11 milliards d’€ = 65 000 logements

A la veille de son grand oral (précisément le 28 juillet 2008) Mme BOUTIN et son ministère commence à sortir quelques chiffres afin de préparer le terrain de la réforme. Divers points de sa conférence de presse du 10 juillet sont particulièrement intéressants et répondent en grande partie aux griefs déjà évoqué dans cette note : http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/06/0...   Par exemple, nous venons d’être informés que les 860 sociétés d’HLM agissant sur notre territoire détiendraient, au global, une trésorerie de 11 milliards d’euros. Toute entité économique doit vivre…et prospérer. Doit-on pour autant négliger le fondement même de son activité et des missions pour satisfaire à des critères de gestion prudentielle ? Nous pourrions admettre que toute activité à caractère social, détenant a fortiori un patrimoine lourd, souhaite constituer des provisions nécessaires à l’entretien de son parc. Nous pouvons également entendre les motifs évoqués par les bailleurs sociaux sur la  cherté du foncier et les difficultés de réalisation d’opérations nouvelles ; c’est le lot de tout promoteur (privé comme social) mais nous ne pouvons pas comprendre cette démobilisation récurrente devant un problème aussi crucial que le logement.

Il est patent qu’aujourd’hui le logement social souffre de nombreux maux dont trois principaux :

ü      Un nombre trop important d’organismes de diverse nature économique incapable de remplir avec compétence l’objectif essentiel qui consiste à augmenter sensiblement le parc disponible. 860 offices HLM, dont 298 à caractère « privé » les ESH, (sur lesquelles le patronat a mis la main en 2003 à la faveur d'une réforme de gouvernance et sous contrôle des collecteurs du 1 % patronal).

 Au final c’est 86 organismes en moyenne par département ! Il importe de donner plus de cohérence à ces structures et l’idée d’engager chaque unité dans une « convention d’utilité sociale » pourrait être une première bonne idée. Cependant un engagement sur des objectifs de réalisation ne pourra être une réelle bonne initiative que lorsque l’on aura concentré les compétences dans des structures dévolues d’une part à la gestion et l’entretien du parc existant et d’autre part au développement de programmes majeurs d’habitats sociaux par mutualisation progressive des moyens régionaux (encore une fois l’on note ici que la notion de département est périmée notamment à l’observation de départements voisins où l’un est en manque chronique de logements et de moyens et l’autre en manque de candidats à loger mais avec une trésorerie excédentaire par stabilité démographique : Rhône/Drôme).

ü      Pour la sphère publique, majoritaire en nombre d’établissements (coopératives d’HLM, offices publics de l’habitat et OPAC) cela représente un « faire valoir » des personnalités politiques locales qui trouvent dans cette organisation les moyens d’asseoir habilement leurs notoriétés et de favoriser un  clientélisme électoral par des attributions d’opportunités. Il est, en effet, de bon aloi de porter quelques présidences d’organismes sociaux, sans autres forme de compétence que l’âge et la place dans l’échiquier politique local. Deux en particulier favorisent directement les élus et flattent leurs égos ; les EHPAD et les HLM ; Il serait opportun de valoriser les compétences internes (elles existent) et d’établir des gouvernances régionales susceptibles d’orienter les acteurs dans le nécessaire développement du parc public.

ü      Pour la sphère semi-privée le contrôle par le patronat par le biais du 1% logement est sensiblement affaibli par les derniers évènements mettant en cause le MEDEF et le flou trop longtemps entretenu sur les comptes détaillés des organismes paritaires. Etant ici précisé que les prélèvements réalisés sur le 1% patronal par l’état (0.55% de la masse) ne peuvent que défavoriser la volonté de transparence ; a trop vouloir ponctionner l’on créé les conditions d'une dissimulation opportune (là comme ailleurs). Diverses initiatives réussies militent cependant au développement du parc semi-privé ; les moyens existent, il importe de les utiliser dans l’intérêt des salariés.     

Il est important de rappeler que dès 2003 Gilles de Robien souhaitait "redynamiser la chaîne du logement " au travers de trois mesures : la modification des statuts des différentes familles du mouvement HLM (OPHLM, Opac, SA d'HLM, etc.), l'installation d'une gouvernance au sein de chaque structure et la mise en place d'un conventionnement global entre l'Etat et les bailleurs sociaux devant donner aux pouvoirs publics une "feuille de route "détaillée sur la programmation de la gestion de leur patrimoine. 5 ans après le sujet reste le même ! Ne pas confondre lenteur et impéritie...

Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM

 Mauvaise gestion, trésoreries trop bien garnies, opacité dans les attributions de logements... Les organismes sont accusés, à mots couverts, de nombreux maux et devraient même, pour les tenants d'une politique plus libérale du logement, n'exister que de façon résiduelle en faveur des seuls ménages les plus pauvres.

"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.

Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.

Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.

Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de  10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.

Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.

A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.

Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.

La loi DALO et les HLM

 Un récent rapport de l’ANAH propose une analyse détaillée du parc des logements en France. http://www.anah.fr/nos-publications/atlas-habitat-prive/p...

Je vous invite à revenir sur quelques chiffres significatifs de ce rapport.

Premier constat : Le parc locatif privé, en logeant 6,3 millions de ménages, représente en France près d’un quart des résidences principales (24%). Ce parc, en progressant sur la période 1999-2005 de 7,4% d’unités, a connu une réelle dynamique. Il n’est, dans ce rapport, pas fait état des incitations fiscales mais l’on peut penser que cette évolution est sensiblement influencée par les lois Méhaignerie puis de Robien favorisant l’investissement locatif. Il est à souligner que cette progression est supérieure à l’évolution dans cette pèriode du parc détenu par les organismes d’HLM, les SEM (sociétés d’économie mixte) et les collectivités territoriales (+ 5,9%) qui semble être malheureusement trop faiblement soutenus dans leurs développement. Le parc social a ainsi vu sa part globale légèrement diminué  dans cette période (-0.3%)

Second constat : le parc social voit le nombre d’occupants sous le seuil de pauvreté augmenter au même rythme que le parc privé. Au-delà du constat inquiétant de cette augmentation de la pauvreté en France il est à noter que le monde HLM ne « privilégie » pas l’accueil des plus démunis comme l’on pourrait l’espérer. Social certes mais très social c’est une autre affaire…

Troisième constat : Dans le secteur du logement étudiant c’est le parc locatif privé qui contribue largement à la fluidité du marché. En 1999, sur les 564 000 étudiants, 57% se logeaient dans le logement locatif privé et 25% dans un « meublé », statut qui relève pour une large partie du privé. Les HLM ne contribuant pour leur part que pour 6.8% au logement des étudiants.

De ces trois constats l’on peut tracer des objectifs aux structures HLM.

En premier lieu en souhaitant que le trop faible développement du parc bénéficie prioritairement aux plus fragiles de nos concitoyens ; sur ce point le droit opposable au logement (DALO) est une mesure majeure et la première décision en faveur de Namizata FOFANA, une jeune maman de 26 ans, qui élève seule deux enfants de 3 et 8 ans est illustrative du désengagement des structure HLM face aux familles dans le besoin et de la nécessité de pousser ces organismes à relever le défi.

En second lieu, au regard des faibles capacités de développement du parc social il importe de donner la priorité absolue aux logements collectifs. La réalisation, trop souvent constatée, de pavillons couteux au dépens de logements collectifs a pour corolaire de diminuer pour les mêmes montants investit le nombre de logements offerts au plus grand nombre. Pour un ensemble de 20 villas l’on peut raisonnablement créer un collectif de 30 appartements (soit augmenter la capacité de 30% d’accueil pour un investissement comparable).

En complément,  il importe de privilégier, dans cette « politique de mixité » les petites surfaces plus précisément dévolues aux familles monoparentales (en forte progression) et aux étudiants. Pourquoi, en effet, l’étudiant et la maman avec son enfant sont ils aussi peu présent dans le parc HLM ? L’absence de T1de T2 et T2 bis dans le parc social est une criante inadaptation aux réalités des besoins.

En dernier lieu l’on ne peut pas laisser dans l’ombre l’effet positif des incitations fiscales (que quelques uns ont  baptisés à la hâte « niches fiscales). Elles ont  participées  au développement du parc locatif. Ces lois sont perfectibles mais, à l’évidence, ce n’est pas en les supprimant que l’on obtiendra une évolution sensible du parc de logements en France.

HLM: 140.000 ménages en sur-loyers ?

 Chaque avancée de nos élus provoque des craintes, des heurts parfois même des blocages. Doit-on s’inquiéter des surloyers dans les HLM ? Si 140 000 ménages sont touchés s’est précisément en raison du nombre (élevé) de résidants qui sont « sortis » à leurs avantages des critères initiaux d’éligibilité au parc social. Critères essentiellement basés sur le faible niveau des revenus des familles. Tant mieux ; le travail, le temps, l’ascenseur social à favoriser ces ménages dans leurs niveaux de revenus. Nous ne pouvons que souhaiter que cela continu pour le plus grand nombre des résidents des HLM.

Au nom de la solidarité il n’est pas scandaleux  qu’à leurs tours ils participent tant à l’entretien du parc existant qu’au développement de ce même parc. C’est pour cela que cet aménagement aux baux existant paraît juste et opportun.

Les sociétés HLM ont des difficultés à « boucler » leurs budgets de fonctionnement et il importe de leur permettre d’entretenir le patrimoine voire de permettre l’évolution du confort et son extension. Sur ces 140 000 ménages les premières appréciations laissent apparaître environ 20 000 ménages qui vont s’approcher réellement d’un montant de loyers comparable au marché privé.En janvier 2008,  il leur appartiendra de choisir entre favoriser une famille en demande et quitter leur logement pour habiter un  logement plus en adéquation avec l’évolution de la famille ou « subventionner » par ce sur-loyer des logements nouveaux.

Doit-on s’offusquer de ces éventualités ? On ne peut que regretter qu’elles apparaissent aussi tardivement dans les capacités offertes aux organismes gestionnaires.Souvenons nous des récents scandales et de quelques "profiteurs" connus du système qui semble, à ce jour, ne pas avoir quitté leurs modestes toîts.Par pudeur il n'y aura pas ici de dénonciation...erreur et correction de dernière minute: J.P.Chevènement a annoncé qu'il quittait son pied à terre à loyer modéré de BELFORT dont acte (c'est une info AFP).