Un secrétaire d'état branché et social...

Parfois il suffit de relayer une info pour avoir un éclairage sur le profil d’un homme. Vous trouverez ici des infos croustillantes sur notre nouveau secrétaire d’état au logement. Je ne commenterais pas l’information car elle se suffit à elle même pour donner un éclairage particulier sur les prébendes de nos élus. Sachez, chers provinciaux, que le quartier Saint Paul est un bien bel endroit pour séjourner agréablement au cœur de Paris. Situé dans le Marais, à une encablure de la Place des Vosges, le quartier est célèbre à divers titres…son histoire (une des plus vieux quartier de la capitale) et celle de la diaspora juive, mais plus récemment la forte présence de la communautés gay, avec plein de boutiques dédiés à la branchitude et les nombreux cafés, restaurants undergrounds tendance Bears. Benoit. APPARU  n’était pas le seul à résider à petit prix dans ces HLM élégant ; Patrick DUPONT célèbre danseur étoile était également résidant social de l'OPAC dans ce même quartier…Ils ont tout deux fait l’objet de critiques quant à leurs présences dans des appartements dévolus aux  travailleurs modestes de nos administrations centrales (qui ont eux de graves difficultés à trouver un logement décent à proximité de leurs activités) Gageons que ce nouveau secrétaire d'état au logement et à l'urbanisme sera sensible au développement de l’offre locative sociale….

Mme BOUTIN et son projet (suite)

L'Assemblée nationale a adopté mardi le projet de loi de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" de Christine Boutin, déjà voté à l'automne par le Sénat, à l'issue d'un débat plutôt pacifié, après les discussions houleuses sur le travail législatif. Le texte a été adopté par 312 voix contre 225. Sans surprise, la majorité (UMP et Nouveau Centre) a voté pour, l'opposition (PS, PCF, Verts) contre.

Dans les grandes lignes, le texte est organisé en 5 chapitres consacrés respectivement à la mobilisation des acteurs du logement, à l’accroissement des disponibilités foncières, au développement de l’offre nouvelle de logements, à la mobilité dans le parc de logements et à la lutte contre l’exclusion.

Il prévoit, en particulier, que les organismes d'HLM n'investissant pas assez seront soumis à un prélèvement sur leurs ressources inutilisées pour favoriser ceux qui ont besoin de construire plus. Enfin l’on authentifie (et sanctionne) la passivité potentielle d’une partie non négligeable des acteurs sociaux de l’habitat !

Le projet de loi vise également à améliorer la mobilité dans le parc HLM, tombée à 9,4% par an: en supprimant le droit au maintien dans les lieux pour les locataires qui dépassent de plus de deux fois les plafonds de ressources, et en libérant les logements sous-occupés après trois propositions de relogement -- à l'exception des seniors et des handicapés. Enfin l’on permettra une meilleure rotation du parc ; est-il en effet bien raisonnable de laisser dehors une famille de 5 personnes au simple motif qu’un T5 au 5éme étage est occupé par une dame a mobilité réduite (et éventuellement avec des revenus confortables) mériterait un logement plus adapté  en rez de jardin (que l'on n'a pas construit aujourd'hui) ! Un amendement PCF, adopté (fait rare) avec l'aide de l'UMP contre l'avis du gouvernement, a ramené cette limite d'âge de 70 à 60 ans. Cela à un nom ; la mobilité. Toujours dans une optique (de mobilité) le texte abaisse de 10% les plafonds de ressources pour accéder au logement social pour ramener la proportion des ménages y ayant droit de 70% à 60%.

Autre mesure phare, l'extension du dispositif du "Pass-Foncier" appelé également "maisons à 15 euros par jour", aux appartements en immeuble collectif .Cela correspond à un réel besoin et à une volonté de densification que les verts devraient savoir apprécier et défendre (mais on ne les entend pas sur ce sujet).

Députés et sénateurs doivent désormais se mettre d'accord sur un texte de compromis en commission mixte paritaire (CMP, 7 députés et 7 sénateurs). Les conclusions de cette CMP seront débattues dans chaque chambre la semaine prochaine en vue d'une adoption définitive du projet de loi…allez encore un petit effort…n’oublions pas que ce texte comporte en sous titre URGENCE DECLAREE (depuis 10 mois maintenant) : http://www.senat.fr/dossierleg/pjl07-497.html

 

 

 

PS

1.Désolé pour mes lecteurs mais ma présence est moins assidue en raison notamment d'une reprise plus forte et rapide que prévue (j'aurais l'occasion de revenir sur ce sujet qui peut surprendre les plus pessimistes d'entres-vous).

2. Je profite de cet intermède pour remercier l'hébergeur qui enfin m'a enlevé le bandeau publicitaire d'un site de rencontre...mon lectorat et votre serviteur n'étant que peu interressé par ce parraînage...ils ont (enfin) compris!

 

Des profits élevés dans l’Habitat à Loyers Modérés

Thomas ROUX auteur d’une étude intitulée "l'immobilier social en France : un îlot de prospérité sur un marché sinistré ?" édité par Precepta (Xerfi) livre des conclusions surprenantes. Après avoir étudié les documents comptables de 2007 d'une cinquantaine d'organismes (Offices, ESH, Coopératives, Sem), il assure dans son étude que "faire du social est extrêmement rentable : les taux de résultat net pour les principaux acteurs du secteur sont généralement supérieurs à 15%".

Plus finement, Th ROUX dénombre 8 organismes dont le taux de rentabilité dépasse les 20%, 22 organismes ont un taux de rentabilité compris entre 10 et 20%, 13 allants de 5 à 10% et seulement 8 organismes sociaux ont un taux de rentabilité inférieur à 5%. Ces derniers ont généralement un chiffre d'affaires inférieur à 100 millions d'euros et mériteraient une fusion par nécessité économique avec d’autres organismes. Trop souvent ces organismes faiblement rentables refusent par volonté d’indépendance un rattachement  multipliant ainsi des charges de structures incompressibles forcément inadaptées à leurs faibles volumes.

 

Les bénéfices sont directement liés à un taux d’exploitation élevé et à une maîtrise des coûts de fonctionnement exemplaire.

Cette dernière est rendue possible grâce, en particulier, à l’image d’indigence que reflètent et entretiennent volontairement ces structures. Cela permet d’aller chercher toutes formes de subventions et d’aides de la collectivité à l’extérieur, de contraindre fortement les salaires des collaborateurs à l’intérieur et de convertir les occupants à un misérabilisme environnemental opportun.

Le taux d’exploitation est directement lié à la modicité des loyers aidés. Sur ces bases, rares sont les candidats au départ et les rares entrants sont triés sur le volet généralement sur des critères de clientélisme politique complété de garantie de solvabilité des candidats. Faible carence locative, faible charge de structure et fortes subventions ; le tiercé gagnant du mouvement social !

A cela s’ajoute des réserves liées à l’absence de déploiement volontairement limité et à la réalisation de plus values issues de vente en bloc d’une partie du patrimoine.

Ainsi les sociétés HLM (dans leur ensemble) aborde l’année 2009 avec des atouts majeurs qui n’échappe plus à la vigilance du Ministère du logement. Des fonds propres et des marges honorables complétés par un certain nombre d’incitatifs directs (décrets et subventions, appel d’offres sur le potentiel privé) et indirects (doublement du PTZ, TVA à 5,5% pour l’accession sociale…) devraient permettre de relever le défi de relance attendu par le gouvernement. Reste à bousculer les acteurs faiblement motivés à devoir augmenter leurs activités mais qui devront faire face à ce type de rapport. En effet il est anormal que cette branche à caractère social vivant uniquement de subvention, d’aide et de soutient en tout genre s’autorise à générer des profits au dépens de la collectivité en général et des trop nombreux demandeurs légitimes en particulier.

Opération 30 000 logements sociaux : YES WE CAN !

Au travers des réponses formalisées par les opérateurs sociaux dans la communication de leurs besoins auprès de la FNPC (Fédération des Promoteurs Constructeurs) nous avons une lecture inédite et particulièrement illustrative de la capacité de ces organismes (appelés communément mais de façon impropre HLM) à répondre aux besoins grandissants de ménages demandeurs de logements à loyers et budgets contraints sur l’ensemble du territoire.

 

Ainsi, nous pouvons constater la dynamique dans les réponses de divers opérateurs tels que la filiale de la SNCF, ICF (plus de 1000 logements dont 300 en Midi Pyrénées), le groupe OPIEVO  (1200 logements), le groupe ALLIADE (1000 logements) et la SNI susceptible d’absorber à elle seule 10 000 logements sur la France dont 500 logements en Midi Pyrénées pour ne citer que quelques unes des réponses.

 

Les organismes Hlm ont toujours eu pour mission de loger tous ceux qui ont des difficultés à trouver un toit dans les conditions du marché. Tout en restant fidèles à leur mission originelle, ils doivent faire preuve d’adaptions aux nouveaux besoins. Ces besoins se traduisent dans les politiques nationales. Mais, de plus en plus, la décentralisation amène les collectivités territoriales à jouer un rôle accru en matière d’habitat ce qui permet, parait-il, d’identifier de plus en plus finement les besoins des habitants au niveau local.

Nous devons constater l’extrême timidité de quelques délégations qui semble ne pas éprouver d’intérêt à produire du logement. Ceci illustré en particulier par la réponse de l’USH Midi-Pyrénées qui exprime ces besoins dans la correspondance suivante : Appel à consultation national USH - Midi Pyrénées .

D’où il ressort que  36 adhérents régionaux positionnés sur un territoire de 8 départements et comportant une population de  2 800 000 habitants dont 1 133 000 habitants sur la seule aire urbaine de TOULOUSE sont susceptibles de contracter sur cette région un maximum de 150 logements (essentiellement des villas !) ce qui, ramené au nombre d’adhérents, représente un ambitieux programme de 4 logements par opérateurs ! .

Les évolutions économiques de Midi Pyrénées et la hausse des prix du logement entraînent une demande croissante de logements sociaux que quelques opérateurs nationaux savent apprécier (voir ci-dessus les demandes de structures de CNI et ICF).

 

Vous pourrez noter l’ambition de la délégation USH de Midi Pyrénées; les mêmes qui se plaignent de la reprise partielle des fonds inutilisés du livret A. Nous sommes vraiment là devant une incapacité à faire face à la vocation et aux statuts des opérateurs. Il s’agit d’une association d’établissements sociaux sans ambition et réduit à une simple gestion d’un existant vieillissant voir partiellement obsolète. Au pays des contrées boisées nous assistons à la quête du bolet sauvage dans des champs de champignons de culture. Bref, une absence de volonté réelle qui se traduit par une réponse risible dans son contenu quand l’on connaît l’état de la demande dans cette région constituée de secteurs en forte capacité de migration positive.

Il ne reste plus qu’à attendre les réponses des autres régions qui ne manqueront pas de faire l’objet d’appréciation dans ce blog mais également j’en ai la conviction de la part du Ministère du logement qui pourra constater l’état d’esprit d’un certain nombre d’opérateurs sociaux arcboutés contre l’obligation de mise en forme d’ objectifs quantitatifs de moyen terme (exercice s’avérant particulièrement explosif en raison des ambitions exprimées par leurs délégués). YES WE CAN !

Quand l’idéologie freine le droit au logement

La loi solidarité et renouvellement urbains, votée en 2000, prévoit que les communes de plus de 3 500 habitants, près de 1 400 communes au total, doivent avoir sur leur territoire au moins 20 % de logements sociaux.

Trop longtemps l’on a mis sous l’éteignoir le poids électoral des heureux élus aux loyers modérés. Un logement affecté c’est souvent 2 à 3 bulletins de vote à capter. Quand 80% d’une population est en droit d’obtenir un logement social les critères d’attribution peuvent malheureusement revêtir un caractère partial ou subjectif dont il semblerait que, ni à droite ni à gauche l’on souhaite vouloir parler ouvertement.

Majoritairement géré dans le passé par la gauche il y a aujourd’hui autant d’officines de logements sociaux sur un département ou une région que d’influences politiques distinctes.A chacun son potentiel électoral.

En souhaitant favoriser l'accès populaire à la propriété, le projet de loi porte un message politique : la propriété ne doit pas rester le privilège des classes moyennes ou des hauts revenus. Il affirme que l'accroissement du taux de personnes propriétaires, plus encore parmi les ménages disposant de faibles revenus, constitue un progrès social ; l’on ne fait pas d’un nouveau propriétaire un révolutionnaire mais un conservateur potentiel....

Le texte présenté au SENAT et qui fait grand bruit propose de comptabiliser dans les 20 %, pendant cinq ans à partir de leur financement, les logements neufs destinés à être achetés par des personnes ayant de faibles revenus.

C'est sur cette question que se joue le débat relatif à la comptabilisation des logements sociaux prévue par l'article 55 de la loi SRU. Le but initial de la loi  était de contraindre les communes à accueillir, parmi leur population totale, au moins 20 % de personnes ayant des revenus modestes. Le projet de loi modificatif ne change rien à ce cas de figure sauf à prétendre qu'un ménage est plutôt à droite dès qu'il devient propriétaire, même si ses revenus restent inférieurs au plafond HLM et qu'il est plutôt à gauche quand il est locataire et entretenir une guère idéologique dépassée.

Ces appréciations peuvent paraître d’un autre temps. J’ai au cours de ma carrière assisté à des choix municipaux surprenant. Je me souviens de ce Sénateur-Maire de droite qui avait mis en place un plan d’occupation des sols habiles (à ces yeux) rendant nécessaire la propriété d’une parcelle de 3500m2 pour construire un pavillon sur "sa" commune. Ce brave homme considérait qu’à ce niveau, sur une commune de première couronne d’une grande agglomération il n’attirerait que les classes supérieures censées voter à droite. Porté par la vague Mitterrandiste les résultats l’ont renvoyé pour une durée indéterminée à l’étude des segmentations sociales.

Nous sommes devant un sujet similaire. Vouloir incorporer la propriété sociale dans les 20% c’est, quelque part, chercher à affaiblir le clientélisme de la gauche. Mauvais choix ; il aurait été plus ambitieux de doubler la part du social en accession et de proposer un amendement qui oblige les communes à développer 30 à 40% de logements dits sociaux sur une première période des cinq années (dont pour moitié en accession aidée). Ainsi l’on aurait répondu à la demande croissante des familles et aux besoins d’une nation affaiblie qui ne peut relancer son économie à partir de mesurettes.

L’immobilier vu du château…

 Nicolas SARKOZY nous a habitué à inverser les schémas décisionnels au sommet de l’état. Rendons grâce à son pragmatisme qui met cul par-dessus tête une pléthore d’attachés ministériels englués dans des sous-décisions sans relief. La France est en effet gouvernée par une armée d’énarques et autres sciences-po. qui passent la majorité du temps à produire du papier et à réinventer l’eau tiède.

 Les temps de crise sont là et il importe de répondre avec rapidité à des situations exceptionnelles. L’immobilier est un sujet majeur qui mérite des gestes forts et les récentes annonces du locataire de l’Elysées ont surpris l’ensemble des acteurs tant par sa soudaineté que par son contenu qui, a priori, peut paraître pour le moins imprécis.

Il est d’autant plus imprécis qu’une grande partie des décisions s’appuie sur des dossiers aux contenus ombrageux comme seuls savent en produire une armée de conseillers appartenant au (petit) ministère du logement. Car pour tout dire les attachés Ministériels sont à l’image des « patrons » qui les dirigent. Vous savez ce que l’auteur de ce blog pense de Ch. BOUTIN, qui, elle-même hérite d’un prédécesseur plus médiatique mais également fortement marqué du sceau de l’approximation en la personne de J.L. BORLOO.

Les craintes commencent à fleurir sur les décisions annoncées et quelques unes méritent d’être écoutées.

Le Président de l’UNPI déplore que les problèmes de fond ne soient pas traités en soulignant que les mesures prises vont soutenir l’activité du bâtiment pendant quelques mois seulement mais que les candidats à l’accession n’ont plus les moyens d’accéder. Ce n’est pas totalement faux et le volet « solvabilité » doit accompagner ces initiatives.

Michel Sapin, secrétaire national du PS a mis en garde contre des mécanismes "de rachat de biens pourris". Dans le cas où le rachat porterait sur des biens difficilement vendables, cette mesure "consisterait en fait à aider plus le spéculateur immobilier que l'accédant à la propriété"

 Il appartiendra au Président de mettre en œuvre les mesures qui semble les plus adaptées. Naturellement racheter des stocks potentiels à des promoteurs méritent réflexion et méthodes (sur quel secteur, quel type de produit, au profit de quels établissements de tutelles et à quel montant opérer ces transferts de propriété ?).

On peut également noter les réflexes politiques et corporatistes avec un PS qui dénonce tout en bloc…tout comme l’Union Sociale de l’Habitat… tout comme le syndicat des aménageurs fonciers …tout comme le syndicat des constructeurs de maisons individuelles qui se sentent floués ou oubliés … bref chaque acteur cherche à tirer profit de cette initiative. Un réflexe bien de chez nous ou chaque pavillon est entouré de grillages et de haies protectrices (tout un symbole de l’effort de solidarité).

Il n’en reste pas moins que les bases sont lancées. Rappelons-nous que pour les logements collectifs, les mises en chantiers chutent de 23,3% sur le trimestre à 39.529 unités et de 5,3% sur un an à 169.753 unités. Chaque logement c’est 1.5 emploi ; je vous laisse le soin de calculer la perte potentielle d’employabilité du secteur à partir des chiffres globaux. Rappelons nous également que nos concitoyens sont mal logés et qu’il appartient à nos gouvernants de trouver rapidement des solutions. Avec pragmatisme. Car comme le disait ma grand-mère l’on ne fait pas une omelette sans casser des œufs.

11 milliards d’€ = 65 000 logements

A la veille de son grand oral (précisément le 28 juillet 2008) Mme BOUTIN et son ministère commence à sortir quelques chiffres afin de préparer le terrain de la réforme. Divers points de sa conférence de presse du 10 juillet sont particulièrement intéressants et répondent en grande partie aux griefs déjà évoqué dans cette note : http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/06/0...   Par exemple, nous venons d’être informés que les 860 sociétés d’HLM agissant sur notre territoire détiendraient, au global, une trésorerie de 11 milliards d’euros. Toute entité économique doit vivre…et prospérer. Doit-on pour autant négliger le fondement même de son activité et des missions pour satisfaire à des critères de gestion prudentielle ? Nous pourrions admettre que toute activité à caractère social, détenant a fortiori un patrimoine lourd, souhaite constituer des provisions nécessaires à l’entretien de son parc. Nous pouvons également entendre les motifs évoqués par les bailleurs sociaux sur la  cherté du foncier et les difficultés de réalisation d’opérations nouvelles ; c’est le lot de tout promoteur (privé comme social) mais nous ne pouvons pas comprendre cette démobilisation récurrente devant un problème aussi crucial que le logement.

Il est patent qu’aujourd’hui le logement social souffre de nombreux maux dont trois principaux :

ü      Un nombre trop important d’organismes de diverse nature économique incapable de remplir avec compétence l’objectif essentiel qui consiste à augmenter sensiblement le parc disponible. 860 offices HLM, dont 298 à caractère « privé » les ESH, (sur lesquelles le patronat a mis la main en 2003 à la faveur d'une réforme de gouvernance et sous contrôle des collecteurs du 1 % patronal).

 Au final c’est 86 organismes en moyenne par département ! Il importe de donner plus de cohérence à ces structures et l’idée d’engager chaque unité dans une « convention d’utilité sociale » pourrait être une première bonne idée. Cependant un engagement sur des objectifs de réalisation ne pourra être une réelle bonne initiative que lorsque l’on aura concentré les compétences dans des structures dévolues d’une part à la gestion et l’entretien du parc existant et d’autre part au développement de programmes majeurs d’habitats sociaux par mutualisation progressive des moyens régionaux (encore une fois l’on note ici que la notion de département est périmée notamment à l’observation de départements voisins où l’un est en manque chronique de logements et de moyens et l’autre en manque de candidats à loger mais avec une trésorerie excédentaire par stabilité démographique : Rhône/Drôme).

ü      Pour la sphère publique, majoritaire en nombre d’établissements (coopératives d’HLM, offices publics de l’habitat et OPAC) cela représente un « faire valoir » des personnalités politiques locales qui trouvent dans cette organisation les moyens d’asseoir habilement leurs notoriétés et de favoriser un  clientélisme électoral par des attributions d’opportunités. Il est, en effet, de bon aloi de porter quelques présidences d’organismes sociaux, sans autres forme de compétence que l’âge et la place dans l’échiquier politique local. Deux en particulier favorisent directement les élus et flattent leurs égos ; les EHPAD et les HLM ; Il serait opportun de valoriser les compétences internes (elles existent) et d’établir des gouvernances régionales susceptibles d’orienter les acteurs dans le nécessaire développement du parc public.

ü      Pour la sphère semi-privée le contrôle par le patronat par le biais du 1% logement est sensiblement affaibli par les derniers évènements mettant en cause le MEDEF et le flou trop longtemps entretenu sur les comptes détaillés des organismes paritaires. Etant ici précisé que les prélèvements réalisés sur le 1% patronal par l’état (0.55% de la masse) ne peuvent que défavoriser la volonté de transparence ; a trop vouloir ponctionner l’on créé les conditions d'une dissimulation opportune (là comme ailleurs). Diverses initiatives réussies militent cependant au développement du parc semi-privé ; les moyens existent, il importe de les utiliser dans l’intérêt des salariés.     

Il est important de rappeler que dès 2003 Gilles de Robien souhaitait "redynamiser la chaîne du logement " au travers de trois mesures : la modification des statuts des différentes familles du mouvement HLM (OPHLM, Opac, SA d'HLM, etc.), l'installation d'une gouvernance au sein de chaque structure et la mise en place d'un conventionnement global entre l'Etat et les bailleurs sociaux devant donner aux pouvoirs publics une "feuille de route "détaillée sur la programmation de la gestion de leur patrimoine. 5 ans après le sujet reste le même ! Ne pas confondre lenteur et impéritie...

Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM

 Mauvaise gestion, trésoreries trop bien garnies, opacité dans les attributions de logements... Les organismes sont accusés, à mots couverts, de nombreux maux et devraient même, pour les tenants d'une politique plus libérale du logement, n'exister que de façon résiduelle en faveur des seuls ménages les plus pauvres.

"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.

Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.

Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.

Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de  10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.

Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.

A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.

Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.

La loi DALO et les HLM

 Un récent rapport de l’ANAH propose une analyse détaillée du parc des logements en France. http://www.anah.fr/nos-publications/atlas-habitat-prive/p...

Je vous invite à revenir sur quelques chiffres significatifs de ce rapport.

Premier constat : Le parc locatif privé, en logeant 6,3 millions de ménages, représente en France près d’un quart des résidences principales (24%). Ce parc, en progressant sur la période 1999-2005 de 7,4% d’unités, a connu une réelle dynamique. Il n’est, dans ce rapport, pas fait état des incitations fiscales mais l’on peut penser que cette évolution est sensiblement influencée par les lois Méhaignerie puis de Robien favorisant l’investissement locatif. Il est à souligner que cette progression est supérieure à l’évolution dans cette pèriode du parc détenu par les organismes d’HLM, les SEM (sociétés d’économie mixte) et les collectivités territoriales (+ 5,9%) qui semble être malheureusement trop faiblement soutenus dans leurs développement. Le parc social a ainsi vu sa part globale légèrement diminué  dans cette période (-0.3%)

Second constat : le parc social voit le nombre d’occupants sous le seuil de pauvreté augmenter au même rythme que le parc privé. Au-delà du constat inquiétant de cette augmentation de la pauvreté en France il est à noter que le monde HLM ne « privilégie » pas l’accueil des plus démunis comme l’on pourrait l’espérer. Social certes mais très social c’est une autre affaire…

Troisième constat : Dans le secteur du logement étudiant c’est le parc locatif privé qui contribue largement à la fluidité du marché. En 1999, sur les 564 000 étudiants, 57% se logeaient dans le logement locatif privé et 25% dans un « meublé », statut qui relève pour une large partie du privé. Les HLM ne contribuant pour leur part que pour 6.8% au logement des étudiants.

De ces trois constats l’on peut tracer des objectifs aux structures HLM.

En premier lieu en souhaitant que le trop faible développement du parc bénéficie prioritairement aux plus fragiles de nos concitoyens ; sur ce point le droit opposable au logement (DALO) est une mesure majeure et la première décision en faveur de Namizata FOFANA, une jeune maman de 26 ans, qui élève seule deux enfants de 3 et 8 ans est illustrative du désengagement des structure HLM face aux familles dans le besoin et de la nécessité de pousser ces organismes à relever le défi.

En second lieu, au regard des faibles capacités de développement du parc social il importe de donner la priorité absolue aux logements collectifs. La réalisation, trop souvent constatée, de pavillons couteux au dépens de logements collectifs a pour corolaire de diminuer pour les mêmes montants investit le nombre de logements offerts au plus grand nombre. Pour un ensemble de 20 villas l’on peut raisonnablement créer un collectif de 30 appartements (soit augmenter la capacité de 30% d’accueil pour un investissement comparable).

En complément,  il importe de privilégier, dans cette « politique de mixité » les petites surfaces plus précisément dévolues aux familles monoparentales (en forte progression) et aux étudiants. Pourquoi, en effet, l’étudiant et la maman avec son enfant sont ils aussi peu présent dans le parc HLM ? L’absence de T1de T2 et T2 bis dans le parc social est une criante inadaptation aux réalités des besoins.

En dernier lieu l’on ne peut pas laisser dans l’ombre l’effet positif des incitations fiscales (que quelques uns ont  baptisés à la hâte « niches fiscales). Elles ont  participées  au développement du parc locatif. Ces lois sont perfectibles mais, à l’évidence, ce n’est pas en les supprimant que l’on obtiendra une évolution sensible du parc de logements en France.

HLM: 140.000 ménages en sur-loyers ?

 Chaque avancée de nos élus provoque des craintes, des heurts parfois même des blocages. Doit-on s’inquiéter des surloyers dans les HLM ? Si 140 000 ménages sont touchés s’est précisément en raison du nombre (élevé) de résidants qui sont « sortis » à leurs avantages des critères initiaux d’éligibilité au parc social. Critères essentiellement basés sur le faible niveau des revenus des familles. Tant mieux ; le travail, le temps, l’ascenseur social à favoriser ces ménages dans leurs niveaux de revenus. Nous ne pouvons que souhaiter que cela continu pour le plus grand nombre des résidents des HLM.

Au nom de la solidarité il n’est pas scandaleux  qu’à leurs tours ils participent tant à l’entretien du parc existant qu’au développement de ce même parc. C’est pour cela que cet aménagement aux baux existant paraît juste et opportun.

Les sociétés HLM ont des difficultés à « boucler » leurs budgets de fonctionnement et il importe de leur permettre d’entretenir le patrimoine voire de permettre l’évolution du confort et son extension. Sur ces 140 000 ménages les premières appréciations laissent apparaître environ 20 000 ménages qui vont s’approcher réellement d’un montant de loyers comparable au marché privé.En janvier 2008,  il leur appartiendra de choisir entre favoriser une famille en demande et quitter leur logement pour habiter un  logement plus en adéquation avec l’évolution de la famille ou « subventionner » par ce sur-loyer des logements nouveaux.

Doit-on s’offusquer de ces éventualités ? On ne peut que regretter qu’elles apparaissent aussi tardivement dans les capacités offertes aux organismes gestionnaires.Souvenons nous des récents scandales et de quelques "profiteurs" connus du système qui semble, à ce jour, ne pas avoir quitté leurs modestes toîts.Par pudeur il n'y aura pas ici de dénonciation...erreur et correction de dernière minute: J.P.Chevènement a annoncé qu'il quittait son pied à terre à loyer modéré de BELFORT dont acte (c'est une info AFP).