau Ministère de l’’Immigration. Il cherche à louer des locaux pour installer (confortablement) ses troupes. France Domaine entité constituée pour réaliser la gestion immobilière de l’état a soumis 18 propositions (loyers entre 250 et 450 euros HT le mètre carré), elles sont toutes refusées. Le Ministre souhaitant installer exclusivement ses troupes au 103, rue de Grenelle, adresse prestigieuse  du VII^e arrondissement dans un immeuble historique inadapté (et dépourvu de tout confort technique) dont le loyer a été « négocié » à 600 euros HT le mètre carré. Attendons l’aboutissement de ce dossier...

Vous en connaissez d’autres…moi également. Faut-il dénoncer ces gabegies quand on sait que divers acteurs (BTP notamment) et intermédiaires (architectes, bureaux d’études, juristes…) en vivent et fructifient sur les errements fantaisistes de nos Ministères ? Pour dénoncer l’impéritie des services de l’état en période de crise, peut être, mais pas pour réduire les opportunités de profit que nous offre involontairement l’état et ses responsables (pas coupables). Un juste retour des choses et moins hasardeux que le loto !

La vieille Europe c'est aussi ça

La 18e édition du MIPIM Awards a une fois de plus rendu hommage aux meilleurs projets immobiliers dans le monde. Les prix sont une véritable reconnaissance des meilleurs professionnels internationaux. Encore une fois les Pays Bas sont à l’honneur (voir précédent article sur le logement étudiant).

Crane Track, un projet de ING, conçu par le cabinet Design Group Trude Hooykaas (OTH), a remporté cette année, le MIPIM Prix spécial du jury ainsi que le Green Building Award (prix du développement durable). Crane Track représente le summum en matière de bâtiment écologique. Le bâtiment réutilise la sous face d’une plate-forme portuaire pour grue (crane track en anglais), qui date de 1952, située sur la rivière Lj, près du chantier naval NDSM d’Amsterdam. Il s’agissait, à l’origine, d’une plateforme d’armement en béton vouée à la destruction. Sur commande, l’architecte Trude Hooykaas a greffé dessus un nouveau bâtiment à usage de bureaux modulaire. Sur le plan thermique, cette structure utilise l'eau de la rivière pour le chauffage en hiver et le refroidissement des locaux en été. La conception de l’ensemble est pensée pour d’une part n'utiliser que des matériaux recyclables à haute qualité environnementale et d'autre part permettre une éventuelle réutilisation à l’usage de logement dans l'avenir.

En France, et sauf dérogation, la loi litoral n'aurait pas permis ce type de réalisation.Nous avons une trop belle opinion de nos côtes, de nos lacs et fleuves pour nous autoriser ce type d'excentricité. Nos paysages sont parfois occupés par des vestiges industriels que notre économie chancelante ne nous permet plus de détruire...sans pour cela chercher à réhabiliter et à faire vivre ces friches.

Bulle

La flambée des prix dans l’immobilier a t’ elle était totalement irrationnelle ?En d’autres termes, existe-t-il, en France, une bulle immobilière ? Le débat n’est pas purement académique car le destin d’une bulle c’est d’éclater. Une fois posé cette hypothèse, reste juste à prévoir quand. Or, fort heureusement, le marché de l’immobilier français n’est pas totalement déconnecté de la réalité. Plusieurs facteurs ont contribués à stimuler la demande, notamment la démographie. La conjugaison d’une population en hausse sur notre territoire couplée à la réduction du nombre de personne vivant sous un même toit et complété par le vieillissement plus élevée de la population a rapidement fait progressé le nombre de ménages en général et les ménages monoparental en particulier : + 3 millions ces dix dernières années. Cette pression démographique a stimulé la demande et est en partie responsable de la forte hausse des prix. La demande est donc particulièrement élevée (tout le monde s’accorde sur un déficit de 800 000 à 1 million de logements en France) face à une production quasi constante. A cela s’est ajouté la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien) ainsi que des mesures favorisant les transferts financiers intergénérationnels. Autant d’éléments qui ont stimulé la demande. Les prix dans l’immobilier ont progressés aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat. Jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte. Ce choc a été -en partie- absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages. établissements de crédits refusant de prêter au-delà de 30 ans. De surcroît, si certaines banques demeurent encore agressives sur le plan commercial, le crédit à l’habitat est avant tout un produit d’appel, certaines refusent désormais les dossiers jugés fragiles. Ajouter à cela la fin de la baisse des taux et une progression du pouvoir d’achat toujours au ralenti et c’est l’ensemble des conditions de financement qui se dégradent.Cela justifie t-il une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ? Certainement pas. Il existe bien une composante spéculative dans la hausse des prix, tant à Paris qu’en province. Cette composante majeure est l’absence de volonté de multiplier les zones à construire ou d’augmenter sensiblement la densification des logements à proximité des bassins d’emplois. Il importe aujourd’hui de déconnecter les autorisations de construire des communes. Cela passe nécessairement par un stade supérieur où l’état et  ses représentants en région, en particulier les Préfets doivent retrouver l’autorité nécessaire pour imposer des logements aux plus réticents des élus. Au-delà des incitations fiscales il importe de créer les conditions d’un développement urbain harmonieux entre lieux de vie et lieux de travail.

• Il faut compléter la loi SRU par une obligation d’augmenter le nombre d’autorisation de construire (PC) délivrée chaque année avec une croissance imposée de 15% par an dans les zones A et B du plan de Robien et ceci sur une durée suffisamment longue pour mécaniquement combler le déficit.
• Il faut interdire la réalisation de nouvelles zones à caractère économique (ZAC,ZUP,Zone tertiaire...) si elles ne sont pas couplées avec des surfaces de logements.

Il est en effet suicidaire, dans une période où l’on souhaite donner priorité au développement durable, de procéder à la construction -comme cela va être le cas à la défense- de tours nouvelles augmentant sensiblement le nombre de salariés sur ces sites  sans donner corrélativement obligation aux opérateurs de créer des logements à proportion des emplois localisés.Nos politiques ont, en ce domaine, à travailler sérieusement leurs discours. Souhaiter le plein emploi et vouloir favoriser le développement économique d'une cité est légitime, ne pas prévoir le logement des principaux concernés est suicidaire.

Illustrations: Tour Carpe Diem Archi Robert A.M.nouvelle tour de 45 000 m² et 32 étages, prévue pour 2011, prendra place sur l'immeuble France Telecom (Défense 2) , Tour CB21 Archi : Ateliers 234 – Jean Mas • Livraison : début 2011 • Surface : 100 000 m² ,TOUR GENERALI Archi : Valode et Pistre • Livraison : 2012 • Surface : 90 000 m 2