L’Espagne est au plus mal !

 

Mon récent séjour chez nos voisins ibériques m’a déconcerté. De Bilbao à Burgos, de Madrid à Zaragoza je n’ai vu que des chantiers arrêtés, des banlieues abimées par la présence d’ensemble collectifs évidés et désertés par les entreprises.

Reste le plaisir d’échapper à cela par des routes et autoroutes toujours plus nombreuses (le plan antérieur à la crise a essentiellement servi les infrastructures des régions). Barcelone et la côte méditerranéenne m’avait dès septembre 2008 convaincu de l’ampleur de la crise de l’immobilier dans ce pays ; ma dernière visite me permet d’affirmer que le malaise est profond et continu ; il laisse de plus en plus de monde sur le trottoir. Le chômage ? Officiellement à 18% mais il semblerait que les « informés » tablent sur un 20% avant la fin de l’année. Le déficit ? Officiellement 10% mais tout le monde s’accorde a considérer les hausses fiscales du gouvernement socialistes comme destructrices de richesse et peu favorable au redressement de la balance en 2010.

Pourquoi cela ? Essentiellement en raison de la prééminence du bâtiment et des travaux publics dans l’économie espagnole. 80% de la population est propriétaire (en majeure partie sous hypothèque) et la bulle (la vraie) fragilise durablement ce pays. Il y a encore trois ans le jeu consistait à acquérir un logement…pour le revendre 1 an après avec une plus value de 15 à 20%. Mêmes les plus timorés ont donc réalisés des opérations à tiroir (et plus value) jusqu’à l’arrêt brutal des hausses. Le retournement est foudroyant ; au-delà de l’arrêt de la demande la profession a du limiter drastiquement ces encours par des ventes de stock hors marge et l’arrêt de la majeure partie des opérations en phase de travaux transforme les banlieues en un fatras de piliers béton sur 5 à 8 niveaux de planchers évidés. L’économie, dans ces régions, n’existe qu’au travers du bâtiment, du tourisme et de la sous traitance (automobile en particulier). Nous assistons donc à du dumping touristique (les réservations hôtelières sur internet en font foi) et aux sempiternelles subventions à l’automobile... Le plan de relance peine à prendre effet ; seuls la communication gouvernementale par panneaux publicitaires est présente (voir photo) sur les sites retenus car les marchés tardent à être signés.

L’avantage pour la France est le reflux important des clients espagnols sur les bulles de ventes des promoteurs frontaliers. D’Hendaye au cœur des Landes les prix sont en (légère) flexion grace à cela. Il est loin le temps des déballages de boîtes à chaussure pleines de billets chez les notaires locaux ! Aujourd’hui l’endettement moyen des ibériques est de 130% des revenus annuels ; il n’y a donc plus de place pour la fantaisie fiscale…et le gouvernement socialiste souhaite ralentir l’économie souterraine. Reste la passion du foot, les transferts de joueurs au prix de la tonne d’or, les fêtes et le loto…nous sommes revenus 15 ans en arrière en 18 mois !

L’ISF ; paradoxe Français (un de plus)

En 2008 près de 566 000 foyers (sur 33 millions de contribuables) ont payé l'impôt sur la fortune contre 456.856 en 2007, soit une augmentation de 7%. Le nombre de foyers assujettis à l'ISF n'a cessé d'augmenter depuis 2003, au point de quasiment doubler en cinq ans (+ 90,7%).

Une grande partie des « plus petits » assujettis devait cette charge fiscale nouvelle à une évaluation de leurs patrimoines immobiliers en particulier leurs résidences principales (les deux premières tranches représentent 88% des assujettis). C’est la flambée des prix immobilier qui permet à BERCY d’annoncer ce « score » en trompe l’œil. En effet en 2008, la collecte de l'ISF a rapporté 3,81 milliards d'euros à l'Etat contre 4,03 milliards en 2007, soit une baisse de 5,5% (a comparer à la hausse de 7% des assujettis).

 

Le sport favori des propriétaires est de minorer le plus visible de leurs biens et « d’oublier » ce qu’ils possèdent en complément…

Ainsi ce couple âgé qui cherche à céder leurs résidences principales (une villa mis en vente dans les agences à 1 350 000€) surpris d’apprendre qu’il serait judicieux d’établir une déclaration ISF (car la valeur nette de leur patrimoine est supérieure au seuil des 770 000 euros CQFD). Il s’agit dans leurs cas d’une méconnaissance totale de la loi et en cela ils appartiennent à la catégorie la plus exposée à cet impôt (dit de solidarité).

Cette loi, en effet, affecte prioritairement les moins renseignés des contribuables. Je n’évoquerais pas ici les ostréiculteurs retraités de l’île de Ré ou les maraîchers de l’arrière pays cannois (le bouclier fiscal joue aujourd’hui partiellement en leurs faveurs) mais plus simplement d’une grande partie des propriétaires parisiens qui détiennent un logement principal (ou des biens à la location) d’une surface globale de plus de 120m2. Ils sont nombreux dans ce cas et ils auront tôt ou tard à établir un déclaratif.

 

La flexion de l’immobilier : une opportunité à saisir.

 

Les moins touchés par cet impôt sont forcément les plus avertis et les mieux conseillés. Les foyers fortunés ont en effet bénéficiés de divers dispositifs de réduction d'impôts, mis en place par la loi Tepa, relative au travail, à l'emploi et au pouvoir d'achat, votée en août 2007 et en particulier les réductions d'ISF liées à l'investissement dans le capital de PME ; 73.249 foyers ont optés pour un investissement dans des PME, généralement via une holding bancaire (qui tarde à redistribuer ces placements…mais c’est une autre histoire).Les plus touchés ont appris à vivre cachés préférant expatrier leurs plaisirs (voitures,bijoux et bateaux) au pays du bling bling (Suisse,Luxembourg...et autres îles exotiques plus appropriées) ou favorisant les locations et leasings de "biens" de conforts. 

 

Par ailleurs l'abattement sur la résidence principale est passé de 20 à 30% ; une manière de repousser la date d’entrée dans le club des « riches » pour une grande partie des "petits" propriétaires.

 

Cette année, il est opportun de profitez de la baisse des prix pour ajuster les valeurs déclarées ou pour reporter une année encore un déclaratif  libérateur.  Plus pertinent sur le long terme, il serait judicieux de profiter de cette flexion (toute relative) pour réaliser des montages protecteurs comme un démembrement par exemple. Les notaires sont là pour (vous) aider et (vous) conseiller ; la période relativement calme qu’ils traversent favorise les entretiens conseils et les actes à faible valeur ajoutée pour leurs officines.

 

Pour finir, voici donc les trois paradoxes de l’iSF ;

 

• Le premier est idéologique ; tous les pays scandinaves ont aboli l’ISF, l’Allemagne et même l’Espagne socialiste. Mais, parce qu’elle craint de payer dans les urnes la suppression de ce symbole, la droite française ne s’y est pas résolue préférant les voies transversales des abattements pour dons et investissements et les "boucliers" opportuns.

·         Le second est financier ; plus il y aura d'assujettis et moins le rendement sera élevé en particulier grâce à l’optimisation des placements patrimoniaux dans un premiers temps au profit des plus avertis et par la suite par un nombre grandissant d'initiés.

 

·         Le troisième est plus prospectif car l’ISF touchera d’année en année les classes intermédiaires (s’éloignant ainsi de sa cible initiale) provoquant les départs volontaires des plus aventuriers de nos concitoyens ; les créateurs  de richesse d’entreprise issus généralement de ces couches sociales.

 

NB Les biens (immobiliers mais aussi les bijoux, meubles, véhicules, actions...) sont évalués à leur valeur vénale réelle, c’est-à-dire au prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l’année en cours. C’est au contribuable qu’il appartient de réaliser cette évaluation, par une comparaison avec des biens similaires, par une évaluation du revenu par capitalisation du loyer ou par réajustement d’une valeur antérieure. L’administration se réserve, quant à elle, le droit de rectification.

 

Montant du patrimoine	Taux d’imposition
de 750 000 € à 1 200 000 €	0,55%
de 1 200 000 € à 2 380 000 €	0,75%
de 2 380 000 à 3 730 000 €	1 %
de 3 730 000 à 7 140 000 €	1,30 %
de 7 140 000 à 15 530 000 €	1,65 %
à partir de 15 530 000 €	1,8%

Une grande leçon de bluff !

Les amateurs de négociations tendues trouveront ici certainement matière à réflexion :

Comment faire baisser les prix de l’immobilier

Belle farce de Canal+ mais l’on note une déstabilisation de l’agent…à méditer !

Le retour à la raison dans l’immobilier !

Les dernières publications de la FNAIM mais également de la FNPC et du CFF font quelques efforts de modération et de nuance dans leurs appréciations ; malheureusement la presse toujours avide de sensationnel n’en tient pas compte.

Nous avons eu des avalanches de pourcentage en 2008…et de nombreuses confusions dans le grand public (et parfois chez les journalistes) sur les chiffres et leurs significations.

Des exemples ? Une baisse de 30% des transactions devient pour quelques uns une flexion de 30% des prix ! (et ce n’est qu’un exemple…) vous trouverez régulièrement cela chez quelques bloggeurs cracheurs de page au mètre.

 

Il faut raison garder ! Les besoins existent et il faudra y répondre dans les prochains mois.

 

Je vous propose de faire un état des lieux au seuil de cette nouvelle année.

Le marché de l’ancien tout d’abord ; il a subi une légère flexion en valeur sur l’année 2008 avec en particulier une baisse brutale des prix au 4éme trimestre liée essentiellement à l’arrêt des transactions d’une part mais surtout au recul des engagements d’emprunt d’autre part. Pas de financement égale absence de vente ; c’est simplissime!  

Par ailleurs pour beaucoup de candidats l’apport initial est lié à la mise en place d’un crédit relais (pratiquement impossible à réaliser dans la période) ou à la réalisation d’actif boursier (avec des conditions de ventes des actifs suicidaires dans une période où le CAC a perdu 42% et les SICAV plus encore).

 

Pour le neuf, l’arrêt a été plus brutal. Les promoteurs ont mis un terme à leurs développements. Les primo accédants sont pour une longue période encore négligés par un ministère du logement faiblement mobilisé pour répondre avec conviction et volontarisme à la croissance des besoins. Une TVA à 19.60% sur le neuf, des exigences urbanistiques et technique croissante et inadaptés aux besoins réels imposent à l’acquéreur potentiel des prix trop élevés sur des logements qui hélas ne répondent que très partiellement à la demande (généralement éloignés des bassins d’emploi et des cœurs urbains et d’exigences techniques inflationnistes avec les normes handicapés et HQE).

La part des investisseurs dans le neuf ayant, par ailleurs, à subir les errements de promoteurs dans des secteurs faiblement porteurs et des engagements à des taux bancaires trop élevés qui amenuisent la rentabilité attendue. En résumé un stock de logements neufs  en hausse en raison des prix et surtout des faibles adaptations à la demande réelle et des opérations futures totalement abandonnées afin d’arrêter les erreurs d’un passé proche.

 

Alors, quelles sont les perspectives en 2009 ?

 

Les hypothèses vont bon train…et quelques voies s’ouvrent à l’espoir des plus pugnaces d’entres nous…

Le marché peut retrouver quelques couleurs dans la double hypothèse où les taux subissent une flexion (ils en prennent le chemin) et ou (enfin) les principales banques accordent sans barguigner des prêts. Attention il ne s’agit pas d’une reprise franche mais d’une légère amélioration sur quelques segments de marché étroits et parfaitement identifiés.

Tout d’abord les biens d’excellente qualité (ne présentant aucun défaut technique majeur) et d’exception (la qualité + l’emplacement) seront, comme par le passé, apprécié et chassé par une clientèle opportuniste capable de mobiliser les fonds nécessaires.

En second lieu les produits de seconde gamme neufs et anciens sensiblement « cassés » de 15 à 25% par rapport aux prix moyens de 2007 ; un marché d’opportunités  répondant aux critères d’urgences des uns et des disponibilités financière des autres…rien de plus !

 

En dernier lieu, pour le neuf, l’arrivé de programmes lowcost pourrait voir le jour ; seul les organismes sociaux et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) sont en mesure de répondre à cette demande…en raison notamment de leurs faibles engagements et de l’avantage que procure une TVA « sociale » à 5.5% qu’ils sont en mesure d’obtenir via le Pass Foncier. Mais ont-ils réellement l’ambition de forcer sur les volumes ? Au vu des capacités actuelles de ces établissements ce n’est pas gagné…et les promoteurs privés sont malheureusement  englués dans leurs programmes pour ne pas répondre immédiatement  à cette demande.

 

Alors doit-on conserver le pessimisme qui sied à la majorité de nos contemporains ? Oui et Non. Oui si l’on considère que la destruction des emplois va éloigner durablement une partie de la clientèle potentielle mais non si l’on considère que cette clientèle doit être fatalement logée et qu’elle alimentera encore pour longtemps le marché locatif .

 

Le problème dans son ensemble reste de trouver suffisamment de logements pour donner à chacun un toit répondant aux attentes légitimes des familles. Le droit au logement est au prix d’une réalisation de nouveaux  logements répondant en tout point aux besoins en évolution des Français.

BANQUIERS : la boule de cristal remplace la statistique !

Nos principaux établissement financiers produisent avec régularité des études leurs permettant d’apprécier l’évolution des marchés dans le temps. Un travail de tous les instants réalisés par des prévisionnistes chevronnés souvent issus des meilleures facultés. Ainsi les banques détiennent une appréciation détaillée des marchés et peuvent, accessoirement, offrir à la presse des prospectives ficelées concernant tel ou tel secteur de l’économie marchande.

 

C’est également au vue de ces bases que plusieurs banques se sont lancées en 2006 dans l’acquisition de sociétés immobilières (groupement d’agences immobilières et promoteurs). Ainsi le directoire de la CAISSE D EPARGNE à procédé au plus haut du cycle à l’acquisition de la minorité de blocage au sein de NEXITY. Si cela doit vous rassurer, il n’y a pas qu’elle a avoir agit ainsi. Mais l’on ne se vante pas des turpides du passé.

 

Un logement acquis au plus haut du cycle (2006) pourrait perdre en cas de revente aujourd’hui 5 à 10 points de sa valeur. Dans le même temps la valeur nominale de l’action NEXITY a été divisée par 10 ! Bravo l’écureuil.

 

L’immobilier est un marché à cycle long. Les sinusoïdales sont généralement longues tant au niveau des évolutions haussières…que des flexions. Ainsi, comme indiqué sur le graphisme, les périodes dépressives sont marquées par des replis généralement progressifs mais continus et inexorables. Nous assistons à cela et devons organiser notre activité à partir de cette donnée.

 

Dans la période budgétaire qui nous occupe tout acteur sensé du marché immobilier neuf établis des prévisions pour l’exercice 2009 avec une flexion de 20 à 30% de son activité. Le mot d’ordre est « SE DESENGAGER » ! Les variables d’ajustement prioritaires dans l’immobilier neuf ne sont pas les prix de vente (je vous l’assure) mais le nombre de logements en cours de production…et accessoirement le personnel nécessaire à l’accomplissement des travaux.

 

Quelles en seront les conséquences ?

Pour les sociétés qui auront su prendre le virage très tôt (j’en fais partie) il s’agit de consacrer son activité à la négociation de foncier en vue de jours meilleurs (je suis acheteur, qu’on se le dise). Les prix des parcelles fléchissent, les propriétaires de ces parcelles ont été abusés par des groupes qui leurs ont généralement fait miroiter des valeurs de cession invraisemblables…en soulignant très souvent leurs adossements aux banques et leurs degrés de solvabilité…

 

Pour les plus exposés ils négocient leurs désengagements en rompant les contrats en cours tant au niveau des bureaux d’études que des sous traitants et des propriétaires de foncier. Un beau gâchis…en attendant que des opérateurs sociaux s’aventure dans des rachats éventuels. J'observe un parfait mutisme de la part des interressés; les joies sont parfois silencieuses...

 

Alors les prévisions des banques me direz-vous ? Elles continuent à prévoir l’évidence. Cette semaine c’est le CREDIT AGRICOLE qui si colle avec la Tribune, les Echos et toute la presse économique qui relaie l’information ; les PC sont en flexion de 25% aujourd’hui… le marché du logement neuf sera demain (en 2009) en flexion…de 25% avec une baisse probable des prix mais pas un crash. Bravo les gars, continuez car c’est avec cette vision aussi conceptuelle que la CAISSE D EPARGNE a été floué (je pèse mes mots) par les dirigeants de NEXITY.

 

Il serait plus habile de nous projeter à cinq ans. Quels sera l’état du logement en France en 2013 ? Le déficit de logements disponibles cumulé sera de combien de lots ? A ce niveau qu’adviendra t’il du marché locatif et des loyers ? N’oubliez pas les courbes et leurs inexorables mouvements. Un peu plus d’anticipation serait bienvenu ! C’est naturellement plus dur mais l’on m’a toujours dit que gouverner c’est prévoir. Pour ma part j’ai établi mes objectifs à 3 ans et je reste globalement confiant, comme en 1993.

Un crash ? Pas dans l’immobilier !

Nous assistons à une destruction des valeurs importante ; le CAC40 atteignait au 15 octobre 2007 le seuil des 6000€. Aujourd’hui, un an après, dernier jour d’une semaine catastrophe nous allons effleurer les 3000€…. Quand la bourse est en difficulté (par pudeur, le mot est en dessous de la réalité) les valeurs refuges réapparaissent. En premier lieu l’or et ses dérivés. Les épargnants mais également les gestionnaires de portefeuille arbitrent en la faveur de ce type de valeur. Normal l’on retrouve la qualité des fondamentaux.

Du côté de l’immobilier les plus pessimistes nous ont assurés d’une chute de 20% au cours de l’année à venir. Je vous laisse apprécier l’écart entre la crash boursier et l’éventuel effondrement de la planète immobilière.

Sur le ton de la confidence l’on parle même d’achats d’opportunités par divers déçus de la bourse. Cela reste marginal voire anecdotique. Comme cette interrogation d’un auditeur sur Europe 1 qui la veille de passer son acte de vente chez son notaire… se pose la question du placement du chèque de 300 000€ qui va lui être remis. Dans l’attente d’une acquisition à venir j’en fais quoi ? dit-il. Voilà, me direz vous, une angoisse de riche. Mais mettez vous à la place de ces quelques vendeurs qui, aujourd’hui, contre un bien réel se voient confier un virement sur le compte de leur banque…

Ainsi la majorité des schémas est aujourd’hui remis en question. Les vendeurs de biens sont prêts à baisser…pas forcément ou pas beaucoup. Naturellement l’on peut hypothéquer sur le malheur des uns (le détenteur d’un prêt relais par exemple) mais il ne faut pas s’attendre à un effondrement.

L’on peut également pour des motifs anticapitalistique se réjouir des difficultés des promoteurs, des communiqués d’ A. DININ (NEXITY) ou de G. NAFYLIAN (K&B) sans prendre la dimension réelle du sujet. Car l’abandon  de plus de la moitié des programmes a des effets directs sur l’emploi, des effets induits sur la masse grandissante des mal logés mais pas forcément sur les résultats des groupes qui trouveront des solutions au travers des variables d’ajustement…

L’immobilier est en difficulté ; la défiance interbancaire issue des toxiques américains et le gel des crédits sont aujourd’hui les deux causes établies des difficultés de l’immobilier en France. Les ménages en prennent conscience et cherchent à retrouver la sécurité. C’est plus du tout  le cas à la bourse…reste à retrouver les moyens d’une acquisition pour un certain nombre d’accédants aujourd’hui interdit d’achat par leurs banques.

Kaufman & Broad à la porte de la faillite !

Selon le JDF (Journal des Finances) du 4 Octobre «l’arrivée à échéance de leurs lignes de crédit ou la difficulté à trouver des financements pourraient vite s’avérer problématiques » pour un certain nombre de sociétés dont K&B mais, pour une moindre mesure le Club Med et les Nouveaux Constructeurs.

Pour K&B son trop important endettement est lié au LBO et à une politique de développement agressive mis en œuvre par son Président au cours des années passées.

Touchées par le durcissement des conditions d’octroi de crédits cette société se retrouve en première ligne des victimes potentielles du crédit crunch. La situation devient critique ; les annonces de l’Elysée concernant l’aide au démarrage de programmes immobiliers nouveaux suffiront elles à « rassurer » les établissements financiers dans un contexte de survie. Des décisions majeures ont déjà été mises en place par les dirigeants ; abandon d’un certain nombre d’opérations inadaptées ainsi qu’un plan de licenciement de 166 salariés. Tout cela peut il restaurer la confiance des chefs de file bancaires dans le contexte actuel ? Rien n’est moins sûr.

C’est un pari délicat notamment en raison du temps nécessaire à la mise en place des modalités par une administration centrale quelque peu dépassée par l’ampleur de la tâche (voir posts antérieurs). Reste des prises de participation majoritaire au capital par un groupe du BTP…opération particulièrement délicate sans la réalisation d’un diagnostic précis des passifs dormants liés aux garanties décennales des ouvrages réalisés. Pour avoir participé dans un passé récent à des "auction bid" dans ce métier j’ai quelques difficultés à retenir cette éventualité (sauf pour une reprise à la casse). Rien n’est moins triste que de voir un des principaux acteurs de notre profession dans cette pèriode. Les qualités des dirigeants ne sont pas en cause, G. NAFYLIAN étant un grand stratège et son ardeur a développer son groupe n'est pas critiquable. Il a tout mon soutien moral pour les jours à venir. Je suis persuadé qu’il trouvera les moyens de la pérennité du groupe K&B France.

C dans l'air : la crise de l'immo

C dans l’air du 29 septembre a parlé de la crise et de l’immobilier. François LENGLET de la TRIBUNE y fait preuve d’une pédagogie fataliste et Yves CALVI reste l’animateur que l’on connaît ; de bonnes questions simples qui imposent des réponses claires.

Si vous avez 1heure devant vous , prenez un alcool fort, calez-vous dans votre fauteuil et cliquez ici :émission en ligne.

 

Immobilier: Scénarios pour le 4éme trimestre

                                                                                   

Souvenez vous des propos mobilisateur du candidat Sarkozy ; je veux une France de propriétaire…Faire passer le nombre de propriétaires dans l'hexagone de 52 à 70 % des ménages était le rêve de notre Président. Un espoir partagé par beaucoup d’entre nous qui semble aujourd’hui un rêve qui s’éloigne.

En effet dans l’intervalle nous avons eu les divers évènements déjà évoqués sur ce blog avec les conséquences largement décrites. Les dernières info communiquées par la FPC et les notaires sont alarmantes ; l’ AFP en établi un relais ici : http://afp.google.com/article/ALeqM5h08K38m3cISutjgahwag2...

Plusieurs scénarios s’ouvrent à nous :

La reprise

Consciente des difficultés économiques de la « vieille Europe », sous la pression de l’Allemagne et de la France la BCE baisse enfin son taux directeur et les principaux pays s’unissent dans un plan triennal de soutient à l’économie de production. Avec des prix et un marché de l’emploi stabilisés, les français, tout comme la communauté européenne, retrouvent des capacités d’emprunt. Le volume de transactions remonte progressivement…et votre belle mère vous prête ses économies sans intérêt.

Probabilité : 1 sur 5.

Le krach

Les prix chutent de façon importante dans toute la France faute de demande solvable. Les acquéreurs diffèrent leur projet et les vendeurs les plus fragiles ou pressés bradent leurs biens a -30% dans l’ancien. Faute de liquidité, les banques se désengagent majoritairement du crédit immobilier et nous revoyons surgir les filiales de défaisances mis en place par les établissements financiers au profit des opérations de promotion en cours qui ne trouvent plus d’acquéreurs… Les plus pessimistes l’attendent depuis plus de 5 ans…. Hélas pour eux nous ne sommes pas aux US ni même en Espagne et c’est l’hypothèse la moins acceptable ; les banques sont trés engagées en amont pour fermer totalement le flux (qu’il est délicat d’être juge et partie).

Probabilité : 3 sur 5.

L'équilibre offre/demande

Le climat économique et social reste improbable. Les taux d'intérêt poursuivent leurs remontées pour faire face à l’inflation de la zone euro dont en particulier l’Espagne (aujourd’hui à 4.7%). Les banques continuent à prêter mais se montrent plus pointilleuses ; des apports deviennent indispensables, initialement réduit ils montent jusqu’à 30%. Côté marché, l'offre est toujours inférieure à la demande et le mètre carré se stabilise au plan national. Certaines villes en stabilité démographique où l'on a beaucoup trop construit connaissent une baisse réelle (ex. Les rieuses citées que sont Laval, Bourges, Colmar, Agen, Dax…) et les agglomérations en évolution migratoire continuent de voir leurs prix évoluer (Paris, Rennes, Nantes, Grenoble, Montpellier, Bordeaux…). Les biens de mauvaise qualité (les atypiques avec charme…) subissent une réelle décote et les beaux produits (neufs et anciens avec vue sur la belle bleue) vivent une croissance modérée.

Probabilité : 3 sur 5.

Mes conseils

Les particuliers deviennent propriétaires pour résoudre un besoin personnel : ne plus payer à fonds perdus un loyer qui s'avère rapidement plus coûteux qu'un prêt ou compléter une (maigre) retraite à venir.

Comme par le passé, un emprunt à TAUX FIXE protège des hausses du coût de la vie. A contrario les loyers restent indexés dans le temps (l'IRL est aujourd’hui calquée sur l'évolution des prix à la consommation, et non sur l'indice du coût de la construction ; attention aux effets induits) ; aller vers une acquisition protège des effets inflationnistes à venir. L'immobilier n'est pas la bourse ; les Espagnols l’apprennent à leurs dépens. Investir à taux variable ou à taux minoré sur une première période équivaut à hypothéquer son avenir financier ; sauf cas d’exception il n’y aura plus de plus value potentielle suffisamment forte pour neutraliser les hausses des taux.

Vous êtes acheteur

N'oubliez pas d’inverser le schéma ; garantissez vous de votre capacité d’emprunt* auprès des préteurs AVANT de mener une recherche d’un bien ; votre solvabilité quasi immédiate est un atout considérable pour une négociation avec un vendeur pressé par le temps. Sachez en effet que les délais d’obtention s’allongent considérablement pour les dossiers de prêts. Apports, hypothèque avec expertise, pérennité de la solvabilité, santé physique sont autant de points contrôlés avec minutie. Plus qu’avant négociez et comparez les biens à la vente ; chaque défaut est un élément de négociation.

* à venir dans ce blog : les fondamentaux pour obtenir un prêt.

Vous êtes vendeur

Si vous voulez vendre, proposez votre bien à son vrai prix. N’oubliez pas la règle de 3 ; 3 jours pour l’annonce ou la publicité, 3 semaines pour les visites et 3 mois pour la vente ; pour chacune des étapes au-delà c’est mauvais. Les maisons et appartements sur-côtés ne reçoivent plus d’appel ; par le système de veille informatique mis en place par les acquéreurs potentiels le nombre des visites sur les 3 premières semaines vous assurent de l’intérêt réel des prétendants. En dernier lieu n’acceptez qu’avec prudence des promesses supérieures à 3 mois et vérifiez la solvabilité réelle de vos prétendants ; vous risquez le joker (la loi Scrivener du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation).

Des éditos pertinents...

Il y a des jours meilleurs que d’autres…Aujourd’hui mon progiciel de veille m’a porté tout droit vers le site de MoneyWeek http://www.moneyweek.fr/

Votre curiosité vous a certainement déjà porté sur ce site. Pour ma part ce n’était pas le cas et je le regrette. En effet sur les sujets qui m’occupent les analyses proposées me semblent pertinentes.Dans une pèriode incertaine nous lisons trop souvent des analyses incomplètes ou partiales ; il importe de souligner le travail de qualité de quelques rares éditorialistes.Dont acte.

D’une part l’analyse d’Ingrid Labuzan sur la situation actuelle du marché immobilier correspond globalement à mon approche : http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00058/immobilier-crise.... Je suis naturellement comblé de trouver dans cet article les principaux éléments évoqués ici même au cours des derniers mois.

Les racines du mal sont parfaitement identifiées dans cet article. Plus encore, les bouleversements géographiques constatés qui nous éclairent sur une des causes structurelles du ralentissement de la construction. A diverses reprises j’ai évoqué dans mes contributions ce sujet majeur, à mes yeux, du coût de transport entre les sites d’habitats et les bassins d’emplois.

Pierre Tenaud pour sa part évoque la réalité économique du marché immobilier français http://www.moneyweek.fr/patrimoine/00113/france-crise-imm...

La demande reste élevée sur notre territoire et est donc de plus en plus insatisfaite en raison notamment du renchérissement des coûts (constructifs, fonciers et crédit) auxquels les ménages ne peuvent plus faire face sans fragiliser leurs quotidiens.

Ces deux éditorialistes terminent sur la possibilité de placement pierre sur les boutiques et unités commerciales ; l’idée paraît judicieuse reste cependant à la confronter à la réalité de ce segment qui reste difficilement abordable pour le particulier sauf à acquérir des parts de SCPI.