Le plus gros agent immobilier : J. Marie MESSIER

Il y a quelques temps l’homme était identifié J6M ; Jean-Marie Messier, Moi-Même Maître du Monde. Ces aventures dans les médias et la presse financière ont cessées. Rappelons cependant que c’est grâce à lui que NEXITY est devenu l’entreprise florissante que nous connaissons. En effet son désintérêt pour l’immobilier, trop peu noble à ses yeux, avait entrainé la cession pour 106 millions d’euros du pôle immobilier de VIVENDI (ex-Générale des Eaux qui sera ultérieurement rebaptisé NEXITY) à un consortium de fonds d’investissement auquel participa une douzaine d’heureux cadres du groupe au travers d’une LBO florissante.

NEXITY sera introduit en bourse en octobre 2004. En février 2006, dix-huit mois plus tard, le titre valait 52 euros, valorisant la société à hauteur d’un milliard et demi d’euros…Les repreneurs faisant un jackpot et J6M dans le même temps redevenant plus modestement J2M.

Mais l’homme n’a pas tout perdu. Ses qualités de rebonds sont bien réelles et les leçons ont portés leurs fruits ; aujourd’hui moins communiquant dans ses activités J2M détient, en partie grâce à son passage à l’ENA et à l’influente Inspection des Finances, un carnet relationnel exceptionnel. Il sait s’en servir.

Ainsi se voit il confié la vente d’un bloc de près de 32 000 logements par le plus gros bailleur de France, le groupe ICADE filiale de la CDC. L’intermédiation a parfaitement fonctionné. Plus de 80% du parc est à ce jour sous « promesse de vente » et une grande partie du parc est « cédée » au groupe SNI (plus gros opérateur social filiale de la CDC) le solde à divers opérateurs sociaux de moindres importances.

Si j’étais perfide je m’étonnerais de la forte présence de la CDC (Caisse de Dépôt et Consignation) chez le cessionnaire comme chez l’acquéreur. Ainsi une société détenue à 60% par la CDC aurait besoin des services d’intermédiation de J2M pour vendre à une autre société filiale (détenue à 100% par la CDC)…

Vous suivez ? C’est comme si vous passiez votre porte-monnaie de la poche droite de votre pantalon à votre poche gauche…avec un prélèvement pour le tour de main d’une commission généreuse à l’un de vos proches.

Spontanément vous trouvez cela ridicule, quelque peu maladroit voire coûteux. A y regarder de plus près il y a surtout une belle et grosse plus value pour la poche droite. En effet sortis des immobilisations du groupe ICADE pour un montant d’ 1.4 Milliard d’euros le groupe SNI accepte de verser plus du double pour intégrer ces logements dans son parc….laissant ainsi une confortable plus value à la disposition d’ICADE.

Voilà l’esprit général de l’intermédiation de J2M ; trouver les moyens de ponctionner les réserves financières d’un opérateur social (qui n’en a pas besoin dans cette période d’abondance de logements ….) au profit d’une structure plus entreprenante dans le secteur de l’immobilier tertiaire et des opérations d’activité foncière (bureaux, parcs tertiaires, centres commerciaux, équipements, santé et logements).

Naturellement tout ceci est brievement résumé ; des habillages sont mis en œuvre pour que l’opération conserve un caractère d’ingénierie financière de bon aloi ; le maître d’œuvre prenant au passage une commission estimée entre 3 et 6 millions d’euros (variable du « succesfull » attendu).

Des parlementaires (rendons ici hommage au groupe communiste seul opposant véritablement mobilisé) viennent de déposer, au Sénat et à l'Assemblée nationale, un texte pour demander la création d'une commission d'enquête sur cette cession. Ils dénoncent "l'opacité dans laquelle se déroule cette vente". Ils insistent sur le "risque de conflit d'intérêts pour la Caisse des dépôts, qui est partie prenante à tous les niveaux: vendeur, acquéreur, préteur, actionnaire", et s'interrogent sur "la destination finale du produit de la cession".

Je suis prêt à parier sur la destinée de cette plus value. Une partie restera au sein d’ICADE qui très rapidement deviendra totalement privée (c’est le souhait des dirigeants actuels venant majoritairement du secteur concurrentiel) et une seconde partie, amputée de commissions diverses dont les 10% de J2M sera reversé au CDC (acteur central de la relance) afin de financer les « stratégies » du Château.

meilleurtaux.com ; les masques tombent !

J’ai, ici, à diverses reprises indiqué les ramifications souvent insoupçonnées de la Caisse d’Epargne avec le monde immobilier. Naturellement il est trop tôt pour connaître des intentions de cet établissement vis-à-vis de Nexity. Il semblerait que l’on procède à de fortes pressions auprès de son président A. DININ pour qu’il accepte de couper les participations avec le Crédit Foncier de France…deux filiale de notre sympathique mais espiègle écureuil.

Aujourd’hui mon regard se porte sur Meilleurtaux et le débarquement de son fondateur Christophe CREMER opéré sans réel ménagement un 24 décembre. La date n’est pas innocente ; allez donner du relief à un évènement économique en cette période relève de l’exploit ; les journalistes sont dispersés loin de leurs offices donnant comme beaucoup d’entre nous priorité à la famille.

L’écureuil a connu une longue et coûteuse période de développement tout azimuth.Ses objectifs d’acquisition ont dépassés toutes logiques financières et ceci dans le seul objectif de répondre à la volonté des dirigeants (débarqués depuis) d’intégrer la totalité des métiers de la chaîne immobilière. En un mot pourquoi laisser aux ends users (pardon aux consommateurs finaux) le choix de la banque en période d’investissement.

Ici se présente à nous un sujet déontologique ; est-il, en effet, normal que l’un des principaux établissements bancaire avance masqué dans ces activités périphériques ?  Personnellement j’en doute et vous invite à réfléchir aux conséquences de ces liens capitalistiques.

Vous cherchez un crédit pour votre future acquisition auprès du courtier leader de la profession ; comme par hasard votre capacité financière semble particulièrement intéressante et vous êtes opportunément dirigé vers la Palatine qui pratique ce jour là un taux intéressant...

Vous cherchez ce même crédit mais votre dossier est réalisable mais tendu ; vous êtes dirigé vers la Caisse d’Ep. qui vous offrira le meilleur taux apparent…face à trois autres propositions (dont la Palatine et le Crédit Foncier) moins attractives. Maintenant votre dossier est particulièrement tendu mais vous êtes acquéreur d’un appartement Nexity qu’elle doit être la part de subjectivité dans le « scoring » (pardon l’analyse du risque) du préteur ?

Reste à réfléchir à l’éthique et la morale de cet établissement. Elle paraît limitée. Aujourd’hui, au vu des risques la direction semble avoir engagé une remise en question de ces intégrations. Le fondateur du site Meilleurtaux.com en fait les frais. La vérité c’est que ce dernier a réalisé une plus value au-delà de tout espoir lors de la cession des parts à l’écureuil. L'animal aux multiples noisettes cherche aujourd’hui à lui faire payer cash son insolence ; une belle maladresse qui pourrait coûter cher à la banque si les acquéreurs potentiels découvrent l’interdépendance de ce courtier avec les préteurs et s’adressent (enfin) à de véritables officines de courtage indépendant. Ces dernières existent (il suffit de vérifier) et méritent toute votre confiance.

Plan de relance; pour l'immobilier c'est râté!

 2 bonnes nouvelles n’effaceront pas la crise de l’immobilier

Tout d’abord notons le peu d’entrain de la profession à commenter les décisions du gouvernement à chaud… Les mauvaises nouvelles pouvant affecter directement un cours de bourse déjà déprécié.

Seul A. DININ Président de NEXITY opérateur  faiblement exposé dans cette crise a pris le temps de formuler des impressions générales (particulièrement mitigées) sur les mesures annoncées.

 

Alors reste aux obscurs, dont je fais partie, a commenter les décisions.

 

La meilleure nouvelle nous vient de J.C. TRICHET  

Enfin la rigidité de la BCE est tombée ! Le taux de base bancaire est porté à 2.50%. Bravo, un premier pas est franchi. Reste cependant que l’Euribor 3 mois (notre élément de référence pour l’achat de fonds) ne faibli pas proportionnellement et reste positionné autour des 4.85%...il faudra donc attendre la flexion de cet élément pour voir les taux moyens et longs termes fléchir. Patience.

 

La seconde (bonne) nouvelle nous vient du doublement du PTZ (prêt à taux zéro)

N’oublions pas que nos établissements demandent aujourd’hui des apports importants aux primo accédants.

Compte tenu de sa nature le PTZ a toujours été estimé par les prêteurs comme un quasi apport personnel de la part de l’emprunteur. Ainsi nous pouvons espérer resolvabiliser un certain nombre de ménages...qui risquent, comme par le passé de se tourner vers la maison individuelle (seul  7% des ménages ayant obtenus un PTZ ont signés par le passé avec un promoteur).

 

Pour l’acquisition d’un logement neuf, les prêts vont donc passer à 45 000 euros pour un couple en région parisienne et à 33 000 euros en région. Le montant du PTZ pourra par ailleurs représenter jusqu’à 30% du prix du logement contre 20% auparavant. Cette mesure équivaut à une baisse des taux du dossier de l’emprunteur de 0.5%.

 

Reste aux établissements financiers à rouvrir les robinets…c’est une autre histoire. Rien aujourd’hui ne l’oblige pas même notre premier incantateur.

 

Pour le reste il ne s’agit que d’effets de manche et je le démontre :

Le plan prévoit la construction ou l'acquisition par l'Etat de 100 000 logements sociaux dans les deux prochaines années.

 

Les promoteurs ne peuvent accepter de vendre leurs projets à perte, et, les opérateurs sociaux de leurs côtés, ne peuvent s’exonérer des cahiers des charges spécifiques à la bonne gestion du parc social. Par ces motifs, les négociations, au final, porteront, au maximum, sur la cession d’environ 10 à 12 000 logements qui pourraient être construits dans ces délais.

 

Les opérateurs sociaux sont, par ailleurs, incapables d’assumer la mise en chantier de ces projets (ils produisent avec de grandes difficultés 40 000 logements par an). D’autre part la création ex nihilo de 30 000 logements supplémentaires  (PLUS et PLAI) dans un contexte de pénurie foncière et de règlement urbanistique inadaptés est irréaliste...malgré les souhaits Présidentiel de voir les municipalités s’exonérer d’une partie des règlements (sans tenir compte des délais d’instruction et de délibération en vue de cet assouplissement ?).

 

Bref, pour la partie qui concerne le métier qui m’occupe (de moins en moins en cette période…) il s’agit d’un plan ambitieux, (mais trop !) énergique, (mais trop !) et inadapté (surtout !). Il s'agit de mauvais choix basé sur une méconnaissance du métier et une apparente difficulté à dialoguer avec les représentants de notre profession.

La maison BOUYGUES en particulier doit avoir d'autres sujets de préoccupation...pour accepter le peu d'écoute de son représentant syndical délégué Président de la FPC.

 

Quant à l'ancien, il est parfaitement oublié; le Président de la FNAIM n'ayant plus d'écoute au château en raison de ses appréciations fantaisistes du marché.

Banques & immobilier : la corde et le pendu.

Depuis 5 ans les banques françaises ont cherchées à capter très en amont la clientèle solvable. L’une des stratégies a consisté à trouver plus de proximité avec les sphères immobilières. En effet il s’agissait d’aller chercher une clientèle des ménages actifs et la rendre captive de son réseau au travers du financement de son acquisition.

Quelques exemples des récentes acquisitions des banques : La CAISSE D EPARGNE est l’actionnaire de référence de NEXITY premier promoteur et de FONCIER CONSEIL premier lotisseur de France. Plus en amont NEXITY et l’écureuil contrôle les têtes de réseaux CENTURY 21, GUY HOQUET, KEOPS (3 réseaux d’agences immobilières) mais également LAMY et SAGGEL, deux des plus importants administrateurs de biens.

Vous ne serez pas totalement étonné que cette caisse participe à d’autres connexions avec la profession immobilière en particulier au travers de sa participation financière aux caisses de garantie de l’administration des biens (SOCAMAB) et des garantie des transactions du réseau FNAIM (CG FNAIM).

Vous trouverez également des liens capitalistiques avec MEILLEURS TAUX. Com courtier des crédits en ligne et une participation au site SELOGER. Com.

Bref , une accumulation de beaucoup trop de structures gravement malades aujourd'hui...qui semblent avoir favoriser la prise de participation majoritaire de la BANQUE POPULAIRE chez le marchand de noisettes.

De son côté, la populaire banque des artisans détient FONCIA, le numéro 1 de l’administration de biens….Ainsi après le rapprochement issu de la crise  ces deux entités géreront plus d’un millier d’officines d’administration de biens et d’agences de transactions.

Il est possible de trouver des connexions tout aussi significatives à la BNP avec un réseau en cours de développement des agences immobilières du même nom et sa présence dans la promotion au travers du groupe MEUNIER. Le CREDIT AGRICOLE développe de son côté les agences SQUARE et reste dans l’ombre de divers promoteurs dont, par exemple, le groupe MONE DECROIX société nationale spécialisée en réalisation de produits immobilier de défiscalisation….

Tout ceci pour illustrer par quelques exemples (non exhaustifs) de l’implication des réseaux bancaires dans le marché immobilier. Ce secteur (neuf et ancien) alimente les réseaux des banques en clientèle pérenne fixée pour une longue durée au travers du traitement du principal crédit du foyer.

La question à se poser reste la réaction de ces réseaux en phase de crise. Nous devrions assister à des arbitrages significatifs. Quelques uns -les moins exposés aux actifs toxiques- vont chercher à accroître leurs acquisitions ; la stratégie est payante et il existe de nombreuses enseignes et promoteurs en difficultés qui pourraient être soulagés de voir leurs activités soutenues par une banque. Mais attention cette assistance est pour la majorité des réseaux à l’image de la corde qui soutient le pendu….Les libertés laissées jusqu’à présent, aux principaux opérationnels dans le choix des établissements de crédit risquent de s’effriter en raison de la nécessité de reconstituer des marges opérationnelles sensiblement dégradées.Les réseaux commerciaux deviennent le bras armé des banques.

La forte implication (directe ou masquée) des banques dans le segment immobilier est un motif suffisant pour ne pas s'attendre dans les mois à venir une flexion significative des prix et/ou une flexion dans les taux pratiqués auprès des particuliers. Moins de transactions pourquoi pas...mais plus profitables c'est certain. Il n'y aura donc plus de prêts à 110% sur des ménages fragiles sur des durées d'un quart de siècle ; ce marché est abandonné et laissé éventuellement aux organismes sociaux. Ces derniers sauront ils relever ce défit ?