Crise de l’immobilier, certainement ; crise du crédit, à coup sûr !

Notre pays a-t-il trop de logements ? A cette question et sans vouloir rentrer dans les chiffres l’on peut répondre non. En effet avec la natalité de ce pays (la plus élevée d’Europe), complété par les migrations et l’éclatement  des couples (qui double les besoins en logement des familles), les besoins sont criants ! Il est nécessaire de produire environ 550 000 logements neufs par an en moyenne pour résorber le déficit et ceci sur les 5 années à venir. Excepté en 2007 les chiffres de production sont sensiblement inférieurs. Ils se tassent aujourd’hui à un niveau historiquement bas avec 350 000 logements en construction en 2008 et certainement moins en 2009 (a priori 300 000 logements serait un exploit). Ainsi le déficit s’élargit laissant les Français habiter des logements anciens, souvent de mauvaises qualités et parfois au profit de marchands de sommeil et autres opportunistes (je pense notamment à l’évolution des campings à proximité des villes et des toujours plus nombreuses zones de campements plus ou moins sauvages).

 

Le gouvernement a souhaité donner un coup de pouce au marché immobilier neuf afin de stabiliser les effectifs du bâtiment en partie en effectuant un transfert à prix cassés d’opérations privées vers les acteurs sociaux. Le résultat sera connu dans les prochains jours ; il semblerait que cette action permette, au final, de sauver environ 20 000 logements neufs soit un peu plus de  6 % du marché prévisionnel de 2009. Il est à noter que les opérateurs sociaux sollicités n’ont pas tous eu le courage de relever le défi. Pour les plus entreprenants cette obligation nouvelle, implique un rythme de production exceptionnellement élevé.

 

Tout ceci ne peut faire oublier que les besoins réels sont très supérieurs et qu’il importera de trouver auprès du collectif et du social les moyens financiers d’augmenter à court terme cette production. Mission improbable notamment par l’absence de capacité financière suffisante.

 

Compte tenu des déficits de l’état, il importerait de favoriser le financement direct par les particuliers de ce qui représente encore aujourd’hui la première préoccupation des Français. Mais là personne n’est prêt à faire les efforts nécessaires. Les banques sont exsangues et ne souhaitent plus financer à 100% les projets en raison notamment de l’absence de confiance sur le moyen terme et les particuliers ne peuvent répondre aux nouvelles exigences des prêteurs qui souhaitent un minimum de 15 à 20% d’apport.

 

Une solution existe ; il suffit de vouloir !

 

Un homme en bonne santé est un malade potentiel. C’est avec ce type de logique que l’immobilier est en crise en France. Soyons clair. Les banques diagnostiquent le danger déflationniste comme réel et ne prêtent qu’aux particuliers susceptibles de couvrir totalement ce risque par un apport personnel de 15 à 20%.

Hors circuit social (le Pass Foncier) la TVA sur les logements neufs est à 19.60% ; Mme BOUTIN avait émis le désir de voir temporairement la TVA ramenée à 5.50% pour l’ensemble du marché neuf ,mais, comme d’habitude, sa voix n’a pas porté au-delà du cercle de ces conseillés.Bercy ayant déjà trop de difficulté à faire admettre par la communauté européenne la modification du taux pour la restauration.

 

Il suffirait de créer pour l’ensemble des acquéreurs (sans distinction) un report de 10 ans du différentiel entre la TVA à caractère social à 5.5% et la TVA à 19.60% pour qu’une partie du problème soit résolu sans que Bercy soit fragilisé (la dette ainsi constitué s’inscrivant différemment dans les comptes de l’état en différé de TVA).

Ce report de TVA constituant un crédit de la collectivité au particulier pourrait être « estimé » comme le PTZ (prêt à taux zéro) comme faisant partie des quasis fonds propres de ce dernier (avec engagement de remboursement au terme des 10 ans ou en cas de revente) Les banques retrouveraient ainsi les critères prudentiels qu’elles souhaitent voir appliqués aux prêts des particuliers. La durée de reprise de ce différentiel constituant un crédit gratuit de 15% sur les 10 premières années.

Naturellement il appartient aux cerveaux de nos ministère de border ce schéma. Ne sont ils pas là pour cela ?

 

Ainsi l’état appliquerait directement auprès des particuliers investisseurs les garanties qu’il a mis en place sans succès auprès des intermédiaires financiers. Une manière directe d’apporter aux plus entreprenants des particuliers une caution temporaire  de qualité que les banques ne sont pus en mesure de répercuter à ce jour.   

Un crash ? Pas dans l’immobilier !

Nous assistons à une destruction des valeurs importante ; le CAC40 atteignait au 15 octobre 2007 le seuil des 6000€. Aujourd’hui, un an après, dernier jour d’une semaine catastrophe nous allons effleurer les 3000€…. Quand la bourse est en difficulté (par pudeur, le mot est en dessous de la réalité) les valeurs refuges réapparaissent. En premier lieu l’or et ses dérivés. Les épargnants mais également les gestionnaires de portefeuille arbitrent en la faveur de ce type de valeur. Normal l’on retrouve la qualité des fondamentaux.

Du côté de l’immobilier les plus pessimistes nous ont assurés d’une chute de 20% au cours de l’année à venir. Je vous laisse apprécier l’écart entre la crash boursier et l’éventuel effondrement de la planète immobilière.

Sur le ton de la confidence l’on parle même d’achats d’opportunités par divers déçus de la bourse. Cela reste marginal voire anecdotique. Comme cette interrogation d’un auditeur sur Europe 1 qui la veille de passer son acte de vente chez son notaire… se pose la question du placement du chèque de 300 000€ qui va lui être remis. Dans l’attente d’une acquisition à venir j’en fais quoi ? dit-il. Voilà, me direz vous, une angoisse de riche. Mais mettez vous à la place de ces quelques vendeurs qui, aujourd’hui, contre un bien réel se voient confier un virement sur le compte de leur banque…

Ainsi la majorité des schémas est aujourd’hui remis en question. Les vendeurs de biens sont prêts à baisser…pas forcément ou pas beaucoup. Naturellement l’on peut hypothéquer sur le malheur des uns (le détenteur d’un prêt relais par exemple) mais il ne faut pas s’attendre à un effondrement.

L’on peut également pour des motifs anticapitalistique se réjouir des difficultés des promoteurs, des communiqués d’ A. DININ (NEXITY) ou de G. NAFYLIAN (K&B) sans prendre la dimension réelle du sujet. Car l’abandon  de plus de la moitié des programmes a des effets directs sur l’emploi, des effets induits sur la masse grandissante des mal logés mais pas forcément sur les résultats des groupes qui trouveront des solutions au travers des variables d’ajustement…

L’immobilier est en difficulté ; la défiance interbancaire issue des toxiques américains et le gel des crédits sont aujourd’hui les deux causes établies des difficultés de l’immobilier en France. Les ménages en prennent conscience et cherchent à retrouver la sécurité. C’est plus du tout  le cas à la bourse…reste à retrouver les moyens d’une acquisition pour un certain nombre d’accédants aujourd’hui interdit d’achat par leurs banques.