Logement: la régulation de l’offre

 Dans le neuf les cycles de production sont longs. Par exemple, un programme en cours de construction aujourd’hui a fait l’objet d’études de faisabilité courant 2006. Dans cette profession, nous nous  devons d’anticiper fortement les cycles ; la singulière flexion du trimestre dernier en matière de vente (27 600 ventes au 1er trimestres 2008 a comparer aux 37 047 ventes en N-1) est différemment appréciée au sein des équipes en fonction de l’état des engagements pour chacun des programmes.

• Les fonciers sous promesses d’acquisition vont être très rapidement abandonnés ou négociés à la baisse. Seront abandonnés toutes réserves foncières peu stratégiques à commencer par les parcelles éloignées des agglomérations, mal desservies ou peu constructibles en raison d’une commune réfractaire au développement. Seront (re)négociés les plus stratégiques des potentiels en considérant qu’une « réserve » foncière offre des capacités de production de moyen terme indispensable à la reprise du cycle.
• Les logements en projet dont les travaux n’ont pas démarré représentent 52 % de l’offre potentielle des promoteurs selon la FNPC. Ces projets en cours de montage vont faire l’objet de révision afin de répondre plus précisément à la solvabilité des ménages aujourd’hui et demain. Les coûts de production resteront haussiers notamment en raison des prix des matières premières et de l’énergie mais également au regard de la qualité technique des logements produits. . Ainsi pour s’adapter aux capacités d’emprunt des ménages les unités vendues seront plus compacts. Il n’appartient plus aux promoteurs de proposer une profusion de solution HQE mais de discerner dans le panel de solutions novatrices celle qui, au coût limité répondra au mieux aux exigences de qualité et d’économie durable. La flexion des coûts est à ce prix.
• Les logements en cours de construction représentent 45,3 % de l’offre potentielle selon la fédération. Ils ne sont ouverts qu’à partir d’un volume significatif d’engagement de réservataires dans le cadre du contrat VEFA  (vente en l’état futur d’achèvement). Le « portage » de l’ensemble des programmes représente un très faible stock d'invendus de 2 800 logements achevés  (soit 2,7 % de la production). Certes ce stock pourrait s’alourdir au fil de l’exercice 2008 ; ce phénomène à également un coût induit mais au taux actuel l’on peut raisonnablement gérer cette charge sur des périodes longues.

Ainsi, grâce à ces ajustements, la profession adapte le niveau des mises en production dans les mêmes proportions que les ventes. Si cette réactivité des opérateurs est un élément de régulation du marché et de la salubrité financière des groupes, elle pose le problème fondamental des besoins de logements qui ne pourront pas être satisfaits.Dans la période actuelle, marquée par des remises en question de nos modes de consommation le logement reste la préoccupation majeure des ménages. L’immobilier concentre 20% de la consommation des familles. C’est beaucoup. Achat ou location il reste un des besoins primaires à satisfaire et il le restera encore longtemps. Rappelons à ce titre, qu’avec la délocalisation industrielle, l’immobilier est devenu en France le deuxième producteur français, derrière les services aux entreprises. C’est également aujourd’hui le premier créateur de richesse (16% de la valeur ajoutée) et le sixième employeur national. Souhaiter cette crise c’est souhaiter un affaiblissement durable de l’économie nationale.La France n'a pas besoin de cela.

Nous vivons un  paradoxe. Les politiques demandent du "mieux loger" avec toujours plus d’effort en matière d’adaptation du logement à son environnement. Ces directives couteuses, issues du Grenelle de l'environnement  éloignent de plus en plus de ménage de l’accession. Il importe de retrouver les moyens de "plus loger" . Sans mesures d’encouragement à l’accession (dont un taux de TVA adapté au logement social), sans mise sur le marché de foncier, nous allons connaître l’amplification de la crise du logement avec un plus grand nombre de demandeurs à la rue et des logements précaires et insalubres en hausse.

Chers confrères, Bonjour et Meilleurs Vœux !

Il ya des jours ou tout va mal. Aujourd’hui c’est le cas et cette tribune me permet (également) de faire diversion en période de surchauffe et de stress. Profitez-en.

La promotion est un métier sérieux ; l’amateurisme y est banni. Les montants en jeu, d’une part, la finalité, d’autre part ne permettent pas de procéder avec légèreté. En cette période de ralentissement, de nombreux promoteurs, et pas les moindre, reculent devant leurs engagements et recherchent à se dessaisir de leurs projets les plus hasardeux. Les motifs officiels sont souvent des fausses barbes ; la réalité est plus pragmatique. Le foncier, sous promesse , a fait l’objet de sur enchères au cours des années passées (avant la crise des subprimes) et aujourd’hui, au terme de la levée des engagements et de l’obtention des permis de bâtir les opérateurs reculent devant des dossiers inflationnistes qui, en l’état, ne pourraient faire l’objet d’intérêts réels et persistants de la part des accédants.Ils cherchent à les "fourguer" à d'autres promoteurs...bref les maquignons sont de retour.

Personnellement, j’aime ces périodes. Elles permettent aux plus sérieux des opérateurs de procéder au recentrage de leurs activités sur les seuls projets de qualité (on abandonne purement et simplement les projets délicats), et révèlent les vrais pros. Elles font fuir les plus aventureux au sein des groupes structurés (les licenciements restent encore discrets mais les cadres s’inquiètent), et elles freinent la mégalomanie des promoteurs locaux ; c’est un plaisir de gourmet qui se délecte sans faim. Généralement ces faux professionnels (ou vrais amateurs) ont démarrés leurs activités dans les années glorieuses ou tout produit trouvait acquéreur. Une période ou les études de marché étaient inutiles et où les clients tapaient à la porte des bulles de vente avec une ligne de prêt préétablie. Ce n’est (enfin) plus le cas et aujourd’hui nous sommes sollicités pour réétudier des opérations d’amateurs. Soient ils éclairés. Des dossiers incomplets comportant des permis de construire de complaisance accordé par tel ou tel élu en mal de notoriété, des programmes fantaisistes quant aux typologies, aux matériaux utilisés (avec souvent des options discutables imposés par les communes en matière de développement durable), des surfaces de lots inadaptés bref des projets où les erreurs cumulées signent la négligence voir l’impéritie d’une partie de la profession. Oui les promoteurs vont souffrir. En particulier ceux qui resteront « scotchés » par des opérations fantaisistes mis en place dans l’euphorie des crédits à faible coût et qui subiront le désintérêt d’une clientèle qui, aujourd’hui, n’achète plus aveuglément, le chèque à la main (c’est une image). Chers confrères, pardonnez ces vœux tardifs mais sincères. Et n'oubliez surtout pas que "refiler le mistigri" est une figure complexe et maladroite que peu des promoteurs sérieux apprécient. C'est dans les pèriodes de crise où les caractères se révèlent.Que les meilleurs gagnent!