La FNAIM plus forte encore!

Lors des pandémies (comme la grippe H1) plusieurs attitudes s’offrent aux responsables :

On informe la population et l’on prend les mesures qui s’imposent

On transforme la vérité pour ne pas affoler la population en minimisant le risque

On impose le silence sur le sujet et si possible on détruit toutes preuves permettant d’apprécier le danger (y compris si nécessaire en éliminant les chercheurs trop entreprenants)

 

Si la première solution semble empreinte de logique et de transparence les deux autres sont contestables. En particulier la troisième, apanage des gouvernements radicaux et autocrates les plus dangereux de cette planète.

 

Dans la sphère immobilière nous pouvons observer des phénomènes similaires.

En France la FNAIM était jusqu’à présent dans un dénie d’opinion que nous pouvions classer dans la seconde catégorie. Aujourd’hui sa gouvernance a franchie un nouveau pas en remerciant Henry Buzy-Cazaux pour son discours de franchise et de bon sens. Ainsi elle entre tout droit dans les gouvernances les plus contestables de la troisième catègorie.

 

Je vous invite à retrouver mon point de vue sur la stratégie de cette fédération ici et de suivre cette pénible actualité là .

Prix de l’immobilier : la FNAIM a encore frappée !

La FNAIM produit une statistique qui tendrait à démonter que l’immobilier ancien a subi une hausse de prix au cours du mois d’avril (+3%).

Je n’avais pas relayé cette info car elle me paraissait quelque peu puérile .

 

Doit-on considérer cette information comme le frémissement d’un retournement du marché ?

 

D’une part il importe de distinguer trois éléments complémentaires et qui, trop souvent, font l’objet de confusion ou d’analyse partielle.

 

1. Les prix. Le chiffre d’avril communiqué par la FNAIM porte sur cet élément. Il indique seulement que sur la (faible) quantité de transaction les ventes se sont conclues, dans l’ ensemble, sans de fortes négociations. Il est indispensable de compléter cette information par le chiffre de la variation annuelle (-5.7%).
2. Le volume. Ici est le véritable sujet d’inquiétude car le nombre de transactions est en baisse constante sur le marché de l’ancien. Pour mémoire, le recul sur l’exercice 2008 est annoncé a -20% à la FNAIM et a - 17 % (de 802 000 à 669 000 ventes) dans l’ancien par les notaires (Info du Monde ajouté ce jour à ce post: "la chute du nombre de logements vendus en Ile-de-France, au cours du premier trimestre, est sévère : - 42 %, avec 22 980 ventes enregistrées contre 39 580 l'an passé")
3. Le montant moyen de transaction. Sur ce point, le manque de transparence est total. Seuls les actes notariés (et les perceptions des droits d’enregistrement) permettrons d’apprécier ce paramètre non négligeable. Nous avons cependant une indication par le montant moyen des prêts qui, en 2008, s’élève à 150 212 euros contre 153 000 euros en 2007…gageons que la baisse des taux favorise une légère progression du montant emprunté en 2009 (peu significative).

 

Aborder l’un de ces paramètres en négligeant les deux autres (c’est le cas de la FNAIM) est dangereux.

Je m’en explique. 

• Apprécier la hausse du prix au m2 sans tenir compte du montant moyen de transaction permet de considérer qu’un studio (placement de père de famille en période de crise) aurait une valeur au m2 comparable à un T5 de 160m2. Tout professionnel sait qu’un petit logement subi une surévaluation en raison de la « modestie relative » des sommes en jeu.
• Apprécier la hausse du prix sans tenir compte du volume des transactions consiste à masquer l’étroitesse de la demande solvable qui se dirige tout naturellement sur les meilleurs produits du marché (ceux qui ne font l’objet d’aucun défaut sont généralement peu négociables).

 

Sur l’ancien, ce qui apparaît aujourd’hui c’est la modification générale du marché avec une structure « en sablier » que connaît tout marché en période récessive.

Par comparaison, si nous prenons le marché automobile nous pouvons observer qu’il est actif sur le segment bas (grâce aux aides de l’état et aux efforts des constructeurs) et sur les segments confidentiels du très hauts de gamme où l’acquéreur reste présent ; les modèles intermédiaires -le ventre du marché- sont à l’agonie.

Nous assistons à une segmentation comparable dans le logement ancien. Une clientèle solvable à la recherche du « petit placement» complété d’une clientèle de primo accédant séduite par les aides de l’état (double taux zero) en base et une clientèle confidentielle haut de gamme à l’affût d’une « belle opportunité » c'est-à-dire d’un produit idéal dans ses constituants et son emplacement. Au milieu le marché reste étouffé avec très peu de transactions.

 

Dans le neuf la situation est proche avec un marché social soutenu (Pass Foncier, PSLA, double taux zéro…)  et une loi Scellier qui favorise dans un premier temps le placement défiscalisant sur des petits logements (T1 et T2) en collectifs aux dépens de l’accession familiale pour les couches sociales intermédiaires en paralysie faute de prêts relais.

 

La différence entre le marché de l'ancien et du neuf proviendra de la relative flexion des stocks du second qui attenue les risque de variations des prix à la baisse pour les mois à venir.

 

Le discours de la FNAIM est contre productif. Plus l'ajustement sera tardif, plus il retarde la reprise. Il vaut mieux (faire) céder 10 à 15 % du prix (comme aux USA) et voir les volumes de ventes évoluer favorablement que d’attendre une plus forte baisse des taux ou une très hypothétique croissance du pouvoir d’achat. Encore faudrait-il que les agents immobiliers (adhérents à la FNAIM notamment mais les autres aussi) arrêtent de raconter n'importe quoi dans la presse pour collectionner les mandats de vente.

Immobilier : affolement à tous les étages !

C’est curieux cette tradition Française qui consiste a ce que tout changement impose des attitudes contre productive. Un exemple ; le Président de la FNAIM qui, pendant plusieurs mois, s’est acharné à bluffer sur l’état du marché. Plusieurs fois j’ai expliqué sur ce blog que les prix devaient fléchir dans l’ancien. Pas tous et pas partout mais enfin la décroissance devait se retrouver (également) dans l’immobilier ancien. Vouloir retarder cette flexion était suicidaire. La preuve ; faute de produits aux prix réels du marché il ne se faisait plus aucune transaction entraînant ainsi nombre de «  professionnels » à la fermeture de leurs agences à court de commission de vente.

Les effets contre productifs sont parfois insoupçonnés. Peut-on penser que la banque est particulièrement motivée à devoir financer un achat surévalué de 10 à 20% ? Les prêts ont été refusés pour d’autres motifs afin de ne pas offenser les candidats acquéreurs mais la proximité des établissements prêteurs avec une partie des agences offre aux préteurs des capacités d’appréciation objective des biens sur un marché. Trop c’est trop.

Concrètement, l’acquisition d’une villa sur évaluée de 15% par un couple cherchant à financer partiellement cet achat avec un prêt relais sur un appartement lui-même sur évalué de 20% ne peut être une « opportunité » acceptable par le banquier. Le président de la FNAIM a endormi ses troupes en refusant de voir la réalité en face. Pire que cela il a retardé un mouvement salutaire attendu par de nombreux candidats à l’achat et participé ainsi fortement au gel des transactions pour, en dernier lieu, appeler au soutien du gouvernement. Attitude pitoyable d’un acteur du marché libre qui cherche aujourd’hui dans les médias à faire mutualiser les pertes en cours de ces adhérents.  

Il semblerait qu’une partie de sa base ne l’est pas suivi ; aujourd’hui H. Buzy-Cazaux, délégué général de la Fnaim, récemment nommé, a pris le relais de la communication avec, semble t’il, un langage plus proche de la vérité. Oui il existe des villes ou le marché est vicié et il faut en parler. Comme il faut parler des communes ou le marché est potentiellement porteur.

Oui les banques sont essoufflées par leurs exercices de jonglerie et ne prêtent plus qu’aux riches. Est-ce nouveau ? Pas vraiment même si, pendant quelques années, les vannes étaient largement ouvertes. Les frilosités sont de retour et il serait temps que les professionnels prennent toutes leurs responsabilités tant au niveau des prix de vente qu’au niveau des apports nécessaires à la réalisation d’un achat. En effet, sur une opération standard il est nécessaire d’assurer le banquier d’un apport de 20% minimum correspondant à la valeur potentielle d’une dépréciation à venir (en un mot effacer les risques potentiels de nouvelles pertes) et de pouvoir organiser un remboursement sur 20 ans maximum des sommes empruntées.

Nous sommes loin des prêts à 4.20% sans apport sur 25 ans qui ont marqués les esprits en 2006. Tout ceci va laisser sur le chemin les primo accédants et retardé un certain nombre de transactions. Il faut le dire avant que Mme BOUTIN annonce son plan de soutien au logement. Un plan à l’étude qui parait bien trop timoré pour répondre aux besoins légitimes des candidats à l’accession.

Ce n’est qu’en faisant preuve de réalisme que la France sera en mesure de loger sa population et d’augmenter tel que prévu par N. SARKOZI la part des propriétaires. Nous n’en prenons pas le chemin en raison notamment de l’absence de réalisme des intermédiaires (qui ne savent pas apporter conseils aux vendeurs) et des attitudes floues et peu audibles d’une partie des représentants des syndicats professionnels.

Agent immobilier : une profession en péril

En cinq ans, le nombre des agences a doublé pour cumuler à 27.000 officines. Dans toute commune un peu animée la fermeture d’un commerce de proximité entrainait invariablement ces dernières années l’ouverture d’une agence sous franchise…qui par mimétisme provoquait l’ouverture d’autres agences dans le même périmètre. Trop c’est trop. J’ai du mal à comprendre qu’une commune de 5000 habitants mérite la présence de 7 agences (5 sous enseignes nationales et 2 indépendants ; c’est du vécu).

Où sont les objectifs ? Un maillage étroit du territoire pour des enseignes en recherche de notoriété, certainement. Une marché réel et pérenne à occuper ; l’avenir nous le dira. Je peux vous confier le fond de ma pensée et vous révéler que je reste convaincu de bouleversement à court terme dans cette profession. Les principales raisons sont les suivantes :

Un métier inflationniste doit se réformer en période de récession

ü      Un des principes de base du métier consiste à obtenir le mandat de vente ; ainsi sur un secteur restreint, face à une concurrence exacerbée la meilleure manière d’obtenir le mandat reste de surévaluer le bien devant un vendeur crédule et quelque peu vénal. Nous connaissons la suite ; sous le charme de propos lénifiant sur son bien le mandataire accorde sa confiance et délègue la vente. En l’absence de pacte de non agression (coutume de cette profession) la surenchère d’un confrère est possible ; à l’estimation déjà haute peut succéder une proposition haussière d’un concurrent imprudent. Ainsi de nombreux produit apparaissent, dés le départ  déconnecté de la réalité par le seul effet du jeu de la concurrence entre professionnels. Nous connaissons tous les résultats de cette méthodes ; en période de surchauffe la vente peut se réaliser à brève échéance ; dans la période qui nous occupe le carnet se gonfle au dépens des vendeurs…qui perçoive la supercherie au bout de 9 à 12 mois.

ü      Pour entrer quantité de mandats et offrir du choix la seconde condition est d’occuper le terrain ; ainsi chaque agence recrute une armée mexicaine de « conseillé(e)s » ayant pour mission principale de trouver le bien à vendre. Rude tache dévolue à de nombreux candidats formés rapidement aux « contacts » mais plus rarement en capacité de vendre autre chose que la qualité de l’enseigne immobilière représentée.

ü      Sur un millier d'agences immobilières contrôlées par les services de la Direction de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes, 830 ne sont pas en règle. 77% d'infractions ont été relevées. Les irrégularités portent sur des cas de publicité mensongère, d'absence de carte professionnelle, de tromperie sur le nombre de mètres carrés et de manque d'information sur les prix. Quelque 190 dossiers ont d'ores et déjà été transmis à la justice. D’autres professions seraient arrêtées pour beaucoup moins !

Un métier sans totale expertise

ü      Les biens sont généralement évalués par comparaison ; le logement du 26 rue de la faisanderie vaut au m2 le même prix que le logement du 35 de la même rue…les pondérations sont rares et souvent subjectives ; un ascenseur, un étage, plus rarement une orientation ou une nuisance sont faiblement apprécié…approximation subjective quand tu nous tiens!

ü      L’état technique d’un bien n’est révélé qu’à l’acte définitif par indigence devant l’obligation d’un DPE (diagnostic) toujours prorogé. Pourquoi s’encombrer d’un descriptif technique ? Vous viendrez t’il à l’esprit de demander les caractéristiques techniques d’un véhicules avant de signer votre bon de commande ? Diesel ou essence ? Electricité ou fuel ? Du pareil au même pour une profession qui base depuis toujours tout son schéma sur le verbal.

ü      La rédaction d’une annonce laisse rêveur…Patrick TIMSIT en a fait un sketch en collant à la réalité, point besoin d’en rajouter.

ü      La visite reste un grand moment de vide ; généralement le guide découvre le bien avec vous et après un passage invariable d’une minute devant les commodités (il y en a bravo !) le débriefing sur le trottoir apporte son lot d’arguments fallacieux se terminant toujours par la phrase magique « il faut faire une offre ».

Un modèle économique dépassé

ü      Très longtemps annexe de la PQR (Presse Quotidienne Régionale) le métier était cadencé au travers de la parution à l’aube des petites annonces permettant la chasse aux particuliers et à la veillée par la rédaction des encarts nouveaux. Les 35 heures et internet ont modifiés ce rythme sans pour autant bouleverser le schéma ; l’annonce restant le meilleur support à ce métier.

ü      Le web est à l’agence le récent média de cette activité ; ne pas produire d’annonce chez les leaders de la toile est un risque que peu d’agences acceptent. D’où la nécessité de fournir du produit nouveau pour exister. Résultat ; beaucoup trop de hâte et des photos indigentes, des textes courts, incomplets ou incompréhensibles balancés sur divers sites pour une durée de lisibilité quasi intemporelle. Vive les moteurs de recherche !

Un métier en grand danger concurrentiel

ü      Personne ne semble s’étonner du montant abusif de la prestation. Tout en considérant l’effet dégressif (en fonction du montant de la vente) l’on peut considérer une prestation moyenne autour de 5%.Il s’agit d’un montant élevé qui alimente confortablement la structure, l’agent, son franchiseur et son conseillé. Il importe ici de rappeler que si l’absence d’inflation des dix dernières années à limité les hausses des biens et services, les commissions des agences indexées sur des biens immobiliers en forte croissance ont proportionnellement flambées.

ü      En contrepartie d’un montant de transaction haussier l’on pourrait s’attendre à une bonification de la prestation. Il n’en est rien. Les conseils sont limités en raison notamment du manque de compétence du personnel; les principales informations se trouvent -encore une fois- sur les sites des leaders. Seule, une enseigne nationale récente a minoré le montant de ses prestations et communique sur cela ; mais nous sommes encore loin du low cost avec une prestation indigente à 4% !

ü      Internet n’a pas totalement franchi les dernières étapes ; avec la crise nous devrions très rapidement trouvé des logements aux enchères sur eBay…ou tout autre site à créer ; ce jour là nous aurons franchi l’étape ultime de la vie des agences.

ü      Le home staging n’a, à ce jour, que peu d’impact commercial sur notre territoire ; il est probable que ce métier pourrait utilement compléter l’action déficiente des agences. Avec un regard averti tout logement peut faire l’objet d’un relooking utile à moindre frais. Une récente visite d’expertise technique sur une villa convoitée par un ami m’a permis de porter un regard objectif sur l’intérêt de ces prestations. Devant un jardin envahi d’herbes folles et d’une terrasse couverte d’un épais tapis de feuilles séchées le diagnostic fut rapide ; la durée d’attente était criante (après interrogation de l’agent plus d’un an s’était écoulé) au dépens d’un bien de qualité en phase de dégradation (cela va très vite pour une villa inoccupée). Le fruit était mur, nous l’avons cueillis avec une offre inférieure de 15% par volonté de mon ami qui n’a pas souhaité faire attendre sa fiancée quelques semaines supplémentaires utiles à une seconde baisse.

Sans une révolution interne en termes de prestations proposées ce métier tendra à disparaître sur la pression de ces nouveaux acteurs. Cette profession s’apprête à traverser un période plutôt rude ou seuls les plus intelligents survivront. L’accélération du phénomène devrait avoir un effet sain sur le marché. L’on m’annonce confidentiellement la fermeture en cours de 80 agences sur une des principales agglomérations nationales. Ce n’est qu’un début. Il est peut être encore temps de considérer la réalité, à commencer par la FNAIM !

Moins 27,9% de vente : le chiffre choc !

C’est la flexion des ventes de logements neufs sur le premier trimestre 2008. Un chiffre que personne n’attendait. Pas même votre contributeur ! Avouons que ce chiffre a de quoi inquiéter. Moins de vente c’est des chantiers qui ne démarreront pas, des acquisitions foncières retardées,renégociées ou annulées.

Les explications à ces chiffres sont très largement abordées par le Président de la FNPC, Jean François GABILLA.  http://tf1.lci.fr/infos/economie/conjoncture/0,,3861129,0... Nous devons noter la transparence avec laquelle cette fédération a communiqué sur ces chiffres. Pas de langue de bois, du concret. La FNAIM pourrait en prendre exemple ; il est temps qu’elle annonce la sensible flexion des honoraires des adhérents. La fermeture de nombreuses agences immobilières devrait l’y encourager.

Pour le neuf, le volume prévisionnel global annoncé pour l’exercice semble raisonnable ; 110 000 ventes (à comparer aux 125 000 ventes en 2007) ; la baisse en volume est au rendez-vous. Le stock actuel représente une année de vente ; le BTP (et le gouvernement) doit se préparer à des ajustements par le gel de nouvelles opérations.

Toutefois j’ose avancer que le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice ne faiblira pas proportionnellement. Deux motifs à cela:

• Ce ralentissement est principalement le fruit des refus de financement des primo accédants et des « petits » investisseurs en de Robien ; les candidats à l’achat sont toujours présents, leurs volontés est bien là…il manque celle du banquier. Il est temps d’annoncer une vérité trop longtemps cachée. Nos banques ont « faillis » dans leurs fondamentaux et en particulier dans les principes de précaution. Les provisions mis en place par ces dernières (de Finaxis à Calyon,  du Crédit Agricole à la BNP) n’en sont qu’un reflet partiel. Aujourd’hui ce sont les candidats à l’achat qui en subissent directement les conséquences. Les crédits sont accordés au compte goutte en raison d’une remise en cause des critères retenus. Pour le candidat à l’achat, toutes fragilités diagnostiquées dans le cursus professionnel, voire dans l’activité de l’employeur et c’est  un refus. A cela s’ajoute pour le petit investisseur, la remise en cause des rendements prévisionnels qui freinent sensiblement la vente de produits locatifs.
• Cependant, comme dans toutes périodes de crise le marché offre des opportunités aux plus habiles des opérateurs et aux plus solvables des accédants. Les résidences de haut de gamme, les opérations judicieusement sélectionnées tant dans leurs emplacements que dans la typologie des appartements trouveront leurs acquéreurs. Ainsi le chiffre d’affaires par unité vendue sera sensiblement plus élevé grâce, en particulier,  à  la  mise en relief des qualités intrinsèques  des biens. Qualité trop longtemps négligée par une profession très largement concentrée sur la recherche de volume.

Reste à la majorité des enseignes nationales à accompagner la paupérisation générale du pays en offrant au plus grand nombre du logement low cost. Ce produit se dessine actuellement ; Il s’agit de réaliser des logements à la fois plus compacts en surface et en volume, donc moins couteux à produire et plus adapté aux conséquences de la crise énergétique par des choix techniques novateurs. Il s’agit également de trouver les conditions de  soutien de sa diffusion grâce à la généralisation du pass foncier et de la TVA à 5,5% sur ce segment.