Chronique d’un prêt relais

 

Voilà. Ils sont jeunes et plein de volonté, d’amour et de perspectives sociales simples et honorables…comme la propriété d’une maison suffisamment grande pour voir jouer leur jeune enfant.

Leurs défauts ? Peut être de s’être emballé pour acquérir une maison alors que la première acquisition n’était pas vendue. Solution : un prêt relais mis en place par leurs banques la caisse du Crédit Agricole.Rien d'anormal à cela.

 

La loi de Murphy vous connaissez ? Il s’agit de cette vieille histoire (à base de tartine beurrée) qui veut que jamais un souci n’arrive seul ; il y a toujours une cascade d’évènements négatifs et cumulatifs (la tartine tombe invariablement du côté beurrée sur votre pantalon) . Ainsi pour eux la dépression du marché les oblige à «brader» leur première acquisition. Les délais (forcément courts) les ont poussés à accepter une proposition inférieure à la valeur initialement fixée de plus de 20 000€.

 

Résultat ; cette somme manque visiblement pour clôturer le prêt relais. Mais cela arrive naturellement au pire des moments.

 

D’une part il s’agit d’une période où les dirigeants des établissements financiers sont à la recherche de garantie d’état pour recapitaliser leurs structures. Souvenez-vous, ces jours récents où le Crédit agricole a reçu 3 milliards d'euros du gouvernement dans le cadre du premier plan d'aides de l'état aux banques (sans contrepartie autre qu’un taux d’interêt élevé).

Cette même pèriode où les banques ont missionnées leurs troupes à une vigilance accrue sur les prêts "à risque".Sans discernement.

D’autre part notre jeune couple est fragilisé dans cette période par un accident de travail qui handicape durablement l’activité salarié de Monsieur. Reste pour le banquier une hypothèque (forcément dépréciée par la crise) complétée des indemnités de Monsieur et des revenus de Madame qui a eu la très mauvaise idée de créer son activité. N’oublions pas que les créateurs d’entreprises sont, aux yeux des salariés des banques, des faillis en puissance.

Imaginez le « rating risk » de ces emprunteurs. Les clignotants étaient verts et les circonstances les ont transformés en un rouge carmin !

 

L’attitude des banques est généralement frileuse. Ici elle atteint des sommets de frilosité. Un dossier certainement mal monté (a-t-on conseillé une ADI* à ce couple ?, ont ils fait expertiser leurs biens ?) et les circonstances de crise entraîne cette famille à se voir menacé de saisi pour, selon leurs propres propos, l’équivalent du montant d’un véhicule neuf !

 

D’autres auraient d’ailleurs trouvé dans un jeu de prêts à la consommation la solution (précaire) à ce problème. Ils ont préférés, avec naïveté, faire confiance à leurs banques. Ce même établissement qui voit aujourd’hui les dirigeants de sa filiale CHEVREUX s’attribuer au titre des bons résultats de 2008 une prime de 51 millions d'euros de bonus !

Ce n’est pas l’obscur chef d’agence de leur village qui est en cause ; son rôle est ingrat et peu enviable croyez-moi ! C’est bien plus un « process » qui est à réviser rapidement. La structure est lourde, les (ir)responsabilités diffuses et plus personne n’est apte à trouver une solution pour sortir de l’embarras cette famille.Le Crédit Agricole, une relation durable....bel exemple de créativité publicitaire.

 

La commission de surendettement peut être saisie ; elle pourrait établir un bilan du montant de l’endettement afin de proposer un plan conventionnel de redressement. Mais la banque peut également trouver la voie de la conciliation et présenter un étalement et/ou une restructuration des crédits en cours. L’important étant nécessairement d’inverser le schéma afin d’éviter prioritairement l’interdiction bancaire.

 

La confiance en l’autre n’existe plus. Nous touchons ici le point central des problèmes actuels. Les banques n’ont plus confiance en leurs pairs, les établissements centraux n’ont plus confiance en leurs cadres et ces derniers en leurs clients. Du sommet de la pyramide sociale au plus profond de nos campagnes la crainte gagne tous les étages oubliant qu’une économie ne peut durablement fonctionner sans une prise de responsabilité réelle à chaque niveau de la société. Même si les véritables responsables sont les Bernard Madoff et avant lui les dirigeants de Lehmann Brothers et Merrill Lynch aujourd’hui les responsabilités incombent directement aux structures décentralisées, aux responsables des agences et à leurs collaborateurs directs. La protection actuelle du risque financier trouve ici ses limites, au dépens de l'économie du pays.

Je souhaite bon courage à cette famille et leur adresse mon soutien personnel. Vous trouverez leurs difficultés dans leurs blogs :  http://gardernotremaison.over-blog.com/

 

*assurance décès invalidité

 

 

CREDIT AGRICOLE : la banque des prêts à 17,50% !

 

 L'état ne fait pas de cadeaux; les banques également ! Les trois milliards de prêt du plan de soutien à l'économie ont été accordés par l' Etat avec un taux de 8% environ. Il s'agit du taux de l'OAT + 400 points, autrement dit + 4% de couverture sur le taux  interbancaire classique.

En fait, l’Etat fait payer aux six banques bénéficiaires du plan de soutien de l’économie le risque financier que représentent les prêts qui leurs sont alloués rien de plus logique dans une économie de marché où les prises de risque ont un coût… proportionnel au risque. Bref, la banque de l’agriculture et des paysans au bon sens légendaire (on l’aurait presque oublié) est en grande difficulté. Il accepte sans rechigner un prêt d’état à 8% et ne peut décemment en contrepartie prêter à 5% aux entreprises et aux particuliers. Il le prouve par une réactivité exemplaire en proposant à grands frais publicitaire une carte de paiement permettant aux futurs porteurs de consommer au-delà de ses moyens immédiats à 17.50% ! (vous avez bien lu 17.50%)

Notre Président et son équipe ont fait preuve d’une grande naïveté en favorisant un prêt à un taux élevé sans prise de contrôle des établissements. En effet le passage par une recapitalisation était nécessaire mais pas suffisant. Les Préfets sont officiellement investis d’une mission de contrôle sur leur territoire. Auront-ils les moyens d’établir la pression nécessaire ? Certainement pas. Aujourd’hui FILLON promet des réactions de coercitions…même musique d’ascenseur. Un son uniforme garantissant l’endormissement des utilisateurs pendant la durée du parcours.

Alors, chers amis. Au niveau de vos PME et au niveau de vos emprunts personnels ne vous attendez pas à de forts bouleversements. La relation avec votre banquier ne s’améliorera pas vraiment. Il vous incitera à des découverts de court terme forcément plus coûteux et moins engageant dans le temps avec des garanties lourdes (hypothèque, caution etc…). Avez-vous le choix ? Clairement non car les pactes de non agressivité fonctionnent toujours entre les principaux établissements financiers et ce n’est pas dans la période actuelle qu’ils s’effaceront au profit de l’entreprise et de l’investisseur.

BANQUIERS : la boule de cristal remplace la statistique !

Nos principaux établissement financiers produisent avec régularité des études leurs permettant d’apprécier l’évolution des marchés dans le temps. Un travail de tous les instants réalisés par des prévisionnistes chevronnés souvent issus des meilleures facultés. Ainsi les banques détiennent une appréciation détaillée des marchés et peuvent, accessoirement, offrir à la presse des prospectives ficelées concernant tel ou tel secteur de l’économie marchande.

 

C’est également au vue de ces bases que plusieurs banques se sont lancées en 2006 dans l’acquisition de sociétés immobilières (groupement d’agences immobilières et promoteurs). Ainsi le directoire de la CAISSE D EPARGNE à procédé au plus haut du cycle à l’acquisition de la minorité de blocage au sein de NEXITY. Si cela doit vous rassurer, il n’y a pas qu’elle a avoir agit ainsi. Mais l’on ne se vante pas des turpides du passé.

 

Un logement acquis au plus haut du cycle (2006) pourrait perdre en cas de revente aujourd’hui 5 à 10 points de sa valeur. Dans le même temps la valeur nominale de l’action NEXITY a été divisée par 10 ! Bravo l’écureuil.

 

L’immobilier est un marché à cycle long. Les sinusoïdales sont généralement longues tant au niveau des évolutions haussières…que des flexions. Ainsi, comme indiqué sur le graphisme, les périodes dépressives sont marquées par des replis généralement progressifs mais continus et inexorables. Nous assistons à cela et devons organiser notre activité à partir de cette donnée.

 

Dans la période budgétaire qui nous occupe tout acteur sensé du marché immobilier neuf établis des prévisions pour l’exercice 2009 avec une flexion de 20 à 30% de son activité. Le mot d’ordre est « SE DESENGAGER » ! Les variables d’ajustement prioritaires dans l’immobilier neuf ne sont pas les prix de vente (je vous l’assure) mais le nombre de logements en cours de production…et accessoirement le personnel nécessaire à l’accomplissement des travaux.

 

Quelles en seront les conséquences ?

Pour les sociétés qui auront su prendre le virage très tôt (j’en fais partie) il s’agit de consacrer son activité à la négociation de foncier en vue de jours meilleurs (je suis acheteur, qu’on se le dise). Les prix des parcelles fléchissent, les propriétaires de ces parcelles ont été abusés par des groupes qui leurs ont généralement fait miroiter des valeurs de cession invraisemblables…en soulignant très souvent leurs adossements aux banques et leurs degrés de solvabilité…

 

Pour les plus exposés ils négocient leurs désengagements en rompant les contrats en cours tant au niveau des bureaux d’études que des sous traitants et des propriétaires de foncier. Un beau gâchis…en attendant que des opérateurs sociaux s’aventure dans des rachats éventuels. J'observe un parfait mutisme de la part des interressés; les joies sont parfois silencieuses...

 

Alors les prévisions des banques me direz-vous ? Elles continuent à prévoir l’évidence. Cette semaine c’est le CREDIT AGRICOLE qui si colle avec la Tribune, les Echos et toute la presse économique qui relaie l’information ; les PC sont en flexion de 25% aujourd’hui… le marché du logement neuf sera demain (en 2009) en flexion…de 25% avec une baisse probable des prix mais pas un crash. Bravo les gars, continuez car c’est avec cette vision aussi conceptuelle que la CAISSE D EPARGNE a été floué (je pèse mes mots) par les dirigeants de NEXITY.

 

Il serait plus habile de nous projeter à cinq ans. Quels sera l’état du logement en France en 2013 ? Le déficit de logements disponibles cumulé sera de combien de lots ? A ce niveau qu’adviendra t’il du marché locatif et des loyers ? N’oubliez pas les courbes et leurs inexorables mouvements. Un peu plus d’anticipation serait bienvenu ! C’est naturellement plus dur mais l’on m’a toujours dit que gouverner c’est prévoir. Pour ma part j’ai établi mes objectifs à 3 ans et je reste globalement confiant, comme en 1993.

Banques & immobilier : la corde et le pendu.

Depuis 5 ans les banques françaises ont cherchées à capter très en amont la clientèle solvable. L’une des stratégies a consisté à trouver plus de proximité avec les sphères immobilières. En effet il s’agissait d’aller chercher une clientèle des ménages actifs et la rendre captive de son réseau au travers du financement de son acquisition.

Quelques exemples des récentes acquisitions des banques : La CAISSE D EPARGNE est l’actionnaire de référence de NEXITY premier promoteur et de FONCIER CONSEIL premier lotisseur de France. Plus en amont NEXITY et l’écureuil contrôle les têtes de réseaux CENTURY 21, GUY HOQUET, KEOPS (3 réseaux d’agences immobilières) mais également LAMY et SAGGEL, deux des plus importants administrateurs de biens.

Vous ne serez pas totalement étonné que cette caisse participe à d’autres connexions avec la profession immobilière en particulier au travers de sa participation financière aux caisses de garantie de l’administration des biens (SOCAMAB) et des garantie des transactions du réseau FNAIM (CG FNAIM).

Vous trouverez également des liens capitalistiques avec MEILLEURS TAUX. Com courtier des crédits en ligne et une participation au site SELOGER. Com.

Bref , une accumulation de beaucoup trop de structures gravement malades aujourd'hui...qui semblent avoir favoriser la prise de participation majoritaire de la BANQUE POPULAIRE chez le marchand de noisettes.

De son côté, la populaire banque des artisans détient FONCIA, le numéro 1 de l’administration de biens….Ainsi après le rapprochement issu de la crise  ces deux entités géreront plus d’un millier d’officines d’administration de biens et d’agences de transactions.

Il est possible de trouver des connexions tout aussi significatives à la BNP avec un réseau en cours de développement des agences immobilières du même nom et sa présence dans la promotion au travers du groupe MEUNIER. Le CREDIT AGRICOLE développe de son côté les agences SQUARE et reste dans l’ombre de divers promoteurs dont, par exemple, le groupe MONE DECROIX société nationale spécialisée en réalisation de produits immobilier de défiscalisation….

Tout ceci pour illustrer par quelques exemples (non exhaustifs) de l’implication des réseaux bancaires dans le marché immobilier. Ce secteur (neuf et ancien) alimente les réseaux des banques en clientèle pérenne fixée pour une longue durée au travers du traitement du principal crédit du foyer.

La question à se poser reste la réaction de ces réseaux en phase de crise. Nous devrions assister à des arbitrages significatifs. Quelques uns -les moins exposés aux actifs toxiques- vont chercher à accroître leurs acquisitions ; la stratégie est payante et il existe de nombreuses enseignes et promoteurs en difficultés qui pourraient être soulagés de voir leurs activités soutenues par une banque. Mais attention cette assistance est pour la majorité des réseaux à l’image de la corde qui soutient le pendu….Les libertés laissées jusqu’à présent, aux principaux opérationnels dans le choix des établissements de crédit risquent de s’effriter en raison de la nécessité de reconstituer des marges opérationnelles sensiblement dégradées.Les réseaux commerciaux deviennent le bras armé des banques.

La forte implication (directe ou masquée) des banques dans le segment immobilier est un motif suffisant pour ne pas s'attendre dans les mois à venir une flexion significative des prix et/ou une flexion dans les taux pratiqués auprès des particuliers. Moins de transactions pourquoi pas...mais plus profitables c'est certain. Il n'y aura donc plus de prêts à 110% sur des ménages fragiles sur des durées d'un quart de siècle ; ce marché est abandonné et laissé éventuellement aux organismes sociaux. Ces derniers sauront ils relever ce défit ?

Prévisions divergentes des banques

Deux analyses sur l’évolution des prix dans l’immobilier sont produites par les banques en ce début de mois. Tout d’abord HSBC et ensuite le Crédit Agricole. Un point commun, « l’atterrissage en douceur » est (re)formulé. Banal, rien de nouveau.

Des divergences cependant ; HSBC banque internationale frappée par  les créances douteuses aux US dégrade plus volontiers les prix dans le neuf que dans l’ancien et de son côté le Crédit Agricole, plus franco français dans son analyse, perçoit une stabilisation dans le neuf et une dégradation de 5% dans l’ancien dans un scénario de crise financière maîtrisée (sans crédit crunch).

Au petit jeu des prévisions dans le marché immobilier résidentiel il importe de considérer l’élasticité des prix de vente et son corollaire le seuil critique en dessous duquel le vendeur ne souhaitera plus réaliser sa transaction (particulier ou promoteur) pour motif évident de perte.

Sur ce point l’immobilier ancien a une souplesse notable notamment en raison de la hausse sensible et continue des 10 dernières années. Imaginons un propriétaire ayant besoin de réaliser la vente d’un bien acquis il y a maintenant 4 ans ; sa plus value théorique pourrait être raisonnablement de l’ordre de 33% à 45% ; Il peut donc diminuer ses prétentions de 10% à 15% sans dégât (tout en tenant compte de l’érosion financière). Cette élasticité s’amplifie dans le cas d’une acquisition plus ancienne.

A contrario le promoteur ne peut user de cette faculté ; son prix de vente est issu d’une acquisition foncière, complété de coûts travaux (généralement en hausse) augmenté d’une marge d’entreprise. Sur un programme lancé (chantier en cours) l’élasticité attendue correspond à une érosion de la marge et peut rarement dépasser 2 à 3,5% sans mettre en difficulté l’opérateur qui généralement préfère voir ses délais de vente s’allonger que brader une opération (d’où les « cadeaux » concernant la cuisine ou des frais de notaire offerts).

Pour les programmes en pré commercialisation l’absence de vente reporte sine die l’opération et ouvre vers d’éventuelles renégociations de la charge foncière et du montant des travaux. Sur ce dernier point il existe, en effet, un seuil critique en dessous duquel les entreprises du bâtiment font le choix de réduire leurs coûts de production (participant ainsi à  l’atterrissage ) ; ce n’est aujourd’hui pas le cas les carnets des entreprises du bâtiment sont pleins. Dans un second temps, en cas de crise prolongée, l’on peut constater un écart grandissant de prix entre neuf et ancien ce qui a pour effet de créer un report partiel de choix du neuf vers l’ancien.

Ainsi la flexion des prix de vente en cas de crise s’effectue prioritairement dans l’ancien puis pour une moindre mesure et pour une période plus brève dans le neuf. De facto, la relance démarre dans l’ancien pour s’amplifier au travers des opérations neuves reportées.

L’immobilier (résidentiel) possède une inertie importante. Le logement est détenu majoritairement par des ménages ; ce n’est donc pas une valeur fluide d’échange, contrairement au marché boursier et les contractions du marché restent lentes, prévisibles et partiellement maîtrisables sauf en cas d’arrêt ou de hausse brutale des crédits. Par ailleurs ce marché bénéficie dans les périodes actuelles du désamour des élus pour le logement en particulier collectif ; un regard rétrospectif à l’échelle du siècle montre que le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement a été permanent sur notre pays au motif principal d’absence de volonté de produire du logement en masse. Ce qui est rare est cher…cela offre ainsi aux vendeurs un soutien involontaire mais constant aux produits de qualité.

Le Crédit Agricole est donc nuancé et juste dans son prévisionnel. HSBC pour sa part aura tout loisir à réviser son analyse au travers ces engagements internationaux en particulier aux US ou l'assainissement de son portefeuille de crédits immobiliers reste à ce jour incomplet aux yeux de la communauté financière mais également en France où son périmètre d’intervention est aussi confus que son prévisionnel du marché immobilier.