Enfin des prospectives sérieuses !

 

Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).

 

Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac)  le déficit en matière de logement existait avant la crise  et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

 

Marché résidentiel	Évolution des prix de vente pour 2009
Marché des biens d'exception	Stabilité
Marché des biens de standing en situation recherchée	0% à -5%
Marché des biens de standing en situation banale	-5% à -15%
Marché des biens courants en situation dépréciée	-10% à -20%

Source : Crédit Foncier.

 

 

Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement. 

Les villes qui résistent et les autres

 

rang	score	villes
1	b+	Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes
2	b	Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
3	b-	Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
4	c+	Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
5	c	Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.

 

 

Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce  mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne. 

 

Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.

Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).

 

Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.

Mme BOUTIN et son projet (suite)

L'Assemblée nationale a adopté mardi le projet de loi de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" de Christine Boutin, déjà voté à l'automne par le Sénat, à l'issue d'un débat plutôt pacifié, après les discussions houleuses sur le travail législatif. Le texte a été adopté par 312 voix contre 225. Sans surprise, la majorité (UMP et Nouveau Centre) a voté pour, l'opposition (PS, PCF, Verts) contre.

Dans les grandes lignes, le texte est organisé en 5 chapitres consacrés respectivement à la mobilisation des acteurs du logement, à l’accroissement des disponibilités foncières, au développement de l’offre nouvelle de logements, à la mobilité dans le parc de logements et à la lutte contre l’exclusion.

Il prévoit, en particulier, que les organismes d'HLM n'investissant pas assez seront soumis à un prélèvement sur leurs ressources inutilisées pour favoriser ceux qui ont besoin de construire plus. Enfin l’on authentifie (et sanctionne) la passivité potentielle d’une partie non négligeable des acteurs sociaux de l’habitat !

Le projet de loi vise également à améliorer la mobilité dans le parc HLM, tombée à 9,4% par an: en supprimant le droit au maintien dans les lieux pour les locataires qui dépassent de plus de deux fois les plafonds de ressources, et en libérant les logements sous-occupés après trois propositions de relogement -- à l'exception des seniors et des handicapés. Enfin l’on permettra une meilleure rotation du parc ; est-il en effet bien raisonnable de laisser dehors une famille de 5 personnes au simple motif qu’un T5 au 5éme étage est occupé par une dame a mobilité réduite (et éventuellement avec des revenus confortables) mériterait un logement plus adapté  en rez de jardin (que l'on n'a pas construit aujourd'hui) ! Un amendement PCF, adopté (fait rare) avec l'aide de l'UMP contre l'avis du gouvernement, a ramené cette limite d'âge de 70 à 60 ans. Cela à un nom ; la mobilité. Toujours dans une optique (de mobilité) le texte abaisse de 10% les plafonds de ressources pour accéder au logement social pour ramener la proportion des ménages y ayant droit de 70% à 60%.

Autre mesure phare, l'extension du dispositif du "Pass-Foncier" appelé également "maisons à 15 euros par jour", aux appartements en immeuble collectif .Cela correspond à un réel besoin et à une volonté de densification que les verts devraient savoir apprécier et défendre (mais on ne les entend pas sur ce sujet).

Députés et sénateurs doivent désormais se mettre d'accord sur un texte de compromis en commission mixte paritaire (CMP, 7 députés et 7 sénateurs). Les conclusions de cette CMP seront débattues dans chaque chambre la semaine prochaine en vue d'une adoption définitive du projet de loi…allez encore un petit effort…n’oublions pas que ce texte comporte en sous titre URGENCE DECLAREE (depuis 10 mois maintenant) : http://www.senat.fr/dossierleg/pjl07-497.html

 

 

 

PS

1.Désolé pour mes lecteurs mais ma présence est moins assidue en raison notamment d'une reprise plus forte et rapide que prévue (j'aurais l'occasion de revenir sur ce sujet qui peut surprendre les plus pessimistes d'entres-vous).

2. Je profite de cet intermède pour remercier l'hébergeur qui enfin m'a enlevé le bandeau publicitaire d'un site de rencontre...mon lectorat et votre serviteur n'étant que peu interressé par ce parraînage...ils ont (enfin) compris!

 

Crise de l’immobilier, certainement ; crise du crédit, à coup sûr !

Notre pays a-t-il trop de logements ? A cette question et sans vouloir rentrer dans les chiffres l’on peut répondre non. En effet avec la natalité de ce pays (la plus élevée d’Europe), complété par les migrations et l’éclatement  des couples (qui double les besoins en logement des familles), les besoins sont criants ! Il est nécessaire de produire environ 550 000 logements neufs par an en moyenne pour résorber le déficit et ceci sur les 5 années à venir. Excepté en 2007 les chiffres de production sont sensiblement inférieurs. Ils se tassent aujourd’hui à un niveau historiquement bas avec 350 000 logements en construction en 2008 et certainement moins en 2009 (a priori 300 000 logements serait un exploit). Ainsi le déficit s’élargit laissant les Français habiter des logements anciens, souvent de mauvaises qualités et parfois au profit de marchands de sommeil et autres opportunistes (je pense notamment à l’évolution des campings à proximité des villes et des toujours plus nombreuses zones de campements plus ou moins sauvages).

 

Le gouvernement a souhaité donner un coup de pouce au marché immobilier neuf afin de stabiliser les effectifs du bâtiment en partie en effectuant un transfert à prix cassés d’opérations privées vers les acteurs sociaux. Le résultat sera connu dans les prochains jours ; il semblerait que cette action permette, au final, de sauver environ 20 000 logements neufs soit un peu plus de  6 % du marché prévisionnel de 2009. Il est à noter que les opérateurs sociaux sollicités n’ont pas tous eu le courage de relever le défi. Pour les plus entreprenants cette obligation nouvelle, implique un rythme de production exceptionnellement élevé.

 

Tout ceci ne peut faire oublier que les besoins réels sont très supérieurs et qu’il importera de trouver auprès du collectif et du social les moyens financiers d’augmenter à court terme cette production. Mission improbable notamment par l’absence de capacité financière suffisante.

 

Compte tenu des déficits de l’état, il importerait de favoriser le financement direct par les particuliers de ce qui représente encore aujourd’hui la première préoccupation des Français. Mais là personne n’est prêt à faire les efforts nécessaires. Les banques sont exsangues et ne souhaitent plus financer à 100% les projets en raison notamment de l’absence de confiance sur le moyen terme et les particuliers ne peuvent répondre aux nouvelles exigences des prêteurs qui souhaitent un minimum de 15 à 20% d’apport.

 

Une solution existe ; il suffit de vouloir !

 

Un homme en bonne santé est un malade potentiel. C’est avec ce type de logique que l’immobilier est en crise en France. Soyons clair. Les banques diagnostiquent le danger déflationniste comme réel et ne prêtent qu’aux particuliers susceptibles de couvrir totalement ce risque par un apport personnel de 15 à 20%.

Hors circuit social (le Pass Foncier) la TVA sur les logements neufs est à 19.60% ; Mme BOUTIN avait émis le désir de voir temporairement la TVA ramenée à 5.50% pour l’ensemble du marché neuf ,mais, comme d’habitude, sa voix n’a pas porté au-delà du cercle de ces conseillés.Bercy ayant déjà trop de difficulté à faire admettre par la communauté européenne la modification du taux pour la restauration.

 

Il suffirait de créer pour l’ensemble des acquéreurs (sans distinction) un report de 10 ans du différentiel entre la TVA à caractère social à 5.5% et la TVA à 19.60% pour qu’une partie du problème soit résolu sans que Bercy soit fragilisé (la dette ainsi constitué s’inscrivant différemment dans les comptes de l’état en différé de TVA).

Ce report de TVA constituant un crédit de la collectivité au particulier pourrait être « estimé » comme le PTZ (prêt à taux zéro) comme faisant partie des quasis fonds propres de ce dernier (avec engagement de remboursement au terme des 10 ans ou en cas de revente) Les banques retrouveraient ainsi les critères prudentiels qu’elles souhaitent voir appliqués aux prêts des particuliers. La durée de reprise de ce différentiel constituant un crédit gratuit de 15% sur les 10 premières années.

Naturellement il appartient aux cerveaux de nos ministère de border ce schéma. Ne sont ils pas là pour cela ?

 

Ainsi l’état appliquerait directement auprès des particuliers investisseurs les garanties qu’il a mis en place sans succès auprès des intermédiaires financiers. Une manière directe d’apporter aux plus entreprenants des particuliers une caution temporaire  de qualité que les banques ne sont pus en mesure de répercuter à ce jour.   

Opération 30 000 logements sociaux : YES WE CAN !

Au travers des réponses formalisées par les opérateurs sociaux dans la communication de leurs besoins auprès de la FNPC (Fédération des Promoteurs Constructeurs) nous avons une lecture inédite et particulièrement illustrative de la capacité de ces organismes (appelés communément mais de façon impropre HLM) à répondre aux besoins grandissants de ménages demandeurs de logements à loyers et budgets contraints sur l’ensemble du territoire.

 

Ainsi, nous pouvons constater la dynamique dans les réponses de divers opérateurs tels que la filiale de la SNCF, ICF (plus de 1000 logements dont 300 en Midi Pyrénées), le groupe OPIEVO  (1200 logements), le groupe ALLIADE (1000 logements) et la SNI susceptible d’absorber à elle seule 10 000 logements sur la France dont 500 logements en Midi Pyrénées pour ne citer que quelques unes des réponses.

 

Les organismes Hlm ont toujours eu pour mission de loger tous ceux qui ont des difficultés à trouver un toit dans les conditions du marché. Tout en restant fidèles à leur mission originelle, ils doivent faire preuve d’adaptions aux nouveaux besoins. Ces besoins se traduisent dans les politiques nationales. Mais, de plus en plus, la décentralisation amène les collectivités territoriales à jouer un rôle accru en matière d’habitat ce qui permet, parait-il, d’identifier de plus en plus finement les besoins des habitants au niveau local.

Nous devons constater l’extrême timidité de quelques délégations qui semble ne pas éprouver d’intérêt à produire du logement. Ceci illustré en particulier par la réponse de l’USH Midi-Pyrénées qui exprime ces besoins dans la correspondance suivante : Appel à consultation national USH - Midi Pyrénées .

D’où il ressort que  36 adhérents régionaux positionnés sur un territoire de 8 départements et comportant une population de  2 800 000 habitants dont 1 133 000 habitants sur la seule aire urbaine de TOULOUSE sont susceptibles de contracter sur cette région un maximum de 150 logements (essentiellement des villas !) ce qui, ramené au nombre d’adhérents, représente un ambitieux programme de 4 logements par opérateurs ! .

Les évolutions économiques de Midi Pyrénées et la hausse des prix du logement entraînent une demande croissante de logements sociaux que quelques opérateurs nationaux savent apprécier (voir ci-dessus les demandes de structures de CNI et ICF).

 

Vous pourrez noter l’ambition de la délégation USH de Midi Pyrénées; les mêmes qui se plaignent de la reprise partielle des fonds inutilisés du livret A. Nous sommes vraiment là devant une incapacité à faire face à la vocation et aux statuts des opérateurs. Il s’agit d’une association d’établissements sociaux sans ambition et réduit à une simple gestion d’un existant vieillissant voir partiellement obsolète. Au pays des contrées boisées nous assistons à la quête du bolet sauvage dans des champs de champignons de culture. Bref, une absence de volonté réelle qui se traduit par une réponse risible dans son contenu quand l’on connaît l’état de la demande dans cette région constituée de secteurs en forte capacité de migration positive.

Il ne reste plus qu’à attendre les réponses des autres régions qui ne manqueront pas de faire l’objet d’appréciation dans ce blog mais également j’en ai la conviction de la part du Ministère du logement qui pourra constater l’état d’esprit d’un certain nombre d’opérateurs sociaux arcboutés contre l’obligation de mise en forme d’ objectifs quantitatifs de moyen terme (exercice s’avérant particulièrement explosif en raison des ambitions exprimées par leurs délégués). YES WE CAN !

Le Sénat : ça décoiffe selon Mme BOUTIN!

 

 

De mémoire de sénateur l’on n’avait jamais vu un consensus aussi fort CONTRE les propositions d’une ministre de la majorité en place. Félicitations donc à Mme BOUTIN et son équipe qui ont assisté à une rébellion des sénateurs (toute opinion confondue) et pratiqué le démantèlement de son projet de loi avec pas moins de 120 amendements au projet initial présenté.Une réécriture de la quasi-totalité des articles.

Faut’ il les énumérer tous. Cela pourrait être fastidieux tant l’analyse de chaque amendement permet d’apprécier l’amateurisme de ce ministère. Toutes les traces sont exploitables sur le site du Sénat et vous pouvez lire ici le compte rendu intégral des débats.

 

La première étape, généralement la moins difficile, est franchie. L’Assemblée va devoir se prononcer (en décembre) sur ce projet de loi. Pour mémoire il s’agit d’un projet  de loi déclaré d’urgence….Il est certain que l’actualité ne laisse que peu d’espace à des textes aussi peu consensuels tant dans leurs formes que sur le fond. Textes sur lesquels il sera nécessaire d’effectuer un lourd travail d’explication de texte et de modification pour atteindre le quorum.

 

A quand la démission ? C’est à peu près la seule question qui occupe les proches du dossier. Nous allons invariablement assister avec l’arrivée du froid aux interventions des Don Quichotte et des associations les plus concernées par le mal logement.Et les réponses ne seront pas là. Le risque est cependant plus large que ces manifestations médiatiques. En effet, la mise en place du droit au logement va se traduire par un encombrement des tribunaux pour faire reconnaître un droit légitime d’un nombre croissant de famille en mal de solidarité et d’aide au logement digne et décent. L’habitat social est peu (et mal) organisé . Il importe de donner aux opérateurs privés la capacité de réaliser des logements collectifs sociaux en partenariat avec les opérateurs HLM. Faire plus, faire mieux, faire vite tel est les seules paroles susceptibles d’être admis par la majorité des citoyens en manque de logement adaptés à leurs besoins.Quand la seule ambition est de baisser les budgets il appartient aux responsables d'être créatifs et innovants.C'est loin d'être le cas!

 

Revue de presse du mardi 21 octobre 2008

- Le Figaro : Logement social : les députés UMP « bien embêtés »
- L'Express : Pour défendre la SRU, les sénateurs UMP rejoignent l'opposition
- Le Monde : Logement : la modification de la loi sur la mixité sociale divise la majorité

L’immobilier vu du château…

 Nicolas SARKOZY nous a habitué à inverser les schémas décisionnels au sommet de l’état. Rendons grâce à son pragmatisme qui met cul par-dessus tête une pléthore d’attachés ministériels englués dans des sous-décisions sans relief. La France est en effet gouvernée par une armée d’énarques et autres sciences-po. qui passent la majorité du temps à produire du papier et à réinventer l’eau tiède.

 Les temps de crise sont là et il importe de répondre avec rapidité à des situations exceptionnelles. L’immobilier est un sujet majeur qui mérite des gestes forts et les récentes annonces du locataire de l’Elysées ont surpris l’ensemble des acteurs tant par sa soudaineté que par son contenu qui, a priori, peut paraître pour le moins imprécis.

Il est d’autant plus imprécis qu’une grande partie des décisions s’appuie sur des dossiers aux contenus ombrageux comme seuls savent en produire une armée de conseillers appartenant au (petit) ministère du logement. Car pour tout dire les attachés Ministériels sont à l’image des « patrons » qui les dirigent. Vous savez ce que l’auteur de ce blog pense de Ch. BOUTIN, qui, elle-même hérite d’un prédécesseur plus médiatique mais également fortement marqué du sceau de l’approximation en la personne de J.L. BORLOO.

Les craintes commencent à fleurir sur les décisions annoncées et quelques unes méritent d’être écoutées.

Le Président de l’UNPI déplore que les problèmes de fond ne soient pas traités en soulignant que les mesures prises vont soutenir l’activité du bâtiment pendant quelques mois seulement mais que les candidats à l’accession n’ont plus les moyens d’accéder. Ce n’est pas totalement faux et le volet « solvabilité » doit accompagner ces initiatives.

Michel Sapin, secrétaire national du PS a mis en garde contre des mécanismes "de rachat de biens pourris". Dans le cas où le rachat porterait sur des biens difficilement vendables, cette mesure "consisterait en fait à aider plus le spéculateur immobilier que l'accédant à la propriété"

 Il appartiendra au Président de mettre en œuvre les mesures qui semble les plus adaptées. Naturellement racheter des stocks potentiels à des promoteurs méritent réflexion et méthodes (sur quel secteur, quel type de produit, au profit de quels établissements de tutelles et à quel montant opérer ces transferts de propriété ?).

On peut également noter les réflexes politiques et corporatistes avec un PS qui dénonce tout en bloc…tout comme l’Union Sociale de l’Habitat… tout comme le syndicat des aménageurs fonciers …tout comme le syndicat des constructeurs de maisons individuelles qui se sentent floués ou oubliés … bref chaque acteur cherche à tirer profit de cette initiative. Un réflexe bien de chez nous ou chaque pavillon est entouré de grillages et de haies protectrices (tout un symbole de l’effort de solidarité).

Il n’en reste pas moins que les bases sont lancées. Rappelons-nous que pour les logements collectifs, les mises en chantiers chutent de 23,3% sur le trimestre à 39.529 unités et de 5,3% sur un an à 169.753 unités. Chaque logement c’est 1.5 emploi ; je vous laisse le soin de calculer la perte potentielle d’employabilité du secteur à partir des chiffres globaux. Rappelons nous également que nos concitoyens sont mal logés et qu’il appartient à nos gouvernants de trouver rapidement des solutions. Avec pragmatisme. Car comme le disait ma grand-mère l’on ne fait pas une omelette sans casser des œufs.

Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM

 Mauvaise gestion, trésoreries trop bien garnies, opacité dans les attributions de logements... Les organismes sont accusés, à mots couverts, de nombreux maux et devraient même, pour les tenants d'une politique plus libérale du logement, n'exister que de façon résiduelle en faveur des seuls ménages les plus pauvres.

"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.

Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.

Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.

Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de  10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.

Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.

A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.

Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.

Performance de la pierre

IPD est le leader (mondial) de la mesure et de l’analyse de performance pour les services d'analyse de portefeuilles des majors et des institutionnels. Son indépendance vis-à-vis des acteurs du marché garantit son objectivité. Les dernières études communiquées à l’occasion du MIPIM permettent de mieux comprendre le marché en France. La performance globale de la pierre tricolore, hors effet de levier, aurait atteint une moyenne de 17,8% en 2007, contre 21,9% en 2006.

Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part  de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.

De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.

Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.

Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.

Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.

Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.  

Bulle

La flambée des prix dans l’immobilier a t’ elle était totalement irrationnelle ?En d’autres termes, existe-t-il, en France, une bulle immobilière ? Le débat n’est pas purement académique car le destin d’une bulle c’est d’éclater. Une fois posé cette hypothèse, reste juste à prévoir quand. Or, fort heureusement, le marché de l’immobilier français n’est pas totalement déconnecté de la réalité. Plusieurs facteurs ont contribués à stimuler la demande, notamment la démographie. La conjugaison d’une population en hausse sur notre territoire couplée à la réduction du nombre de personne vivant sous un même toit et complété par le vieillissement plus élevée de la population a rapidement fait progressé le nombre de ménages en général et les ménages monoparental en particulier : + 3 millions ces dix dernières années. Cette pression démographique a stimulé la demande et est en partie responsable de la forte hausse des prix. La demande est donc particulièrement élevée (tout le monde s’accorde sur un déficit de 800 000 à 1 million de logements en France) face à une production quasi constante. A cela s’est ajouté la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien) ainsi que des mesures favorisant les transferts financiers intergénérationnels. Autant d’éléments qui ont stimulé la demande. Les prix dans l’immobilier ont progressés aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat. Jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte. Ce choc a été -en partie- absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages. établissements de crédits refusant de prêter au-delà de 30 ans. De surcroît, si certaines banques demeurent encore agressives sur le plan commercial, le crédit à l’habitat est avant tout un produit d’appel, certaines refusent désormais les dossiers jugés fragiles. Ajouter à cela la fin de la baisse des taux et une progression du pouvoir d’achat toujours au ralenti et c’est l’ensemble des conditions de financement qui se dégradent.Cela justifie t-il une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ? Certainement pas. Il existe bien une composante spéculative dans la hausse des prix, tant à Paris qu’en province. Cette composante majeure est l’absence de volonté de multiplier les zones à construire ou d’augmenter sensiblement la densification des logements à proximité des bassins d’emplois. Il importe aujourd’hui de déconnecter les autorisations de construire des communes. Cela passe nécessairement par un stade supérieur où l’état et  ses représentants en région, en particulier les Préfets doivent retrouver l’autorité nécessaire pour imposer des logements aux plus réticents des élus. Au-delà des incitations fiscales il importe de créer les conditions d’un développement urbain harmonieux entre lieux de vie et lieux de travail.

• Il faut compléter la loi SRU par une obligation d’augmenter le nombre d’autorisation de construire (PC) délivrée chaque année avec une croissance imposée de 15% par an dans les zones A et B du plan de Robien et ceci sur une durée suffisamment longue pour mécaniquement combler le déficit.
• Il faut interdire la réalisation de nouvelles zones à caractère économique (ZAC,ZUP,Zone tertiaire...) si elles ne sont pas couplées avec des surfaces de logements.

Il est en effet suicidaire, dans une période où l’on souhaite donner priorité au développement durable, de procéder à la construction -comme cela va être le cas à la défense- de tours nouvelles augmentant sensiblement le nombre de salariés sur ces sites  sans donner corrélativement obligation aux opérateurs de créer des logements à proportion des emplois localisés.Nos politiques ont, en ce domaine, à travailler sérieusement leurs discours. Souhaiter le plein emploi et vouloir favoriser le développement économique d'une cité est légitime, ne pas prévoir le logement des principaux concernés est suicidaire.

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