Mme BOUTIN : un regard critique sur les HLM

 Mauvaise gestion, trésoreries trop bien garnies, opacité dans les attributions de logements... Les organismes sont accusés, à mots couverts, de nombreux maux et devraient même, pour les tenants d'une politique plus libérale du logement, n'exister que de façon résiduelle en faveur des seuls ménages les plus pauvres.

"DODUS-DORMANTS" : Voici résumé le constat du ministère.

Face aux critiques, la ministre a opté pour une voie faiblement consensuelle : elle souhaiterait contraindre les organismes HLM à rendre des comptes, en contrepartie des avantages fiscaux et financiers dont ils bénéficient.

Un projet de loi est en préparation (un autre…). Composé d’environ 25 articles, il devrait rendre obligatoire à brève échéance la signature d'une "convention d'utilité publique" entre l'Etat et chaque société HLM. Ce document contractuel précisera la stratégie et les objectifs de l'organisme, à l'échelle de son territoire, en matière de construction, réhabilitation, vente, qualité de services, loyers... Le respect des engagements sera évalué grâce à des indicateurs de performance ; une petite révolution dans le monde quelque peu endormi du social.

Deuxième axe de la réforme, Face au constat que plus de  10 % des organismes vivent riches sur leurs réserves, la ministre envisage de les ponctionner et de reverser l'argent à des bailleurs jugés plus dynamiques. Quelques dizaines de millions d'euros pourraient être réinjectés dans la construction par ce biais. Sujet délicat ; a vouloir invoquer la permanence des difficultés financières chez ces opérateurs l’on en oublierait presque que le parc géré représente une valeur immobilisée considérable offrant des effets de leviers inexploités.

Dernier point, maintes fois abordés, le projet de loi prévoit une ouverture aux opérateurs privés pour créer des logements sociaux. Cette suggestion issue du rapport ATTALI mérite une mise en place urgente. Faut-il rappeler ici que la loi SRU impose aux opérateurs privés de céder à vil prix 20% des logements réalisés au profit des sociétés HLM. Il importe de rendre aux opérateurs privés la maîtrise d’un parc social ainsi constitué à leurs seules initiatives.

A delà de cette « dotation » imposée, les opérateurs privés sont prêts a réaliser des logements sociaux en quantité. Contrairement à une idée reçue, les marges d’opérations sont proches des marges du secteur privé ; seul l’application d’une TVA minorée à 5,5% dans le social diminue le montant de cession.

Sans prétendre que les compétences sont dans le privé et uniquement là il importe de considérer, pour le futur, la contribution réelle à l'effort de construction, que les HLM sont prets à réaliser.

Performance de la pierre

IPD est le leader (mondial) de la mesure et de l’analyse de performance pour les services d'analyse de portefeuilles des majors et des institutionnels. Son indépendance vis-à-vis des acteurs du marché garantit son objectivité. Les dernières études communiquées à l’occasion du MIPIM permettent de mieux comprendre le marché en France. La performance globale de la pierre tricolore, hors effet de levier, aurait atteint une moyenne de 17,8% en 2007, contre 21,9% en 2006.

Il est utile de préciser que ces performances cumulent la part  de rendement locatif et la part de rendement en capital. Les écarts de performance par segment de produits sont particulièrement élevés. Au sommet nous retrouvons les rendements des centres commerciaux (24%) et les bureaux Parisiens (20%). Au plus bas de l’échelle nous retrouvons le résidentiel en ile de France (13%) et en région (12,2%). Nous pouvons cependant constater que les chiffres 2007 restent globalement élevés.

De mon point de vue la contraction attendue en 2008 pourrait nous rapprocher de la moyenne générale des 10 derniers exercices avec une performance autour de 13,4%. Malheureusement corrélativement le rendement global du résidentiel ne devrait pas dépasser 8,60% avec un rendement locatif autour de 3,7%.

Il y a naturellement plusieurs façons d’analyser ces derniers chiffres.

Les plus optimistes des investisseurs privés pourront considérer qu’avec plus de 8% de rendement le logement reste globalement attractif par rapport aux performances des autres classes d’actifs (CAC 40 et obligataires). Ils pourront également, pour les plus habiles, évoquer les divers leviers de défiscalisation.

Les plus amers constateront l’écart important de rentabilité entre la pierre à caractère professionnel (centres commerciaux, bureaux et commerces) de la pierre résidentielle et la stratégie qui pourrait en découler. Cependant il importe de se souvenir que les Cie d’Assurances ont toujours privilégiés la répartition des risques ; le logement est donc un incontournable des portefeuilles équilibrés.

Le résidentiel détenu par ces institutionnels est passée de 30% en 2000 a 16% en 2007 ; les logements ont été vendus à la découpe, au plus haut du marché. Demain les portefeuilles devront être reconstitués et les achats de résidentiel sont à venir. Pour cela il faut et il suffit de se porter acquéreur de logements pérennes et de qualité si possible à bon prix(cqfd). Quelques promoteurs nationaux détiennent aujourd’hui des stocks importants qui répondent à ces critères et les foncières attendent le meilleur moment pour alléger les imprudents….Ainsi va l’économie de marché.Si vous souhaitez y participer il vous reste à analyser la pierre-papier, les SCPI, bientôt les OPCI et...a réviser votre position quand au devenir de la pierre en France.  

Bulle

La flambée des prix dans l’immobilier a t’ elle était totalement irrationnelle ?En d’autres termes, existe-t-il, en France, une bulle immobilière ? Le débat n’est pas purement académique car le destin d’une bulle c’est d’éclater. Une fois posé cette hypothèse, reste juste à prévoir quand. Or, fort heureusement, le marché de l’immobilier français n’est pas totalement déconnecté de la réalité. Plusieurs facteurs ont contribués à stimuler la demande, notamment la démographie. La conjugaison d’une population en hausse sur notre territoire couplée à la réduction du nombre de personne vivant sous un même toit et complété par le vieillissement plus élevée de la population a rapidement fait progressé le nombre de ménages en général et les ménages monoparental en particulier : + 3 millions ces dix dernières années. Cette pression démographique a stimulé la demande et est en partie responsable de la forte hausse des prix. La demande est donc particulièrement élevée (tout le monde s’accorde sur un déficit de 800 000 à 1 million de logements en France) face à une production quasi constante. A cela s’est ajouté la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts, la mise en place d’avantage fiscaux (Périssol, Besson, de Robien) ainsi que des mesures favorisant les transferts financiers intergénérationnels. Autant d’éléments qui ont stimulé la demande. Les prix dans l’immobilier ont progressés aujourd’hui quatre fois plus rapidement que le pouvoir d’achat. Jamais la déconnexion entre les deux n’a été aussi forte. Ce choc a été -en partie- absorbé par l’amélioration des conditions de crédits qui ont augmenté la capacité d’emprunt des ménages. établissements de crédits refusant de prêter au-delà de 30 ans. De surcroît, si certaines banques demeurent encore agressives sur le plan commercial, le crédit à l’habitat est avant tout un produit d’appel, certaines refusent désormais les dossiers jugés fragiles. Ajouter à cela la fin de la baisse des taux et une progression du pouvoir d’achat toujours au ralenti et c’est l’ensemble des conditions de financement qui se dégradent.Cela justifie t-il une hausse de près de 100% entre 1996 et 2006 ? Certainement pas. Il existe bien une composante spéculative dans la hausse des prix, tant à Paris qu’en province. Cette composante majeure est l’absence de volonté de multiplier les zones à construire ou d’augmenter sensiblement la densification des logements à proximité des bassins d’emplois. Il importe aujourd’hui de déconnecter les autorisations de construire des communes. Cela passe nécessairement par un stade supérieur où l’état et  ses représentants en région, en particulier les Préfets doivent retrouver l’autorité nécessaire pour imposer des logements aux plus réticents des élus. Au-delà des incitations fiscales il importe de créer les conditions d’un développement urbain harmonieux entre lieux de vie et lieux de travail.

• Il faut compléter la loi SRU par une obligation d’augmenter le nombre d’autorisation de construire (PC) délivrée chaque année avec une croissance imposée de 15% par an dans les zones A et B du plan de Robien et ceci sur une durée suffisamment longue pour mécaniquement combler le déficit.
• Il faut interdire la réalisation de nouvelles zones à caractère économique (ZAC,ZUP,Zone tertiaire...) si elles ne sont pas couplées avec des surfaces de logements.

Il est en effet suicidaire, dans une période où l’on souhaite donner priorité au développement durable, de procéder à la construction -comme cela va être le cas à la défense- de tours nouvelles augmentant sensiblement le nombre de salariés sur ces sites  sans donner corrélativement obligation aux opérateurs de créer des logements à proportion des emplois localisés.Nos politiques ont, en ce domaine, à travailler sérieusement leurs discours. Souhaiter le plein emploi et vouloir favoriser le développement économique d'une cité est légitime, ne pas prévoir le logement des principaux concernés est suicidaire.

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