Enfin des prospectives sérieuses !

 

Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).

 

Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac)  le déficit en matière de logement existait avant la crise  et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Marché résidentiel	Évolution des prix de vente pour 2009
Marché des biens d'exception	Stabilité
Marché des biens de standing en situation recherchée	0% à -5%
Marché des biens de standing en situation banale	-5% à -15%
Marché des biens courants en situation dépréciée	-10% à -20%

Source : Crédit Foncier.

 

 

Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement. 

Les villes qui résistent et les autres

 

rang	score	villes
1	b+	Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes
2	b	Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
3	b-	Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
4	c+	Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
5	c	Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.

 

 

Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce  mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne. 

 

Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.

Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).

 

Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.

meilleurtaux.com ; les masques tombent !

J’ai, ici, à diverses reprises indiqué les ramifications souvent insoupçonnées de la Caisse d’Epargne avec le monde immobilier. Naturellement il est trop tôt pour connaître des intentions de cet établissement vis-à-vis de Nexity. Il semblerait que l’on procède à de fortes pressions auprès de son président A. DININ pour qu’il accepte de couper les participations avec le Crédit Foncier de France…deux filiale de notre sympathique mais espiègle écureuil.

Aujourd’hui mon regard se porte sur Meilleurtaux et le débarquement de son fondateur Christophe CREMER opéré sans réel ménagement un 24 décembre. La date n’est pas innocente ; allez donner du relief à un évènement économique en cette période relève de l’exploit ; les journalistes sont dispersés loin de leurs offices donnant comme beaucoup d’entre nous priorité à la famille.

L’écureuil a connu une longue et coûteuse période de développement tout azimuth.Ses objectifs d’acquisition ont dépassés toutes logiques financières et ceci dans le seul objectif de répondre à la volonté des dirigeants (débarqués depuis) d’intégrer la totalité des métiers de la chaîne immobilière. En un mot pourquoi laisser aux ends users (pardon aux consommateurs finaux) le choix de la banque en période d’investissement.

Ici se présente à nous un sujet déontologique ; est-il, en effet, normal que l’un des principaux établissements bancaire avance masqué dans ces activités périphériques ?  Personnellement j’en doute et vous invite à réfléchir aux conséquences de ces liens capitalistiques.

Vous cherchez un crédit pour votre future acquisition auprès du courtier leader de la profession ; comme par hasard votre capacité financière semble particulièrement intéressante et vous êtes opportunément dirigé vers la Palatine qui pratique ce jour là un taux intéressant...

Vous cherchez ce même crédit mais votre dossier est réalisable mais tendu ; vous êtes dirigé vers la Caisse d’Ep. qui vous offrira le meilleur taux apparent…face à trois autres propositions (dont la Palatine et le Crédit Foncier) moins attractives. Maintenant votre dossier est particulièrement tendu mais vous êtes acquéreur d’un appartement Nexity qu’elle doit être la part de subjectivité dans le « scoring » (pardon l’analyse du risque) du préteur ?

Reste à réfléchir à l’éthique et la morale de cet établissement. Elle paraît limitée. Aujourd’hui, au vu des risques la direction semble avoir engagé une remise en question de ces intégrations. Le fondateur du site Meilleurtaux.com en fait les frais. La vérité c’est que ce dernier a réalisé une plus value au-delà de tout espoir lors de la cession des parts à l’écureuil. L'animal aux multiples noisettes cherche aujourd’hui à lui faire payer cash son insolence ; une belle maladresse qui pourrait coûter cher à la banque si les acquéreurs potentiels découvrent l’interdépendance de ce courtier avec les préteurs et s’adressent (enfin) à de véritables officines de courtage indépendant. Ces dernières existent (il suffit de vérifier) et méritent toute votre confiance.

Prêt relais : faire face avec sa banque

Je reçois peu de commentaires de particuliers sur mon blog. Le dernier est issu d’une personne totalement paniquée par la tournure des évènements récents et sa relation avec HSBC. L’on a parfois qu’une appréciation lointaine des angoisses réelles que vivent bien malgré eux les contractants d’un prêts relais.

 Si la Fédération française des banques a lancé la machine en publiant en ligne son guide pratique du crédit relais, ce sont désormais les actions individuelles des établissements bancaires qui sont massivement espérées par les détenteurs d'un prêt relais.

En contrepartie des 360 milliards d'euros mis à leur disposition, le gouvernement avait appelé les banques à engager tout un panel d'actions concernant notamment le déblocage du crédit et du crédit relais en particulier. Un crédit relais qui, en ces temps de crise, met à mal près de 30.000 ménages français (source Afub - association des usagers de banques).

 A noter la réaction du Crédit Foncier premier groupe bancaire à prendre des dispositions en ce sens...et a communiquer. Espérons que d’autres établissements vont très rapidemment suivre le mouvement.

Dans le cadre des « solutions personnalisées » que les banques se sont engagées à instaurer, le Crédit Foncier a donc annoncé hier sa volonté de rallonger la durée du crédit relais de 700 de ses clients. Une prolongation de six mois du prêt qui sera attribuée aux « clients dont le crédit relais arrive à échéance dans les trois mois et à un taux préférentiel correspondant au taux légal en vigueur (3,90%) ».

Le Crédit Foncier devrait coupler cette mesure à la proposition d'« un avis gratuit pour évaluer le bien aux conditions actuelles du marché ». Ce qui semble tardif (d’autres établissements ont commencés par exiger cette estimation avant de débloquer les prêts relais).

Pour les concernés je suggère d’anticiper et de réaliser 2 étapes préalables à la négociation :

·         Apprécier à son juste montant la valeur du bien porté en garantie du prêt relais. Les évaluations fantaisistes des agents immobiliers (qui parfois ont permis de conforter le dossier du prêteur) doivent être remises en cause avec objectivité ; les petits défauts d’hier sont aujourd’hui de gros freins à la vente. Il faut en tenir compte.

·         Ce juste prix doit être corroboré par une appréciation du montant locatif du même bien. Pour faire simple si votre bien vaut 100 000 € la valeur locative annuelle nette de frais de gestion doit s’inscrire entre 3800 à 4500 € (représentant une rentabilité de 3.80% à 4.50% l’an). Attention cet exercice demande de l’objectivité ;  il importe dans les deux cas de faire authentifier les valeurs par des professionnels susceptibles de prendre mandat de vente ou de location sur les montants annoncés.

·         Sur ces bases vous pouvez entrer en négociation avec votre banquier et choisir avec son aide la solution la plus pertinente :

o        Transformer le prêt relais en prêt long terme pour conserver le bien et le mettre en location. Selon le vieil adage boursier « ne pas vendre…c’est ne pas perdre ».Sur l’estimation des revenus locatifs votre banquier est en mesure de mettre en place un crédit nouveau. Ainsi dans mon exemple 100 000€ pouvant garantir 4500€ de revenus il est possible d’obtenir 80 000€ minimum de cette somme en long terme. Ainsi vous devenez bailleur et attendez des jours meilleurs pour une vente future. Classiquement vous reportez la vente à la fin du bail (9ans). D’autres aménagements sur la durée peuvent être réalisés avec les conseils d’un notaire.

o        Si votre bien avait une valeur estimée de 100 000€ il serait étonnant qu’aujourd’hui vous trouviez des agents susceptibles de vous proposer une vente supérieure à 90 000€. Vous n’avez rien perdu et les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent. Simplement votre bien a une valeur moindre par rapport à l’estimation généreuse initiale. Votre prêteur voit sa garantie diminuée ; il importe de le rassurer et qu’il accepte de compléter partiellement le prêt initial afin de faire diminuer d’autant le montant du prêt relais. Ainsi si l’on transforme 20% du prêt relais initial en prêt long terme l’on augmente la sureté du banquier sur le bien à vendre et la capacité de négociation. Reste à trouver le client pour le bon prix.

o       Dernière possibilité la prolongation de la durée ; attention cependant les prêts relais sont coûteux et cela ne vous exonère pas des angoisses qui vont s’amplifier au fil des mois à venir. Vendre en tension c’est souvent vendre à perte en raison des fragilités resenties lors de la négociation. Par ailleurs une prolongation de 6 mois se traduit par une remise en vente limité à 4 mois (pour tenir compte de la période de réflexion et de montage généralement accordée à l’acquéreur.Sous réserve que ce dernier trouve un financement....

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