BANQUIERS : la boule de cristal remplace la statistique !

Nos principaux établissement financiers produisent avec régularité des études leurs permettant d’apprécier l’évolution des marchés dans le temps. Un travail de tous les instants réalisés par des prévisionnistes chevronnés souvent issus des meilleures facultés. Ainsi les banques détiennent une appréciation détaillée des marchés et peuvent, accessoirement, offrir à la presse des prospectives ficelées concernant tel ou tel secteur de l’économie marchande.

 

C’est également au vue de ces bases que plusieurs banques se sont lancées en 2006 dans l’acquisition de sociétés immobilières (groupement d’agences immobilières et promoteurs). Ainsi le directoire de la CAISSE D EPARGNE à procédé au plus haut du cycle à l’acquisition de la minorité de blocage au sein de NEXITY. Si cela doit vous rassurer, il n’y a pas qu’elle a avoir agit ainsi. Mais l’on ne se vante pas des turpides du passé.

 

Un logement acquis au plus haut du cycle (2006) pourrait perdre en cas de revente aujourd’hui 5 à 10 points de sa valeur. Dans le même temps la valeur nominale de l’action NEXITY a été divisée par 10 ! Bravo l’écureuil.

 

L’immobilier est un marché à cycle long. Les sinusoïdales sont généralement longues tant au niveau des évolutions haussières…que des flexions. Ainsi, comme indiqué sur le graphisme, les périodes dépressives sont marquées par des replis généralement progressifs mais continus et inexorables. Nous assistons à cela et devons organiser notre activité à partir de cette donnée.

 

Dans la période budgétaire qui nous occupe tout acteur sensé du marché immobilier neuf établis des prévisions pour l’exercice 2009 avec une flexion de 20 à 30% de son activité. Le mot d’ordre est « SE DESENGAGER » ! Les variables d’ajustement prioritaires dans l’immobilier neuf ne sont pas les prix de vente (je vous l’assure) mais le nombre de logements en cours de production…et accessoirement le personnel nécessaire à l’accomplissement des travaux.

 

Quelles en seront les conséquences ?

Pour les sociétés qui auront su prendre le virage très tôt (j’en fais partie) il s’agit de consacrer son activité à la négociation de foncier en vue de jours meilleurs (je suis acheteur, qu’on se le dise). Les prix des parcelles fléchissent, les propriétaires de ces parcelles ont été abusés par des groupes qui leurs ont généralement fait miroiter des valeurs de cession invraisemblables…en soulignant très souvent leurs adossements aux banques et leurs degrés de solvabilité…

 

Pour les plus exposés ils négocient leurs désengagements en rompant les contrats en cours tant au niveau des bureaux d’études que des sous traitants et des propriétaires de foncier. Un beau gâchis…en attendant que des opérateurs sociaux s’aventure dans des rachats éventuels. J'observe un parfait mutisme de la part des interressés; les joies sont parfois silencieuses...

 

Alors les prévisions des banques me direz-vous ? Elles continuent à prévoir l’évidence. Cette semaine c’est le CREDIT AGRICOLE qui si colle avec la Tribune, les Echos et toute la presse économique qui relaie l’information ; les PC sont en flexion de 25% aujourd’hui… le marché du logement neuf sera demain (en 2009) en flexion…de 25% avec une baisse probable des prix mais pas un crash. Bravo les gars, continuez car c’est avec cette vision aussi conceptuelle que la CAISSE D EPARGNE a été floué (je pèse mes mots) par les dirigeants de NEXITY.

 

Il serait plus habile de nous projeter à cinq ans. Quels sera l’état du logement en France en 2013 ? Le déficit de logements disponibles cumulé sera de combien de lots ? A ce niveau qu’adviendra t’il du marché locatif et des loyers ? N’oubliez pas les courbes et leurs inexorables mouvements. Un peu plus d’anticipation serait bienvenu ! C’est naturellement plus dur mais l’on m’a toujours dit que gouverner c’est prévoir. Pour ma part j’ai établi mes objectifs à 3 ans et je reste globalement confiant, comme en 1993.

Un crash ? Pas dans l’immobilier !

Nous assistons à une destruction des valeurs importante ; le CAC40 atteignait au 15 octobre 2007 le seuil des 6000€. Aujourd’hui, un an après, dernier jour d’une semaine catastrophe nous allons effleurer les 3000€…. Quand la bourse est en difficulté (par pudeur, le mot est en dessous de la réalité) les valeurs refuges réapparaissent. En premier lieu l’or et ses dérivés. Les épargnants mais également les gestionnaires de portefeuille arbitrent en la faveur de ce type de valeur. Normal l’on retrouve la qualité des fondamentaux.

Du côté de l’immobilier les plus pessimistes nous ont assurés d’une chute de 20% au cours de l’année à venir. Je vous laisse apprécier l’écart entre la crash boursier et l’éventuel effondrement de la planète immobilière.

Sur le ton de la confidence l’on parle même d’achats d’opportunités par divers déçus de la bourse. Cela reste marginal voire anecdotique. Comme cette interrogation d’un auditeur sur Europe 1 qui la veille de passer son acte de vente chez son notaire… se pose la question du placement du chèque de 300 000€ qui va lui être remis. Dans l’attente d’une acquisition à venir j’en fais quoi ? dit-il. Voilà, me direz vous, une angoisse de riche. Mais mettez vous à la place de ces quelques vendeurs qui, aujourd’hui, contre un bien réel se voient confier un virement sur le compte de leur banque…

Ainsi la majorité des schémas est aujourd’hui remis en question. Les vendeurs de biens sont prêts à baisser…pas forcément ou pas beaucoup. Naturellement l’on peut hypothéquer sur le malheur des uns (le détenteur d’un prêt relais par exemple) mais il ne faut pas s’attendre à un effondrement.

L’on peut également pour des motifs anticapitalistique se réjouir des difficultés des promoteurs, des communiqués d’ A. DININ (NEXITY) ou de G. NAFYLIAN (K&B) sans prendre la dimension réelle du sujet. Car l’abandon  de plus de la moitié des programmes a des effets directs sur l’emploi, des effets induits sur la masse grandissante des mal logés mais pas forcément sur les résultats des groupes qui trouveront des solutions au travers des variables d’ajustement…

L’immobilier est en difficulté ; la défiance interbancaire issue des toxiques américains et le gel des crédits sont aujourd’hui les deux causes établies des difficultés de l’immobilier en France. Les ménages en prennent conscience et cherchent à retrouver la sécurité. C’est plus du tout  le cas à la bourse…reste à retrouver les moyens d’une acquisition pour un certain nombre d’accédants aujourd’hui interdit d’achat par leurs banques.

Kaufman & Broad à la porte de la faillite !

Selon le JDF (Journal des Finances) du 4 Octobre «l’arrivée à échéance de leurs lignes de crédit ou la difficulté à trouver des financements pourraient vite s’avérer problématiques » pour un certain nombre de sociétés dont K&B mais, pour une moindre mesure le Club Med et les Nouveaux Constructeurs.

Pour K&B son trop important endettement est lié au LBO et à une politique de développement agressive mis en œuvre par son Président au cours des années passées.

Touchées par le durcissement des conditions d’octroi de crédits cette société se retrouve en première ligne des victimes potentielles du crédit crunch. La situation devient critique ; les annonces de l’Elysée concernant l’aide au démarrage de programmes immobiliers nouveaux suffiront elles à « rassurer » les établissements financiers dans un contexte de survie. Des décisions majeures ont déjà été mises en place par les dirigeants ; abandon d’un certain nombre d’opérations inadaptées ainsi qu’un plan de licenciement de 166 salariés. Tout cela peut il restaurer la confiance des chefs de file bancaires dans le contexte actuel ? Rien n’est moins sûr.

C’est un pari délicat notamment en raison du temps nécessaire à la mise en place des modalités par une administration centrale quelque peu dépassée par l’ampleur de la tâche (voir posts antérieurs). Reste des prises de participation majoritaire au capital par un groupe du BTP…opération particulièrement délicate sans la réalisation d’un diagnostic précis des passifs dormants liés aux garanties décennales des ouvrages réalisés. Pour avoir participé dans un passé récent à des "auction bid" dans ce métier j’ai quelques difficultés à retenir cette éventualité (sauf pour une reprise à la casse). Rien n’est moins triste que de voir un des principaux acteurs de notre profession dans cette pèriode. Les qualités des dirigeants ne sont pas en cause, G. NAFYLIAN étant un grand stratège et son ardeur a développer son groupe n'est pas critiquable. Il a tout mon soutien moral pour les jours à venir. Je suis persuadé qu’il trouvera les moyens de la pérennité du groupe K&B France.

C dans l'air : la crise de l'immo

C dans l’air du 29 septembre a parlé de la crise et de l’immobilier. François LENGLET de la TRIBUNE y fait preuve d’une pédagogie fataliste et Yves CALVI reste l’animateur que l’on connaît ; de bonnes questions simples qui imposent des réponses claires.

Si vous avez 1heure devant vous , prenez un alcool fort, calez-vous dans votre fauteuil et cliquez ici :émission en ligne.

 

Immobilier: Scénarios pour le 4éme trimestre

                                                                                   

Souvenez vous des propos mobilisateur du candidat Sarkozy ; je veux une France de propriétaire…Faire passer le nombre de propriétaires dans l'hexagone de 52 à 70 % des ménages était le rêve de notre Président. Un espoir partagé par beaucoup d’entre nous qui semble aujourd’hui un rêve qui s’éloigne.

En effet dans l’intervalle nous avons eu les divers évènements déjà évoqués sur ce blog avec les conséquences largement décrites. Les dernières info communiquées par la FPC et les notaires sont alarmantes ; l’ AFP en établi un relais ici : http://afp.google.com/article/ALeqM5h08K38m3cISutjgahwag2...

Plusieurs scénarios s’ouvrent à nous :

La reprise

Consciente des difficultés économiques de la « vieille Europe », sous la pression de l’Allemagne et de la France la BCE baisse enfin son taux directeur et les principaux pays s’unissent dans un plan triennal de soutient à l’économie de production. Avec des prix et un marché de l’emploi stabilisés, les français, tout comme la communauté européenne, retrouvent des capacités d’emprunt. Le volume de transactions remonte progressivement…et votre belle mère vous prête ses économies sans intérêt.

Probabilité : 1 sur 5.

Le krach

Les prix chutent de façon importante dans toute la France faute de demande solvable. Les acquéreurs diffèrent leur projet et les vendeurs les plus fragiles ou pressés bradent leurs biens a -30% dans l’ancien. Faute de liquidité, les banques se désengagent majoritairement du crédit immobilier et nous revoyons surgir les filiales de défaisances mis en place par les établissements financiers au profit des opérations de promotion en cours qui ne trouvent plus d’acquéreurs… Les plus pessimistes l’attendent depuis plus de 5 ans…. Hélas pour eux nous ne sommes pas aux US ni même en Espagne et c’est l’hypothèse la moins acceptable ; les banques sont trés engagées en amont pour fermer totalement le flux (qu’il est délicat d’être juge et partie).

Probabilité : 3 sur 5.

L'équilibre offre/demande

Le climat économique et social reste improbable. Les taux d'intérêt poursuivent leurs remontées pour faire face à l’inflation de la zone euro dont en particulier l’Espagne (aujourd’hui à 4.7%). Les banques continuent à prêter mais se montrent plus pointilleuses ; des apports deviennent indispensables, initialement réduit ils montent jusqu’à 30%. Côté marché, l'offre est toujours inférieure à la demande et le mètre carré se stabilise au plan national. Certaines villes en stabilité démographique où l'on a beaucoup trop construit connaissent une baisse réelle (ex. Les rieuses citées que sont Laval, Bourges, Colmar, Agen, Dax…) et les agglomérations en évolution migratoire continuent de voir leurs prix évoluer (Paris, Rennes, Nantes, Grenoble, Montpellier, Bordeaux…). Les biens de mauvaise qualité (les atypiques avec charme…) subissent une réelle décote et les beaux produits (neufs et anciens avec vue sur la belle bleue) vivent une croissance modérée.

Probabilité : 3 sur 5.

Mes conseils

Les particuliers deviennent propriétaires pour résoudre un besoin personnel : ne plus payer à fonds perdus un loyer qui s'avère rapidement plus coûteux qu'un prêt ou compléter une (maigre) retraite à venir.

Comme par le passé, un emprunt à TAUX FIXE protège des hausses du coût de la vie. A contrario les loyers restent indexés dans le temps (l'IRL est aujourd’hui calquée sur l'évolution des prix à la consommation, et non sur l'indice du coût de la construction ; attention aux effets induits) ; aller vers une acquisition protège des effets inflationnistes à venir. L'immobilier n'est pas la bourse ; les Espagnols l’apprennent à leurs dépens. Investir à taux variable ou à taux minoré sur une première période équivaut à hypothéquer son avenir financier ; sauf cas d’exception il n’y aura plus de plus value potentielle suffisamment forte pour neutraliser les hausses des taux.

Vous êtes acheteur

N'oubliez pas d’inverser le schéma ; garantissez vous de votre capacité d’emprunt* auprès des préteurs AVANT de mener une recherche d’un bien ; votre solvabilité quasi immédiate est un atout considérable pour une négociation avec un vendeur pressé par le temps. Sachez en effet que les délais d’obtention s’allongent considérablement pour les dossiers de prêts. Apports, hypothèque avec expertise, pérennité de la solvabilité, santé physique sont autant de points contrôlés avec minutie. Plus qu’avant négociez et comparez les biens à la vente ; chaque défaut est un élément de négociation.

* à venir dans ce blog : les fondamentaux pour obtenir un prêt.

Vous êtes vendeur

Si vous voulez vendre, proposez votre bien à son vrai prix. N’oubliez pas la règle de 3 ; 3 jours pour l’annonce ou la publicité, 3 semaines pour les visites et 3 mois pour la vente ; pour chacune des étapes au-delà c’est mauvais. Les maisons et appartements sur-côtés ne reçoivent plus d’appel ; par le système de veille informatique mis en place par les acquéreurs potentiels le nombre des visites sur les 3 premières semaines vous assurent de l’intérêt réel des prétendants. En dernier lieu n’acceptez qu’avec prudence des promesses supérieures à 3 mois et vérifiez la solvabilité réelle de vos prétendants ; vous risquez le joker (la loi Scrivener du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation).

Des éditos pertinents...

Il y a des jours meilleurs que d’autres…Aujourd’hui mon progiciel de veille m’a porté tout droit vers le site de MoneyWeek http://www.moneyweek.fr/

Votre curiosité vous a certainement déjà porté sur ce site. Pour ma part ce n’était pas le cas et je le regrette. En effet sur les sujets qui m’occupent les analyses proposées me semblent pertinentes.Dans une pèriode incertaine nous lisons trop souvent des analyses incomplètes ou partiales ; il importe de souligner le travail de qualité de quelques rares éditorialistes.Dont acte.

D’une part l’analyse d’Ingrid Labuzan sur la situation actuelle du marché immobilier correspond globalement à mon approche : http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00058/immobilier-crise.... Je suis naturellement comblé de trouver dans cet article les principaux éléments évoqués ici même au cours des derniers mois.

Les racines du mal sont parfaitement identifiées dans cet article. Plus encore, les bouleversements géographiques constatés qui nous éclairent sur une des causes structurelles du ralentissement de la construction. A diverses reprises j’ai évoqué dans mes contributions ce sujet majeur, à mes yeux, du coût de transport entre les sites d’habitats et les bassins d’emplois.

Pierre Tenaud pour sa part évoque la réalité économique du marché immobilier français http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00113/france-crise-imm...

La demande reste élevée sur notre territoire et est donc de plus en plus insatisfaite en raison notamment du renchérissement des coûts (constructifs, fonciers et crédit) auxquels les ménages ne peuvent plus faire face sans fragiliser leurs quotidiens.

Ces deux éditorialistes terminent sur la possibilité de placement pierre sur les boutiques et unités commerciales ; l’idée paraît judicieuse reste cependant à la confronter à la réalité de ce segment qui reste difficilement abordable pour le particulier sauf à acquérir des parts de SCPI.

Crise de l’immobilier ou crise du financement ?

Il importe de rétablir la vérité ; l’immobilier n’est en crise qu’en raison du recul des engagements des établissements préteurs. Le marché des crédits immobiliers en France a baissé de 11% au premier semestre. Durant les six premiers mois de l’année, elles ont accordé 136 milliards d’euros de crédit pour le logement contre 142 milliards lors du premier semestre 2007.  Il s’agit d’un recul significatif ; en effet 6 milliards d’euros représentent 34 000 dossiers à une valeur moyenne de 175 000€ par projets. Nous sommes au cœur du sujet ; la restriction de l'offre de prêt de la part des banques, affecte sensiblement le marché immobilier dans son ensemble. Alors que la capacité d'emprunt des ménages reste intacte sur la période, selon les statistiques récemment publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur ce point il est à noter que par les récents jeu d’ajustements des prix en cours complété de la mise en place du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, destinée à favoriser les primo accédants le nombre de candidats à l’accession augmente ; les ménages (solvables) susceptibles de se porter acquéreurs existent il suffit d’obtenir les financements !

Les opérateurs immobiliers paient cash depuis un an les erreurs des banques. Rien, en France, ne s’oppose au développement du marché immobilier si ce n’est le manque de liquidité des banques durablement plombées par les titrisations issues du subprime. Le problème prend sa source aux US. Les principales banques Françaises (mais également européennes et Suisse) ont été trompés par les agences de notation qui ont très largement sous estimé les risques des titres issus des subprimes. Les établissements américains ont, en effet, fait (re)financer en grande partie leurs risques par nos établissements européens. Nos banques doivent rétablir leurs équilibres financiers faute de disparaître définitivement. Il y a cependant une absence de transparence qui laisse supposer que les provisions pratiquées par les principaux établissements bancaires sont insuffisantes, mal appréciées ou sous estimées.

Trois indices  attirent notre attention ;

ü      une crise de gouvernance aiguë au Crédit Agricole où son DG  est directement confronté à une gestion de crise majeure avec une première provision de 5­ milliards d'euros qui doit être complété de nouvelles dépréciations d'actifs au 2e semestre. Reste à connaître son montant….

ü      Le second indice nous est apporté par KPMG au travers d’un récent mémoire concernant l’information financière communiquée par les principales banques européennes dans leurs rapports annuels. Il est fait état de beaucoup trop d’imprécision dans les comptes communiqués ; les règles comptables de consolidation permettent aux banques de « sortir » des risques de leur bilan, le manque de liquidité des marchés ont sensiblement accru les problématiques de valorisation, contribuant à alimenter le débat sur l’appréciation des risques en cours et à venir.

ü      L’ AMF vient de diligenter une enquête sur diverses banques dont Natixis et la Société Générale afin d’apprécier les agissements en bourse de ces établissements…

Ainsi il apparaît que le problème central n’est pas dans la solvabilité des ménages mais bien plus dans le degré de capacité d’engagement des banques à répondre à la demande. Le marché ne reprendra qu’après la purge sauf intervention peu probable de l’état. Reste à apprécier la réalité des encours douteux et la durée nécessaire au rétablissement des fondamentaux.

Club Med : l’immobilier loin de la crise

C’est bien connu, en période de restriction budgétaire le mass market s’efface au profit de niches plus favorables.

L’un des segments forcément peu concerné par la crise est le luxe, le vrai. Certes la notion de luxe est une notion floue. Pour un SDF le luxe est représenté par l’obtention d’un toit et d’un couvert…Nous allons nous éloigner sensiblement de cela pour regarder le luxe pour les leaders a forts pouvoir d’achat dont quelques Français (il en reste encore quelques uns… et l’on va, accessoirement, leurs donner une nouvelle occasion de quitter notre pays…).

Le club Med semble souhaiter modifier son modèle économique ; entre nous, il était temps. La perte de 9 milliards au premier semestre 2008 mérite divers traitement de choc. La vente d’une partie des actifs est en cours (Club Med Gym et Jet Tours) mais cela ne saurait suffire. En effet dans l’industrie du tourisme et plus particulièrement de l’hébergement il y a bien longtemps que les principaux acteurs internationaux ont scindés le volet immobilier du volet services (cf. Hyatt, Movenpick, Sheraton, Marriot, Radisson…). A chacun son métier me direz vous, pas si simple. Il importe que le service hébergement soit conceptualisé, attentif, profitable et pérenne pour permettre le développement d’un outil immobilier coûteux au regard des infrastructures à réaliser. Le Club Med c’est en premier lieu des sites de qualités aujourd’hui faiblement valorisés et un service gentillet ; les tridents ne sont pas des étoiles. L’on peut être surpris de l’absence de rapprochement avec des spécialistes de l’immobilier et des "Resorts" ; Il est temps d’opérer des retraitements financier de ce patrimoine et de professionnaliser les services.

La première initiative se situe à l’île Maurice, destination appréciée par plus de 800 000 touristes. Le climat, les langues (Anglais et Français), la stabilité sociale, l’accueil, la tolérance et l’existence de sites « off shore » donnent à cette île de l’océan indien un développement économique opportun (+5% par an) grâce au tourisme en complément d’une monoculture de la canne à sucre en décroissance. Jacques CHIRAC y appréciait le confort et le charme de son hôtellerie ; une référence en oisiveté luxueuse.

Ainsi sur la plantation d’Albion à l’opposé de l’aéroport et à ¼ d’heure de Port Louis (la capitale), dans un parc de 12ha est proposé la vente par le Club Med 40 villas de luxe. Le Club Med fortement endetté s'est associé au groupe Orascom, congloméra égyptien opérateur en téléphonie (l’on parle d’eux en data room chez Bouygtel…) et également investisseur majeur en hôtellerie de luxe avec la majorité des enseignes internationales pré citées.

Le montant d'achat des villas proposées varie de 945.000 euros à 1,84 million d'euros, normal nous sommes dans le luxe. Les villas sont souhaitées confortables, spacieuses, élégantes, les piscines débordent et la mer est à quelques pas, toujours présente dans son bleu vert incomparable. Voyez par vous-mêmehttp://www.villas-chalets.clubmed.fr/albion_fr/index.html...

Pierre & Vacances, société franco française pratique avec un certain succès ce modèle économique depuis plus de 40 ans maintenant. Les futurs propriétaires sont invités, en contrepartie d’une exploitation de leurs biens sur une longue durée à profiter de leurs villas et des services du club deux fois trois semaines par an. Le concept a fait ses preuves ; un professionnel gère et entretien votre logement et, en contrepartie, vous profitez de celui-ci pendant vos vacances à titre gracieux…rien de nouveau, sauf pour le Club Med. Si vous refusez l’occupation proposée la rentabilité est de l’ordre de 5% par an vous permettant de couvrir en grande partie le prêt. Au terme du bail (généralement adapté au terme du prêt) vous êtes en mesure de céder votre bien et de le transmettre à vos héritiers sans plus value grâce au  Integrated Resort Scheme (format défiscalisant de l’île Maurice). Bingo !

Naturellement, sur le même modèle économique, d'autres projets sont à l'étude au Club Med en Guadeloupe, à la montagne (en Suisse ?) avec des chalets, et à Marrakech...La vente se fait sur plan, la construction des villas démarre classiquement dès la fin de la pré commercialisation…rien de nouveau, si ce n’est le niveau unitaire des engagements pour les investisseurs. Pourquoi tout ceci n’a pas été réalisé plus tôt ? Il est grave qu’un dirigeant n’observe pas plus précisément les principaux acteurs de son marché et n’en tire quelques enseignements !

16 réservations de villas ont été réalisées en trois semaines ! Rien de plus normal. Le marché du luxe est porteur en période de crise. Si Renault voit son stock gonflé le carnet de commande chez Ferrari s’allonge….

Mais, attention, le luxe c’est un métier. Henri Giscard d’Estaing n’est pas François Henri Pinault. Il devra quitter les eaux tièdes pour plonger dans le grand luxe. D’autres Ressorts haut de gamme sont en effet cours de réalisation. Tant à l’île Maurice qu’au Seychelles il existe des projets plus luxueux sur des sites d’exception comportant parcours de golf, appontement privé pour yachts, thalasso et spa, services de qualité… Le luxe existe (CQFD), l’argent quitte la vieille Europe pour rejoindre les fortunes des pays émergeants dans des lieux plus accueillants. Pas très civique mais compréhensible.