Prix de l’immobilier : la FNAIM a encore frappée !

La FNAIM produit une statistique qui tendrait à démonter que l’immobilier ancien a subi une hausse de prix au cours du mois d’avril (+3%).

Je n’avais pas relayé cette info car elle me paraissait quelque peu puérile .

 

Doit-on considérer cette information comme le frémissement d’un retournement du marché ?

 

D’une part il importe de distinguer trois éléments complémentaires et qui, trop souvent, font l’objet de confusion ou d’analyse partielle.

 

1. Les prix. Le chiffre d’avril communiqué par la FNAIM porte sur cet élément. Il indique seulement que sur la (faible) quantité de transaction les ventes se sont conclues, dans l’ ensemble, sans de fortes négociations. Il est indispensable de compléter cette information par le chiffre de la variation annuelle (-5.7%).
2. Le volume. Ici est le véritable sujet d’inquiétude car le nombre de transactions est en baisse constante sur le marché de l’ancien. Pour mémoire, le recul sur l’exercice 2008 est annoncé a -20% à la FNAIM et a - 17 % (de 802 000 à 669 000 ventes) dans l’ancien par les notaires (Info du Monde ajouté ce jour à ce post: "la chute du nombre de logements vendus en Ile-de-France, au cours du premier trimestre, est sévère : - 42 %, avec 22 980 ventes enregistrées contre 39 580 l'an passé")
3. Le montant moyen de transaction. Sur ce point, le manque de transparence est total. Seuls les actes notariés (et les perceptions des droits d’enregistrement) permettrons d’apprécier ce paramètre non négligeable. Nous avons cependant une indication par le montant moyen des prêts qui, en 2008, s’élève à 150 212 euros contre 153 000 euros en 2007…gageons que la baisse des taux favorise une légère progression du montant emprunté en 2009 (peu significative).

 

Aborder l’un de ces paramètres en négligeant les deux autres (c’est le cas de la FNAIM) est dangereux.

Je m’en explique. 

• Apprécier la hausse du prix au m2 sans tenir compte du montant moyen de transaction permet de considérer qu’un studio (placement de père de famille en période de crise) aurait une valeur au m2 comparable à un T5 de 160m2. Tout professionnel sait qu’un petit logement subi une surévaluation en raison de la « modestie relative » des sommes en jeu.
• Apprécier la hausse du prix sans tenir compte du volume des transactions consiste à masquer l’étroitesse de la demande solvable qui se dirige tout naturellement sur les meilleurs produits du marché (ceux qui ne font l’objet d’aucun défaut sont généralement peu négociables).

 

Sur l’ancien, ce qui apparaît aujourd’hui c’est la modification générale du marché avec une structure « en sablier » que connaît tout marché en période récessive.

Par comparaison, si nous prenons le marché automobile nous pouvons observer qu’il est actif sur le segment bas (grâce aux aides de l’état et aux efforts des constructeurs) et sur les segments confidentiels du très hauts de gamme où l’acquéreur reste présent ; les modèles intermédiaires -le ventre du marché- sont à l’agonie.

Nous assistons à une segmentation comparable dans le logement ancien. Une clientèle solvable à la recherche du « petit placement» complété d’une clientèle de primo accédant séduite par les aides de l’état (double taux zero) en base et une clientèle confidentielle haut de gamme à l’affût d’une « belle opportunité » c'est-à-dire d’un produit idéal dans ses constituants et son emplacement. Au milieu le marché reste étouffé avec très peu de transactions.

 

Dans le neuf la situation est proche avec un marché social soutenu (Pass Foncier, PSLA, double taux zéro…)  et une loi Scellier qui favorise dans un premier temps le placement défiscalisant sur des petits logements (T1 et T2) en collectifs aux dépens de l’accession familiale pour les couches sociales intermédiaires en paralysie faute de prêts relais.

 

La différence entre le marché de l'ancien et du neuf proviendra de la relative flexion des stocks du second qui attenue les risque de variations des prix à la baisse pour les mois à venir.

 

Le discours de la FNAIM est contre productif. Plus l'ajustement sera tardif, plus il retarde la reprise. Il vaut mieux (faire) céder 10 à 15 % du prix (comme aux USA) et voir les volumes de ventes évoluer favorablement que d’attendre une plus forte baisse des taux ou une très hypothétique croissance du pouvoir d’achat. Encore faudrait-il que les agents immobiliers (adhérents à la FNAIM notamment mais les autres aussi) arrêtent de raconter n'importe quoi dans la presse pour collectionner les mandats de vente.

La grippe porcine : un contre feu facile !

L’on voudrait attirer notre regard sur autre chose que la crise que l’on ne ferait pas plus. Voilà que Roseline est sur tous les plateaux de télévision (dans ses célèbres tenues digne d’un défilé pour les ménagères de plus de 50 ans) pour nous asséner des recommandations apocalyptiques. Je ne vois que deux intérêts à tout ce cirque.

 

Le premier donner au plus grand nombre l’occasion d’oublier partiellement la crise et ceci grâce aux regards complaisants des journalistes qui ont trouvés avec ce sujet l'occasion de diversifier leurs titres. Le médical plait en règle générale et les pandémies sont autant d’occasion de nous rappeler que nous ne sommes pas immortels…

Le second est anecdotique. Avez-vous pensé à acheter votre boîte de Tamiflu ? Si vous n’en trouvez pas rabattez-vous sur l’action du fabricant. Ce dernier se frotte les mains. L'action du groupe pharmaceutique suisse Roche grimpe sous l'effet d'une hausse des ventes du médicament antiviral. Les Bourses européennes ont ouvert en baisse lundi dans un climat de tensions face aux risques, avec en particulier une chute des actions des compagnies aériennes et des groupes touristiques au seul profit de la santé et des principaux laboratoires.

Nous avons eu à connaître de la grippe aviaire qui a tué plus de 250 personnes, du SRAS qui a touché 8.000 personnes et fait plus de 800 morts dans le monde, dont près de 350 en Chine. Jamais nous n’avons connu un déploiement médiatique de cette ampleur en France. Nous comptons ici les cas sur les doigts de la main et nous pouvons constater que les symptômes sont rapidement anéantis grâce au traitement fournis.

Il serait temps de penser à autre chose de plus agréable comme par exemple aux ponts du mois de Mai… et au nombre de morts sur nos routes à cette occasion.

Des promoteurs en grandes difficultés

Depuis la rentrée des classes les mauvaises nouvelles s’accélèrent.

CELEOS, promoteur breton d’importance (500 salariés,200M€ de CA en 2007) est contraint au redressement judiciaire. Il s’agit, comme ces dirigeants l’ont soulignés « d’un délais d’observation de 6 mois ayant pour but de favoriser la pérennité de l’outil de travail ». Mon expérience en ce domaine me permet de vous garantir dors et déjà la destruction en bonne et due forme d'une grande partie des actifs de cette structure dans la période à venir. Les loups sont à la porte et malheureusement au 6éme mois la société aura subi -à minima- un dépouillement que les dirigeants actuels ont quelques difficultés à imaginer aujourd’hui.

En proie à d'importantes difficultés financières, le promoteur immobilier PIERA, supprime plus de 60% de son effectif de 120 personnes (et 143M€ de CA). En fin de semaine dernière, 27 salariés du groupe basé à Gap (Hautes-Alpes) ont quitté l'entreprise avec une convention de reclassement personnalisé et, cette semaine, plus de trente autres reçoivent leur lettre de licenciement. Le plan de restructuration prévoit la fermeture de sept des dix agences du groupe pour ne conserver que celles de Bordeaux, Lyon et Aix-en-Provence, où sera transféré le siège social.

Quatre points communs à ces deux entreprises ;

1.     Leurs modèles économiques étaient, à quelques nuances près, basés sur les produits à caractère défiscalisant qui, nous le savons, est avant tout une «niche marché » sujet à débordement en raison notamment de son succès auprès d’une clientèle peu avertie ;

2.      Leurs implantations sur un territoire régional (le grand sud pour PIERA et l’Ouest pour CELEOS) les obligeaient à « produire du logements locatifs» en quantité, bien au-delà des besoins réels sur des sites de plus en plus éloignés des bassins d’emplois.

3.      L’expansion de ces structures, au-delà du raisonnable, n’a pas permis de renforcer les fonds propres. Les hauts de bilan restant peu consistant en raison notamment de la mise en place de protection patrimoniale prudentielle ne permettant pas de faire face aux dérèglements des flux financiers en période de mévente (CQFD).

4.      Dernier point commun, il y aura de la casse, des licenciements, ou, suivant la formule de W.CHURCHILL du sang, de la sueur et des larmes. Il y aura des décisions critiques à prendre et j’ai la faiblesse de penser qu’à ce stade PIERRA est structurellement mieux armé pour passer le seuil critique. La gestion de crise est un métier ; il n’est pas forcément l’apanage de la justice économique et des Tribunaux de Commerce de Province soient-ils de Saint Brieuc, Rennes ou de Plougastel Daoulas... Nous aurons tout loisir d’apprécier dans les mois à venir la pertinence des décisions prises dans ces deux structures.

Là, pourrait s’arrêter les similitudes.

En effet les stratégies financières sont différentes. Du côté de CELEOS l’on a visiblement une équipe de dirigeants investie et impliquée au-delà du raisonnable dans leurs entreprises ; ces derniers ont souhaités conserver leurs indépendances en ouvrant une faible partie de leur capital en bourse (Euronext). Cette absence d’implication d’une partie des actionnaires laissera à l’administrateur nommé par le TC une marge de manœuvre considérable pour la mise en place d’un redressement qui hélas, risque d'être particulièrement arbitraire.

De l’autre côté chez PIERRA les actionnaires fondateurs ont trouvés auprès d’un « private equity » les soutiens financiers propre à leurs développements. Ces derniers y ont perdus une grande partie de leur capital et des capacités décisionnelles. Ils ont cependant gagnés la pérennité de l’entreprise grâce à la présence au capital d’une structure financière et humaine rompue à l’ingénierie financière et aux décisions réfléchies. En effet, il importe de souligner les réussites de la structure LBO dans le domaine de l’immobilier avec sa participation passée à la reprise de NEXITY et au renforcement de COGEDIM.Ils ne s'attendaient pas à cette crise mais ils sauront faire face.

Et les propriétaires et investisseurs dans tout ça ? Tout problème trouve une solution. Les chantiers en cours seront terminés grâce aux GFA (garantie financière d’achèvement) et les entreprises globalement payés de leurs efforts (même si quelques structures vont souffrir au-delà de l’acceptable…). Raisonnablement dans un pays où il manque 400 000 logements l’on doit être en mesure de trouver des locataires solvables et des propriétaires opportuns pour une grande partie de ce parc en cours de réalisation ; il faut et il suffit d’évaluer à son juste prix la valeur d’acquisition (après notamment avoir purgé une partie des garanties concernant les carences locatives et autres fantaisies de faibles protections) mais surtout en favorisant la prise à bail sur des loyers à leurs justes valeurs. Naturellement les rentabilités attendues ne seront pas au RV, les efforts financiers seront plus élevés pour les investisseurs ; c’est le prix à payer pour éviter d’entrer brutalement dans une vente à perte.

Immobilier : Où se cache les bonnes affaires ?

 Peut-on confier impunément ses économies au premier représentant d’un réseau de vente en produit immobilier ? Je reste très réservé.

Il vous appartient d’établir, par vous-même, un diagnostic personnel et un projet cohérent sur le moyen et long terme. Ma dernière visite estivale au cœur de la France profonde m’a permis de constater que la sagesse de nos ruraux dépasse largement en qualité les schémas très souvent torturés des conseillés « patrimoniaux ». Je note en effet des fondamentaux qu’il importe aujourd’hui de savoir privilégier.

1.      Misez sur la proximité. Il y a un secteur que vous connaissez bien c’est votre environnement immédiat. Vous vivez dans les Yvelines et vous vous ressourcez le week-end en Normandie ; c’est dans ces deux zones que vous devez porter un regard attentif. Vous êtes en effet les premiers à connaître les modifications structurelles des lieux (la création d’une bretelle de désengorgement, l’ouverture d’un lycée, d’une nouvelle zone de chalandise…) ; ainsi vous êtes en mesure de pratiquer une veille constante que peu de promoteurs peuvent  réaliser avec finesse.

2.      Misez sur les liens familiaux et affectifs, sans passion et avec objectivité. Votre fille ou votre petit frère, récemment diplômé projette de s’installer dans une agglomération créatrice d’emploi. Accompagnez les dans cet objectif en proposant un logement répondant parfaitement à vos critères et dont vous deviendrez propriétaire. Ils pourront, moyennant un loyer judicieusement évalué y vivre une première autonomie. De votre côté, votre choix initial basé sur la connaissance du marché local vous permettra de retrouver une plus value potentielle non négligeable. Dans l’intervalle vous aurez éventuellement profité des avantages fiscaux d’un de Robien…et perçu avec régularité des loyers (même légèrement sous-coté pour favoriser la durée et le lien affectif).

3.      Conservez la gestion de votre bien. Rien n’est moins simple que de gérer un logement locatif. Vous économiserez (vous ou votre futur locataire) quelques 5 à 10% du montant des revenus locatifs à réaliser cette tâche. Qui mieux que vous pouvez juger des qualités de vos locataires ? Il existe de nombreux manuels qui vous permettrons d’appliquer avec rigueur les procédures d’une mise à bail rondement menée.

4.      Favorisez le moyen terme et n’oubliez surtout pas que l’engagement d’aujourd’hui à une durée minimale de 9 à 10 années. La crise d’aujourd’hui…vous l’aurez oublié dans peu de temps. Comme tout ceux qui ont vécus la crise de 92 et qui, aujourd’hui, apprécie les plus values réalisées à l’issue de cette période. Rappelez vous de cette vieille maxime boursière : « il faut acheter au son du canon, vendre au son du clairon ».

5.      Soyez ouverts aux achats marginaux. Une parcelle aujourd’hui inconstructible mais intégrée à une zone objet d’un programme d’aménagement de moyen terme (à vérifier auprès des élus), un rez de chaussée sur rue passante qu’une profession libérale affectionnera malgré le bruit (mais avec du stationnement disponible à proximité), un vieux garage à transformer en loft (attention à la pollution du sol et au changement d’affectation s’il s’agit d’un local professionnel)…

J’ai retrouvé cette logique sur un banc à la campagne auprès d’une parente âgée. Démonstration en tout point exemplaire d’un couple ayant vécu une vie de village laborieuse mais fructueuse ; ce champ éloigné où la terre était si dure à travailler est aujourd’hui occupé par un Champion avec un bail emphytéotique…la grange à côté de la gendarmerie transformée en logements locatifs au profit de deux couples de gendarme...le petit fils à Paris logé dans une chambre mansardée acquise dans le 7éme grâce à la complicité d’un ancien du village installé à la capitale…. Des revenus qui complètent avantageusement  une maigre retraite de labeur et un exemple d’arbitrages pertinents qu’il importe de reproduire. Devenir propriétaire est l’objectif de tous ; les patrimoines se font au fil des années et des évènements du secteur. Sachons anticiper l’avenir en observant notre proximité.

Logement: la régulation de l’offre

 Dans le neuf les cycles de production sont longs. Par exemple, un programme en cours de construction aujourd’hui a fait l’objet d’études de faisabilité courant 2006. Dans cette profession, nous nous  devons d’anticiper fortement les cycles ; la singulière flexion du trimestre dernier en matière de vente (27 600 ventes au 1er trimestres 2008 a comparer aux 37 047 ventes en N-1) est différemment appréciée au sein des équipes en fonction de l’état des engagements pour chacun des programmes.

• Les fonciers sous promesses d’acquisition vont être très rapidement abandonnés ou négociés à la baisse. Seront abandonnés toutes réserves foncières peu stratégiques à commencer par les parcelles éloignées des agglomérations, mal desservies ou peu constructibles en raison d’une commune réfractaire au développement. Seront (re)négociés les plus stratégiques des potentiels en considérant qu’une « réserve » foncière offre des capacités de production de moyen terme indispensable à la reprise du cycle.
• Les logements en projet dont les travaux n’ont pas démarré représentent 52 % de l’offre potentielle des promoteurs selon la FNPC. Ces projets en cours de montage vont faire l’objet de révision afin de répondre plus précisément à la solvabilité des ménages aujourd’hui et demain. Les coûts de production resteront haussiers notamment en raison des prix des matières premières et de l’énergie mais également au regard de la qualité technique des logements produits. . Ainsi pour s’adapter aux capacités d’emprunt des ménages les unités vendues seront plus compacts. Il n’appartient plus aux promoteurs de proposer une profusion de solution HQE mais de discerner dans le panel de solutions novatrices celle qui, au coût limité répondra au mieux aux exigences de qualité et d’économie durable. La flexion des coûts est à ce prix.
• Les logements en cours de construction représentent 45,3 % de l’offre potentielle selon la fédération. Ils ne sont ouverts qu’à partir d’un volume significatif d’engagement de réservataires dans le cadre du contrat VEFA  (vente en l’état futur d’achèvement). Le « portage » de l’ensemble des programmes représente un très faible stock d'invendus de 2 800 logements achevés  (soit 2,7 % de la production). Certes ce stock pourrait s’alourdir au fil de l’exercice 2008 ; ce phénomène à également un coût induit mais au taux actuel l’on peut raisonnablement gérer cette charge sur des périodes longues.

Ainsi, grâce à ces ajustements, la profession adapte le niveau des mises en production dans les mêmes proportions que les ventes. Si cette réactivité des opérateurs est un élément de régulation du marché et de la salubrité financière des groupes, elle pose le problème fondamental des besoins de logements qui ne pourront pas être satisfaits.Dans la période actuelle, marquée par des remises en question de nos modes de consommation le logement reste la préoccupation majeure des ménages. L’immobilier concentre 20% de la consommation des familles. C’est beaucoup. Achat ou location il reste un des besoins primaires à satisfaire et il le restera encore longtemps. Rappelons à ce titre, qu’avec la délocalisation industrielle, l’immobilier est devenu en France le deuxième producteur français, derrière les services aux entreprises. C’est également aujourd’hui le premier créateur de richesse (16% de la valeur ajoutée) et le sixième employeur national. Souhaiter cette crise c’est souhaiter un affaiblissement durable de l’économie nationale.La France n'a pas besoin de cela.

Nous vivons un  paradoxe. Les politiques demandent du "mieux loger" avec toujours plus d’effort en matière d’adaptation du logement à son environnement. Ces directives couteuses, issues du Grenelle de l'environnement  éloignent de plus en plus de ménage de l’accession. Il importe de retrouver les moyens de "plus loger" . Sans mesures d’encouragement à l’accession (dont un taux de TVA adapté au logement social), sans mise sur le marché de foncier, nous allons connaître l’amplification de la crise du logement avec un plus grand nombre de demandeurs à la rue et des logements précaires et insalubres en hausse.

Chers confrères, Bonjour et Meilleurs Vœux !

Il ya des jours ou tout va mal. Aujourd’hui c’est le cas et cette tribune me permet (également) de faire diversion en période de surchauffe et de stress. Profitez-en.

La promotion est un métier sérieux ; l’amateurisme y est banni. Les montants en jeu, d’une part, la finalité, d’autre part ne permettent pas de procéder avec légèreté. En cette période de ralentissement, de nombreux promoteurs, et pas les moindre, reculent devant leurs engagements et recherchent à se dessaisir de leurs projets les plus hasardeux. Les motifs officiels sont souvent des fausses barbes ; la réalité est plus pragmatique. Le foncier, sous promesse , a fait l’objet de sur enchères au cours des années passées (avant la crise des subprimes) et aujourd’hui, au terme de la levée des engagements et de l’obtention des permis de bâtir les opérateurs reculent devant des dossiers inflationnistes qui, en l’état, ne pourraient faire l’objet d’intérêts réels et persistants de la part des accédants.Ils cherchent à les "fourguer" à d'autres promoteurs...bref les maquignons sont de retour.

Personnellement, j’aime ces périodes. Elles permettent aux plus sérieux des opérateurs de procéder au recentrage de leurs activités sur les seuls projets de qualité (on abandonne purement et simplement les projets délicats), et révèlent les vrais pros. Elles font fuir les plus aventureux au sein des groupes structurés (les licenciements restent encore discrets mais les cadres s’inquiètent), et elles freinent la mégalomanie des promoteurs locaux ; c’est un plaisir de gourmet qui se délecte sans faim. Généralement ces faux professionnels (ou vrais amateurs) ont démarrés leurs activités dans les années glorieuses ou tout produit trouvait acquéreur. Une période ou les études de marché étaient inutiles et où les clients tapaient à la porte des bulles de vente avec une ligne de prêt préétablie. Ce n’est (enfin) plus le cas et aujourd’hui nous sommes sollicités pour réétudier des opérations d’amateurs. Soient ils éclairés. Des dossiers incomplets comportant des permis de construire de complaisance accordé par tel ou tel élu en mal de notoriété, des programmes fantaisistes quant aux typologies, aux matériaux utilisés (avec souvent des options discutables imposés par les communes en matière de développement durable), des surfaces de lots inadaptés bref des projets où les erreurs cumulées signent la négligence voir l’impéritie d’une partie de la profession. Oui les promoteurs vont souffrir. En particulier ceux qui resteront « scotchés » par des opérations fantaisistes mis en place dans l’euphorie des crédits à faible coût et qui subiront le désintérêt d’une clientèle qui, aujourd’hui, n’achète plus aveuglément, le chèque à la main (c’est une image). Chers confrères, pardonnez ces vœux tardifs mais sincères. Et n'oubliez surtout pas que "refiler le mistigri" est une figure complexe et maladroite que peu des promoteurs sérieux apprécient. C'est dans les pèriodes de crise où les caractères se révèlent.Que les meilleurs gagnent!