Enfin des prospectives sérieuses !

 

Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).

 

Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac)  le déficit en matière de logement existait avant la crise  et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Marché résidentiel	Évolution des prix de vente pour 2009
Marché des biens d'exception	Stabilité
Marché des biens de standing en situation recherchée	0% à -5%
Marché des biens de standing en situation banale	-5% à -15%
Marché des biens courants en situation dépréciée	-10% à -20%

Source : Crédit Foncier.

 

 

Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement. 

Les villes qui résistent et les autres

 

rang	score	villes
1	b+	Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes
2	b	Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
3	b-	Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
4	c+	Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
5	c	Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.

 

 

Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce  mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne. 

 

Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.

Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).

 

Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.

Prêt relais : faire face avec sa banque

Je reçois peu de commentaires de particuliers sur mon blog. Le dernier est issu d’une personne totalement paniquée par la tournure des évènements récents et sa relation avec HSBC. L’on a parfois qu’une appréciation lointaine des angoisses réelles que vivent bien malgré eux les contractants d’un prêts relais.

 Si la Fédération française des banques a lancé la machine en publiant en ligne son guide pratique du crédit relais, ce sont désormais les actions individuelles des établissements bancaires qui sont massivement espérées par les détenteurs d'un prêt relais.

En contrepartie des 360 milliards d'euros mis à leur disposition, le gouvernement avait appelé les banques à engager tout un panel d'actions concernant notamment le déblocage du crédit et du crédit relais en particulier. Un crédit relais qui, en ces temps de crise, met à mal près de 30.000 ménages français (source Afub - association des usagers de banques).

 A noter la réaction du Crédit Foncier premier groupe bancaire à prendre des dispositions en ce sens...et a communiquer. Espérons que d’autres établissements vont très rapidemment suivre le mouvement.

Dans le cadre des « solutions personnalisées » que les banques se sont engagées à instaurer, le Crédit Foncier a donc annoncé hier sa volonté de rallonger la durée du crédit relais de 700 de ses clients. Une prolongation de six mois du prêt qui sera attribuée aux « clients dont le crédit relais arrive à échéance dans les trois mois et à un taux préférentiel correspondant au taux légal en vigueur (3,90%) ».

Le Crédit Foncier devrait coupler cette mesure à la proposition d'« un avis gratuit pour évaluer le bien aux conditions actuelles du marché ». Ce qui semble tardif (d’autres établissements ont commencés par exiger cette estimation avant de débloquer les prêts relais).

Pour les concernés je suggère d’anticiper et de réaliser 2 étapes préalables à la négociation :

·         Apprécier à son juste montant la valeur du bien porté en garantie du prêt relais. Les évaluations fantaisistes des agents immobiliers (qui parfois ont permis de conforter le dossier du prêteur) doivent être remises en cause avec objectivité ; les petits défauts d’hier sont aujourd’hui de gros freins à la vente. Il faut en tenir compte.

·         Ce juste prix doit être corroboré par une appréciation du montant locatif du même bien. Pour faire simple si votre bien vaut 100 000 € la valeur locative annuelle nette de frais de gestion doit s’inscrire entre 3800 à 4500 € (représentant une rentabilité de 3.80% à 4.50% l’an). Attention cet exercice demande de l’objectivité ;  il importe dans les deux cas de faire authentifier les valeurs par des professionnels susceptibles de prendre mandat de vente ou de location sur les montants annoncés.

·         Sur ces bases vous pouvez entrer en négociation avec votre banquier et choisir avec son aide la solution la plus pertinente :

o        Transformer le prêt relais en prêt long terme pour conserver le bien et le mettre en location. Selon le vieil adage boursier « ne pas vendre…c’est ne pas perdre ».Sur l’estimation des revenus locatifs votre banquier est en mesure de mettre en place un crédit nouveau. Ainsi dans mon exemple 100 000€ pouvant garantir 4500€ de revenus il est possible d’obtenir 80 000€ minimum de cette somme en long terme. Ainsi vous devenez bailleur et attendez des jours meilleurs pour une vente future. Classiquement vous reportez la vente à la fin du bail (9ans). D’autres aménagements sur la durée peuvent être réalisés avec les conseils d’un notaire.

o        Si votre bien avait une valeur estimée de 100 000€ il serait étonnant qu’aujourd’hui vous trouviez des agents susceptibles de vous proposer une vente supérieure à 90 000€. Vous n’avez rien perdu et les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent. Simplement votre bien a une valeur moindre par rapport à l’estimation généreuse initiale. Votre prêteur voit sa garantie diminuée ; il importe de le rassurer et qu’il accepte de compléter partiellement le prêt initial afin de faire diminuer d’autant le montant du prêt relais. Ainsi si l’on transforme 20% du prêt relais initial en prêt long terme l’on augmente la sureté du banquier sur le bien à vendre et la capacité de négociation. Reste à trouver le client pour le bon prix.

o       Dernière possibilité la prolongation de la durée ; attention cependant les prêts relais sont coûteux et cela ne vous exonère pas des angoisses qui vont s’amplifier au fil des mois à venir. Vendre en tension c’est souvent vendre à perte en raison des fragilités resenties lors de la négociation. Par ailleurs une prolongation de 6 mois se traduit par une remise en vente limité à 4 mois (pour tenir compte de la période de réflexion et de montage généralement accordée à l’acquéreur.Sous réserve que ce dernier trouve un financement....

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Prévisions divergentes des banques

Deux analyses sur l’évolution des prix dans l’immobilier sont produites par les banques en ce début de mois. Tout d’abord HSBC et ensuite le Crédit Agricole. Un point commun, « l’atterrissage en douceur » est (re)formulé. Banal, rien de nouveau.

Des divergences cependant ; HSBC banque internationale frappée par  les créances douteuses aux US dégrade plus volontiers les prix dans le neuf que dans l’ancien et de son côté le Crédit Agricole, plus franco français dans son analyse, perçoit une stabilisation dans le neuf et une dégradation de 5% dans l’ancien dans un scénario de crise financière maîtrisée (sans crédit crunch).

Au petit jeu des prévisions dans le marché immobilier résidentiel il importe de considérer l’élasticité des prix de vente et son corollaire le seuil critique en dessous duquel le vendeur ne souhaitera plus réaliser sa transaction (particulier ou promoteur) pour motif évident de perte.

Sur ce point l’immobilier ancien a une souplesse notable notamment en raison de la hausse sensible et continue des 10 dernières années. Imaginons un propriétaire ayant besoin de réaliser la vente d’un bien acquis il y a maintenant 4 ans ; sa plus value théorique pourrait être raisonnablement de l’ordre de 33% à 45% ; Il peut donc diminuer ses prétentions de 10% à 15% sans dégât (tout en tenant compte de l’érosion financière). Cette élasticité s’amplifie dans le cas d’une acquisition plus ancienne.

A contrario le promoteur ne peut user de cette faculté ; son prix de vente est issu d’une acquisition foncière, complété de coûts travaux (généralement en hausse) augmenté d’une marge d’entreprise. Sur un programme lancé (chantier en cours) l’élasticité attendue correspond à une érosion de la marge et peut rarement dépasser 2 à 3,5% sans mettre en difficulté l’opérateur qui généralement préfère voir ses délais de vente s’allonger que brader une opération (d’où les « cadeaux » concernant la cuisine ou des frais de notaire offerts).

Pour les programmes en pré commercialisation l’absence de vente reporte sine die l’opération et ouvre vers d’éventuelles renégociations de la charge foncière et du montant des travaux. Sur ce dernier point il existe, en effet, un seuil critique en dessous duquel les entreprises du bâtiment font le choix de réduire leurs coûts de production (participant ainsi à  l’atterrissage ) ; ce n’est aujourd’hui pas le cas les carnets des entreprises du bâtiment sont pleins. Dans un second temps, en cas de crise prolongée, l’on peut constater un écart grandissant de prix entre neuf et ancien ce qui a pour effet de créer un report partiel de choix du neuf vers l’ancien.

Ainsi la flexion des prix de vente en cas de crise s’effectue prioritairement dans l’ancien puis pour une moindre mesure et pour une période plus brève dans le neuf. De facto, la relance démarre dans l’ancien pour s’amplifier au travers des opérations neuves reportées.

L’immobilier (résidentiel) possède une inertie importante. Le logement est détenu majoritairement par des ménages ; ce n’est donc pas une valeur fluide d’échange, contrairement au marché boursier et les contractions du marché restent lentes, prévisibles et partiellement maîtrisables sauf en cas d’arrêt ou de hausse brutale des crédits. Par ailleurs ce marché bénéficie dans les périodes actuelles du désamour des élus pour le logement en particulier collectif ; un regard rétrospectif à l’échelle du siècle montre que le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement a été permanent sur notre pays au motif principal d’absence de volonté de produire du logement en masse. Ce qui est rare est cher…cela offre ainsi aux vendeurs un soutien involontaire mais constant aux produits de qualité.

Le Crédit Agricole est donc nuancé et juste dans son prévisionnel. HSBC pour sa part aura tout loisir à réviser son analyse au travers ces engagements internationaux en particulier aux US ou l'assainissement de son portefeuille de crédits immobiliers reste à ce jour incomplet aux yeux de la communauté financière mais également en France où son périmètre d’intervention est aussi confus que son prévisionnel du marché immobilier.