Des profits élevés dans l’Habitat à Loyers Modérés

Thomas ROUX auteur d’une étude intitulée "l'immobilier social en France : un îlot de prospérité sur un marché sinistré ?" édité par Precepta (Xerfi) livre des conclusions surprenantes. Après avoir étudié les documents comptables de 2007 d'une cinquantaine d'organismes (Offices, ESH, Coopératives, Sem), il assure dans son étude que "faire du social est extrêmement rentable : les taux de résultat net pour les principaux acteurs du secteur sont généralement supérieurs à 15%".

Plus finement, Th ROUX dénombre 8 organismes dont le taux de rentabilité dépasse les 20%, 22 organismes ont un taux de rentabilité compris entre 10 et 20%, 13 allants de 5 à 10% et seulement 8 organismes sociaux ont un taux de rentabilité inférieur à 5%. Ces derniers ont généralement un chiffre d'affaires inférieur à 100 millions d'euros et mériteraient une fusion par nécessité économique avec d’autres organismes. Trop souvent ces organismes faiblement rentables refusent par volonté d’indépendance un rattachement  multipliant ainsi des charges de structures incompressibles forcément inadaptées à leurs faibles volumes.

 

Les bénéfices sont directement liés à un taux d’exploitation élevé et à une maîtrise des coûts de fonctionnement exemplaire.

Cette dernière est rendue possible grâce, en particulier, à l’image d’indigence que reflètent et entretiennent volontairement ces structures. Cela permet d’aller chercher toutes formes de subventions et d’aides de la collectivité à l’extérieur, de contraindre fortement les salaires des collaborateurs à l’intérieur et de convertir les occupants à un misérabilisme environnemental opportun.

Le taux d’exploitation est directement lié à la modicité des loyers aidés. Sur ces bases, rares sont les candidats au départ et les rares entrants sont triés sur le volet généralement sur des critères de clientélisme politique complété de garantie de solvabilité des candidats. Faible carence locative, faible charge de structure et fortes subventions ; le tiercé gagnant du mouvement social !

A cela s’ajoute des réserves liées à l’absence de déploiement volontairement limité et à la réalisation de plus values issues de vente en bloc d’une partie du patrimoine.

Ainsi les sociétés HLM (dans leur ensemble) aborde l’année 2009 avec des atouts majeurs qui n’échappe plus à la vigilance du Ministère du logement. Des fonds propres et des marges honorables complétés par un certain nombre d’incitatifs directs (décrets et subventions, appel d’offres sur le potentiel privé) et indirects (doublement du PTZ, TVA à 5,5% pour l’accession sociale…) devraient permettre de relever le défi de relance attendu par le gouvernement. Reste à bousculer les acteurs faiblement motivés à devoir augmenter leurs activités mais qui devront faire face à ce type de rapport. En effet il est anormal que cette branche à caractère social vivant uniquement de subvention, d’aide et de soutient en tout genre s’autorise à générer des profits au dépens de la collectivité en général et des trop nombreux demandeurs légitimes en particulier.

Quand l’idéologie freine le droit au logement

La loi solidarité et renouvellement urbains, votée en 2000, prévoit que les communes de plus de 3 500 habitants, près de 1 400 communes au total, doivent avoir sur leur territoire au moins 20 % de logements sociaux.

Trop longtemps l’on a mis sous l’éteignoir le poids électoral des heureux élus aux loyers modérés. Un logement affecté c’est souvent 2 à 3 bulletins de vote à capter. Quand 80% d’une population est en droit d’obtenir un logement social les critères d’attribution peuvent malheureusement revêtir un caractère partial ou subjectif dont il semblerait que, ni à droite ni à gauche l’on souhaite vouloir parler ouvertement.

Majoritairement géré dans le passé par la gauche il y a aujourd’hui autant d’officines de logements sociaux sur un département ou une région que d’influences politiques distinctes.A chacun son potentiel électoral.

En souhaitant favoriser l'accès populaire à la propriété, le projet de loi porte un message politique : la propriété ne doit pas rester le privilège des classes moyennes ou des hauts revenus. Il affirme que l'accroissement du taux de personnes propriétaires, plus encore parmi les ménages disposant de faibles revenus, constitue un progrès social ; l’on ne fait pas d’un nouveau propriétaire un révolutionnaire mais un conservateur potentiel....

Le texte présenté au SENAT et qui fait grand bruit propose de comptabiliser dans les 20 %, pendant cinq ans à partir de leur financement, les logements neufs destinés à être achetés par des personnes ayant de faibles revenus.

C'est sur cette question que se joue le débat relatif à la comptabilisation des logements sociaux prévue par l'article 55 de la loi SRU. Le but initial de la loi  était de contraindre les communes à accueillir, parmi leur population totale, au moins 20 % de personnes ayant des revenus modestes. Le projet de loi modificatif ne change rien à ce cas de figure sauf à prétendre qu'un ménage est plutôt à droite dès qu'il devient propriétaire, même si ses revenus restent inférieurs au plafond HLM et qu'il est plutôt à gauche quand il est locataire et entretenir une guère idéologique dépassée.

Ces appréciations peuvent paraître d’un autre temps. J’ai au cours de ma carrière assisté à des choix municipaux surprenant. Je me souviens de ce Sénateur-Maire de droite qui avait mis en place un plan d’occupation des sols habiles (à ces yeux) rendant nécessaire la propriété d’une parcelle de 3500m2 pour construire un pavillon sur "sa" commune. Ce brave homme considérait qu’à ce niveau, sur une commune de première couronne d’une grande agglomération il n’attirerait que les classes supérieures censées voter à droite. Porté par la vague Mitterrandiste les résultats l’ont renvoyé pour une durée indéterminée à l’étude des segmentations sociales.

Nous sommes devant un sujet similaire. Vouloir incorporer la propriété sociale dans les 20% c’est, quelque part, chercher à affaiblir le clientélisme de la gauche. Mauvais choix ; il aurait été plus ambitieux de doubler la part du social en accession et de proposer un amendement qui oblige les communes à développer 30 à 40% de logements dits sociaux sur une première période des cinq années (dont pour moitié en accession aidée). Ainsi l’on aurait répondu à la demande croissante des familles et aux besoins d’une nation affaiblie qui ne peut relancer son économie à partir de mesurettes.

11 milliards d’€ = 65 000 logements

A la veille de son grand oral (précisément le 28 juillet 2008) Mme BOUTIN et son ministère commence à sortir quelques chiffres afin de préparer le terrain de la réforme. Divers points de sa conférence de presse du 10 juillet sont particulièrement intéressants et répondent en grande partie aux griefs déjà évoqué dans cette note : http://immobileimmobulle.hautetfort.com/archive/2008/06/0...   Par exemple, nous venons d’être informés que les 860 sociétés d’HLM agissant sur notre territoire détiendraient, au global, une trésorerie de 11 milliards d’euros. Toute entité économique doit vivre…et prospérer. Doit-on pour autant négliger le fondement même de son activité et des missions pour satisfaire à des critères de gestion prudentielle ? Nous pourrions admettre que toute activité à caractère social, détenant a fortiori un patrimoine lourd, souhaite constituer des provisions nécessaires à l’entretien de son parc. Nous pouvons également entendre les motifs évoqués par les bailleurs sociaux sur la  cherté du foncier et les difficultés de réalisation d’opérations nouvelles ; c’est le lot de tout promoteur (privé comme social) mais nous ne pouvons pas comprendre cette démobilisation récurrente devant un problème aussi crucial que le logement.

Il est patent qu’aujourd’hui le logement social souffre de nombreux maux dont trois principaux :

ü      Un nombre trop important d’organismes de diverse nature économique incapable de remplir avec compétence l’objectif essentiel qui consiste à augmenter sensiblement le parc disponible. 860 offices HLM, dont 298 à caractère « privé » les ESH, (sur lesquelles le patronat a mis la main en 2003 à la faveur d'une réforme de gouvernance et sous contrôle des collecteurs du 1 % patronal).

 Au final c’est 86 organismes en moyenne par département ! Il importe de donner plus de cohérence à ces structures et l’idée d’engager chaque unité dans une « convention d’utilité sociale » pourrait être une première bonne idée. Cependant un engagement sur des objectifs de réalisation ne pourra être une réelle bonne initiative que lorsque l’on aura concentré les compétences dans des structures dévolues d’une part à la gestion et l’entretien du parc existant et d’autre part au développement de programmes majeurs d’habitats sociaux par mutualisation progressive des moyens régionaux (encore une fois l’on note ici que la notion de département est périmée notamment à l’observation de départements voisins où l’un est en manque chronique de logements et de moyens et l’autre en manque de candidats à loger mais avec une trésorerie excédentaire par stabilité démographique : Rhône/Drôme).

ü      Pour la sphère publique, majoritaire en nombre d’établissements (coopératives d’HLM, offices publics de l’habitat et OPAC) cela représente un « faire valoir » des personnalités politiques locales qui trouvent dans cette organisation les moyens d’asseoir habilement leurs notoriétés et de favoriser un  clientélisme électoral par des attributions d’opportunités. Il est, en effet, de bon aloi de porter quelques présidences d’organismes sociaux, sans autres forme de compétence que l’âge et la place dans l’échiquier politique local. Deux en particulier favorisent directement les élus et flattent leurs égos ; les EHPAD et les HLM ; Il serait opportun de valoriser les compétences internes (elles existent) et d’établir des gouvernances régionales susceptibles d’orienter les acteurs dans le nécessaire développement du parc public.

ü      Pour la sphère semi-privée le contrôle par le patronat par le biais du 1% logement est sensiblement affaibli par les derniers évènements mettant en cause le MEDEF et le flou trop longtemps entretenu sur les comptes détaillés des organismes paritaires. Etant ici précisé que les prélèvements réalisés sur le 1% patronal par l’état (0.55% de la masse) ne peuvent que défavoriser la volonté de transparence ; a trop vouloir ponctionner l’on créé les conditions d'une dissimulation opportune (là comme ailleurs). Diverses initiatives réussies militent cependant au développement du parc semi-privé ; les moyens existent, il importe de les utiliser dans l’intérêt des salariés.     

Il est important de rappeler que dès 2003 Gilles de Robien souhaitait "redynamiser la chaîne du logement " au travers de trois mesures : la modification des statuts des différentes familles du mouvement HLM (OPHLM, Opac, SA d'HLM, etc.), l'installation d'une gouvernance au sein de chaque structure et la mise en place d'un conventionnement global entre l'Etat et les bailleurs sociaux devant donner aux pouvoirs publics une "feuille de route "détaillée sur la programmation de la gestion de leur patrimoine. 5 ans après le sujet reste le même ! Ne pas confondre lenteur et impéritie...

BOUTIN mieux que BORLOO

Souvenez vous. M. BORLOO a proposé à la hâte la maison à 100 000€. Quelle surface ? 85 m2 minimum ; faisons confiance aux constructeurs et aux architectes bâtir aux normes HQE (haute qualité environnementale) à 1000€ du m2 c’est de leurs compétences ! Quantité ? Pas moins de 20 000 par an sur 700 sites distincts !

Le terrain…Ah oui le terrain…question subsidiaire. Où ? Là n’était pas le problème…les maires sont là pour préempter et « offrir » au prix de la terre agricole du foncier disponible après aménagement (les professionnels appellent cela la viabilisation et comporte -à minima- les voiries, les réseaux divers (électricité…bassin de rétention, raccordement aux réseaux de la ville)…et éventuellement quelques plantations pour répondre aux préoccupations légitimes des verts.Tout cela est coûteux et parfaitement négligé par le Ministère. Résultat : seulement quatre maisons Borloo installées sur la même commune : PLOËRMEL, magnifique cité du Morbihan de 9000 habitants (élus UMP) et quelques « en cours » dont 25 maisons pour 500 candidats à EPINAY-SUR-SEINE…

Mme BOUTIN est remise en cause par le Président et doit aller plus vite que son ombre afin de laisser une trace de son passage au ministère du logement et de la ville. Les conseillers en charge du dossier ont peu changés ; ils ne peuvent enterrer une si bonne idée et proposent une redéfinition du produit notamment en fédérant les procédés de financement (mécanisme du 1% logement, création du Pass Foncier permettant le différé de paiement du foncier, prêt à taux zéro ou encore abondement des collectivités locales… pour payer le coût des parcelles foncières). Finalement, la seule nouveauté c'est l'instauration d'un guichet unique (Crédit Foncier de France et Caisse d’Epargne) prenant en charge l'ensemble du dispositif…et la généralisation d’une TVA à 5.5% (nous sommes en secteur social il était temps d’élargir cette possibilité !).

Les communicants font le complément par une « accroche » qui a déjà fait la preuve de son efficacité dans la sphère des concessionnaires automobiles : X euros par jour ! Ici ce sera 15… (Soit 450 euros les mauvais mois en 31 jours ; bref un loyer). Pour ceux qui suivent nous ne savons toujours pas où. Raisonnablement peu dans les Yvelines (où Mme BOUTIN conserve ses mandats électifs)…la liste des terrains disponibles sera proposée à partir du 15 avril (le 1^er cela n’aurait pas fait sérieux). Attendons nous à des propositions concrètes à GUERET, DAX, CHAUMONT, AUTUN, LE PUY…bref des cités où la démographie évolue sensiblement (ce n’est qu’une pointe d'ironie, que les lecteurs me pardonnent).  Dans cette liste il importera de supprimer les municipalités de gauche (peu motivées à soutenir les initiatives de ce gouvernement) mais également les municipalités de droite faiblement motivées à augmenter leurs cotas sociaux (par transfert des ménages solvables des HLM existants vers ces maisons et la mise à disposition des logements libérés au profit de nouveaux entrants moins solvables…). Bref sans la nomination d’un super-Prefet dévolu à la cause cette initiative restera un projet par manque essentiellement de volonté des élus s’abritant derrière le problème du foncier ou d’un PLU inadapté. En effet, les parcelles nécessaire à la construction (250m2 par logement de 85m2) au prix de 25 000€ n’existent pas ; les communes disposent rarement de réserves foncières (pour 30 logements il s’agit de mobiliser 1ha) et il est exclu de préempter à ces tarifs. 

L’idée initiale était irréaliste et l’absence de résultat est malheureusement là. La ranimer par un habillage marketing la rend pathétique quand on imagine la quantité de demandes insatisfaites que vont avoir à gérer les élus au cœur des bassins d’emplois. Car il s’agit de cela ; donner du logement accessible au plus grand nombre a proximité des bassins d’emplois principalement en zones dites « rurbaines »...et pas à la campagne en quatrième couronne!