La loi DALO et les HLM

 Un récent rapport de l’ANAH propose une analyse détaillée du parc des logements en France. http://www.anah.fr/nos-publications/atlas-habitat-prive/p...

Je vous invite à revenir sur quelques chiffres significatifs de ce rapport.

Premier constat : Le parc locatif privé, en logeant 6,3 millions de ménages, représente en France près d’un quart des résidences principales (24%). Ce parc, en progressant sur la période 1999-2005 de 7,4% d’unités, a connu une réelle dynamique. Il n’est, dans ce rapport, pas fait état des incitations fiscales mais l’on peut penser que cette évolution est sensiblement influencée par les lois Méhaignerie puis de Robien favorisant l’investissement locatif. Il est à souligner que cette progression est supérieure à l’évolution dans cette pèriode du parc détenu par les organismes d’HLM, les SEM (sociétés d’économie mixte) et les collectivités territoriales (+ 5,9%) qui semble être malheureusement trop faiblement soutenus dans leurs développement. Le parc social a ainsi vu sa part globale légèrement diminué  dans cette période (-0.3%)

Second constat : le parc social voit le nombre d’occupants sous le seuil de pauvreté augmenter au même rythme que le parc privé. Au-delà du constat inquiétant de cette augmentation de la pauvreté en France il est à noter que le monde HLM ne « privilégie » pas l’accueil des plus démunis comme l’on pourrait l’espérer. Social certes mais très social c’est une autre affaire…

Troisième constat : Dans le secteur du logement étudiant c’est le parc locatif privé qui contribue largement à la fluidité du marché. En 1999, sur les 564 000 étudiants, 57% se logeaient dans le logement locatif privé et 25% dans un « meublé », statut qui relève pour une large partie du privé. Les HLM ne contribuant pour leur part que pour 6.8% au logement des étudiants.

De ces trois constats l’on peut tracer des objectifs aux structures HLM.

En premier lieu en souhaitant que le trop faible développement du parc bénéficie prioritairement aux plus fragiles de nos concitoyens ; sur ce point le droit opposable au logement (DALO) est une mesure majeure et la première décision en faveur de Namizata FOFANA, une jeune maman de 26 ans, qui élève seule deux enfants de 3 et 8 ans est illustrative du désengagement des structure HLM face aux familles dans le besoin et de la nécessité de pousser ces organismes à relever le défi.

En second lieu, au regard des faibles capacités de développement du parc social il importe de donner la priorité absolue aux logements collectifs. La réalisation, trop souvent constatée, de pavillons couteux au dépens de logements collectifs a pour corolaire de diminuer pour les mêmes montants investit le nombre de logements offerts au plus grand nombre. Pour un ensemble de 20 villas l’on peut raisonnablement créer un collectif de 30 appartements (soit augmenter la capacité de 30% d’accueil pour un investissement comparable).

En complément,  il importe de privilégier, dans cette « politique de mixité » les petites surfaces plus précisément dévolues aux familles monoparentales (en forte progression) et aux étudiants. Pourquoi, en effet, l’étudiant et la maman avec son enfant sont ils aussi peu présent dans le parc HLM ? L’absence de T1de T2 et T2 bis dans le parc social est une criante inadaptation aux réalités des besoins.

En dernier lieu l’on ne peut pas laisser dans l’ombre l’effet positif des incitations fiscales (que quelques uns ont  baptisés à la hâte « niches fiscales). Elles ont  participées  au développement du parc locatif. Ces lois sont perfectibles mais, à l’évidence, ce n’est pas en les supprimant que l’on obtiendra une évolution sensible du parc de logements en France.

Le gaz augmente !

Les médias se font l’écho de la volonté de GDF d’augmenter-pour la troisième fois- le prix de cette précieuse énergie. L’on notera au passage la maladresse de cet établissement qui porte cela au compte du mauvais état de la tuyauterie…A quand l’augmentation du billet d’Air France pour amélioration du train d’atterrissage de ses avions ?

Pour être plus sérieux il n’échappe à personne que c’est l’ensemble de la production d’énergie qui est touchée. L’indexation du gaz sur le pétrole est réelle et l’ensemble des consommateurs en est directement affecté. Nous retrouvons des conversations d’un autre temps dans lesquelles nous apprenons qu’au-delà de la coupure volontaire du chauffage dans un logement en période d’inoccupation l’on pratique la fermeture des radiateurs dans les chambres et l’on écrête la température à 19° dans la pièce principale. Nous sommes loin de l’utilisation dispendieuse des « grilles pains » nom communément donné à la première génération de radiateurs électriques des années 70.Je reste toujours très étonné de voir les modes de vie de mes contemporains ; parcourir les couronnes de nos agglomérations me permet aujourd’hui de garantir à de nombreux primo accédants logeant dans des pavillons de banlieues des économies considérable grâce en particulier à un bilan énergétique global du foyer. L’on peut souhaiter que soit mis à la casse au plus vite les ruineux 4x4 des années 2000 au profit de véhicules plus écologiques et que les fruits de ce troc soit porté au bénéfice de l’isolation du logement, à la mise en place d’un chauffage géothermique, voir à l’installation d’une chaudière a granulés de bois. Ces derniers sont, pour très peu de temps encore, des « niches fiscales » loin des effets de leviers couteux de la TIPP. Le consommateur découvre (tardivement) que l’énergie est un bien précieux ; la marge de progression dans l’habitat existant est importante, sachons l’utiliser. Cette prise de conscience apporte une nouvelle marge de négociation lors des transactions; au delà des qualificatifs élogieux des annonces une lecture du bilan énergétique (document obligatoire lors d'une vente) permet de calmer les prétentions des vendeurs.

HQE (1)

Le réchauffement de la planète, les augmentations sensibles de l’énergie engage nos politiques vers une attention plus grande au développement durable. J’ai cependant le sentiment que nos ambitions en ce domaine dépassent très largement nos capacités économiques. Dans une période ou le nombre de mal logés s’amplifie en raison notamment de l’incapacité budgétaire des acteurs sociaux à bâtir en grande quantité des logements accessibles à tous il apparaît que les travaux HQE –couteux- diminuent sensiblement le nombre de  m2 à construire. En effet, si le coût constructif d’un habitat aux normes standards vaut 100 nous avons par le biais des travaux sélectifs complémentaire à réaliser une valeur des couts travaux qui augmente de 10 à 20% en fonction des options nouvelles à mettre en œuvre. Ainsi, si un organisme social ambitionnait la réalisation de 1000m2 l’utilisation de ces techniques  réduira sa potentialité à 900 ou 800m2 soit, pour être concret, la perte irrévocable de deux à trois logements. C’est un choix.  Naturellement je connais les contre arguments généralement utilisés ; o   Mieux construire c’est construire pour la durée

o   L’investissement est plus lourd mais le coût d’entretien en sera plus faible et l’amortissement du surcoût rapidement obtenu par les économies d’usage,

o   Dernier argument (et non le moindre) la protection de la planète et le devenir des générations futures en dépend.

Le premier argument est vieux comme le monde ; il traduit simplement la volonté universelle de faire demain mieux qu’hier.

Le second argument est réel. Cependant rien ne favorise ce transfert de charge entre le poste entretien au profit du poste investissement. Cependant les investisseurs ont quelques difficultés à augmenter leurs budgets au profit d’utilisateurs faiblement motivé dans l’entretien des logements. Par ailleurs, nous n’avons pas suffisamment de recul sur diverses techniques proposées. Il existe des solutions peu coûteuses en mise en œuvre et entretien de solution économique comme la récupération des eaux de pluies; il n’en est pas de même pour l’installation de capteur solaire eu autre éoliennes. Attendons-nous à des vieillissements accélérés notamment dans les installations collectives les coûts d’entretien auront été négligé.

Sur le troisième argument il importe d’apprécier le mitage de nos campagnes. En effet, aujourd’hui, avec la volonté de fournir un pavillon à 15€ par jour nous allons voir invariablement s’étendre nos deuxièmes et troisièmes couronnes urbaines. Toujours plus éloignés des bassins d’emploi ces logements HQE auront pour corollaire d’imposer des déplacements domicile-travail toujours plus nombreux.

Il serait plus judicieux de favoriser les constructions verticales (moins énergivores), de construire à toute proximité des bassins d’emplois et d’amplifier les transports en commun…Bref, au-delà des effets d’annonce il s’agit, encore une fois, de solution hasardeuse sans réelle réflexion .