Attention à la pénurie de logements neufs !

Non, ce n’est pas une blague. J’entends déjà les cris et autres aboiements des spécialistes de la bulle ; toujours la même histoire, l’on créé la pénurie et puis après ces voleurs de promoteurs augmentent leurs tarifs…etc, etc….

Non, cela ne se passe pas comme cela. D’abord le promoteur construit quand il est en situation de réservation. Sachez qu’en général aucun programme VEFA ne peut faire l’objet de démarrage sans un minimum de 50% de réservation de client. Avec la frilosité des banques ce seuil est souvent remonté à 70 voir 75% de réservation ! Alors donc pour les produits encore sur le marché il s’agit de programmes ayant fait l’objet d’accord des communes (Permis autorisés) il y a maintenant un, parfois deux et souvent trois ans…Mais les projets autorisés s’épuisent grace à la relance du gouvernement (en particulier la loi SCELLIER). Il faut donc renouveler ce stock et l’on se heurte (c’est mon cas) à des instructions de permis de construire longues et fastidieuses. Tout le monde s’est mis au ralenti ! L’architecte ? Il est en effectif réduit et ses motivations sont principalement tournées vers des honoraires immédiats ; il privilégie les opérations en cours, la maîtrise d’œuvre…et trainent sur les projets de moyens termes. Les instructeurs ? Ils ont un rythme plus paisible depuis deux ans et n’ont guère envie de voir les instructions s’accélérer car -cela pourrait vous échapper- ils ne sont pas payés aux permis délivrés ; ni hausse ni baisse au motif d’efforts fournis…Alors l’on fait au qualitatif, on chipote sur une façade, on joue sur les textes de la réforme et l’ on évoque le PLU en cours de modification (c’est un grand classique ; les PLU sont en modifications annuelles pour ne pas dire permanente) et si vous faites remarquer que le temps passe l’on vous rappelle que votre projet comporte un point réputé litigieux et qu’il mérite une attention toute particulière que seule votre servile amabilité peut inciter à instruire favorablement...dans quelques temps.

L’on en oublierait presque qu’un nouveau permis obtenu c’est du travail à venir sur notre territoire (et qu’il semble en manquer singulièrement en ce moment!).

Ainsi du côté de la demande je vous garantis une pénurie d’environ 12 à 16 mois minimum (le temps nécessaire à « monter » un projet et obtenir toutes les autorisations). Le risque est naturellement de voir pendant cette période les prix augmenter. Vous imaginez ! Alors que nos prix sont réputés curieusement élevés, écrire aujourd’hui qu’ils risquent d’augmenter peut paraître une provocation. Pourtant cela est très probable. Naturellement ce qui est rare est cher mais au-delà de ce simple constat tautologique l’on peu également comprendre que, à terme, les entreprises du bâtiment vont être sollicitées toutes en même temps (dans un peu plus de 12 à 16 mois CQFD). Ainsi seuls les moins exigeants sur les bordereaux de prix verront leurs chantiers démarrés…et c’est les acquéreurs qui en subiront toutes les conséquences car il faudra bien répercuter les hausses des tarifs.

Allez, j’arrête de vous ennuyer avec cela. Continuez à rêver à la baisse, et à acheter dans l'intervalle des voitures primées (les constructeurs sont plus réactifs et peuvent accélérer les rythmes de production) ou des logements anciens de mauvaise qualité...Il y aurait, selon les agences, de bonnes affaires actuellement...

Prenez connaissance de l'article de Ouest France

Voici un nouveau motif de chute des prix dans l’ancien.

Dans le cadre de l'examen du projet de loi Grenelle 2 de l'environnement mercredi 17 septembre, les sénateurs ont rendu obligatoire la mention de la performance énergétique dans les annonces immobilières. Ils ont ainsi ratifié une disposition que la commission économique du Sénat avait intégré au texte du gouvernement.

Il s’agit d’un profond bouleversement dans les rapports entre le vendeur et son agent immobilier. Ce dernier ne « rentrera » plus son mandat avec autant de légèreté. Il sera amené à produire les diagnostics thermiques du logement proposé à la vente.

Au discours lénifiant du type « l’ensoleillement toute la journée dans la cuisine » il devra apporter la preuve que le logement assure une bonne isolation et un confort thermique précis pièces par pièces. Imaginez les résultats ! L’ensemble du parc ancien (au-delà des 5 dernières années) est malade avec des traitements thermiques parfaitement négligés. La maison de maçon des années 80, le pavillon de banlieue des années 60, l’appartement bourgeois des années 1900 sont autant de logements perfectibles en matière d’isolation et de rendement thermique. Comme pour un véhicule les chiffres parlent d’eux même ; la conversion en « malus carbonne » accélérera l’obsolescence du produit et modifiera sensiblement l’attitude des acquéreurs face aux coûts d’utilisation induit. Reste à vérifier que les professionnels ne contournent pas la loi en s’affranchissant de cette obligation.

A contrario les artisans se frottent les mains et l’action Saint Gobain est à la hausse de 1.85% à la séance (imaginez le marché potentiel qui s’ouvre).

Deux infos à méditer :

La part des dépenses énergétiques (y compris carburants) dans le revenu des ménages les plus pauvres est passée de 10 à 15% entre 2001 et 2006 (source ADEME Stratégie et Etudes, 3 avril 2008) !

Un logement chauffé à l'électricité consomme conventionnellement 2,48 fois plus d'énergie finale que le même logement chauffé au gaz !

BOUTIN et BORLOO rament. BOUTIN tombe à l’eau !

Que reste-t-il ? En vérité, pas grand-chose. En effet avec la disparition de Ch. BOUTIN c’est le Ministère du logement qui disparaît.

Cette entité avait vu le jour avec une idée forte de N. SARKOZY de faire de tout les Français des propriétaires. Mais la crise et le réalisme qui va avec a balayé les intentions. La crise tout le monde voit de quoi il s’agit. Pas la peine de développer. Le réalisme en revanche est un sujet plus délicat. Il s’agit avant tout d’apprécier l’absence de vision sur l’aménagement du territoire et la création, tant attendu, d’espace constructible structuré. Reprenez le rapport ATTALI ; tout est porté à la connaissance de nos politiques. En amont du problème du logement existe un problème d’infrastructure, de transport et de foncier disponible à la construction.Ce sujet est récurrent et mérite un traitement d'exception.

Ainsi apparaît la problématique urbanistique. Un sujet bien plus complexe que le logement. Lancer aujourd’hui B. APPARU, nouveau secrétaire d’état attaché à J.L. BORLOO sur ce sujet est habile. Il s’agit d’un théme  qui mérite, à l’évidence, un traitement de fond sur le moyen et long terme. Bref, un sujet suffisamment large pour ne pas entrainer de critiques sur le court terme (ne perdons pas de vue les élections à venir) et permettre à ce  ministère de trouver les moyens de briller avec des thématiques nobles loin des polémiques du quotidien.

 A contrario du logement où cette pauvre Christine a perdue, au fil de son mandat, toute combativité face à une attaque permanente et parfaitement visuelle (les tantes sur le canal de l’Ourcq, les squats à la bourse….).

L’image dicte la politique ; le développement durable est un sujet positif et l’on amplifie le phénomène. La pénurie de logements est un sujet négatif et l’on modère sensiblement son exposition.

Reste cependant les problèmes de logements et, pour encore longtemps. Attendons les mesures concrètes permettant d’améliorer l’accession du plus grand nombre . Le Ministère est mort, pas le sujet.   

 

 

 

Complément: La passation des pouvoirs en cours dans les ministères aujourd'hui génère des bons mots. Maître Eolas (mon Maître) envoie Rachida faire les soldes (la date en effet incite les sortants au shopping). Sans chercher a trop en rajouter je suggère de limiter les frais de transport et d'organiser une virée conjointe de Rachida avec en dauphine les 2 Christine (Boutin et Albanel) car les tenues manquent singulièrement de sex appeal pour ces sortantes en situation de recherche d'emplois. 

Le rugby : un lien universel

Ma passion pour ce sport est héréditaire. Originaire du Sud Ouest j’ai vécu des moments inoubliables dans les tribunes dès ma plus tendre enfance. Plus tard j’ai souhaité pratiqué avec une seule ambition devenir un N°9 irréprochable dans une équipe de 15 joueurs. Pour les profanes, il s’agit du demi de mêlée qui a la lourde tache de sortir les ballons des regroupements pour fournir le maximum de potentiels de réussite à son équipe. Si vous souhaitez en savoir plus Jean-B. Elissalde et Dimitri Yachvili deux 9 de talents en parlent là.

Aujourd’hui je me sers de cette expérience pour animer le jeu de mes coéquipiers dans mon quotidien. Je reste attaché au rugby et cela m’a amené à m’intéresser à un évènement sympathique  le festival de Cannes le tournoi de Tanger. La promotion du ballon ovale au-delà des zones d’influences historiques est une nécessité pour accélérer le développement de ce sport et augmenter les passerelles culturelles. Au tournoi de Tanger l’on retrouve des équipes du Maroc, de Tunisie, d’Algérie mais également d’Ouganda et du Kenya qui font participer leurs délégations. Le « Tanger Seven » est une réelle opportunité pour ces équipes pour se mesurer à des grands joueurs de rugby. Malheureusement dans une période où notre calendrier rugbystique est particulièrement chargé en France c’est évènement est passé totalement inaperçu.

Pour cette occasion j’ai utilisé mon moteur de recherche préféré pour avoir quelques news du déroulé et suis tombé, par hasard, sur le site de Pierre Olivier CARLES un sympathique blogueur qui a pondu le post suivant  TangerSeven - Du rugby à VII et des Enfants…Je suis particulièrement émerveillé devant la puissance de la toile qui permet d’établir un lien entre aficionados de Tanger à Biarritz, de l’Ouganda…aux States où semble résider pour quelques temps encore ce chef d’entreprise Français, amateur de Rugby. Au-delà du professionnalisme de son blog (clarté, lisibilité….) ses post m’ont touchés en particulier son regard distancié sur notre pays dans : La France est-elle à la dérive ? .  

Naturellement je me suis attardé plus précisément sur la vision du logement aux states. Je cite : « Vous avez 50 000 $ (soit environ 35000 euros) devant vous ? C’est suffisant pour acheter une petite maisonnette dans un quartier pas très chic. Cette maisonnette tient plus du grand Mobil Home que de l’hôtel particulier, mais vous êtes chez vous…».

Voici une des différences fondamentales entre nos deux pays. La chute des prix des logements aux Etats-Unis est conséquente depuis fin 2007. Il ressort des indices US que la flexion sur les 12 derniers mois atteint 18% en glissement annuel. Les chiffres ont révélés de bonnes affaires à faire pour les acheteurs (solvables) qui voudraient profiter par ailleurs de taux financiers historiquement bas. Le prix médian des transactions a continué sa chute aux USA pour tomber à 165.400 dollars (120 000€). Notre prix médian en France s’établi autour de 180 000€. Les ventes à prix cassé (aux enchères, après une saisie, ou par un propriétaire en difficulté) représentent 40 à 45% des transactions, ce qui "tire vers le bas ce prix médian". Grace à cela les ventes de logements anciens sur le marché américain ont rebondi à partir de Février 2009 et les transactions repartent à la hausse.

Ma dernière discussion avec mon notaire (amateur de rugby également) portait précisément sur ce sujet : vaut-il mieux un marché à la baisse significative du prix (-18% aux USA) permettant aux ménages d’envisager une plus grande mobilité et des opportunités plus nombreuses ou des flexions des valeurs contenues (-4% en France) limitant singulièrement le marché et le nombre de transactions ?

Aux states le logement est un moyen, en France c’est une fin en soi. Avoir ici un logement est le rêve de toute une vie ; le posséder le manifeste d’une « réussite sociale » et le conserver souvent une obligation vis-à-vis de la famille. Avec cela nous restons attachés à la pierre au-delà du raisonnable prêt à rester ancré dans une région sans espoir économique pour la seule garantie d’un toit disponible.

Où est l’esprit de conquête de nos ancêtres Basques (grands rugbymen également) qui ont laissés leur « etchéa » aux plus fragiles de la famille et sont partis dès le 18éme siècle à la conquête du monde (57 000 aux USA et plus encore en Argentine, en Uruguay et au Chili).

A une époque ou le transport intercontinental est une formalité l’on peut rester étonné du peu de migration d’une partie des Français en attente d’un avenir meilleur vers des nations plus opportunes. J’incite les plus jeunes des actifs, très souvent formés au-delà du raisonnable, à quitter, pour un temps, notre vielle nation pour connaître des visions nouvelles qu’offrent l’expatriation. Mon passage, aujourd’hui lointain, au Québec dans le cadre de la coopération, m’avait permis de découvrir tout l’intérêt du bois dans l’art de construire. Il m’aura fallu patienter plus de 20 ans en France pour connaître les premières réalisations …et j’attends toujours la mise en œuvre de collectifs avec ce matériaux sur notre territoire. Mais c’est un autre sujet…

Un pont dans les Landes

                                                               

A voir le nombre de véhicule en circulation sur nos principaux axes, nous sommes nombreux a avoir profité des opportunités que nous offre le calendrier. Pour ma part j’ai choisi les Landes. Une région que j’affectionne tout particulièrement pour son climat tempéré, ses longues plages de sable et son infrastructure golfique directement issue des largesses de F. Mitterrand grand amateur de cette région…et des greens locaux.

Mon parcours m’a permis d’apprécier des dégâts causés par la tempête KLAUS. L’actualité est ingrate ; elle informe de l’évènementiel et oublie les causes les plus profondes. La grippe porcine est déjà enterrée par la pilule amaigrissante ALI et l’oubli s’est très rapidement installé pour la filière sylvicultrice.  

J’ai le sentiment que ce post aura peu d’impact. Cependant je ne peux pas passer sur ces terres Landaises sans avoir un profond sentiment de honte et de dégout à voir l’état d’abandon de ses forêts. Le pin pourri (il n’y a pas d’autre mot pour qualifier l’abandon du bois) sur la majorité des parcelles. Les aides apportées semblent trop peu mobilisatrices pour justifier d’une reprise à grande échelle des travaux en foret et les Landais, peu fortunés, semblent anéantis par la tâche et le coût des travaux.

Si le bois n’est pas d’une part stocké puis surtout exploité, les risques à venir sont supérieurs aux effets de la tempête. En premier lieu le risque d’incendie demeure très important. Avec les chaleurs de l’été le bois secs (et résineux) au sol devient un combustible particulièrement efficace. Il est temps d’agir.

Le pin maritime n’a pas que des qualités. Il existe des bois plus nobles et la transformation actuelle est plus précisément tournée vers des utilisations mineures (palette de transport, charbon actif, contreplaqué, papier, carton, cellulose à usage sanitaire, panneaux de fibres et de particules…). Cependant les caractéristiques du pin en font, pour le bâtiment, une essence appréciée pour sa facilité de mise en œuvre. On la travaille facilement à la découpe, ses qualités de rabotage, de vissage n'entraînent pas de difficultés ; le pin est faiblement consommateur d'énergie et de main d'oeuvre. Ces facteurs concourent à en faire une essence économique quel que soit le système constructif : poteau poutre ou ossature, sont réalisables en Pin Maritime, et ce quelle que soit la construction (maison individuelle, bureau, bâtiment collectif...).

Il importe aujourd’hui de valoriser la construction en pins maritimes et développer rapidement des projets d’habitat faisant une large place à cette matière première. Il n’est pas nécessaire ici de vous rappeler les capacités techniques et esthétique en faveur du bois en général et du pin en particulier (voir les cabanes tchanquées du bassin d'arcachon). Je vous invite à découvrir cela par l’exemple : Maison à ossature bois : la construction en images

Le pire est de voir les attitudes des élus des principales cités locales. Quoi penser du maire de Dax ou de Mont de Marsan qui accepte de voir des marchés publics passer des offres d’achat de bois exotique pour l’aménagement de leurs bâtiments ou de leurs décors urbains négligeant ainsi de promouvoir la matière première locale ? (voir : Bois locaux et forêts tropicales)

Sur le plan national, avec le décès de F. Mitterrand la majorité des élus régionaux sont veufs du principal défenseur des causes Landaises. Ainsi lors de ses déplacements notre Président s’arrête à  Bordeaux dernière terre locale avant la grande zone « rose » des Landes totalement négligée au sommet de l’état.

Heureusement, le ministère de l'Ecologie a décidé de soutenir la construction bois en créant un comité « chargé de réfléchir à des mesures incitatives ». Composé d'architectes, d'urbanistes, de fiscalistes et d'ingénieurs, ce comité a pour mission de réaliser un «plan de bataille» pour faire passer le pourcentage de construction en bois en France de 4 à 8% (c'est peu, encore trop peu). Il s’agit d’un projet général faiblement relayé localement.

Du côté du ministère du logement c’est le grand silence. A part un déplacement en 2007 pour visiter une usine de fabrication de maisons en bois Mme BOUTIN semble peu intéressée par ce sujet. A croire qu’elle n’a pas eu connaissance du Grenelle de l’environnement et du potentiel des forêts Landaises.Rien n'existe pour faciliter son développement. Tous les déposants d’un permis de construire d’une maison en bois sont là pour témoigner des difficultés rencontrées à obtenir les autorisations auprès des instructeurs (DDE en particulier).

Encore une fois, nos politiques oublient les capacités productives du pays. Le bois est une matière première naturelle abondante, disponible et peu coûteuse à la transformation. Il suffirait d’inciter un seuil de 20% de bois dans les projets constructifs à venir pour développer durablement cette filière dans diverses régions aujourd’hui économiquement fragiles.

Cet été pensez à ceux qui vivent toute l’année sur ces terres ; ils vous attendent et sauront vous faire apprécier la région qui, même abimée, reste un lieu magnifique de séjour et de balade.Et si vous avez un projet constructif pensez aux Landais et n'hésitez pas à utiliser le pin maritime car traité il est sans égal pour constituer un décor perenne de qualité pour un coût bien moins élevé que les bois exotiques d'importation.

Après le Méhaignerie, le Besson, le Borloo, le Scellier

 

Décidemment nos élus ont des égos surdimensionnés. Les lois fiscales se succèdent et leurs initiateurs marquent de leurs empreintes chaque formule nouvelle. Gageons que l’obscur François Scellier (député UMP du Val d’Oise, ancien inspecteur fiscal à la retraite car né en 1936…) obtient la postérité et marquera les esprits des investisseurs.

En effet voici une loi qui a le mérite de la simplicité (abandonnez vos calculettes scientifiques) et qui permet à l’ensemble des contribuables (moyens mais aussi petits) d’effectuer un geste civique…et éventuellement un placement de qualité.

Un geste civique

Nous manquons de logements locatifs en zone dense (zone urbaine et péri urbaine). Fini les grues au milieu des champs ; les opérations donnant droit au SCELLIER seront toutes situées en zone B et A . Ces lettres ne vous parlent pas ; je ne rentrerais pas ici dans des détails de zonages (de nombreux sites de conseillés font cela très bien) sachez simplement que ne sont admissibles à abattements fiscaux que les logements situés dans des zones de plus de 50 000 habitants où globalement la demande est supérieure à l’offre. Bref là où nous avons besoin de loger les familles et non plus, comme par le passé, dans d’obscures contrées exotiques comme MONT DE MARSAN et CAHORS (je n’ai rien contre la vie rurale ou péri rurale mais je reste dubitatif devant le choix d’investisseurs qui s’étonnent de ne pas trouver de locataires à 10 kms de CAHORS ou de MONT DE MARSAN au milieu des champs).

Un placement de qualité

Sauf exception le logement étant situé dans une zone à forte demande son usage locatif est garanti. Vous le savez les démonstrations antérieures des « visiteurs du soir » reposaient  trop souvent sur des paramètres abusifs. Des loyers (faussement garantie) sur des bases élevées permettaient de présenter un « effort d’épargne » faible et complété d’une batterie d’assurances faussement protectrice. Pour les non pratiquants l’effort d’épargne est la différence entre la mensualité du loyer et la mensualité du crédit. Ici les loyers sont plafonnés et devraient générer des démonstrations plus raisonnables de la part des « conseillés ».   

Un calcul simple.

Mon pauvre Monsieur vous avez un prélèvement fiscal annuel de 3000€ (c’est un exemple, si vous gagnez plus ou moins je vous laisse le soin de pratiquer une règle de trois). Vous investissez 120 000€ dans un T3, vous pouvez déduire 25% de cette somme sur 9 ans soit 30 000€ (vous suivez ?) répartie sur 9 ans soit 3 333 € par an…en résumé (3000€ - 3333€ = -333€ et ça s’appelle un crédit d’impôt). Oui il aurait été plus judicieux d’établir une démonstration plus fine ; votre conseillé vous établira cela en incluant les probabilités de hausse des loyers, le coût du crédit etc.…à chacun son métier.

Des éléments à étudier de près

Il est évident que sur la base d’une occupation permanente par un locataire votre logement est financé en grande partie par ce dernier. Il importe donc d’agir avec doigté. Votre emprunt doit être long ; 15 ans, voir 20 ans et plus si vous pouvez. Ainsi vos mensualités de remboursement seront-elles relativement faibles. N’oubliez pas qu’il importe de contracter un crédit constant diminuant ainsi votre effort d’épargne mensuel à moyen terme car parallèlement la location est en légère hausse chaque année (c’est normal et logique car sur un cycle long nous n’échapperons pas à des coups d’inflation). Bannissez toute démonstration basée sur les montants plafonds des loyers ; un loyer légèrement plus faible que la moyenne du secteur vous assure une occupation sur le long terme et vous permet d’éviter des assurances coûteuses de vacances et carences locatives. Votre locataire devient fidèle, tant mieux. Avec un achat raisonné et une légère inflation cette martingale peut se traduire par un coût mensuel d’emprunt proche de la valeur du crédit dès la 10éme année.

Dernier point. Négociez l’abandon des pénalités de remboursement de votre crédit ; ainsi dès la 9éme année vous aurez la possibilité de revendre en soldant votre emprunt car rien ne vous oblige à attendre la 20éme année pour terminer cette opération. N’oubliez pas qu’un appartement neuf est garanti dix ans. Sortir au terme de ce premier cycle vous exonère de tout travaux majeurs au niveau de votre copropriété.

Si vous souhaite continuer à louer le bien au-delà des neuf années réglementaires, vous bénéficierez (pendant six ans au plus) d'une réduction complémentaire de vos impôts égale à  2 % de votre investissement par an (dans l’exemple -2400€ ), soit au total une réduction d'impôt potentielle de 37 % sur quinze ans. Pour effectuer l’arbitrage (la vente) attendez le temps nécessaire afin de constituer une plus value. A ce niveau l’important reste cependant d’avoir utilisé l’argent des impôts (par exonération) pour constituer à moindre frais une assurance vie pour toute la durée de détention au profit de vos héritiers et un potentiel patrimonial (en cas de survie naturellement…). Allez je plaisante.

Vive la crise !

En résumé. De 25 à 37% de l’investissement payé par les impôts + de 40 à 55% de l’investissement payé par le locataire ; il vous appartient de trouver (maximum) 20% de l’investissement au travers de l’emprunt et vous devenez un vilain capitaliste. Attention il n’y en aura pas pour tout le monde car la mesure s’éteint à 2011.

Logements ; quelques cadeaux pour passer l’hiver…

Ce n’est pas le contenu qui compte mais surtout l’art et la manière de l‘offrir ; nos politiques connaissent cela et nous le prouve.

 

Mme BOUTIN tout d’abord qui remet aujourd’hui même en une lointaine banlieue les clefs d’une maison à 15€ jour à un jeune couple. Opération relayée par les médias qui ne peut cacher la superficialité du concept. Je ne reviendrais pas sur ce sujet; il s’agit ici d’un montage maladroit pour une cause réelle et sérieuse qui méritait un traitement plus habile.

 

Heureusement il y a le travail du Sénat et de l’Assemblée qui, depuis quelques temps déjà, ont repris la main sur le Ministère. Les réformes significatives échappent à notre Ministre et sont, pour la plus part issues des pressions de toute une profession.

 

Tout d’abord il importe de féliciter les délégués des deux assemblées. En effet la commission mixte paritaire, réunie samedi pour finaliser le collectif budgétaire (oui, ils auraient travaillés un Samedi !) a tranché sur l’amélioration du dispositif Robien. Les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an. Le taux de la réduction a été arrêté à 25 % du prix du logement acquis (au lieu de 20 %, comme le souhaitait le gouvernement). En contrepartie, la commission a souhaité supprimer le doublement de l'avantage fiscal prévu initialement pour la première année de l'investissement. Elle a également souhaité sortir les zones C (non « tendues ») du dispositif ; sur ce dernier point il s’agit de mettre fin à ce qui est à l’origine des dérapages d’un grand nombre d’opérateurs privés irresponsables. Ainsi vont disparaître (en partie seulement) les programmes artificiels montés à GOURDON, MiLLAU et autres sites de croissance inversée (vous voyez ce que cela signifie…). 

 

D’autres sujets sont également en cours d’arbitrage et devraient améliorer sensiblement les capacités d’achat des (primos) accédants. L'étendue du Pass-Foncier aux immeubles collectifs à usage d'habitation (ce que Mme BOUTIN appelle l’étendu du 15€ au collectif) , le bénéfice de la TVA à 5,5% pour ces logements, et, cerise sur la buche beurée, le doublement du PTZ (prêt à taux zéro). Une fois la loi votée, il faudra attendre les décrets d'application, ce qui risque de faire tourner le marché au ralenti au premier semestre 2009. Il s’agit la des engagements présentés par le Président à DOUAI ; la mise en œuvre étant forcément plus longue à réaliser par les soutiers des Ministères englués dans les divers textes de loi antérieurs...

 

Allez, Mme la Ministre, la tenue de la mère Noël vous va si bien !

BANQUIERS : la boule de cristal remplace la statistique !

Nos principaux établissement financiers produisent avec régularité des études leurs permettant d’apprécier l’évolution des marchés dans le temps. Un travail de tous les instants réalisés par des prévisionnistes chevronnés souvent issus des meilleures facultés. Ainsi les banques détiennent une appréciation détaillée des marchés et peuvent, accessoirement, offrir à la presse des prospectives ficelées concernant tel ou tel secteur de l’économie marchande.

 

C’est également au vue de ces bases que plusieurs banques se sont lancées en 2006 dans l’acquisition de sociétés immobilières (groupement d’agences immobilières et promoteurs). Ainsi le directoire de la CAISSE D EPARGNE à procédé au plus haut du cycle à l’acquisition de la minorité de blocage au sein de NEXITY. Si cela doit vous rassurer, il n’y a pas qu’elle a avoir agit ainsi. Mais l’on ne se vante pas des turpides du passé.

 

Un logement acquis au plus haut du cycle (2006) pourrait perdre en cas de revente aujourd’hui 5 à 10 points de sa valeur. Dans le même temps la valeur nominale de l’action NEXITY a été divisée par 10 ! Bravo l’écureuil.

 

L’immobilier est un marché à cycle long. Les sinusoïdales sont généralement longues tant au niveau des évolutions haussières…que des flexions. Ainsi, comme indiqué sur le graphisme, les périodes dépressives sont marquées par des replis généralement progressifs mais continus et inexorables. Nous assistons à cela et devons organiser notre activité à partir de cette donnée.

 

Dans la période budgétaire qui nous occupe tout acteur sensé du marché immobilier neuf établis des prévisions pour l’exercice 2009 avec une flexion de 20 à 30% de son activité. Le mot d’ordre est « SE DESENGAGER » ! Les variables d’ajustement prioritaires dans l’immobilier neuf ne sont pas les prix de vente (je vous l’assure) mais le nombre de logements en cours de production…et accessoirement le personnel nécessaire à l’accomplissement des travaux.

 

Quelles en seront les conséquences ?

Pour les sociétés qui auront su prendre le virage très tôt (j’en fais partie) il s’agit de consacrer son activité à la négociation de foncier en vue de jours meilleurs (je suis acheteur, qu’on se le dise). Les prix des parcelles fléchissent, les propriétaires de ces parcelles ont été abusés par des groupes qui leurs ont généralement fait miroiter des valeurs de cession invraisemblables…en soulignant très souvent leurs adossements aux banques et leurs degrés de solvabilité…

 

Pour les plus exposés ils négocient leurs désengagements en rompant les contrats en cours tant au niveau des bureaux d’études que des sous traitants et des propriétaires de foncier. Un beau gâchis…en attendant que des opérateurs sociaux s’aventure dans des rachats éventuels. J'observe un parfait mutisme de la part des interressés; les joies sont parfois silencieuses...

 

Alors les prévisions des banques me direz-vous ? Elles continuent à prévoir l’évidence. Cette semaine c’est le CREDIT AGRICOLE qui si colle avec la Tribune, les Echos et toute la presse économique qui relaie l’information ; les PC sont en flexion de 25% aujourd’hui… le marché du logement neuf sera demain (en 2009) en flexion…de 25% avec une baisse probable des prix mais pas un crash. Bravo les gars, continuez car c’est avec cette vision aussi conceptuelle que la CAISSE D EPARGNE a été floué (je pèse mes mots) par les dirigeants de NEXITY.

 

Il serait plus habile de nous projeter à cinq ans. Quels sera l’état du logement en France en 2013 ? Le déficit de logements disponibles cumulé sera de combien de lots ? A ce niveau qu’adviendra t’il du marché locatif et des loyers ? N’oubliez pas les courbes et leurs inexorables mouvements. Un peu plus d’anticipation serait bienvenu ! C’est naturellement plus dur mais l’on m’a toujours dit que gouverner c’est prévoir. Pour ma part j’ai établi mes objectifs à 3 ans et je reste globalement confiant, comme en 1993.

Mme BORLOO reçoit Mme BOUTIN ; attention l’ORTF est de retour !

Etre un ministre médiatique ne s’improvise pas. Malgré tout les efforts de Mme BORLOO-SCHONBERG le tapis rouge déroulé à notre ministre du logement s’est avéré être un dangereux cloaque pour ses mocassins ministériels.

Vous êtes bien sur le plateau de  « ILS FONT BOUGER LA FRANCE », a précisé à plusieurs reprises l’animatrice ; cette annonce est d’importance l’on aurait pu croire être sur « GROSLAND ».Nous ne sommes pas en direct et cela sent la coupe au montage. Nous sommes 3 148 475 spectateurs en début d’émission (une faible part d’audience en raison du match France-Tunisie)

Nous abordons les sujets dans un ordre discutable et les intervenants ont maladroitement poussés Mme BOUTIN dans les cordes ;

·         le représentant du syndicat des propriétaires prône la vacance volontaire des logements en raison de l’augmentation des taxes sur les revenus locatifs et la suppression des cautions ; Mme BOUTIN a trouvé la contrepartie en proposant le réquisitionnement ; c’est certainement ce que l’on appelle une politique incitative.

·         Pascal LEGITIMUS nous fait part de son statut de SDF (Sans Difficulté Financière) ; il manque les rires gras en fond sonore au montage. Pathétique.

·         Il nous est présenté UN couple d’accédant d’une maison à 15€ par jour sur 12 000 jours ; bravo il y en avait donc UN. Mme BORLOO-SCHONBERG  pourra féliciter son mari qui a largement contribué à cette réussite avec la maison à 100 000€ (autre présentation marketing du même montage exotique devant favoriser le développement du pavillon en banlieue).

 

Les vrais opposants sont vite remis à leur place (normal nous ne sommes pas en direct et rien ne peut réellement troubler le déroulé de l’émission)

·         Samia GHALI jeune Sénatrice élue socialiste du 8éme à Marseille ; elle s’est habillée en parlementaire rose, moderne et soignée, ça sent le neuf. Le langage reste cependant archaïque et son analyse mériterait des arguments plus étoffés.

·         Augustin DON QUICHOTTE-LEGRAND pour sa part n’a pas été (trop) coupé et nous aura offert une fin flamboyante. Le risque pour la chaîne est mineur ;  il était vraiment trop tard pour les derniers rares spectateurs ensommeillés qui ont résistés jusqu'à l'écoeurement à l'appel du foot ou à Desparate Housewives.

 

Reste à porter un regard sur le père Bernard DEVERT, prêtre-président-promoteur de la structure HABITAT et HUMANISME qui mérite une émission à lui tout seul. Dommage je reste curieux de voir plus dans le détail ses initiatives en matière de levée de fonds et son engagement au logement des plus faibles sur des sites aussi forts que LYON CONFLUENCE ou le centre d’ANNECY. Je lui suggère pour cela de réactiver son site interne http://www.habitat-humanisme.org qui lors de la mise en forme de ce post reste inactif.

Sarko prend la main à Boutin

Résumons nous. L’immobilier est en crise et nous perdons 1.5 emplois par logement non construit. Après les annonces concernant la remonté forte du chomage il serait temps de prendre la dimension du sujet au plus haut sommet de l'état .

Selon l'AFP, Nicolas Sarkozy a détaillé mercredi une série de mesures pour soutenir la construction de logements en France, annonçant notamment que l'Etat allait racheter à un prix décoté plus de 30.000 logements dont les travaux n'ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes. Le financement de ces mesures n'a pas été détaillé dans le communiqué...nous sommes (encore une fois) dans l’improvisation.

Le chef de l'Etat devrait tenir prochainement une réunion sur "la libération des terrains appartenant au secteur public pour accélérer leur vente afin d'y construire de nouveaux logements", a-t-on également répété (cela devient une incantation servie avec régularité...).

 

Lors de cette réunion, M. Sarkozy a par ailleurs décidé "d'étendre la garantie que l'Etat apporte aux crédits immobiliers des ménages via les prêts d'accession sociale en relevant le plafond de ressources y ouvrant droit". Grâce à cette mesure, "60% des ménages contactant un crédit immobilier deviendront éligibles à cette garantie contre seulement 20% aujourd'hui".

Parmi les autres mesures de soutien annonçé mercredi figure l'extension du "Pass-Foncier", qui permet de payer d'abord la maison puis le terrain grâce au 1% logement, déjà prévue dans la loi sur le logement que la ministre du Logement Christine Boutin doit présenter le 14 octobre devant le Sénat. Une usine à gaz...à travailler au profit du logement collectif.

Le nombre de logements pouvant bénéficier d'une telle aide sera porté à 30.000 en 2009, a indiqué l'Elysée.

 

L'ensemble de ces décisions ont été prises lors d'une réunion, mercredi après-midi à l'Elysée, qui ne figurait pas à l'agenda officiel du Président. Elle s'est déroulée en présence des ministres Christine Lagarde (Economie), Eric Woerth (Budget) et, pour parfaire le tableau, en présence de la Ministre de tutelle Christine Boutin (Logement) .

 

Tout ceci devra être savamment travaillé par les Ministres pour être présenté le 14 Octobre.  Compte tenu de l’importance des décisions sous-tendues par cette annonce je suis certain que cette intervention sera soit singulièrement amendée et  présenté par le Président…ou passablement dénaturée  et soutenue par une Ministre toujours aussi transparente (voir article précédent).