Le retour à la raison dans l’immobilier !

Les dernières publications de la FNAIM mais également de la FNPC et du CFF font quelques efforts de modération et de nuance dans leurs appréciations ; malheureusement la presse toujours avide de sensationnel n’en tient pas compte.

Nous avons eu des avalanches de pourcentage en 2008…et de nombreuses confusions dans le grand public (et parfois chez les journalistes) sur les chiffres et leurs significations.

Des exemples ? Une baisse de 30% des transactions devient pour quelques uns une flexion de 30% des prix ! (et ce n’est qu’un exemple…) vous trouverez régulièrement cela chez quelques bloggeurs cracheurs de page au mètre.

 

Il faut raison garder ! Les besoins existent et il faudra y répondre dans les prochains mois.

 

Je vous propose de faire un état des lieux au seuil de cette nouvelle année.

Le marché de l’ancien tout d’abord ; il a subi une légère flexion en valeur sur l’année 2008 avec en particulier une baisse brutale des prix au 4éme trimestre liée essentiellement à l’arrêt des transactions d’une part mais surtout au recul des engagements d’emprunt d’autre part. Pas de financement égale absence de vente ; c’est simplissime!  

Par ailleurs pour beaucoup de candidats l’apport initial est lié à la mise en place d’un crédit relais (pratiquement impossible à réaliser dans la période) ou à la réalisation d’actif boursier (avec des conditions de ventes des actifs suicidaires dans une période où le CAC a perdu 42% et les SICAV plus encore).

 

Pour le neuf, l’arrêt a été plus brutal. Les promoteurs ont mis un terme à leurs développements. Les primo accédants sont pour une longue période encore négligés par un ministère du logement faiblement mobilisé pour répondre avec conviction et volontarisme à la croissance des besoins. Une TVA à 19.60% sur le neuf, des exigences urbanistiques et technique croissante et inadaptés aux besoins réels imposent à l’acquéreur potentiel des prix trop élevés sur des logements qui hélas ne répondent que très partiellement à la demande (généralement éloignés des bassins d’emploi et des cœurs urbains et d’exigences techniques inflationnistes avec les normes handicapés et HQE).

La part des investisseurs dans le neuf ayant, par ailleurs, à subir les errements de promoteurs dans des secteurs faiblement porteurs et des engagements à des taux bancaires trop élevés qui amenuisent la rentabilité attendue. En résumé un stock de logements neufs  en hausse en raison des prix et surtout des faibles adaptations à la demande réelle et des opérations futures totalement abandonnées afin d’arrêter les erreurs d’un passé proche.

 

Alors, quelles sont les perspectives en 2009 ?

 

Les hypothèses vont bon train…et quelques voies s’ouvrent à l’espoir des plus pugnaces d’entres nous…

Le marché peut retrouver quelques couleurs dans la double hypothèse où les taux subissent une flexion (ils en prennent le chemin) et ou (enfin) les principales banques accordent sans barguigner des prêts. Attention il ne s’agit pas d’une reprise franche mais d’une légère amélioration sur quelques segments de marché étroits et parfaitement identifiés.

Tout d’abord les biens d’excellente qualité (ne présentant aucun défaut technique majeur) et d’exception (la qualité + l’emplacement) seront, comme par le passé, apprécié et chassé par une clientèle opportuniste capable de mobiliser les fonds nécessaires.

En second lieu les produits de seconde gamme neufs et anciens sensiblement « cassés » de 15 à 25% par rapport aux prix moyens de 2007 ; un marché d’opportunités  répondant aux critères d’urgences des uns et des disponibilités financière des autres…rien de plus !

 

En dernier lieu, pour le neuf, l’arrivé de programmes lowcost pourrait voir le jour ; seul les organismes sociaux et les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) sont en mesure de répondre à cette demande…en raison notamment de leurs faibles engagements et de l’avantage que procure une TVA « sociale » à 5.5% qu’ils sont en mesure d’obtenir via le Pass Foncier. Mais ont-ils réellement l’ambition de forcer sur les volumes ? Au vu des capacités actuelles de ces établissements ce n’est pas gagné…et les promoteurs privés sont malheureusement  englués dans leurs programmes pour ne pas répondre immédiatement  à cette demande.

 

Alors doit-on conserver le pessimisme qui sied à la majorité de nos contemporains ? Oui et Non. Oui si l’on considère que la destruction des emplois va éloigner durablement une partie de la clientèle potentielle mais non si l’on considère que cette clientèle doit être fatalement logée et qu’elle alimentera encore pour longtemps le marché locatif .

 

Le problème dans son ensemble reste de trouver suffisamment de logements pour donner à chacun un toit répondant aux attentes légitimes des familles. Le droit au logement est au prix d’une réalisation de nouveaux  logements répondant en tout point aux besoins en évolution des Français.

BANQUIERS : la boule de cristal remplace la statistique !

Nos principaux établissement financiers produisent avec régularité des études leurs permettant d’apprécier l’évolution des marchés dans le temps. Un travail de tous les instants réalisés par des prévisionnistes chevronnés souvent issus des meilleures facultés. Ainsi les banques détiennent une appréciation détaillée des marchés et peuvent, accessoirement, offrir à la presse des prospectives ficelées concernant tel ou tel secteur de l’économie marchande.

 

C’est également au vue de ces bases que plusieurs banques se sont lancées en 2006 dans l’acquisition de sociétés immobilières (groupement d’agences immobilières et promoteurs). Ainsi le directoire de la CAISSE D EPARGNE à procédé au plus haut du cycle à l’acquisition de la minorité de blocage au sein de NEXITY. Si cela doit vous rassurer, il n’y a pas qu’elle a avoir agit ainsi. Mais l’on ne se vante pas des turpides du passé.

 

Un logement acquis au plus haut du cycle (2006) pourrait perdre en cas de revente aujourd’hui 5 à 10 points de sa valeur. Dans le même temps la valeur nominale de l’action NEXITY a été divisée par 10 ! Bravo l’écureuil.

 

L’immobilier est un marché à cycle long. Les sinusoïdales sont généralement longues tant au niveau des évolutions haussières…que des flexions. Ainsi, comme indiqué sur le graphisme, les périodes dépressives sont marquées par des replis généralement progressifs mais continus et inexorables. Nous assistons à cela et devons organiser notre activité à partir de cette donnée.

 

Dans la période budgétaire qui nous occupe tout acteur sensé du marché immobilier neuf établis des prévisions pour l’exercice 2009 avec une flexion de 20 à 30% de son activité. Le mot d’ordre est « SE DESENGAGER » ! Les variables d’ajustement prioritaires dans l’immobilier neuf ne sont pas les prix de vente (je vous l’assure) mais le nombre de logements en cours de production…et accessoirement le personnel nécessaire à l’accomplissement des travaux.

 

Quelles en seront les conséquences ?

Pour les sociétés qui auront su prendre le virage très tôt (j’en fais partie) il s’agit de consacrer son activité à la négociation de foncier en vue de jours meilleurs (je suis acheteur, qu’on se le dise). Les prix des parcelles fléchissent, les propriétaires de ces parcelles ont été abusés par des groupes qui leurs ont généralement fait miroiter des valeurs de cession invraisemblables…en soulignant très souvent leurs adossements aux banques et leurs degrés de solvabilité…

 

Pour les plus exposés ils négocient leurs désengagements en rompant les contrats en cours tant au niveau des bureaux d’études que des sous traitants et des propriétaires de foncier. Un beau gâchis…en attendant que des opérateurs sociaux s’aventure dans des rachats éventuels. J'observe un parfait mutisme de la part des interressés; les joies sont parfois silencieuses...

 

Alors les prévisions des banques me direz-vous ? Elles continuent à prévoir l’évidence. Cette semaine c’est le CREDIT AGRICOLE qui si colle avec la Tribune, les Echos et toute la presse économique qui relaie l’information ; les PC sont en flexion de 25% aujourd’hui… le marché du logement neuf sera demain (en 2009) en flexion…de 25% avec une baisse probable des prix mais pas un crash. Bravo les gars, continuez car c’est avec cette vision aussi conceptuelle que la CAISSE D EPARGNE a été floué (je pèse mes mots) par les dirigeants de NEXITY.

 

Il serait plus habile de nous projeter à cinq ans. Quels sera l’état du logement en France en 2013 ? Le déficit de logements disponibles cumulé sera de combien de lots ? A ce niveau qu’adviendra t’il du marché locatif et des loyers ? N’oubliez pas les courbes et leurs inexorables mouvements. Un peu plus d’anticipation serait bienvenu ! C’est naturellement plus dur mais l’on m’a toujours dit que gouverner c’est prévoir. Pour ma part j’ai établi mes objectifs à 3 ans et je reste globalement confiant, comme en 1993.

C dans l'air : la crise de l'immo

C dans l’air du 29 septembre a parlé de la crise et de l’immobilier. François LENGLET de la TRIBUNE y fait preuve d’une pédagogie fataliste et Yves CALVI reste l’animateur que l’on connaît ; de bonnes questions simples qui imposent des réponses claires.

Si vous avez 1heure devant vous , prenez un alcool fort, calez-vous dans votre fauteuil et cliquez ici :émission en ligne.

 

Moins 27,9% de vente : le chiffre choc !

C’est la flexion des ventes de logements neufs sur le premier trimestre 2008. Un chiffre que personne n’attendait. Pas même votre contributeur ! Avouons que ce chiffre a de quoi inquiéter. Moins de vente c’est des chantiers qui ne démarreront pas, des acquisitions foncières retardées,renégociées ou annulées.

Les explications à ces chiffres sont très largement abordées par le Président de la FNPC, Jean François GABILLA.  http://tf1.lci.fr/infos/economie/conjoncture/0,,3861129,0... Nous devons noter la transparence avec laquelle cette fédération a communiqué sur ces chiffres. Pas de langue de bois, du concret. La FNAIM pourrait en prendre exemple ; il est temps qu’elle annonce la sensible flexion des honoraires des adhérents. La fermeture de nombreuses agences immobilières devrait l’y encourager.

Pour le neuf, le volume prévisionnel global annoncé pour l’exercice semble raisonnable ; 110 000 ventes (à comparer aux 125 000 ventes en 2007) ; la baisse en volume est au rendez-vous. Le stock actuel représente une année de vente ; le BTP (et le gouvernement) doit se préparer à des ajustements par le gel de nouvelles opérations.

Toutefois j’ose avancer que le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice ne faiblira pas proportionnellement. Deux motifs à cela:

• Ce ralentissement est principalement le fruit des refus de financement des primo accédants et des « petits » investisseurs en de Robien ; les candidats à l’achat sont toujours présents, leurs volontés est bien là…il manque celle du banquier. Il est temps d’annoncer une vérité trop longtemps cachée. Nos banques ont « faillis » dans leurs fondamentaux et en particulier dans les principes de précaution. Les provisions mis en place par ces dernières (de Finaxis à Calyon,  du Crédit Agricole à la BNP) n’en sont qu’un reflet partiel. Aujourd’hui ce sont les candidats à l’achat qui en subissent directement les conséquences. Les crédits sont accordés au compte goutte en raison d’une remise en cause des critères retenus. Pour le candidat à l’achat, toutes fragilités diagnostiquées dans le cursus professionnel, voire dans l’activité de l’employeur et c’est  un refus. A cela s’ajoute pour le petit investisseur, la remise en cause des rendements prévisionnels qui freinent sensiblement la vente de produits locatifs.
• Cependant, comme dans toutes périodes de crise le marché offre des opportunités aux plus habiles des opérateurs et aux plus solvables des accédants. Les résidences de haut de gamme, les opérations judicieusement sélectionnées tant dans leurs emplacements que dans la typologie des appartements trouveront leurs acquéreurs. Ainsi le chiffre d’affaires par unité vendue sera sensiblement plus élevé grâce, en particulier,  à  la  mise en relief des qualités intrinsèques  des biens. Qualité trop longtemps négligée par une profession très largement concentrée sur la recherche de volume.

Reste à la majorité des enseignes nationales à accompagner la paupérisation générale du pays en offrant au plus grand nombre du logement low cost. Ce produit se dessine actuellement ; Il s’agit de réaliser des logements à la fois plus compacts en surface et en volume, donc moins couteux à produire et plus adapté aux conséquences de la crise énergétique par des choix techniques novateurs. Il s’agit également de trouver les conditions de  soutien de sa diffusion grâce à la généralisation du pass foncier et de la TVA à 5,5% sur ce segment.