L’état et l’immobilier

Je vous invite à prendre connaissance des conclusions parfaitement diplomatiques de la commission des Finances du Sénat sur l’immobilier de l’Etat.  Le rapport de la MEC  effleure en termes policés un sujet capital : la gestion du parc immobilier de l’état et des ministères. Notre pays va mal et sa dette enfle inexorablement sous le poids des charges de toutes natures. En bon gestionnaire vous savez tous que votre capacité d’emprunt est proportionnelle à vos richesses potentielles. Sauf l’état. En effet, ni la Cour des Comptes ni le Ministère des Finances n’a une idée précise du patrimoine de la maison France.

Vous êtes en difficulté ; votre conseiller financier vous proposera d’hypothéquer ou de vendre ce qui vous est le plus cher (votre logement par exemple) pour éponger quelques dettes.

Ce schéma quelque peu pragmatique n’existe que pour les responsables. Pour les autres, les responsables pas coupables il s’agit d’un concept flou.

Voici quelques exemples :

La Culture. Ce « petit » Ministère  n'a rien trouvé de mieux que souhaiter récemment compléter ses espaces de travail existants par un aménagement complémentaire à l’intérieur du bâtiment du Louvre des antiquaires. Une adresse qui avait déjà été refusée pour diverses antennes du Ministère. Dans l’intervalle  France Domaine a proposé 13 sites tous refusés au motif que les immeubles sélectionnés étaient trop éloignés  de la rue de Valois. Dans cette affaire l’on oubli l’aménagement récent et totalement dispendieux dans l'îlot dit   « Des Bons Enfants », à l’angle de la rue Saint-Honoré (voisine de la rue de Valois) de 34.000 m2 SHON. Un investissement global de 45 M€ ht (sans les meubles et surtout sans l’existant constitué de bureaux préalablement occupés par les services de la Dette Publique* du Ministère des Finances), devant permettre initialement le regroupement de l’ensemble des services dispersés sur divers sites dans Paris.
Francis SOLER architecte de l’opération a difficilement « trouvé » 13.000 m2 SHAB de bureaux en raison notamment de la « percée » du cœur de l’îlot permettant à tous nos fonctionnaires d’être installés en premier jour ; un luxe forcément coûteux d’où découle un ratio a faire vomir tout aménageur privé. Il importe de préciser que dans ce programme a été aménagé outre une tisanerie et un restaurant, un jardin exotique totalement privé qui reconstitue un sous-bois austral, avec plus de cent essences originales (les visites du patio central sont réservées à quelques privilégiés…contentez vous du hall). Il paraîtrait que cette biodiversité végétale est une allégorie de la diversité culturelle du Ministère….Dommage que cette allégorie interdise tout autre aménagement en période de crise financière. Je vous laisse découvrir l’œuvre http://www.francois-hernandez.com/architectes/Francis_Sol...

*je n’invente rien, il s’agissait des services de la dette publique !

Le ministère des Affaires étrangères a racheté l’ancien immeuble de l’imprimerie nationale rue de la Convention d’une surface de 30 000m2  pour la somme de 325 millions d’euros HT (389 M€ TTC) en 2007. A cela s’ajoutent les loyers intercalaires de l’avenue Kléber (30 millions d’euros HT) et le coût des travaux complémentaires (31 millions d’euros HT) ; des travaux supplémentaires sont en effet nécessaires, notamment pour aménager un centre de conférences, ce que n’avait pas prévu ce Ministère… Ce même site a été « acheté »  à l’état par Carlyle, 85 millions d’euros (HT) en juin 2006 ; il importe de préciser ici que l’état avait accepté de la société Luxembourgeoise une promesse d’achat faiblement indexée dans le temps et que cette promesse a opportunément été levée…en janvier 2006. A raison de 15% de hausse annuelle l’affaire était déjà excellente. Aucun cessionnaire compétent en matière immobilière n’aurait accepté un « deal » aussi simpliste ; il a suffit de faire jouer la clause de dépollution sur un site reconnu dès l’origine contaminé…et dont l’état a pris en charge les travaux impératifs mais longs et coûteux de dépollution et compléter cet exercice par une demande opportune de « changement de destination » afin de transformer des ateliers vétustes en bureaux. Bravo Carlyle ! Carlyle n’aurait investi, entre temps, que 100 millions d'euros en réaménagement. Une belle plus-value donc d’environ 140 millions d’euros qui, il faut le  préciser, reste non imposable. En effet  la négociation initiale (date de la promesse signée) a été conclue au profit d’une filiale de droit luxembourgeois non imposable en France à l’époque. Depuis une possibilité de plus value des sociétés étrangères agissant sur le territoire national a été mis en place par la Ministère des Finances mais, pour ce coup, trop tard.

Pour compléter, je vous propose de porter un regard attentif sur Brice Hortefeux et son nouveau Ministère de l’’Immigration. Il cherche à louer des locaux pour installer (confortablement) ses troupes. France Domaine entité constituée pour réaliser la gestion immobilière de l’état a soumis 18 propositions (loyers entre 250 et 450 euros HT le mètre carré), elles sont toutes refusées. Le Ministre souhaitant installer exclusivement ses troupes au 103, rue de Grenelle, adresse prestigieuse  du VII^e arrondissement dans un immeuble historique inadapté (et dépourvu de tout confort technique) dont le loyer a été « négocié » à 600 euros HT le mètre carré. Attendons l’aboutissement de ce dossier...

Vous en connaissez d’autres…moi également. Faut-il dénoncer ces gabegies quand on sait que divers acteurs (BTP notamment) et intermédiaires (architectes, bureaux d’études, juristes…) en vivent et fructifient sur les errements fantaisistes de nos Ministères ? Pour dénoncer l’impéritie des services de l’état en période de crise, peut être, mais pas pour réduire les opportunités de profit que nous offre involontairement l’état et ses responsables (pas coupables). Un juste retour des choses et moins hasardeux que le loto !