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Cat on a Clothesline  polyethylene plastic

J’ai donc choisi d’illustrer ce second volet de mes propos par cette sculpture du même auteur (J. KOONS) ; elle illustre parfaitement la crise du logement.

Nous vivons un réel paradoxe ;

• D’une part un certain nombre de prédicateurs vindicatifs nous annoncent depuis maintenant 3 ans l’éclatement de la bulle.
• D’autre part nous constatons aux derniers résultats des Notaires et de la FNAIM une demande soutenue de logements avec une hausse, certes limité, mais encore supérieure à l’inflation des prix.

Peut-on craindre l’éclatement d’une bulle dans un marché en pénurie d’offre ? J’attend les démonstrations des « baissiers ».Pour l’heure je vous propose d’analyser la pénurie.                      Détaillons les divers segments de la demande :

• Les « primo accédants » : Ils sont de plus en plus nombreux a avoir compris qu’un loyer pendant 15 ans c’est autant d’argent perdu. Ils recherchent donc prioritairement des surfaces adaptées à leurs besoins et à leurs ages. Un logement permettant de créer les conditions d’une vie autonome après le départ de la cellule familiale.
• Les « seconds achats » issu de la première catégorie, recherche prioritairement des surfaces permettant d’abriter une cellule sociale généralement constitué du couple et de deux enfants (je cherche comme vous tous le ménage avec 1.8 enfants…) mais les seconds achats se trouvent également au nombre des divorcés et des séparés. Ce segment est donc un multiplicateur de la demande pour des appartements de tailles moyennes.
• L’investisseur issu (généralement) de la seconde catégorie et qui souhaite constituer un placement avec l’espoir de conforter à terme ses revenus par le biais des loyers perçus.
• A ce stade l’on perçoit le logement locatif à caractère privé qui s’adresse à l’ensemble d’une population qui, pour divers motifs honorables (age, capacité financière, mobilité…)  préfère la location à l’acquisition.
• S’ajoute naturellement le logement social dévolu initialement aux moins favorisés ; ils sont malheureusement en sensible augmentation.                                                                                   

Il existe une inadéquation grandissante entre les besoins réels des demandeurs et l’offre proposée.Reprenons par segment :

• Les « primo accédants » ont le choix entre un petit logement de mauvaise qualité à la revente (surévalué par son propriétaire) ou de très rares logements neufs en studio et deux pièces. J’insiste sur la rareté de logements neufs en studios et deux pièces car nous touchons là une des particularités des permis de construire ; les maires refusent ce type de logements aux promoteurs pour divers motifs fallacieux (je vous laisse le libre choix des motifs de refus évoqués ; c’est un véritable scandale que je dénonce haut et fort !).
• Les « seconds achats » en situation de revente d’un logement ont aujourd’hui à considérer le juste prix du bien à la revente constitutif de l’apport (souvent essentiel à leur nouvelle acquisition). Là nous observons généralement un blocage issu de la surévaluation précédente. Le reflet le plus illustratif étant le nombre de maisons en seconde couronne en attente de finition (le budget initial sous évalué ne permet pas de clôturer, d’enduire, de peindre bref de terminer la maison) et les difficultés d’obtention des prêts relais rigoureusement encadrés ne favorisent pas la fluidité de ce marché
• Pour les investisseurs, les lois ayant évoluées une partie des logements sont aujourd’hui non rentables (secteur A et secteur C Loi De Robien et Borloo) ; l’offre de qualité est donc limité à quelques rares opérations sur les secteurs B1 et B2 ; opérations jalousement commercialisées par des réseaux spécialisés qui généralement imposent un « package protecteur » qui relève le prix du produit de 15% environ (mais la sécurité à un prix)
• Quant aux logements sociaux cherchez les…..en particulier la maison à 100 000€  devenue la maison à 15€ par jour (notez la pauvreté du marketing gouvernemental).

J’entend déjà les plus critiques d’entre vous compléter et nuancer cette liste…il y a forcément des « segments » écartés car relativement marginaux (la résidence secondaire, la résidence médicalisée,le très social...et la tente QUETSHUA). Ainsi vous noterez que nous avons une pénurie de biens dans la plus part des segments dont découle l’absence de fluidité d’un segment à un autre.

Le marché reste donc durablement carencé ; les vendeurs restent en position de force …sauf éventuellement ceux qui sont dans l’urgence (il y en a quelques uns mais cela reste marginal).         Alors la bulle elle est où ? Tant que de plus important volume de permis de construire ne seront pas octroyés (en particulier au profit des primo accédants) les prix resteront élevés dans l'ensemble des segments, y compris au niveau de la location.