La loi DALO et les HLM

 Un récent rapport de l’ANAH propose une analyse détaillée du parc des logements en France. http://www.anah.fr/nos-publications/atlas-habitat-prive/p...

Je vous invite à revenir sur quelques chiffres significatifs de ce rapport.

Premier constat : Le parc locatif privé, en logeant 6,3 millions de ménages, représente en France près d’un quart des résidences principales (24%). Ce parc, en progressant sur la période 1999-2005 de 7,4% d’unités, a connu une réelle dynamique. Il n’est, dans ce rapport, pas fait état des incitations fiscales mais l’on peut penser que cette évolution est sensiblement influencée par les lois Méhaignerie puis de Robien favorisant l’investissement locatif. Il est à souligner que cette progression est supérieure à l’évolution dans cette pèriode du parc détenu par les organismes d’HLM, les SEM (sociétés d’économie mixte) et les collectivités territoriales (+ 5,9%) qui semble être malheureusement trop faiblement soutenus dans leurs développement. Le parc social a ainsi vu sa part globale légèrement diminué  dans cette période (-0.3%)

Second constat : le parc social voit le nombre d’occupants sous le seuil de pauvreté augmenter au même rythme que le parc privé. Au-delà du constat inquiétant de cette augmentation de la pauvreté en France il est à noter que le monde HLM ne « privilégie » pas l’accueil des plus démunis comme l’on pourrait l’espérer. Social certes mais très social c’est une autre affaire…

Troisième constat : Dans le secteur du logement étudiant c’est le parc locatif privé qui contribue largement à la fluidité du marché. En 1999, sur les 564 000 étudiants, 57% se logeaient dans le logement locatif privé et 25% dans un « meublé », statut qui relève pour une large partie du privé. Les HLM ne contribuant pour leur part que pour 6.8% au logement des étudiants.

De ces trois constats l’on peut tracer des objectifs aux structures HLM.

En premier lieu en souhaitant que le trop faible développement du parc bénéficie prioritairement aux plus fragiles de nos concitoyens ; sur ce point le droit opposable au logement (DALO) est une mesure majeure et la première décision en faveur de Namizata FOFANA, une jeune maman de 26 ans, qui élève seule deux enfants de 3 et 8 ans est illustrative du désengagement des structure HLM face aux familles dans le besoin et de la nécessité de pousser ces organismes à relever le défi.

En second lieu, au regard des faibles capacités de développement du parc social il importe de donner la priorité absolue aux logements collectifs. La réalisation, trop souvent constatée, de pavillons couteux au dépens de logements collectifs a pour corolaire de diminuer pour les mêmes montants investit le nombre de logements offerts au plus grand nombre. Pour un ensemble de 20 villas l’on peut raisonnablement créer un collectif de 30 appartements (soit augmenter la capacité de 30% d’accueil pour un investissement comparable).

En complément,  il importe de privilégier, dans cette « politique de mixité » les petites surfaces plus précisément dévolues aux familles monoparentales (en forte progression) et aux étudiants. Pourquoi, en effet, l’étudiant et la maman avec son enfant sont ils aussi peu présent dans le parc HLM ? L’absence de T1de T2 et T2 bis dans le parc social est une criante inadaptation aux réalités des besoins.

En dernier lieu l’on ne peut pas laisser dans l’ombre l’effet positif des incitations fiscales (que quelques uns ont  baptisés à la hâte « niches fiscales). Elles ont  participées  au développement du parc locatif. Ces lois sont perfectibles mais, à l’évidence, ce n’est pas en les supprimant que l’on obtiendra une évolution sensible du parc de logements en France.