Crise de l’immobilier, certainement ; crise du crédit, à coup sûr !

Notre pays a-t-il trop de logements ? A cette question et sans vouloir rentrer dans les chiffres l’on peut répondre non. En effet avec la natalité de ce pays (la plus élevée d’Europe), complété par les migrations et l’éclatement  des couples (qui double les besoins en logement des familles), les besoins sont criants ! Il est nécessaire de produire environ 550 000 logements neufs par an en moyenne pour résorber le déficit et ceci sur les 5 années à venir. Excepté en 2007 les chiffres de production sont sensiblement inférieurs. Ils se tassent aujourd’hui à un niveau historiquement bas avec 350 000 logements en construction en 2008 et certainement moins en 2009 (a priori 300 000 logements serait un exploit). Ainsi le déficit s’élargit laissant les Français habiter des logements anciens, souvent de mauvaises qualités et parfois au profit de marchands de sommeil et autres opportunistes (je pense notamment à l’évolution des campings à proximité des villes et des toujours plus nombreuses zones de campements plus ou moins sauvages).

 

Le gouvernement a souhaité donner un coup de pouce au marché immobilier neuf afin de stabiliser les effectifs du bâtiment en partie en effectuant un transfert à prix cassés d’opérations privées vers les acteurs sociaux. Le résultat sera connu dans les prochains jours ; il semblerait que cette action permette, au final, de sauver environ 20 000 logements neufs soit un peu plus de  6 % du marché prévisionnel de 2009. Il est à noter que les opérateurs sociaux sollicités n’ont pas tous eu le courage de relever le défi. Pour les plus entreprenants cette obligation nouvelle, implique un rythme de production exceptionnellement élevé.

 

Tout ceci ne peut faire oublier que les besoins réels sont très supérieurs et qu’il importera de trouver auprès du collectif et du social les moyens financiers d’augmenter à court terme cette production. Mission improbable notamment par l’absence de capacité financière suffisante.

 

Compte tenu des déficits de l’état, il importerait de favoriser le financement direct par les particuliers de ce qui représente encore aujourd’hui la première préoccupation des Français. Mais là personne n’est prêt à faire les efforts nécessaires. Les banques sont exsangues et ne souhaitent plus financer à 100% les projets en raison notamment de l’absence de confiance sur le moyen terme et les particuliers ne peuvent répondre aux nouvelles exigences des prêteurs qui souhaitent un minimum de 15 à 20% d’apport.

 

Une solution existe ; il suffit de vouloir !

 

Un homme en bonne santé est un malade potentiel. C’est avec ce type de logique que l’immobilier est en crise en France. Soyons clair. Les banques diagnostiquent le danger déflationniste comme réel et ne prêtent qu’aux particuliers susceptibles de couvrir totalement ce risque par un apport personnel de 15 à 20%.

Hors circuit social (le Pass Foncier) la TVA sur les logements neufs est à 19.60% ; Mme BOUTIN avait émis le désir de voir temporairement la TVA ramenée à 5.50% pour l’ensemble du marché neuf ,mais, comme d’habitude, sa voix n’a pas porté au-delà du cercle de ces conseillés.Bercy ayant déjà trop de difficulté à faire admettre par la communauté européenne la modification du taux pour la restauration.

 

Il suffirait de créer pour l’ensemble des acquéreurs (sans distinction) un report de 10 ans du différentiel entre la TVA à caractère social à 5.5% et la TVA à 19.60% pour qu’une partie du problème soit résolu sans que Bercy soit fragilisé (la dette ainsi constitué s’inscrivant différemment dans les comptes de l’état en différé de TVA).

Ce report de TVA constituant un crédit de la collectivité au particulier pourrait être « estimé » comme le PTZ (prêt à taux zéro) comme faisant partie des quasis fonds propres de ce dernier (avec engagement de remboursement au terme des 10 ans ou en cas de revente) Les banques retrouveraient ainsi les critères prudentiels qu’elles souhaitent voir appliqués aux prêts des particuliers. La durée de reprise de ce différentiel constituant un crédit gratuit de 15% sur les 10 premières années.

Naturellement il appartient aux cerveaux de nos ministère de border ce schéma. Ne sont ils pas là pour cela ?

 

Ainsi l’état appliquerait directement auprès des particuliers investisseurs les garanties qu’il a mis en place sans succès auprès des intermédiaires financiers. Une manière directe d’apporter aux plus entreprenants des particuliers une caution temporaire  de qualité que les banques ne sont pus en mesure de répercuter à ce jour.   

Crise de l’immobilier ou crise du financement ?

Il importe de rétablir la vérité ; l’immobilier n’est en crise qu’en raison du recul des engagements des établissements préteurs. Le marché des crédits immobiliers en France a baissé de 11% au premier semestre. Durant les six premiers mois de l’année, elles ont accordé 136 milliards d’euros de crédit pour le logement contre 142 milliards lors du premier semestre 2007.  Il s’agit d’un recul significatif ; en effet 6 milliards d’euros représentent 34 000 dossiers à une valeur moyenne de 175 000€ par projets. Nous sommes au cœur du sujet ; la restriction de l'offre de prêt de la part des banques, affecte sensiblement le marché immobilier dans son ensemble. Alors que la capacité d'emprunt des ménages reste intacte sur la période, selon les statistiques récemment publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur ce point il est à noter que par les récents jeu d’ajustements des prix en cours complété de la mise en place du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, destinée à favoriser les primo accédants le nombre de candidats à l’accession augmente ; les ménages (solvables) susceptibles de se porter acquéreurs existent il suffit d’obtenir les financements !

Les opérateurs immobiliers paient cash depuis un an les erreurs des banques. Rien, en France, ne s’oppose au développement du marché immobilier si ce n’est le manque de liquidité des banques durablement plombées par les titrisations issues du subprime. Le problème prend sa source aux US. Les principales banques Françaises (mais également européennes et Suisse) ont été trompés par les agences de notation qui ont très largement sous estimé les risques des titres issus des subprimes. Les établissements américains ont, en effet, fait (re)financer en grande partie leurs risques par nos établissements européens. Nos banques doivent rétablir leurs équilibres financiers faute de disparaître définitivement. Il y a cependant une absence de transparence qui laisse supposer que les provisions pratiquées par les principaux établissements bancaires sont insuffisantes, mal appréciées ou sous estimées.

Trois indices  attirent notre attention ;

ü      une crise de gouvernance aiguë au Crédit Agricole où son DG  est directement confronté à une gestion de crise majeure avec une première provision de 5­ milliards d'euros qui doit être complété de nouvelles dépréciations d'actifs au 2e semestre. Reste à connaître son montant….

ü      Le second indice nous est apporté par KPMG au travers d’un récent mémoire concernant l’information financière communiquée par les principales banques européennes dans leurs rapports annuels. Il est fait état de beaucoup trop d’imprécision dans les comptes communiqués ; les règles comptables de consolidation permettent aux banques de « sortir » des risques de leur bilan, le manque de liquidité des marchés ont sensiblement accru les problématiques de valorisation, contribuant à alimenter le débat sur l’appréciation des risques en cours et à venir.

ü      L’ AMF vient de diligenter une enquête sur diverses banques dont Natixis et la Société Générale afin d’apprécier les agissements en bourse de ces établissements…

Ainsi il apparaît que le problème central n’est pas dans la solvabilité des ménages mais bien plus dans le degré de capacité d’engagement des banques à répondre à la demande. Le marché ne reprendra qu’après la purge sauf intervention peu probable de l’état. Reste à apprécier la réalité des encours douteux et la durée nécessaire au rétablissement des fondamentaux.