Un don pour l'Eglise...

Un article récent du Parisien mérite notre attention. Il porte sur le patrimoine immobilier de l'Eglise de France.  L'Eglise possède des immeubles, des hôtels particuliers, et des appartements plutôt rentables: les revenus locatifs annuels sont estimés entre 10 et 20 millions d'euros.

Ainsi, l'Eglise de France possède un immeuble de 5000m2 dans le VIIe arrondissement, abritant le siège de la Conférence des Evêques de France, d'une valeur d'environ 50 millions d'euros, un autre de la même superficie, loué à Suez Environnement, situé à côté de l'Elysée, et dont le loyer est estimé à 3,5 millions d'euros par an, ou encore un hôtel particulier rue de Grenelle loué à des particuliers.

Le Vatican est, lui aussi, propriétaire d'une dizaine de biens haut de gamme à Paris. Certains de ces appartements ont connu, et connaissent encore, de prestigieux locataires: François Mitterrand, le ministre des Affaires étrangères Bernard Kouchner et sa femme Christine Ockrent, ou encore la ministre de la Culture Christine Albanel.

C’est ainsi que le Vatican organise une partie de ses « bonne œuvres ».Rien de mieux que d’offrir à une population influente des logements de qualité pour des montants de loyers modiques. Ce n’est pas illégal juste un tantinet surprenant quand l’on connaît par ailleurs du dénuement réel d’une partie des  membres de cette communauté. Pour mémoire ses membres ont fait vœux de renoncement à la possession et à la gestion de biens possédés en propre. Ceci est une composante des vœux fondamentaux au même titre que le renoncement à toute activité sexuelle…

Nous avons tous à l’esprit les déviances observées ici ou là au sein de l’église. Le renoncement à la possession complété du renoncement à la gestion directe des biens acquis par les familles des religieux méritent (comme le mariage) une attention particulière. C’est ainsi qu’au fil du temps des biens (petits mais parfois grands) font l’objet de « donation » à telles ou telles congrégations catholiques…parfois pour de simples accompagnements en fin de vie d’une riche héritière sans descendant.

J’ai ainsi eu à connaître de plusieurs « trésors » immobiliers conservés vacants et en situation avancée de délabrement. C’est le cas sur Marseille d’un immeuble comportant une vingtaine de logements spacieux dans le cœur historique de la cité phocéenne qui restent fermés en raison du refus de gestion exprimé par la hiérarchie locale de l’église.

C’est, à mes yeux, injustifiable voir immoral. Recevoir des dons est tellement coutumier que les intéressés en oublient la valeur réelle des biens légués et l’usage qui devrait en être fait. Il s‘agit d’actifs qui mériteraient autre chose que de gonfler un patrimoine dormant. Heureusement, à la marge, quelques bénéficiaires adroits usent (et abusent) des largesses du Vatican. On finira par nous faire croire qu’ils font preuve de bonté en occupant des lieux exceptionnels à quelques mètres du Sénat et du Jardin du Luxembourg…Pendant ce temps d’autres cherchent un logement décent pour abriter leurs familles. Ils leurs restent l’attente d’un miracle.

Investissement de Robien et Borloo; oui mais pas avec n'importre qui !

Doit-on jeter le bébé avec l’eau du bain ? Voici en résumé la première question à se poser.

Le de Robien puis le Borloo sont des incitatifs offerts aux contribuables afin de favoriser un secteur carencé certainement trop hativement jugé comme défectueux. Ce n'est pas forcément le cas.   Il y a, en effet, une demande insatisfaite de logements locatifs...et elle va exploser ! Simplement, en observant de manière plus précise ce déficit l’on constate qu’il est surtout présent au cœur des bassins d’emplois notamment en région francilienne, dans le bassin Rhônalpins, le bassin Méditerranéen et quelques secteurs parfaitement identifié par le Ministère du logement réunis dans les catégories A et B1 du plan BORLOO (vous trouverez précisément ces secteurs sur le site du Ministère du Logement ou auprès des ADIL). C’est dans ces secteurs qu’il importe d’acquérir prioritairement un logement mais, selon le vieil adage, tout ce qui est rare est cher. Ainsi un achat dans ces région est souvent plus coûteux…cependant les loyers sont proportionnels et surtout la revente est assurée.

Fuyez toutes les officines qui vous proposent des opérations calibrées, assistées, packagées. L’on ne peut être juge et partie ; avoir un gestionnaire intégré pour un opérateur c’est la manière la plus habile de masquer les difficultés du process. Savez vous, par exemple, que ces gestionnaires pratiquent la cavalerie locative incitant des locataires à migrer régulièrement vers de toujours nouvelles résidences… afin d’offrir à un plus grand nombre d’investisseur la garantie de la mise en place du premier locataire.

Savez vous que l’assurance dite de « carence locative » permettant de couvrir l’absence de loyers en cas de départ d’un locataire en cours de bail est abondé directement sur le montant du logement...et financé par le crédit. Savez vous que les délégations signées font de votre gestionnaire le seul interlocuteur du promoteur dans la phase de réception du logement (où l’on oubli de mentionner les petites ou grandes imperfections que seul le locataire connaîtra). Savez vous que ce locataire (dont le propriétaire investisseur ne connaîtra jamais le profil ou la voix) n’a que comme seul recours le gestionnaire (et le syndic) filialisé du promoteur.

Les organigrammes présentés lors des démonstrations des « consultants » sont éloquents. Fuyez ces structures qui n’ont bâtit leurs modèles économiques que sur l’incrédulité des (petits) investisseurs.

Conservez un œil critique sur tout ce qui représente un modèle intégré (ou transversal) comportant un jeu de filiales aux noms évocateurs (opérateur, commercialisateur, courtage, gestionnaires, syndic, back office financier, cellule marketing etc,etc…).

L’investissement individuel dans un logement neuf peut être hautement rentable dans cette période d’invendu. En effet, l’acquisition d’une surface aujourd’hui livrable immédiatement en profitant des décotes actuelles peut être une excellente opportunité. Pour le louer ? Rien de plus simple ; une visite à deux ou trois gestionnaire sur le secteur vous permettra de connaître le montant réel des loyers pratiqués…et d’apprécier les compétences des acteurs locaux. Dernier conseils ; n’attendez pas de votre loyers qu’il couvre 70% de votre crédit le premier jour ! C’est naturellement possible mais à moyen terme et seulement si vous avez contracté un crédit constant ; dans ce cas attendez vous à neutraliser vos mensualités par le jeu des réactualisations à compter de la 9éme année (comme par hasard l’année où vous « sortirez » du dispositif fiscal).

N’hésitez plus, c’est le moment de prendre votre patrimoine en main !

 

FRENCH TOUCH

En France une forme de monopole de l’information s’est progressivement installée en matière d’architecture. Rares sont en effet les revues qui informent sur les réalisations de nos architectes nationaux. L’on est  frappé par le nombre de revues étrangères sur les rayons des libraires spécialisés qui phagocytent les rares documents et périodiques qui font état des réalisations françaises.

A regardé de plus près l’on s’aperçoit que le MONITEUR, quotidien spécialisé du bâtiment à constitué autour de lui un réel monopole de l’information dans ce domaine. Chaque année la profession attend « l’évènement » que représente la parution du hors série de Janvier qui fait état des principales réalisations passées et qui, au travers de l’équerre d’argent « classe » les œuvres les plus significatives.

2007 a vu un mouvement de rébellion se forger ; une partie des architectes ayant considérés que les choix pour l’exercice 2006 étaient contestables. Rien ne (me) permet de juger de la justesse de cette grogne. En tant que lecteur, en tant également que maître d’œuvre je reconnais cependant ne pas pouvoir me satisfaire d’un panel de réalisation aussi sélectif.

Cette grogne a eu un effet particulièrement positif puisque un collectif s’est constitué et a mis en œuvre un magnifique livre traçant ce qui, à leurs yeux, méritaient d’être connu de la production nationale récente. J’engage tous ceux qui s’intéressent à l’architecture à feuilleter et mieux encore à acheter ce premier exemplaire ; il a vocation à être renouvelé chaque année et votre soutien doit encourager l’éditeur et le collectif rédactionnel à persévérer.

Certes ce bouquin est perfectible. A commencer par sa couverture psychédélique où notre territoire (hors DOM TOM pourquoi ?) semble noyé sous des cercles concentriques quelque peu Colbertiste. L’on notera que les initiateurs sont Franciliens  et  cela se retrouve également dans leur sélection. Beaucoup trop de productions en région sont ignorées ; cela sera certainement corrigé l’année prochaine.

Pour ma part, dans les 69 réalisations présentées j’ai aimé la sobriété emblématique du commissariat de Police de St DENIS réalisé par X-TU , l’architecture végétale du groupe scolaire d’OBERNAI réalisé par DUNCAN LEWIS, la mise en valeur d’un érable au cœur d’un programme de logements collectifs urbain réalisé par KOZ et l’humilité du manifeste écologique du « Scenoparc » de RIOM réalisé par l’ATELIER 4.

J’ai regretté la qualité du reportage photographique consacré aux logements collectifs de la rue DUPATY à BORDEAUX. La réalisation de B. BHULLER méritait mieux. J’ai également regretté l’absence d’interaction exhaustive avec les sites web des agences ; il ne s’agit pas de marketing mais d’un « savoir être » d’un métier à forte concurrence européenne.

Malgré tout, un grand bravo à la « French Touch » et longue vie aux contestataires. Cet exercice devrait permette de faire comprendre que le patrimoine n’est pas qu’une notion du passé mais qu’il est également un élément vivant qui mérite attention et soutien pour le futur. http://www.lafrenchtouch.org